Derecho de la vivienda

La mayoría de los conflictos de vivienda no se pierden por el fondo, sino por incumplir un plazo o un requisito formal. Un preaviso que llega tarde, una cláusula que tenía que estar en el contrato y no está, un requerimiento hecho por el canal equivocado: eso decide más casos que la razón de cada parte.

El área regula el uso, la propiedad y la transmisión de los inmuebles residenciales: alquiler, compraventa, comunidad de propietarios, hipoteca, obras y desahucios. Estas son las reglas verificadas en el BOE, con el enlace al artículo de cada norma.

En resumen

• Duración: el alquiler de vivienda se prorroga hasta 5 años, o 7 si el arrendador es persona jurídica (art. 9.1 LAU), más prórroga tácita de hasta 3 años (art. 10.1 LAU).
• Fianza: una mensualidad en vivienda y dos en uso distinto (art. 36.1 LAU); la garantía adicional no puede superar dos mensualidades (art. 36.5 LAU).
• Renta: sin pacto expreso no hay actualización (art. 18.1 LAU); la DA 11.ª LAU encargó al INE definir un índice de referencia, que es el IRAV (Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda).
• Desahucio: 10 días para desalojar, pagar, enervar —pagar lo debido y detener el proceso— u oponerse (art. 438.5 LEC); no cabe enervar si hubo requerimiento fehaciente 30 días antes de la demanda (art. 22.4 LEC).
• Comunidad y edificación: el piso responde de las cuotas de la anualidad en curso y los 3 años anteriores (art. 9.1.e LPH); la obra nueva se garantiza 1, 3 y 10 años (art. 17.1 LOE).

Qué abarca el área de Vivienda

• Arrendamientos urbanos: vivienda habitual y uso distinto (locales, temporada, oficinas), con sus plazos, renta, fianza, gastos y obras. Si alquilas, empieza por los derechos y obligaciones del arrendatario y por el contrato y sus cláusulas. Por materias: duración y prórrogas, prórroga tácita, actualización de la renta, obras en el piso alquilado, romper el contrato antes de tiempo, subarrendar habitaciones, subrogación por fallecimiento y los contratos de renta antigua. En uso distinto del de vivienda: cláusulas del local comercial, cesión del contrato, traspaso, fianza del local y alquiler turístico.
• Compraventa: arras (la señal que reserva la compra), cargas, impuestos, obra sobre plano y saneamiento por vicios ocultos —defectos no visibles que hacen la vivienda impropia para su uso (art. 1484 CC)—, cuyas acciones se extinguen a los seis meses desde la entrega de la cosa vendida (art. 1490 CC). En detalle: arras confirmatorias y penitenciales, vicios ocultos en la compraventa, qué hacer si el vendedor no entrega, si la constructora quiebra, cuánto cuesta escriturar, el ITP, vender una vivienda heredada, usucapión y derecho de superficie.
• Comunidad de propietarios: derramas, impugnación de acuerdos, accesibilidad, pisos turísticos y reclamación de morosos por el monitorio —cobro rápido de deudas documentadas— del art. 21 LPH. Guías: derramas, obras y mayorías necesarias, reclamar a un moroso, el presidente de la comunidad, garaje y trastero, mascotas, ruidos del vecino y obras ilegales de un vecino.
• Hipotecas: cláusulas abusivas y ejecución hipotecaria. La demanda ejecutiva debe indicar si el inmueble es la vivienda habitual del deudor y si el ejecutante es gran tenedor (art. 685.2 LEC). Ojo: la exigencia añadida de acreditar la vulnerabilidad del deudor y de acudir antes a conciliación o intermediación fue declarada inconstitucional y nula por la STC 26/2025, de 29 de enero, que anuló también los apartados 6.c) y 7 del art. 439 LEC. Por temas: ejecución hipotecaria, cláusula suelo, hipoteca multidivisa, quién paga los gastos, novación, dación en pago y cancelación registral.
• Obras y defectos constructivos frente a promotor, constructor y técnicos, con su vertiente administrativa: licencia de obra mayor o menor, infracción urbanística y cambiar el uso de un local a vivienda.
• Desahucios y okupación: impago, expiración del plazo, precario (ocupar sin pagar renta ni título que lo ampare) y vía penal: desahucio por impago, desahucio por necesidad del propietario y desalojo exprés de okupas. Para el propietario que quiere cubrirse antes, el seguro de impago de alquiler.

El marco normativo verificado

Vertebran la materia la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos; la Ley 49/1960 sobre propiedad horizontal; la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, que fija las garantías de la obra nueva; la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, que introdujo las zonas de mercado residencial tensionado y el gran tenedor; y el Código Civil, supletorio. Cada una con su ficha: LAU, LPH, Ley 12/2023 y Ley Hipotecaria. Se suman la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil y la Ley Orgánica 1/2025, que con efectos desde el 3 de abril de 2025 reformó la propiedad horizontal en alquiler turístico y el enjuiciamiento de la ocupación.

El art. 3.k) de la Ley 12/2023 define al gran tenedor como titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o de una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial, excluidos garajes y trasteros; al declarar una zona tensionada, la comunidad autónoma puede bajar ese umbral, motivadamente, hasta cinco o más inmuebles. Esa calificación activa prórrogas y trámites distintos: cómo funciona una zona de mercado residencial tensionado. En el lado de las ayudas: alquiler social y ayudas, Bono Alquiler Joven y los requisitos de una VPO.

Plazos y reglas que más conflictos generan

La prórroga obligatoria del art. 9 LAU

Aunque el contrato diga «un año», se prorroga por anualidades hasta 5 años (7 con arrendador persona jurídica), salvo que el arrendatario avise con 30 días de antelación. La excepción del art. 9.3 LAU —necesidad del arrendador persona física de ocupar la vivienda— exige constancia expresa en el contrato, primer año cumplido y comunicación con dos meses de antelación. Sin esa cláusula no hay recuperación anticipada.

El límite de la fianza del art. 36 LAU

La fianza legal es de una mensualidad y no se actualiza durante los cinco primeros años (siete con persona jurídica). Lo que exceda es garantía adicional, con tope de dos mensualidades. El saldo no devuelto devenga interés legal transcurrido un mes desde la entrega de las llaves (art. 36.4 LAU). El art. 17.2 LAU prohíbe exigir más de una mensualidad anticipada y el art. 20.1 LAU carga al arrendador los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización —de ahí sale cuánto cuesta de verdad un contrato de alquiler—. Sobre el tope del 36.5, las garantías adicionales; y si al irte no te la devuelven, qué hacer para reclamarla.

La actualización de la renta

Solo cabe al cumplirse cada año de vigencia y en los términos pactados. Si el pacto no detalla índice se aplica el Índice de Garantía de Competitividad (IGC), y la letra del art. 18.1 LAU sitúa el techo del incremento en la variación del IPC. Pero ese ya no es el límite operativo: la disposición adicional undécima de la LAU encargó al INE definir antes del 31 de diciembre de 2024 un índice que se fija «como límite de referencia a los efectos del artículo 18», y la Resolución de 18 de diciembre de 2024 de la Presidencia del INE lo concretó en el IRAV, aplicable desde el 1 de enero de 2025: el menor valor entre la variación anual del IPC, la del IPC subyacente y una tasa media ajustada, de modo que siempre queda por debajo del IPC. Los topes extraordinarios del art. 46 del Real Decreto-ley 6/2022 (3 % para las actualizaciones de 2024) expiraron el 31 de diciembre de 2024. En zona tensionada, el art. 17.6 LAU limita la renta del nuevo contrato a la del último de vivienda habitual vigente en los cinco años anteriores, con un 10 % adicional solo en supuestos tasados.

La enervación del desahucio

Es la segunda oportunidad del moroso: pagar y detener el proceso. El art. 22.4 LEC la cierra si ya se enervó una vez y si el arrendador requirió de pago por medio fehaciente 30 días antes de la demanda sin cobrar. Los tiempos reales del procedimiento los verás en la guía sobre cuánto se tarda en desahuciar a un inquilino.

Los tres años de la afección real

Afección real significa que la deuda va unida al piso, no solo a quien la generó. Quien compra responde con el propio inmueble de las cuotas impagadas por el anterior titular correspondientes a la parte vencida de la anualidad en curso y a los tres años naturales anteriores (art. 9.1.e LPH). Si el deudor eres tú, mira qué pasa si no pagas la comunidad de vecinos.

Tabla de plazos y garantías

Bloques de problemas frecuentes

Alquiler. Fianzas no devueltas, subidas de renta sin pacto, obras de conservación que el arrendador no asume (art. 21 LAU), honorarios de agencia repercutidos al inquilino y cláusulas que renuncian a la prórroga obligatoria: nulas y por no puestas cuando perjudican al arrendatario (art. 6 LAU).

Comunidad. Derramas sin la mayoría exigida, negativa a instalar ascensor pese a las obras obligatorias del art. 10.1.b LPH y pisos turísticos sin la aprobación expresa del art. 7.3 LPH. Para impugnar hay que estar al corriente de pago o consignar judicialmente la deuda (art. 18.2 LPH).

Edificación y compraventa. Grietas, humedades, superficie inferior a la escriturada y vicios ocultos: identifica la garantía aplicable —1, 3 o 10 años— y actúa dentro de los 2 años de prescripción. Tienes el detalle en cómo reclamar una obra mal hecha.

Desahucio y ocupación. El art. 250.1.4.º LEC permite pedir la inmediata recuperación de la plena posesión de la vivienda —solo la persona física propietaria o poseedora legítima por otro título, las entidades sin ánimo de lucro con derecho a poseerla y las entidades públicas de vivienda social— y los ocupantes tienen cinco días para aportar título (art. 441.1 bis LEC); el Tribunal Constitucional desestimó el recurso contra esta vía en su Sentencia 32/2019, de 28 de febrero. La Ley Orgánica 1/2025 llevó la usurpación (art. 245 CP) y el allanamiento de morada (art. 202 CP) a los juicios rápidos del art. 795 LECrim, aunque la Circular 1/2025 de la Fiscalía General del Estado concluye que la ocupación del art. 245.2 CP, delito leve, sigue por los arts. 964 y ss. LECrim.

Ejemplo práctico

Una inquilina firma con una propietaria particular un contrato de vivienda habitual por un año. Al vencer, la propietaria le anuncia que no renueva porque quiere ocupar la casa. El contrato no recoge esa necesidad, así que la excepción del art. 9.3 LAU no se aplica: el arrendamiento se prorroga por anualidades hasta los 5 años. Si es la inquilina quien decide marcharse, le basta con preavisar 30 días. Y cuando entregue las llaves, la fianza de una mensualidad debe devolverse: pasado un mes sin abonarla, el saldo devenga interés legal (art. 36.4 LAU).

🧮 Calcula tu caso: Calculadora de subida del alquiler (IPC).

Preguntas frecuentes

¿Cuánto dura un contrato de alquiler?

Lo que pacten las partes, con un suelo legal a favor del inquilino: si la duración pactada es inferior a cinco años —siete con arrendador persona jurídica—, se prorroga por plazos anuales hasta ese mínimo (art. 9.1 LAU). Después, si ninguna parte avisa (cuatro meses el arrendador, dos el arrendatario) entra la prórroga tácita de hasta tres años más (art. 10.1 LAU).

¿Cuánto tarda un desahucio?

La ley marca los hitos, no la duración total. Admitida la demanda se requiere al demandado para que en 10 días desaloje, pague, enerve o se oponga, y ese requerimiento fija ya el día y la hora exactos del lanzamiento (art. 438.5 LEC). Acreditada la vulnerabilidad, el proceso puede suspenderse un máximo de dos meses con demandante persona física o cuatro con persona jurídica (art. 441.6 LEC).

¿Cuánta fianza puede exigirme el arrendador?

Una mensualidad en vivienda y dos en uso distinto (art. 36.1 LAU). Puede pedir garantías adicionales —aval, depósito o seguro—, pero en contratos de hasta cinco años (siete con persona jurídica) no pueden superar dos mensualidades (art. 36.5 LAU). Tampoco puede exigir más de una mensualidad por adelantado ni cargarte los honorarios de la inmobiliaria.

¿Pueden subirme el alquiler cada año?

Solo si el contrato lo prevé expresamente y al cumplirse cada anualidad; sin pacto expreso no hay actualización (art. 18.1 LAU). Si el pacto no concreta índice se aplica el IGC y, desde el 1 de enero de 2025, el tope de la subida ya no es el IPC que menciona el art. 18.1 LAU, sino el IRAV del INE, fijado como límite de referencia a efectos de ese artículo por la DA 11.ª LAU y siempre igual o inferior al IPC. Los contratos celebrados antes de la entrada en vigor de la Ley 12/2023 (26 de mayo de 2023) continúan rigiéndose por el régimen jurídico que les era de aplicación (DT 4.ª). La renta actualizada solo es exigible desde el mes siguiente a la notificación escrita (art. 18.2 LAU).

Compro un piso con deudas de comunidad, ¿cuántos años me reclaman?

Respondes con el propio inmueble de las cuotas de la parte vencida de la anualidad en que compras y de los tres años naturales anteriores (art. 9.1.e LPH). Exige la certificación de deudas antes de firmar: sin ella no puede autorizarse el otorgamiento de la escritura, salvo exoneración expresa del adquirente.

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Fuentes oficiales

• LAU, art. 9: plazo mínimo (BOE)
• LAU, art. 10: prórroga del contrato (BOE)
• LAU, art. 17: renta y zonas tensionadas (BOE)
• LAU, art. 18: actualización de la renta (BOE)
• LAU, art. 20: gastos de gestión y formalización (BOE)
• LAU, art. 36: fianza (BOE)
• LAU (Ley 29/1994): texto consolidado y DA 11.ª (BOE)
• Resolución de 18 de diciembre de 2024 del INE: definición del IRAV (BOE)
• LPH, art. 7: aprobación de la vivienda de uso turístico (BOE)
• LPH, art. 9: afección real y fondo de reserva (BOE)
• LPH, art. 17: mayorías y alquiler turístico (BOE)
• LPH, art. 18: impugnación de acuerdos (BOE)
• LOE, art. 17: garantías de 1, 3 y 10 años (BOE)
• LOE, art. 18: prescripción de 2 años (BOE)
• Ley 12/2023, art. 3: gran tenedor (BOE)
• Ley 12/2023: texto consolidado y DT 4.ª (BOE)
• LEC, art. 22: enervación del desahucio (BOE)
• LEC, art. 250: ámbito del juicio verbal (BOE)
• LEC, art. 438: requerimiento en el desahucio (BOE)
• LEC, art. 439: apartados 6.c) y 7 anulados (BOE)
• LEC, art. 441: título posesorio y suspensión (BOE)
• LEC, art. 685: demanda de ejecución hipotecaria (BOE)
• Código Civil, art. 1484: saneamiento por defectos ocultos (BOE)
• Código Civil, art. 1490: vicios ocultos (BOE)
• Código Civil, art. 1966: prescripción de rentas (BOE)
• RDL 6/2022, art. 46: límite de actualización de rentas (BOE)
• LECrim, art. 795: juicios rápidos (BOE)
• Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero (BOE)
• Circular 1/2025 de la Fiscalía General del Estado (BOE)
• STC 26/2025, de 29 de enero (BOE)
• STC 32/2019, de 28 de febrero (BOE)
• Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (INE)
• Tiempos medios de duración de los procedimientos (CGPJ)

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