Sí, puedes reclamar al banco la devolución de los gastos de constitución de tu hipoteca si firmaste una cláusula que te imputaba todos los gastos. El Tribunal Supremo y el TJUE han declarado abusivas esas cláusulas: se recuperan el registro, la gestoría, la tasación y la mitad de la notaría, pero no el IAJD. La acción de restitución prescribe a los cinco años, computados desde que pudiste conocer que la cláusula era nula.
En resumen
- Qué se recupera: registro de la propiedad (100%), gestoría (100%), tasación (100% en hipotecas anteriores a junio de 2019) y la mitad de la notaría.
- Qué no se recupera: el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) en hipotecas firmadas antes del 10 de noviembre de 2018, porque entonces el sujeto pasivo era el prestatario.
- Plazo: la acción prescribe a los 5 años (art. 1964 Código Civil), que empiezan a contar cuando el consumidor pudo conocer la abusividad, no desde la firma ni desde el pago.
- Base jurídica: SSTS 48/2019 y 49/2019, STS 35/2021 (tasación) y STS 857/2024 (prescripción), alineadas con el TJUE.
- Cómo: primero reclamación al Servicio de Atención al Cliente del banco; si no responde o lo rechaza, vía judicial.
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Porcentajes Exactos que Devuelve el Banco por Cada Factura
Por qué la cláusula de gastos es abusiva
Durante años los bancos incluyeron en las escrituras una cláusula que obligaba al consumidor a pagar todos los gastos de constitución de la hipoteca (notaría, registro, gestoría, tasación e impuesto). Una cláusula abusiva es la condición que el banco impone sin que el cliente pueda negociarla y que genera un desequilibrio en su perjuicio. El Tribunal Supremo, en sus sentencias de Pleno 44, 46, 47, 48 y 49/2019, de 23 de enero de 2019, confirmó que esa imputación indiscriminada al cliente, impuesta sin negociación, es una cláusula abusiva y nula conforme al control de transparencia y a los artículos 82 y 89 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.
La consecuencia de la nulidad no es que el banco pague todo, sino que cada gasto se reparte según quién tenía interés en el servicio y según la normativa aplicable en el momento de la firma. Por eso la devolución es parcial y depende del concepto.
Qué gastos de hipoteca se pueden reclamar
Esta es la distribución que fija la jurisprudencia para las hipotecas firmadas antes de la entrada en vigor de la Ley 5/2019 (16 de junio de 2019), que es donde están la inmensa mayoría de las reclamaciones:
| Gasto | ¿Se reclama? | Quién debe pagarlo |
|---|---|---|
| Registro de la propiedad | Sí (100%) | El banco |
| Gestoría / gestión | Sí (100%) | El banco |
| Tasación del inmueble | Sí (100%) | El banco |
| Notaría (escritura del préstamo) | Sí (50%) | Mitad banco, mitad cliente |
| IAJD (impuesto) | No | El prestatario (en hipotecas anteriores a nov. 2018) |
Registro, gestoría y mitad de notaría
En las SSTS 48/2019 y 49/2019, de 23 de enero de 2019, el Supremo estableció que el gasto de inscripción registral de la hipoteca corresponde íntegramente al banco (es quien tiene interés en la garantía), que la gestoría también la asume la entidad y que el arancel notarial (la tarifa oficial que cobra el notario) de la escritura del préstamo se reparte al 50% entre las partes, porque el interés es común.
La tasación según el caso
La tasación (la valoración del inmueble que exige el banco para conceder el préstamo) generó dudas hasta que el Tribunal Supremo, en la STS 35/2021, de 27 de enero de 2021 (ECLI:ES:TS:2021:61), zanjó que cuando no resulta aplicable la Ley 5/2019, los gastos de tasación incumben al banco y no al consumidor. Por tanto, en las hipotecas anteriores a esa ley, la tasación es recuperable al 100%.
Por qué el IAJD no se recupera
El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) es el tributo que grava la formalización de la escritura ante notario y es, con diferencia, el gasto más caro de una hipoteca, pero no es reclamable en las hipotecas firmadas antes del 10 de noviembre de 2018. La razón es que, en aquel momento, la ley fiscal designaba como sujeto pasivo del impuesto al prestatario (es decir, la persona obligada por ley a pagarlo), de modo que su pago no derivaba de una cláusula abusiva, sino de la propia norma tributaria.
Esto cambió con el Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre (BOE-A-2018-15344), que modificó el artículo 29 del Texto Refundido de la Ley del ITP y AJD para establecer que, en las escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, el sujeto pasivo es el prestamista. Pero esta regla solo se aplica a las hipotecas posteriores a su entrada en vigor (10 de noviembre de 2018); no tiene efecto retroactivo. Por eso quien firmó antes pagó legalmente el IAJD y no puede recuperarlo. Tienes el detalle en nuestra guía sobre el IAJD y la devolución de los gastos de hipoteca.
Plazo de prescripción para reclamar
La acción para reclamar la devolución del dinero es una acción personal de restitución (el derecho a que te devuelvan lo pagado de más) y prescribe a los cinco años, según el artículo 1964 del Código Civil (plazo vigente desde la reforma de la Ley 42/2015, en vigor el 7 de octubre de 2015; antes eran quince años). Prescribir significa que el derecho se pierde si no se ejercita dentro de ese plazo.
La gran cuestión es desde cuándo se cuentan esos cinco años (el "dies a quo", es decir, el día inicial del cómputo). El Tribunal de Justicia de la Unión Europea, en sus sentencias de 25 de enero de 2024 (asuntos acumulados C-810/21 a C-813/21) y de 25 de abril de 2024 (asuntos C-484/21 y C-561/21), aclaró que el plazo no puede empezar a contar ni desde la firma del contrato ni desde el pago, sino desde el momento en que el consumidor pudo razonablemente conocer que la cláusula era abusiva.
Recogiendo ese criterio, el Tribunal Supremo, en la STS 857/2024, de 14 de junio de 2024 (ECLI:ES:TS:2024:3076), fijó que el plazo de prescripción comienza en la fecha de firmeza de la sentencia que declara nula la cláusula, salvo que el banco pruebe que ese consumidor concreto pudo conocer antes la abusividad. En la práctica, esto significa que la mayoría de reclamaciones siguen vivas aunque la hipoteca sea muy antigua.
Cómo reclamar los gastos de tu hipoteca
El procedimiento tiene dos fases:
- 1. Reúne la documentación: escritura del préstamo hipotecario y todas las facturas de notaría, registro, gestoría y tasación. Si no las conservas, puedes pedir copia a la notaría, al registro y al propio banco.
- 2. Reclamación extrajudicial: presenta una reclamación por escrito ante el Servicio de Atención al Cliente de tu banco, pidiendo la nulidad de la cláusula y la devolución de las cantidades con sus intereses legales. Guarda el justificante.
- 3. Vía judicial: si el banco no responde en el plazo legal o rechaza la devolución, puedes presentar una demanda de juicio ordinario. Estos asuntos suelen resolverse a favor del consumidor, y la sentencia puede imponer las costas al banco.
No existe un plazo administrativo de respuesta ante el banco que haga perder el derecho; lo determinante es no dejar transcurrir el plazo de prescripción una vez que ya conoces que la cláusula es nula. Si además estás terminando de pagar el préstamo, revisa nuestra guía sobre cómo cancelar la hipoteca y sus comisiones.
Ejemplo práctico
Imagina una hipoteca firmada en marzo de 2010, con una cláusula que cargaba todos los gastos al cliente. En aquel momento pagó 350 euros de registro, 300 de gestoría, 250 de tasación y 600 de notaría. Al ser anterior a la Ley 5/2019, puede reclamar el 100% del registro, la gestoría y la tasación (900 euros) y la mitad de la notaría (300 euros): en total, 1.200 euros más los intereses legales. El IAJD, en cambio, no entra, porque la hipoteca es anterior a noviembre de 2018. Aunque hayan pasado más de quince años desde la firma, la acción puede seguir viva, ya que el plazo de cinco años no se cuenta desde 2010, sino desde que pudo conocer que la cláusula era abusiva.
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Preguntas frecuentes
¿Puedo reclamar gastos de hipoteca de hace 20 años?
En la mayoría de los casos, sí. La acción de restitución no prescribe desde la firma ni desde el pago, sino desde que el consumidor pudo conocer la abusividad de la cláusula. Según la STS 857/2024 y la doctrina del TJUE, el plazo de cinco años puede no haber empezado a correr todavía, por lo que la antigüedad de la hipoteca, por sí sola, no impide reclamar.
¿Cómo reclamar los gastos de la hipoteca?
Primero presenta una reclamación escrita ante el Servicio de Atención al Cliente del banco con la escritura y las facturas, pidiendo la nulidad de la cláusula y la devolución. Si el banco no responde o lo deniega, el siguiente paso es la demanda judicial, donde se solicita la restitución más los intereses.
¿Qué gastos de la hipoteca se pueden reclamar?
Se recuperan el registro de la propiedad (100%), la gestoría (100%), la tasación (100% en hipotecas anteriores a la Ley 5/2019) y la mitad del arancel de notaría. No se recupera el IAJD en las hipotecas firmadas antes del 10 de noviembre de 2018, porque entonces lo pagaba legalmente el prestatario.
¿Qué dice la nueva ley hipotecaria sobre los gastos?
La Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario (vigente desde el 16 de junio de 2019), impone por ley que el banco asuma la gestoría, el registro, la notaría de la escritura del préstamo y el IAJD, mientras que la tasación la paga el cliente. Para las hipotecas firmadas a partir de esa fecha, por tanto, ya hay menos margen para reclamar, porque el reparto viene fijado en la propia norma.
Según el Banco de España, ¿quién paga notaría, registro, gestoría y tasación?
Para las hipotecas anteriores a junio de 2019, conforme a la jurisprudencia del Supremo, el banco paga registro, gestoría y tasación, y la notaría se reparte al 50%. Para las posteriores, la Ley 5/2019 atribuye al banco la notaría de la escritura del préstamo, la gestoría, el registro y el IAJD, dejando la tasación a cargo del prestatario. Puedes ampliarlo en nuestra guía sobre quién paga los gastos de la hipoteca.
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Fuentes oficiales
- Art. 1964 del Código Civil (plazo de prescripción de 5 años) — BOE
- Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre (sujeto pasivo del IAJD = prestamista) — BOE
- Art. 29 del RDLeg 1/1993, Texto Refundido del ITP y AJD (sujeto pasivo en préstamos hipotecarios) — BOE
- Art. 14 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, de contratos de crédito inmobiliario (reparto de gastos) — BOE
- Arts. 82 y 89 del RDLeg 1/2007, texto refundido de la LGDCU (cláusulas abusivas) — BOE
Esta guía ha sido elaborada por nuestro equipo de trabajo a partir exclusivamente de fuentes oficiales (BOE y CENDOJ del Poder Judicial). Tiene carácter informativo y no sustituye el asesoramiento jurídico individualizado.
Información orientativa; no sustituye el asesoramiento de un abogado. Verifica tu caso concreto. Si lo necesitas, puedes consultar tu caso con un profesional.