Fianza en el alquiler de un local de negocio (art. 36 LAU)

¿Cuánta fianza se paga al alquilar un local de negocio? Dos mensualidades de renta, según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Es el doble que en vivienda, donde basta una mensualidad. Esa fianza se entrega en metálico al firmar, el arrendador debe depositarla en el organismo de la comunidad autónoma y se devuelve al terminar el contrato. Abajo explicamos, paso a paso, la cuantía legal, el depósito autonómico, las garantías adicionales, el IVA y los plazos de devolución, con la norma aplicable.

En resumen

• Cuantía legal: dos mensualidades de renta para uso distinto del de vivienda (art. 36.1 LAU); una sola en vivienda.
• Depósito obligatorio: el arrendador debe ingresar la fianza en el organismo autonómico competente (en Madrid, la Agencia de Vivienda Social, antiguo IVIMA), normalmente en 30 días. La habilitación a las CCAA para exigir este depósito está en la disposición adicional tercera de la LAU.
• No actualización inicial: durante los cinco primeros años (o siete si el arrendador es persona jurídica) la fianza no se actualiza (art. 36.2 LAU).
• IVA: la fianza no está sujeta a IVA por su carácter indemnizatorio; solo la renta lleva IVA (criterio AEAT y art. 78.Tres.1.º LIVA).
• Devolución: el saldo se devuelve al terminar el contrato; transcurrido un mes desde la entrega de llaves sin abonarlo, devenga interés legal (art. 36.4 LAU).

Cuántos meses de fianza en el alquiler de un local: el art. 36 LAU

El régimen está en el artículo 36.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. La norma exige, a la celebración del contrato, una fianza en metálico equivalente a:

• Una mensualidad de renta en el arrendamiento de vivienda.
• Dos mensualidades de renta en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda, categoría en la que entran los locales de negocio.

«Uso distinto del de vivienda» es el término que la LAU emplea para todo arrendamiento que no sea de vivienda habitual: locales comerciales, oficinas, naves o despachos. El alquiler de un local de negocio se rige por la voluntad de las partes y, en su defecto, por el Título III de la LAU y, supletoriamente, por el Código Civil (art. 4.3 LAU). Ahora bien, el artículo 36 figura en el Título IV (disposiciones comunes) y se aplica a todo arrendamiento: la entrega de las dos mensualidades es obligatoria y la renta de referencia es la inicial pactada, sin incluir gastos ni IVA.

Si vas a firmar el contrato, conviene revisar antes el reparto de gastos, obras y duración: lo vemos en la guía sobre cláusulas del alquiler de local comercial.

Dónde se deposita la fianza del alquiler de un local: el organismo autonómico

La fianza no se queda sin más en manos del arrendador. La disposición adicional tercera de la LAU habilita a las comunidades autónomas a establecer la obligación de que el arrendador deposite el importe de la fianza, sin devengo de interés, a disposición de la Administración autonómica o del ente público que se designe, hasta la extinción del contrato. Prácticamente todas las CCAA han regulado esta obligación, que cubre tanto vivienda como locales y otros usos.

El organismo varía según el territorio (por ejemplo, en la Comunidad de Madrid es la Agencia de Vivienda Social, antiguo IVIMA). Como referencia práctica del procedimiento autonómico:

• El arrendador es quien tiene la obligación de depositar la fianza, no el inquilino.
• El plazo habitual para ingresarla tras la firma es de 30 días (varía según la normativa de cada CCAA).
• El depósito es gratuito y la cantidad depositada no genera intereses a favor de las partes mientras está en el organismo.
• No depositar la fianza puede acarrear sanciones administrativas al arrendador, sin perjuicio de la validez del contrato.

Recomendación: pide siempre al arrendador el justificante del depósito. Ese documento será clave para reclamar la devolución al final del contrato.

Garantías adicionales: avales, depósitos extra y solicitar garantía de alquiler

En el arrendamiento de local, las dos mensualidades son el mínimo legal, pero el artículo 36.5 LAU permite pactar cualquier garantía adicional del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones. Esto da mucho margen al solicitar una garantía de alquiler:

• Aval bancario: el banco responde si el inquilino impaga; muy frecuente en locales de cierto importe.
• Depósito o garantía adicional en metálico: meses extra sobre las dos mensualidades de fianza legal.
• Seguro de impago de alquiler: póliza que cubre rentas impagadas y, según producto, daños.
• Garantía personal de socios o avalistas: habitual cuando el arrendatario es una sociedad de reciente creación.

Importante: el límite legal del artículo 36.5 a esas garantías adicionales (no más de dos mensualidades) opera solo en el arrendamiento de vivienda de hasta cinco años (o siete si el arrendador es persona jurídica); en el alquiler de local no rige ese tope y la cuantía de la garantía adicional es libre. En todo caso, estas garantías son adicionales y distintas de la fianza legal de dos mensualidades. La fianza del art. 36 hay que depositarla igualmente en el organismo autonómico; el aval o el depósito extra se rigen por lo pactado en el contrato. Conviene dejar claro por escrito qué cubre cada garantía y cómo y cuándo se libera.

¿La fianza del alquiler de local lleva IVA?

No. La Agencia Tributaria confirma que la prestación de una fianza como garantía en la formalización de un contrato de arrendamiento no está sujeta a IVA por tener carácter indemnizatorio: su objeto es compensar los daños y perjuicios que el arrendatario pudiera causar, no retribuir un servicio. La base de ello es que las indemnizaciones que, por su naturaleza y función, no constituyen contraprestación de operaciones sujetas no se incluyen en la base imponible (art. 78.Tres.1.º de la Ley 37/1992 del IVA). Por eso el arrendador no debe repercutir IVA sobre la fianza.

Cosa distinta es la renta del local: el arrendamiento de local de negocio sí está sujeto y no exento de IVA, de modo que las facturas mensuales de renta llevan el 21 % de IVA. Pero el cálculo de la fianza se hace sobre la renta sin IVA y la entrega de la fianza en sí no se grava.

Actualización de la fianza durante el contrato

El artículo 36.2 LAU establece que durante los cinco primeros años de duración del contrato (o durante los siete primeros años si el arrendador es persona jurídica) la fianza no estará sujeta a actualización.

Superados esos plazos, cuando el contrato continúe, la actualización de la fianza se rige por lo que las partes hubieran estipulado al efecto. A falta de pacto específico, lo acordado para la actualización de la renta se presume querido también para la actualización de la fianza (art. 36.3 LAU). El ajuste de la fianza ya depositada debe trasladarse también al organismo autonómico.

Devolución de la fianza al final del contrato y plazos

Al terminar el arrendamiento, el arrendador debe devolver el saldo de la fianza una vez descontados, en su caso, los importes que le adeude el arrendatario (rentas impagadas, suministros pendientes o reparación de desperfectos imputables al inquilino, más allá del desgaste normal por el uso).

El artículo 36.4 LAU fija una regla clave de plazo: el saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución. Es decir, el arrendador dispone de un margen de un mes desde la entrega de llaves; si no devuelve la fianza en ese plazo, la cantidad empieza a generar interés legal a favor del inquilino.

En el plano administrativo, el organismo autonómico también devuelve al arrendador la fianza depositada una vez acreditada la extinción del contrato (en muchas CCAA con su propio plazo de tramitación, habitualmente en torno a un mes). Para reclamar, conserva el justificante del depósito, el contrato y el documento de entrega de llaves. Si el arrendador se retrasa o se niega a devolver el saldo, en la guía sobre cómo reclamar la fianza del alquiler tienes el procedimiento paso a paso.

Ejemplo práctico

Una empresa alquila un local para abrir una cafetería por 1.200 € de renta mensual más IVA. Al firmar, la fianza legal del art. 36.1 LAU se calcula sobre la renta sin IVA: dos mensualidades, es decir, 2.400 €, que entrega en metálico. La fianza no lleva IVA; sí lo lleva la renta mensual (1.200 € + 21 % = 1.452 € por recibo). El arrendador deposita los 2.400 € en el organismo autonómico dentro del plazo previsto y entrega el justificante a la empresa. Además, como el arrendatario es una sociedad nueva, las partes pactan una garantía adicional de un aval bancario por tres meses de renta, al amparo del art. 36.5 LAU (en local no rige el tope de dos mensualidades). Tres años después, la empresa cierra y entrega las llaves el 31 de marzo. El arrendador comprueba el estado del local, no hay desperfectos ni rentas pendientes y devuelve los 2.400 € el 20 de abril, dentro del mes desde la entrega de llaves: no se devenga interés legal. Si hubiera tardado más allá del 30 de abril, el saldo habría empezado a generar interés legal a favor de la empresa.

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Preguntas frecuentes

¿Cuántos meses de fianza en alquiler de local?

Dos mensualidades de renta. El artículo 36.1 de la LAU exige una mensualidad en vivienda y dos mensualidades en arrendamientos para uso distinto del de vivienda, como son los locales de negocio. La renta de referencia es la inicial pactada, sin IVA ni gastos.

¿Dónde se deposita la fianza del alquiler de un local?

En el organismo de la comunidad autónoma habilitado al efecto. La disposición adicional tercera de la LAU permite a las CCAA exigir ese depósito y prácticamente todas lo han regulado. El arrendador es el obligado a depositarla, normalmente en un plazo de 30 días desde la firma. En la Comunidad de Madrid corresponde a la Agencia de Vivienda Social (antiguo IVIMA); cada CCAA tiene su propio organismo y procedimiento.

¿La fianza del alquiler de local lleva IVA?

No. Según la Agencia Tributaria, la fianza no está sujeta a IVA por su carácter indemnizatorio (art. 78.Tres.1.º de la Ley del IVA). El IVA del 21 % se aplica sobre la renta mensual del local, no sobre la fianza entregada como garantía.

¿Puedo solicitar una garantía de alquiler adicional a la fianza?

Sí. El artículo 36.5 LAU permite pactar garantías adicionales (aval bancario, meses extra de depósito, seguro de impago o avalistas). Son independientes de la fianza legal de dos mensualidades, que debe depositarse igualmente en el organismo autonómico. En el alquiler de local, a diferencia de la vivienda, no rige el tope de dos mensualidades para esa garantía adicional.

¿Cuánto tarda la devolución de la fianza al terminar el contrato?

El arrendador debe restituir el saldo tras la entrega de llaves. Si transcurre un mes desde esa entrega sin devolverla, el importe devenga el interés legal del dinero a favor del arrendatario (art. 36.4 LAU). El organismo autonómico devuelve la fianza depositada una vez acreditada la extinción del contrato.

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Fuentes oficiales

• Art. 36 LAU (fianza) — Ley 29/1994, texto consolidado (BOE)
• Art. 4 LAU (régimen aplicable; art. 4.3, uso distinto del de vivienda) — Ley 29/1994 (BOE)
• Ley 29/1994 LAU — texto consolidado completo, incluye disposición adicional tercera sobre depósito de fianzas (ELI/BOE)
• Art. 78 Ley 37/1992 del IVA (base imponible; apartado Tres, regla 1.ª, indemnizaciones no incluidas) — texto consolidado (BOE)

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