El alquiler en España está regulado principalmente por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y la Ley 12/2023 de Vivienda. Esta guía resume los 10 puntos legales más críticos que todo inquilino y arrendador debe conocer en 2026: duración del contrato, fianza, subida de la renta, preaviso, derechos en obras, y procedimiento de desahucio.
1. Duración del contrato (Art. 9 LAU)
- Mínimo legal: 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica), independientemente de lo pactado.
- Tras esos 5/7 años, prórroga tácita anual hasta 3 años más, salvo preaviso de 4 meses por el arrendador o 2 meses por el inquilino.
- El arrendador puede recuperar la vivienda solo por necesidad propia o de familiares en primer grado, comunicándolo con 4 meses de antelación (art. 9.3 LAU).
2. Fianza obligatoria (Art. 36 LAU)
- Fianza legal: 1 mensualidad de renta para vivienda habitual, 2 mensualidades para uso distinto (local).
- El arrendador debe depositarla en el organismo autonómico correspondiente (IVIMA, AVS, etc.) en el plazo legal.
- Devolución: 30 días desde entrega de llaves. Pasados esos 30 días, devenga intereses legales.
- El arrendador NO puede descontar "limpieza profesional general" (es desgaste normal). SÍ puede descontar rotura específica + deudas de suministros.
3. Garantías adicionales máximas (Art. 36.5 LAU, Ley 12/2023)
Tras la Ley de Vivienda, las garantías adicionales (avales, depósitos, fianzas extra) están limitadas a 2 mensualidades adicionales. Cualquier exceso es nulo y reclamable.
4. Subida de la renta y referencia IPC (Art. 18 LAU)
- Solo se puede actualizar la renta una vez al año, en la fecha de aniversario del contrato.
- El índice de referencia es el IRAV (Índice de Referencia para Actualización de Vivienda) publicado por el INE, que en 2024-2025 está topado al 3% como medida transitoria.
- En zonas tensionadas declaradas (CCAA específicas), las subidas pueden estar más limitadas.
5. Preaviso para fin de contrato
- Inquilino: 30 días por escrito antes de la fecha de salida (art. 11 LAU). Sin preaviso = pérdida automática de la fianza.
- Arrendador: 4 meses antes del fin del periodo obligatorio si quiere no renovar (art. 9.3 LAU).
- El preaviso debe ser fehaciente: burofax con acuse de recibo, NO email ni WhatsApp.
6. Obras: ¿quién paga?
- Arrendador (Art. 21 LAU): reparaciones estructurales, mantenimiento de instalaciones (electricidad, fontanería, calefacción), elementos de la vivienda que aseguren la habitabilidad.
- Inquilino (Art. 21.4 LAU): reparaciones menores derivadas del uso ordinario.
- Si el arrendador se niega a hacer obras necesarias: burofax requiriendo + plazo razonable + en su caso, denuncia ante consumo o demanda judicial.
7. Subarriendo y cesión (Art. 8 LAU)
- Subarriendo total: prohibido salvo consentimiento expreso del arrendador.
- Subarriendo parcial: permitido con notificación al arrendador, pero el subarrendatario nunca paga más que el inquilino principal.
8. Desahucio por impago (Art. 24-25 Ley 1/2000 LEC)
- D+1: arrendador detecta impago. D+30: burofax requiriendo pago + intereses.
- D+60: demanda de desahucio en juzgado de primera instancia. Cuantía mínima sin abogado/procurador: hasta 2.000€.
- D+90: juicio rápido (juicio verbal). Si inquilino paga TODO atrasado en 10 días tras notificación → enervación: el desahucio se paraliza (1 sola vez por contrato).
- D+150-180: sentencia firme + ejecución (lanzamiento). Plazos prorrogables si inquilino vulnerable (Ley 4/2013).
9. Desahucio por usurpación (okupación)
Distinto del impago: aplicable cuando alguien ocupa SIN título contractual previo. Procedimientos:
- Verbal posesorio (Art. 250.1.4 LEC): rápido (3-6 meses), demanda persona física propietaria.
- Penal (Art. 245 CP — usurpación): denuncia policial inmediata, multa 3-6 meses para okupas.
- Ley antiokupas 2026: nuevos procedimientos de desalojo express en 48h en casos flagrantes.
10. Vivienda turística (alquiler vacacional)
Quedan fuera de la LAU. Reguladas por normativa autonómica turística (registro obligatorio, requisitos sanitarios, etc.) y por las nuevas restricciones municipales en zonas tensionadas (Madrid, Barcelona, Mallorca…).
Plantillas legales relacionadas
Para materializar cualquiera de los pasos anteriores, descarga las plantillas:
- Burofax preaviso fin contrato — para no perder la fianza
- Reclamación devolución fianza alquiler — pasados 30 días sin reembolso
- Burofax requerimiento obras — cuando el casero se niega a reparar
- No renovación contrato (art. 9.3 LAU) — para arrendador con necesidad propia
Calculadoras útiles
- Calculadora de subida IPC alquiler 2026
- Calculadora intereses devolución fianza
Preguntas frecuentes
¿Mi casero puede subir el alquiler más del IPC?
No, salvo pacto expreso por escrito ANTES de la firma. Y aún con pacto, el tope legal es el IRAV publicado por INE (3% en 2024-2025). En zonas tensionadas la subida está más limitada.
¿Mi casero puede entrar al piso sin avisar?
No. La inviolabilidad del domicilio (art. 18 CE) prevalece. El inquilino tiene la posesión exclusiva durante el contrato. El arrendador solo puede entrar con consentimiento expreso del inquilino o por urgencia justificada (incendio, fuga grave).
¿Puedo dejar el piso antes del año mínimo si tengo que mudarme por trabajo?
Sí, con preaviso 30 días + indemnización proporcional al periodo restante (art. 11 LAU). Tras los 6 meses iniciales, indemnización máxima = 1 mensualidad por año restante.
¿Si mi casero NO devuelve la fianza, qué hago?
1) Burofax requiriendo + intereses legales. 2) Si pasan 30 días más sin respuesta: demanda en Juzgado de Primera Instancia (cuantía hasta 6.000€ NO requiere abogado obligatorio).
¿Tengo derecho a renovar tras los 5 años obligatorios?
Sí, prórroga tácita anual hasta 3 años más SALVO preaviso del arrendador con 4 meses de antelación alegando necesidad propia o familiar.
¿Qué obras puedo hacer en el piso alquilado?
Sin permiso del arrendador: solo decoración (pintar, colgar cuadros, muebles). Con permiso por escrito: reformas estructurales (al fin del contrato debe quedar como estaba o pactar).