Actualizar la renta exige identificar primero el contrato, su régimen de celebración y el aniversario. Desde el 8 de octubre de 2026, el artículo 18.1 LAU establece IRAV como método de un pacto incompleto y como límite de incremento. Para contratos anteriores, la DT4 importa el límite máximo y conserva en lo demás su régimen histórico. La notificación escrita determina desde qué mes resulta exigible una actualización válida. Ni IRAV ni el 2 % extraordinario autorizan una subida automática.
La primera comprobación: qué dice el contrato
La regla actual del artículo 18 exige pacto expreso, actualización en el aniversario y respeto de los límites. Se describe aquí esa redacción; para contratos antiguos debe comprobarse primero qué régimen de celebración conserva la DT4. No basta mencionar IPC o enviar una cifra: hay que leer la cláusula y verificar la anualidad.
Cuando corresponda aplicar el mecanismo del artículo 18.1 en su redacción actual, la secuencia es:
- La revisión se hace en la fecha en que se cumple cada año de vigencia.
- Se aplica el mecanismo pactado, siempre dentro de los límites imperativos.
- Si el pacto no concreta índice o metodología, se utiliza el IRAV que corresponda a la fecha de actualización y al último mes publicado.
- En ningún caso el incremento de la actualización puede exceder la variación del IRAV que resulta aplicable.
La fecha de firma no basta por sí sola: también importa la fecha de la anualidad y si la vivienda está dentro de una medida extraordinaria. La norma vigente cuando se comunica la subida no borra automáticamente los efectos de una anualidad anterior.
La actualización anual tampoco es una prórroga, una renovación, una no renovación ni una extinción anticipada. Si lo que se discute es terminar el contrato, prorratear una mensualidad o recuperar la vivienda, hay que aplicar el régimen de esa acción y no convertirlo en una simple operación de porcentaje.
IRAV: referencia oficial, no porcentaje universal
La disposición adicional undécima de la LAU encarga al INE la definición del índice de referencia para la actualización anual. La Resolución de 18 de diciembre de 2024, BOE-A-2024-26685 define el IRAV como el menor valor entre la variación anual del IPC, la del IPC subyacente y la tasa de variación anual media ajustada. La fórmula metodológica y la publicación mensual están en el documento metodológico del INE y en la serie de últimos datos.
El IRAV no es una cifra fija para todo 2026. Debe consultarse el último periodo publicado que corresponda a la anualidad, conservar la fuente y aplicar después el pacto y las reglas temporales. Nombrar el IRAV no autoriza a usar automáticamente el dato de un mes anterior ni a convertir el máximo legal en obligación de aplicar el máximo.
Contratos anteriores al 26 de mayo de 2023
Excepción para contratos antiguos. La DT4 de la Ley 12/2023 vigente importa para los contratos anteriores el límite máximo de actualización, pero conserva en lo demás su régimen de celebración. Por eso no puede afirmarse que todos los contratos sin cláusula tengan la renta congelada ni que cualquier cláusula antigua incompleta use ahora IRAV como método: el artículo 18 original y la redacción de 2013 contemplaban actualización por IPC en defecto de pacto. La disposición transitoria de la Ley 2/2015 reserva su nueva regla a contratos perfeccionados después de su entrada en vigor. Si el mecanismo histórico sigue siendo aplicable, debe coordinarse con el límite IRAV actual y las medidas extraordinarias; no se rehace toda la cláusula.
La disposición transitoria cuarta de la Ley 12/2023 debe leerse en su redacción vigente junto con la publicación original de la Ley 12/2023. Para los contratos de vivienda sometidos a la LAU celebrados antes de la entrada en vigor de esa ley, la DT4 conecta la actualización con el límite máximo de la DA 11 y con la redacción vigente del artículo 18; en lo demás, conserva el régimen jurídico vigente cuando se celebraron. También mantiene separadas las medidas extraordinarias aplicables a contratos vigentes y permite una adaptación por acuerdo cuando la ley no lo impida.
Por eso no es correcto decir ni que todos los contratos antiguos quedan fuera del IRAV ni que toda su relación se transforma en un contrato nuevo. Hay que separar la actualización anual, las prórrogas, el resto de cláusulas y cualquier medida excepcional aplicable a la fecha concreta.
Regla extraordinaria del 8 de octubre de 2026 al 31 de diciembre de 2027
La disposición final sexta del RDL 29/2026 se refiere a contratos de alquiler de vivienda sujetos a la LAU cuya renta deba actualizarse porque se cumple la anualidad dentro del periodo comprendido entre la entrada en vigor del real decreto-ley y el 31 de diciembre de 2027. La secuencia no es «2026 = 2 %»:
- Si la renta supera el límite máximo del sistema de índices de precios de referencia que resulte aplicable, no procede incremento.
- Si no lo supera, el incremento es el del nuevo pacto entre las partes, siempre con las demás reglas imperativas.
- En ausencia de nuevo pacto, el incremento no puede superar el 2 %.
Esta disposición no convierte por sí sola un contrato sin pacto expreso en un contrato actualizable. Antes de aplicarla hay que verificar la base contractual o legal de actualización, la vivienda habitual sometida a la LAU, el aniversario dentro del periodo, la renta de referencia y la norma territorial que pueda intervenir.
Qué ocurrió con los topes históricos
| Periodo de la anualidad | Regla histórica que debe comprobarse | Fuente |
|---|---|---|
| 31/03/2022–31/12/2023 | El artículo 46 del RDL 6/2022 distinguió gran tenedor y no gran tenedor. Para el primero, el nuevo pacto quedaba limitado por el IGC y, sin nuevo pacto, regía el mismo límite; para el segundo, podía pactarse más y, sin pacto, operaba el límite del IGC. | RDL 6/2022, art. 46 |
| 01/01/2024–31/12/2024 | La Ley 12/2023 estableció un máximo del 3 % en los términos de la disposición final sexta: para gran tenedor también limitaba el pacto; para no gran tenedor podía pactarse más y, sin pacto, el máximo era el 3 %. | Ley 12/2023, publicación original |
| 01/01/2025–21/03/2026 | El IRAV comenzó a surtir efectos el 01/01/2025. Su ámbito se coordinaba con la DA11 y la DT4 entonces vigente; debía comprobarse el contrato, el pacto y la fecha, sin importar una reforma posterior. | Resolución INE, efectos desde 2025 y Ley12/2023, DT4 original |
| 22/03/2026–29/04/2026 | El RDL 8/2026 estuvo en vigor desde el 22 de marzo y fue derogado con fecha 30 de abril. Su artículo 2 aplicó el 2 % con diferencias entre gran tenedor y no gran tenedor. Se conserva aquí como episodio histórico, no como regla actual. | RDL 8/2026 original y derogación publicada el 30/04/2026 |
| 30/04/2026–30/09/2026 | Tras la derogación del RDL 8/2026 no se arrastra su 2 % a las anualidades posteriores. Hay que leer el contrato, la LAU, la DA 11 y cualquier norma temporal aplicable a la fecha. | BOE-A-2026-9359 y LAU art. 18 |
| 01/10/2026 | El RDL 26/2026 se publicó el 30/09 y entró en vigor el 01/10; su derogación figura con fecha 02/10. Sus topes solo sirven para estudiar actos de ese intervalo. | RDL 26/2026 original y BOE-A-2026-20526 |
| 02/10/2026 | El RDL 27/2026 se publicó el 01/10, entraba en vigor el 02/10 y fue derogado ese mismo día. No es la regla aplicable hoy. | RDL 27/2026 original y BOE-A-2026-20527 |
| 02/10/2026–07/10/2026 | Tras las derogaciones de los RDL 26 y 27 se recuperó la redacción previa. Había que coordinar artículo 18, DA11 y la DT4 entonces vigente; no proyectar hacia ese intervalo el RDL 29. | Derogación RDL26 y derogación RDL27 |
| Desde 08/10/2026 | Se aplica la LAU art. 18 en su redacción vigente, con la DF6 del RDL 29/2026 cuando la anualidad entra en su periodo. Los topes históricos no se convierten en porcentajes actuales. | RDL 29/2026 original y LAU art. 18 |
Uso de la vivienda, territorio y zonas tensionadas
Desde el 8 de octubre de 2026, los artículos 2 a 4 LAU incluyen en vivienda habitual el alquiler parcial de habitación y definen la vivienda temporal por desplazamiento justificado y acreditable. Un uso empresarial o comercial se examina como uso distinto según los artículos 3 y 4. No basta denominar al contrato «temporada» para resolver su régimen; los contratos antiguos exigen su transición. Los apartados 8 y 9 del artículo 17 regulan, además, rentas de contratos temporales sucesivos y la suma de rentas de habitaciones. Son comprobaciones diferentes de la actualización anual del artículo 18 y de la renta inicial en zona tensionada.
Esta guía se centra en la actualización de alquileres de vivienda sometidos a la LAU. Un contrato temporal, de temporada, para uso distinto de vivienda, una habitación o una relación no sometida a la LAU requiere revisar su título, finalidad, plazo y norma territorial antes de aplicar estas reglas. No se puede trasladar automáticamente el IRAV o la DF6 a cualquier arrendamiento.
La renta inicial de un contrato nuevo en una zona de mercado residencial tensionado no es lo mismo que la actualización de una renta vigente. Los apartados 6 y 7 del artículo 17 LAU exigen comprobaciones territoriales y, en su caso, de gran tenedor; el artículo 18 gobierna la actualización anual. Una declaración de zona no convierte por sí sola una actualización en una renta inicial.
Notificación y fecha desde la que se cobra
El artículo 18.2 LAU exige comunicación escrita con el porcentaje aplicado. La renta actualizada es exigible desde el mes siguiente a aquel en que se notifica. La nota en el recibo de la mensualidad precedente puede ser válida; si el arrendatario lo exige, debe acompañarse la certificación del INE.
- Identifica el aniversario y conserva el contrato completo.
- Comprueba pacto, índice o método, fecha de celebración, uso y territorio.
- Consulta el último IRAV publicado o el índice que corresponda, sin inventar la cifra.
- Comprueba si la anualidad cae en una medida extraordinaria y si se supera el límite de referencia.
- Notifica por escrito el porcentaje y conserva prueba de recepción.
- Aplica la nueva renta, si procede, desde el mes siguiente a la notificación.
Ejemplo aritmético sin resultado jurídico
Sobre una renta de 800 €, un porcentaje hipotético del 2,2 % equivale a 17,60 € y daría 817,60 €. El ejemplo solo muestra la operación matemática: no demuestra que el 2,2 % sea el índice, el límite o el porcentaje permitido para una anualidad concreta. Si la notificación se recibe el 10 de septiembre, una actualización válida sería exigible desde octubre, sin convertir la comunicación en una autorización retroactiva.
Si existe una discrepancia
Un aviso de actualización o un burofax puede servir para comunicar hechos, pero no es automáticamente un medio adecuado de solución de controversias. Si se pretende reclamar diferencias o acudir a un juzgado, comprueba antes el objeto de la acción, las excepciones y la acreditación exigida por la Ley Orgánica 1/2025. Una negociación que sí se abra tiene reglas propias de documentación y confidencialidad; no la sustituyas por una frase genérica en el recibo.
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Una vez identificado el régimen y los datos necesarios, puedes comprobar la operación en la calculadora de actualización del alquiler. Su cifra es orientativa y depende de los supuestos introducidos; no determina por sí sola la legalidad de una subida.
Preguntas frecuentes
¿Pueden subirme el alquiler si el contrato no dice nada sobre actualización?
En un contrato sujeto a la regla actual del artículo 18.1 LAU, sin pacto expreso no hay actualización ordinaria. Antes de responder para un contrato antiguo hay que comprobar su régimen: el texto original y la redacción de 2013 permitían actualización por IPC en defecto de pacto. La DT4 vigente incorpora el límite máximo actual para los contratos anteriores a la Ley 12/2023, pero conserva en lo demás el régimen de celebración. No puede deducirse renta congelada solo porque falte una cláusula, ni una subida automática por el máximo legal.
¿Qué índice se aplica, el IPC o el del INE (IRAV)?
Primero se identifica la fecha de celebración y el régimen que subsista; después, el pacto, el aniversario y los límites. El artículo 18.1 vigente usa IRAV cuando existe pacto sin índice ni metodología y limita el incremento a su variación. Para contratos anteriores a la Ley 12/2023, la DT4 vigente conecta el límite máximo con la DA11 y el nuevo artículo 18.1, mientras conserva el régimen de celebración en lo demás: un mecanismo histórico IPC o IGC que subsista no se convierte sin más en otro. Comprueba también la norma extraordinaria de la anualidad. El IRAV se publica mensualmente y un techo no obliga a aplicar el máximo.
¿Qué pasó con los topes del 2 % y del 3 %?
Fueron límites extraordinarios ligados a periodos concretos. El artículo 46 del RDL 6/2022 distinguió gran tenedor y no gran tenedor para las anualidades de 2022-2023; para 2024 la Ley 12/2023 estableció el máximo del 3 % en los términos de su disposición final sexta. El 2 % difundido para otros periodos no es un tope universal: siempre hay que comprobar aniversario, contrato, pacto, condición del arrendador y norma vigente entonces.
¿Y en 2026 hay algún tope extraordinario vigente?
Desde el 8 de octubre de 2026 existe una regla extraordinaria en la disposición final sexta del RDL 29/2026 para contratos de vivienda sujetos a la LAU cuya anualidad esté dentro del periodo comprendido entre su entrada en vigor y el 31 de diciembre de 2027. Primero hay que comprobar que existe base de actualización y el ámbito del contrato. Si la renta supera el límite máximo aplicable del sistema de índices de referencia, no procede incremento; en los demás casos se atiende al nuevo pacto y, si no lo hay, el incremento no puede superar el 2 %. No es un derecho automático a subir un 2 %. Los RDL 26/2026 y 27/2026 son solo un episodio histórico: sus acuerdos de derogación se publicaron el 2 de octubre en BOE-A-2026-20526 y BOE-A-2026-20527.
¿Me pueden reclamar la subida de meses atrasados?
La renta actualizada solo es exigible desde el mes siguiente a la notificación escrita que indique el porcentaje aplicado, conforme al artículo 18.2 LAU. No basta con calcular una diferencia y reclamarla retroactivamente como renta actualizada. Para una reclamación concreta hay que revisar la fecha de aniversario, el pacto, la norma temporal, el porcentaje y la fecha en que se recibió la comunicación.
¿Puedo exigir que me justifiquen el porcentaje aplicado?
Sí. El artículo 18.2 LAU exige que la notificación exprese el porcentaje aplicado y permite al arrendatario exigir la certificación del INE del índice utilizado. Conserva la comunicación, el recibo, el cálculo y la fuente del mes de referencia. En una zona tensionada, la renta inicial y la condición de gran tenedor pueden exigir comprobaciones adicionales; no sustituyen por sí solas el análisis de la actualización anual.
Fuentes oficiales
- LAU, texto consolidado vigente: artículo 18, actualización y notificación
- LAU, disposición adicional undécima: índice de referencia
- Ley 12/2023, texto consolidado: disposición transitoria cuarta
- Ley 12/2023, publicación original BOE-A-2023-12203
- RDL 29/2026, publicación original BOE-A-2026-20823: artículo 3.11, artículo 4 y disposición final sexta
- Resolución INE de 18 de diciembre de 2024, BOE-A-2024-26685
- INE: serie y últimos datos del IRAV
- RDL 6/2022: artículo 46, regla histórica
- RDL 8/2026, publicación original BOE-A-2026-6545 y resolución de derogación BOE-A-2026-9359
- RDL 26/2026, publicación original BOE-A-2026-20266 y acuerdo de derogación BOE-A-2026-20526
- RDL 27/2026, publicación original BOE-A-2026-20385 y acuerdo de derogación BOE-A-2026-20527
- Ley Orgánica 1/2025: actividad negociadora previa, cuando la acción civil esté sujeta a ella
Base legal y alcance de esta revisión
Consulta jurídica documental: 8 de octubre de 2026. Se han contrastado el artículo 18 y la disposición adicional undécima de la LAU consolidada, la disposición transitoria cuarta de la Ley 12/2023, la publicación original del RDL 29/2026, la Resolución INE del IRAV y las normas extraordinarias históricas de 2022, 2026 y sus acuerdos de derogación. El territorio de referencia es España; una norma autonómica, una declaración territorial o un contrato de uso distinto puede cambiar el análisis.
La redacción actual del artículo 18.1 exige pacto y aniversario, usa IRAV como método de un pacto incompleto y fija su límite. La DT4 importa para los contratos anteriores el máximo, conservando en lo demás el régimen de celebración. Las redacciones original y de 2013 contemplaban IPC sin pacto, por lo que no procede una respuesta universal de renta congelada. Se separan método, techo y exigibilidad desde el mes siguiente a la notificación.
La DT4 de la Ley 12/2023, en su redacción vigente, conecta los contratos anteriores al 26 de mayo de 2023 con el límite de la DA11 y el nuevo artículo 18 para la actualización, pero conserva el régimen de celebración en todo lo demás y mantiene separadas las medidas extraordinarias. No se aplica una reforma de forma retroactiva por el mero hecho de ser la vigente.
La DF6 del RDL 29/2026 opera únicamente para la anualidad de contratos de vivienda sujetos a la LAU dentro del periodo que la propia disposición señala: si la renta supera el máximo de referencia no hay incremento; en los demás casos rige el nuevo pacto y, sin él, el máximo del 2 %. No es una autorización automática para subir un 2 %. Los RDL 26/2026 y 27/2026 se conservan como contexto del breve intervalo del 1 y 2 de octubre, pero sus acuerdos de derogación fueron publicados el 2 de octubre y no son la regla actual; los actos de aquel intervalo requieren análisis de fecha y efectos propios.
Una comunicación de actualización no es por sí sola un MASC. Si se plantea una reclamación civil, hay que comprobar el objeto de la acción, el requisito de procedibilidad y sus excepciones conforme a la LO 1/2025; la actividad negociadora que sí se abra debe conservar su acreditación y su confidencialidad. Se realizaron dos comprobaciones editoriales documentales asistidas por IA sobre esta guía, sus FAQ y las unidades normativas citadas; no acredita revisión humana de abogado ni garantiza un resultado.
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