¿Pueden subirte el alquiler de tu vivienda? Solo si lo pactasteis por escrito en el contrato. Si el contrato no dice nada, no hay subida (art. 18.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, la LAU). Y aunque esté pactada, hay un límite máximo: en los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023 ese tope es el nuevo índice del INE (llamado IRAV); en los contratos anteriores es el IPC o el Índice de Garantía de Competitividad (IGC), según lo que firmasteis. Además, la subida nunca es automática: solo se puede cobrar el mes siguiente a una notificación por escrito.
Lo básico: el contrato manda
El artículo 18 de la LAU (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) regula cómo y cuánto puede subir el alquiler mientras dura el contrato. La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (BOE-A-2023-12203) lo reformó. Veamos sus dos reglas clave. Si quieres una visión de conjunto de la norma, puedes repasar nuestra guía sobre la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Sin pacto escrito, no hay subida
El apartado 1 del artículo 18 lo dice con todas las letras: «Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos.»
Traducido: si tu contrato no incluye una cláusula de actualización, el casero no puede subirte la renta durante toda la vigencia del contrato. Si el contrato calla, la renta se queda congelada.
Con pacto, hay un tope máximo
Aunque exista pacto, la subida tiene un límite. El propio artículo 18.1 establece que, si el pacto no concreta qué índice usar, se aplica la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad (IGC), un indicador oficial de costes. Y añade que «en todo caso, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo» (el IPC, el indicador de la inflación). Se toma como referencia el mes del último índice publicado en la fecha de cada actualización.
Ojo a un matiz importante: el texto del artículo 18 solo menciona el IGC y el IPC. El nuevo índice del INE para vivienda no está dentro del artículo 18; actúa como límite por otra vía legal, que explicamos ahora.
La novedad de la Ley 12/2023: el índice del INE para contratos nuevos
La Ley 12/2023 encargó al Instituto Nacional de Estadística (INE) crear, antes de que acabara 2024, un nuevo índice de referencia. Su objetivo: poner techo a las subidas anuales del alquiler de vivienda y evitar incrementos desproporcionados. Esta obligación se incorporó a la LAU mediante una nueva disposición adicional undécima.
Este índice no se aplica a todos los contratos. Solo rige para los alquileres de vivienda firmados desde el 26 de mayo de 2023 (fecha en que entró en vigor la Ley 12/2023). Los contratos firmados antes siguen actualizándose por el artículo 18 LAU, es decir, con el IPC o el IGC según lo pactado.
Qué es el índice del INE (el IRAV)
La Resolución de 18 de diciembre de 2024, de la Presidencia del INE (BOE-A-2024-26685), define este índice. Según su apartado «Primero. Definición», el índice de referencia «será el mínimo valor entre la tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo, la tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo subyacente y la tasa de variación anual media ajustada».
En la práctica funciona así: cada mes se comparan tres cifras y se aplica la más baja como techo de la subida. Esas tres cifras son:
- La variación anual del IPC (la inflación general).
- La variación anual del IPC subyacente (la inflación sin contar la energía ni los alimentos frescos, más estable).
- La tasa de variación anual media ajustada, una media suavizada que se calcula con dos parámetros del anexo de la resolución: un coeficiente de moderación α = 0,5 y un objetivo de inflación a medio plazo β = 2 % (en línea con el objetivo del Banco Central Europeo).
El INE publica este índice cada mes con dos decimales, y surte efectos desde el 1 de enero de 2025. La resolución no le da un nombre corto oficial —lo llama solo «índice de referencia»—, pero se conoce comúnmente, y así lo difunde el propio INE, como IRAV (Índice de Referencia para la Actualización de los Arrendamientos de Vivienda).
Los topes extraordinarios: 2 %, 3 % y el índice del INE
Antes de que existiera el índice del INE, el Gobierno fijó topes extraordinarios para frenar las subidas durante la crisis de precios. Esta tabla resume cómo ha cambiado la regla aplicable a la actualización anual:
| Periodo | Tope a la actualización | Norma |
|---|---|---|
| Régimen general previo (hasta 30/03/2022) | IPC (o IGC según pacto) | Art. 18 LAU (Ley 29/1994) |
| 31/03/2022 – 31/12/2023 | Límite extraordinario del 2 % | Art. 46 del Real Decreto-ley 6/2022 (prorrogado por RDL 11/2022 y Ley 12/2023) |
| 01/01/2024 – 31/12/2024 | Límite extraordinario del 3 % | Ley 12/2023 (modificación del art. 46 del RDL 6/2022) |
| Desde 01/01/2025 | Índice de referencia del INE (IRAV) para contratos firmados desde el 26/05/2023; IPC/IGC para los anteriores | Disp. adicional 11.ª LAU (Ley 12/2023) + Resolución INE 18/12/2024 (BOE-A-2024-26685) |
| 22/03/2026 – 28/04/2026 | Tope extraordinario del 2 % (vigencia efímera) | RDL 8/2026 (BOE-A-2026-6545), rechazado por el Congreso el 28/04/2026 |
| Desde 29/04/2026 | IPC o IRAV íntegros, sin tope extraordinario | Régimen general LAU tras la derogación del RDL 8/2026 |
Cómo encajan estas reglas, paso a paso
El tope del 2 % nació con el artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo (en vigor desde el 31 de marzo de 2022), y se prorrogó hasta el 31 de diciembre de 2023. Después, la Ley 12/2023 subió el tope al 3 % para todas las actualizaciones de 2024, como medida puente. Desde el 1 de enero de 2025, en los contratos firmados a partir del 26 de mayo de 2023, ese porcentaje fijo se sustituye por el índice variable del INE (el IRAV), que suele quedar por debajo del IPC gracias a su coeficiente de moderación.
En 2026 hubo un episodio breve. El Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, reimplantó un tope del 2 %, pero el Congreso no lo convalidó y quedó derogado el 28 de abril de 2026 (acuerdo publicado en el BOE el 30 de abril). Por eso, para las actualizaciones con aniversario a partir del 29 de abril de 2026 se aplica el IPC o el IRAV completos, sin tope extraordinario, salvo lo que hayáis pactado en el contrato. Puedes ver la evolución actualizada en nuestra guía sobre la subida del alquiler por IPC en 2026.
Como dato orientativo: el IRAV de marzo de 2026 rondó el 2,47 % y el IPC general, el 3,2 %. Al ser datos mensuales que cambian, consulta siempre el valor concreto en la web del INE en la fecha de tu actualización.
Cómo se aplica la subida: la notificación es obligatoria
Aunque el contrato permita actualizar y haya índice publicado, la subida no se cobra sola. El casero (arrendador) tiene que comunicarla de forma correcta. Conocer este punto es parte esencial de los derechos y obligaciones del arrendatario.
Qué exige el artículo 18.2 LAU
El apartado 2 lo dice literalmente: «La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.»
En resumen, la notificación debe cumplir esto:
- Por escrito. Vale una carta, un burofax o una nota en el recibo del alquiler, siempre que quede constancia. El artículo 18.2 admite expresamente la nota en el recibo de la mensualidad anterior.
- Con el porcentaje. Debe indicar el porcentaje de subida que se aplica.
- Con justificación si la pides. Si el inquilino lo solicita, hay que adjuntar la certificación del INE del índice usado.
- Sin efecto retroactivo. La nueva renta solo se puede cobrar desde el mes siguiente a la notificación; no se reclaman meses anteriores.
Pasos para aplicar la subida correctamente
- Comprueba que el contrato tiene una cláusula de actualización por escrito. Sin ella, no hay subida.
- Mira qué índice te corresponde según la fecha del contrato: el IRAV si se firmó desde el 26 de mayo de 2023; el IPC o el IGC (según pacto) si es anterior.
- Identifica el mes de referencia: el del último índice publicado cuando se cumple el año de contrato.
- Aplica como máximo ese índice (o el tope extraordinario que estuviera vigente, si la actualización cae en un periodo con tope).
- Notifica por escrito el porcentaje aplicado antes de cobrar la nueva renta.
- Cobra la renta subida desde el mes siguiente a esa notificación.
Ejemplo práctico
Imagina un contrato de vivienda firmado el 1 de septiembre de 2024, con renta de 800 € al mes y una cláusula que dice que la renta «se actualizará anualmente según el índice de referencia que corresponda legalmente». Al cumplirse el primer año, el 1 de septiembre de 2025, toca la primera actualización.
Como el contrato se firmó después del 26 de mayo de 2023, el límite aplicable es el índice del INE (IRAV), no el IPC. Supongamos que el IRAV publicado para el mes de referencia es del 2,2 %. El casero podrá subir, como máximo, ese 2,2 %: sobre 800 €, son 17,60 €, así que la renta pasaría a 817,60 €.
Pero esa subida no se cobra automáticamente. El arrendador debe notificarla por escrito indicando el 2,2 % aplicado. Si la carta llega el 10 de septiembre, la nueva renta de 817,60 € solo es exigible desde octubre, no desde septiembre. Y si el inquilino lo pide, el casero debe adjuntar la certificación del INE. Si el contrato no tuviera cláusula de actualización, no cabría ninguna subida y la renta seguiría siendo de 800 €.
🧮 Calcula tu caso: Calculadora de subida del alquiler (IPC/índice).
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Preguntas frecuentes
¿Pueden subirme el alquiler si el contrato no dice nada sobre actualización?
No. El artículo 18.1 de la LAU es claro: «En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos». Sin cláusula de actualización, la renta permanece igual durante toda la vigencia del contrato.
¿Qué índice se aplica, el IPC o el del INE (IRAV)?
Depende de la fecha del contrato. En los contratos de vivienda firmados desde el 26 de mayo de 2023, el límite es el índice de referencia del INE (IRAV), definido por la Resolución de 18 de diciembre de 2024 (BOE-A-2024-26685), que es el mínimo entre la variación anual del IPC, la del IPC subyacente y la tasa de variación anual media ajustada; en la práctica suele ser inferior al IPC general. En los contratos firmados antes de esa fecha se sigue aplicando, según lo pactado, el IPC o el IGC conforme al art. 18 LAU.
¿Qué pasó con los topes del 2 % y del 3 %?
Fueron medidas extraordinarias y temporales. El 2 % rigió desde el Real Decreto-ley 6/2022 (art. 46), del 31 de marzo de 2022 al 31 de diciembre de 2023; el 3 % se aplicó a las actualizaciones de 2024 por la Ley 12/2023. Desde 2025 el límite es el IRAV (contratos desde el 26/05/2023) o el IPC/IGC (contratos anteriores). En 2026, el RDL 8/2026 reintrodujo brevemente un tope del 2 %, pero fue rechazado por el Congreso el 28 de abril de 2026.
¿Y en 2026 hay algún tope extraordinario vigente?
No. El Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo (BOE-A-2026-6545), impuso un tope del 2 % desde el 22 de marzo de 2026, pero el Congreso no lo convalidó y quedó derogado el 28 de abril de 2026. Para las actualizaciones con aniversario a partir del 29 de abril de 2026 se aplica el IPC o el IRAV completos, sin tope extraordinario, salvo lo pactado en el contrato.
¿Me pueden reclamar la subida de meses atrasados?
No. Conforme al artículo 18.2 LAU, la renta actualizada solo es exigible a partir del mes siguiente al de la notificación escrita. La subida no tiene efecto retroactivo: si el casero notifica tarde, pierde los meses anteriores.
¿Puedo exigir que me justifiquen el porcentaje aplicado?
Sí. El artículo 18.2 LAU permite al arrendatario exigir que la notificación se acompañe de la certificación del INE correspondiente al índice utilizado. Si tienes dudas mercantiles o sobre la condición del arrendador (por ejemplo, sociedades o grandes tenedores), puedes consultar registros públicos como openmercantil.es.
Fuentes oficiales
- Ley 29/1994 (LAU), texto consolidado — art. 18 (actualización de la renta), BOE
- Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda — BOE-A-2023-12203 (consolidado)
- Resolución de 18 de diciembre de 2024 del INE — índice de referencia para la actualización de arrendamientos de vivienda (BOE-A-2024-26685)
- Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo — art. 46 (limitación extraordinaria del 2 %), BOE consolidado
- Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, de medidas en el alquiler — BOE-A-2026-6545
- INE — Índice de referencia de arrendamientos de vivienda (IRAV), últimos datos oficiales
- INE — Nota metodológica del Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV)
Información orientativa; no sustituye el asesoramiento de un abogado. Verifica tu caso concreto. ¿Tienes dudas sobre tu contrato? consulta tu caso.