No me devuelven la fianza del alquiler: qué hacer

Base temporal de esta revisión: 8 de octubre de 2026. Esta guía se ha cotejado con el texto consolidado de la LAU, art. 36 y con la publicación original del Real Decreto-ley 29/2026, publicado el 7 de octubre y en vigor desde el 8 de octubre según su disposición final undécima. Las resoluciones que publicaron la derogación de los RDL 26/2026 y 27/2026 (RDL 26/2026 y RDL 27/2026) se conservan como historia normativa: sus reglas no se presentan como régimen general vigente. Un contrato, una actuación o una liquidación de otro periodo exige comprobar su fecha y las disposiciones transitorias aplicables.

Si terminó el arrendamiento, entregaste las llaves y no recibes la fianza, separa tres preguntas: qué cantidad entregaste, qué saldo se debe después de las deducciones y qué fecha acredita la entrega de la posesión. La reclamación escrita ayuda a ordenar el expediente, pero no garantiza el pago ni sustituye los requisitos del cauce judicial.

Qué establece el artículo 36 LAU

El art. 36.4 LAU no promete que la fianza se abone siempre en una fecha fija. Establece que el saldo de la fianza en metálico que deba restituirse devenga el interés legal al transcurrir un mes desde la entrega de las llaves sin devolución. El reloj arranca en la entrega acreditable, no en la fecha de firma ni en un mensaje posterior. El art. 5 CC contiene la regla civil de cómputo de meses de fecha a fecha, con ajuste al último día si no hay fecha equivalente.

No es obligatorio esperar un mes para reclamar. Puedes requerir el saldo exigible desde la entrega y liquidación del arriendo. El mes del art. 36.4 LAU marca cuándo el saldo no restituido comienza a devengar interés legal; no impide reclamar antes ni convierte el retraso en una fecha fija de devolución.

Por tanto, al reclamar no pidas automáticamente «la fianza completa» si hay una deuda o un daño que pueda acreditarse. Pide el saldo que resulte de una liquidación partida por partida y reserva la discusión sobre conceptos no probados. El interés se cuantifica sobre el saldo que debía restituirse, con el tipo legal de cada periodo consultado en la fuente oficial.

Primero: identifica el régimen y el importe

• La fianza legal en vivienda es una mensualidad y en uso distinto de vivienda dos mensualidades, en metálico, conforme al art. 36.1 LAU.
• La garantía adicional —aval, depósito adicional o cobertura— no es la fianza. El texto vigente del art. 36.5 prohíbe exigir al arrendatario la contratación de seguro de impago u otra cobertura análoga; fija límites distintos para vivienda y temporal. Los contratos anteriores y sus transiciones no se recalculan sin examinar fecha y norma.
• La temporada, una habitación y el alojamiento turístico requieren calificar finalidad y exclusiones. El art. 3 actual excluye el alojamiento u hospedaje de la categoría de uso distinto y el art. 5.e describe una exclusión turística condicionada, incluida la duración máxima de 31 días. La etiqueta «menos de once meses» no decide sola.
• La DT octava LAU mantiene para ciertos contratos temporales anteriores al 8 de octubre el régimen de uso distinto hasta el término pactado; una renovación queda sujeta al texto nuevo. La comunidad autónoma puede tener un depósito administrativo propio bajo la DA tercera LAU.

Qué pedir y qué discutir

Comprueba si cada descuento es una obligación vencida, un consumo del periodo, un desperfecto imputable o un gasto pactado lícito. El art. 1561 CC protege frente a imputar el desgaste por tiempo como daño; el art. 1563 y el 1564 exigen analizar responsabilidad y personas de la casa. Pide descripción, fecha, causa, importe y soporte de cada partida. Una foto, presupuesto, factura o acta tiene valor dentro del conjunto de la prueba, no por sí sola; el art. 326 LEC trata la autenticidad de documentos privados.

Reparaciones: vivienda habitual y temporal no tienen la misma regla. En vivienda habitual, el art. 21.4 LAU pone a cargo del arrendatario las pequeñas reparaciones exigidas por el desgaste del uso ordinario; las reparaciones necesarias de conservación siguen correspondiendo al arrendador conforme al art. 21.1 y la imputación por culpa se analiza con el Código Civil. En la vivienda temporal sometida al texto vigente, el art. 21 bis LAU atribuye al arrendador también las pequeñas reparaciones ordinarias: el arrendatario debe comunicar la incidencia pronto, el arrendador debe responder en cinco días hábiles y, transcurrido ese plazo sin respuesta, el arrendatario puede hacer las reparaciones necesarias y exigir de inmediato su importe al arrendador o, en su defecto, previa justificación al arrendador, descontar su importe del precio de la renta del mes siguiente. Esta regla de reparación no convierte automáticamente cualquier marca en un saldo a devolver ni autoriza a descontar dos veces una misma partida. Un contrato temporal anterior puede conservar otro régimen por la DT 8 LAU.

Documento de finalización. El art. 36.7 LAU, vigente desde el 08/10/2026, prevé un documento escrito y firmado por ambas partes sobre el estado de la vivienda y una presunción de estado adecuado salvo prueba en contrario si no existe documento o no se refleja desperfecto. Es una regla sujeta a su ámbito temporal: no permite dar por resuelto un contrato anterior sin comprobar transitorios y prueba.

Reclamación escrita: contenido y plazo propuesto

1. Identifica arrendador, arrendatario, finca, contrato, entrega de llaves y cantidad entregada.
2. Expón el saldo que reclamas, cada descuento que aceptas o impugnas y la documentación que lo demuestra.
3. Indica una cuenta o forma de pago y conserva la prueba de recepción. Un correo puede ordenar el expediente; un burofax puede aportar certificación de contenido y entrega según el servicio contratado.
4. Propón una respuesta, por ejemplo diez días, como plazo de negociación práctica. No lo presentes como plazo legal general de devolución ni como requisito automático para demandar.

El art. 5 LO 1/2025 convierte la actividad negociadora previa en requisito de procedibilidad en los procesos civiles incluidos, con excepciones. Antes de demandar, comprueba la acción concreta y acredita objeto, solicitud, recepción y acceso al contenido. El art. 10 LO 1/2025 exige documentación y contempla treinta días naturales desde la recepción de la solicitud inicial sin primer contacto o respuesta, treinta días naturales desde una propuesta concreta sin acuerdo o respuesta y tres meses desde la primera reunión sin acuerdo, aunque las partes pueden continuar de mutuo acuerdo; también permite la terminación escrita. El art. 7 LO 1/2025 puede interrumpir la prescripción o suspender la caducidad cuando la solicitud define el objeto y se acredita la comunicación; la demanda debe formularse dentro del año contado desde la recepción de la solicitud inicial si no hubo respuesta, o desde la terminación del proceso negociador sin acuerdo cuando la negociación sí comenzó; ese año conserva el requisito de procedibilidad y no reemplaza la prescripción de la acción. El art. 9 LO 1/2025 regula la confidencialidad. El burofax de pago puede ser una pieza, pero no satisface automáticamente todo MASC.

Si no paga: cauce y límites

El monitorio del art. 812 LEC puede estudiarse si existe una deuda dineraria líquida, determinada, vencida y exigible y se dispone de documentos; su petición inicial no exige abogado ni procurador según el art. 814 LEC. Si no se localiza al deudor, el art. 813 LEC termina ese monitorio y permite volver a plantearlo ante el juzgado competente; el requerimiento por edictos del art. 815 LEC solo aparece en el supuesto especial de deudas de comunidad. La oposición se rige por el art. 818 LEC: el asunto pasa al juicio que corresponda y, si supera el límite verbal, debe presentarse la demanda en el plazo legal. En una reclamación cuantificable de fianza, el art. 249.1.6 LEC remite a las reglas generales cuando puede valorarse la cuantía; más de 15.000 euros se tramita por ordinario según el art. 249.2 y hasta 15.000 por verbal según el art. 250.2 LEC. El art. 250.1.1 trata impago de rentas o cantidades debidas por el arrendatario y recuperación de posesión, no toda devolución de fianza. Los art. 23 LEC y art. 31 LEC contienen las excepciones de abogado y procurador para verbal por cuantía de hasta 2.000 euros y para la petición inicial monitoria. Costas, si proceden, se valoran con el art. 394 LEC.

Intereses, prescripción y depósito autonómico

El interés del art. 36.4 LAU nace sobre el saldo restitutible después de un mes desde las llaves, no sobre una cifra inventada; puedes reclamar el saldo cuando sea exigible, sin esperar a que transcurra ese mes, y pedir el interés que corresponda cuando se cumpla el hito legal. Si el retraso recorre varios años, desglosa cada periodo y consulta el tipo oficial aplicable. El art. 1964.2 CC formula una regla general de cinco años para acciones personales sin plazo especial; el art. 1969 CC fija el inicio cuando la acción pudo ejercitarse y el art. 1973 CC contempla interrupción por reclamación extrajudicial, tribunales o reconocimiento. El art. 7 LO 1/2025 regula aparte los efectos de una negociación y el año de procedibilidad; no convierte ese año en plazo de prescripción.

El depósito administrativo depende de la comunidad autónoma que haya ejercido la habilitación de la DA 3 LAU. No depositar no determina por sí solo el saldo civil ni elimina el derecho a reclamarlo; consulta el organismo de la comunidad donde esté el inmueble.

Casos que cambian la respuesta

• Desgaste normal: pintura envejecida o limpieza ordinaria no se convierten automáticamente en deuda; pide una relación entre daño concreto, causa y coste.
• Suministro pendiente: identifica periodo, contador y factura; evita compensar dos veces una misma cantidad.
• Contrato temporal anterior: revisa DT 8, plazo pactado y renovación; no apliques sin más el límite de garantía vigente.
• Consumidor: solo si quien alquila actúa como consumidor frente a empresario. El TRLGDCU art. 82 requiere analizar desequilibrio y negociación; no toda retención es abusiva.
• Vulnerabilidad o vivienda protegida: puede activar recursos o reglas específicas, pero no bloquea automáticamente una reclamación ni acredita el saldo.

Base legal y doble comprobación

Se ha cotejado la versión consolidada de la LAU art. 36 con el RDL 29/2026 vigente desde el 08/10/2026, además de su DT 8 y DA 3. Daños y cómputo se apoyan en el Código Civil; cauces, documentos, costas y actividad negociadora en LEC y LO 1/2025, con enlaces concretos en cada apartado. Las fechas, el contrato y el territorio deben verificarse antes de aplicar la guía.

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Cuadro resumen de plazos, normativa y herramientas sobre no me devuelven la fianza del alquiler

Para que puedas comprobar de un vistazo los requisitos formales y las herramientas de cálculo aplicables a tu situación en 2026, resumimos en esta tabla los parámetros esenciales de No me devuelven la fianza del alquiler: