No me devuelven la fianza del alquiler: qué hacer
Si el casero no te devuelve la fianza, reclámala primero por escrito (correo y, sobre todo, burofax con acuse de recibo) dándole un plazo. La Ley de Arrendamientos Urbanos obliga a restituirla al terminar el contrato; si pasa un mes desde la entrega de llaves sin devolverla, el saldo devenga el interés legal. Si no responde, acude al juzgado (proceso monitorio o declarativo).
Qué dice la ley sobre la fianza del alquiler
La norma de referencia es la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), cuyo artículo 36 regula la fianza. Conviene tener claro que la fianza es una garantía con un destino legal concreto: responder de los daños o impagos que deje el inquilino, y nada más. No es un mes de regalo para el propietario ni un colchón discrecional.
Artículo 36.1 LAU: fianza obligatoria y su cuantía
El artículo 36.1 LAU establece que «a la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda». Es decir:
- Arrendamiento de vivienda habitual: una mensualidad de renta.
- Arrendamiento para uso distinto de vivienda (locales, despachos, temporada): dos mensualidades de renta.
Esta fianza legal es distinta de las garantías adicionales (aval, depósito extra) que las partes puedan pactar. En arrendamiento de vivienda, esa garantía adicional no puede exceder de dos mensualidades de renta, según la redacción vigente del propio artículo 36 LAU. No confundas la fianza con esas garantías: cada una tiene su régimen.
Artículo 36.4 LAU: devolución e interés legal
El punto decisivo cuando «no te devuelven la fianza» está en el artículo 36.4 LAU: «el saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución».
De aquí se extraen tres ideas clave:
- Lo que se devuelve es el saldo de la fianza, es decir, lo que quede tras descontar (si procede) lo que el inquilino deba legítimamente.
- El momento que marca el reloj es la entrega de las llaves, no la firma ni el último día de contrato. Documenta siempre esa entrega.
- Transcurrido un mes desde la entrega de llaves sin restitución, el saldo devenga el interés legal del dinero a favor del inquilino.
La LAU no impone una multa fija ni una sanción automática distinta del interés legal. El interés legal del dinero lo fija cada año la Ley de Presupuestos Generales del Estado; usa siempre el tipo vigente en el año en que reclames, porque varía. Verifica la cifra exacta en el BOE antes de cuantificar.
El depósito de la fianza en el organismo autonómico
El artículo 36 LAU obliga al arrendador a depositar la fianza en el organismo autonómico competente (cada comunidad autónoma tiene su propio organismo y plazo de ingreso). Es una obligación del propietario, no del inquilino. Que el casero no haya depositado la fianza no te perjudica: tu derecho a recuperarla sigue intacto. Es más, en algunas comunidades el incumplimiento de ese depósito conlleva su propio régimen sancionador administrativo, ajeno a tu reclamación civil.
Descuentos legítimos frente a retenciones indebidas
El casero sí puede descontar de la fianza ciertos conceptos, pero solo los que la fianza está destinada a cubrir. Lo demás es una retención indebida que puedes reclamar.
| Descuento legítimo (sí) | Retención indebida (no) |
|---|---|
| Rentas o suministros impagados pendientes | Desgaste normal por el uso ordinario de la vivienda |
| Desperfectos causados por el inquilino más allá del desgaste normal | Pintura o limpieza rutinaria sin daño real |
| Reparaciones por mal uso o negligencia acreditados | Mejoras o reformas que benefician al propietario |
| Cantidades pactadas en contrato y conformes a la ley | Penalizaciones no pactadas o abusivas |
| Recibos o consumos del periodo arrendado no abonados | Retener «por si acaso» sin justificar el destino |
La clave es la diferencia entre desgaste normal y daño. El uso ordinario (pequeñas marcas, envejecimiento de pintura, desgaste de suelos) corre a cargo del propietario; el daño imputable al inquilino, no. Si el casero descuenta algo, debe poder justificarlo (facturas, fotos, presupuestos). Una retención sin justificar es, jurídicamente, una deuda a tu favor.
Pasos y plazos para reclamar tu fianza
Reclamar la fianza es un proceso escalonado: primero extrajudicial, luego judicial si es necesario. Cada paso refuerza tu prueba para el siguiente.
1. Documenta la entrega de llaves y el estado del piso
- Haz un acta o documento de entrega de llaves con fecha, idealmente firmado por ambas partes.
- Toma fotografías y vídeos fechados del estado en que dejas la vivienda.
- Guarda contrato, recibos de renta, justificantes de suministros y, si existe, el inventario o estado inicial.
2. Reclamación amistosa por escrito
Envía una primera reclamación (correo electrónico o carta) solicitando la devolución y fijando un plazo razonable. Muchas veces se resuelve aquí. Si no hay respuesta, sube de nivel.
3. Burofax con acuse de recibo y certificación de texto
El burofax es el medio reina porque acredita contenido, fecha y recepción. En él debes:
- Identificar contrato, vivienda y fecha de entrega de llaves.
- Reclamar el importe concreto de la fianza pendiente.
- Recordar el artículo 36.4 LAU y el devengo del interés legal transcurrido un mes desde la entrega de llaves.
- Conceder un plazo final de pago (por ejemplo, 10 días) y anunciar la vía judicial.
4. Vía judicial: proceso monitorio o declarativo
Si no paga, puedes acudir al juzgado. Cuando la deuda es dineraria y está documentada, el proceso monitorio regulado en la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, es la vía ágil habitual: se reclama una cantidad determinada y, si el deudor no se opone, se obtiene título para ejecutar. Si hay oposición o el asunto es complejo, se transforma en el juicio declarativo que corresponda por la cuantía. Valora también acudir a una junta o servicio de mediación / consumo de tu comunidad antes del pleito.
| Fase | Acción | Prueba que genera |
|---|---|---|
| Salida | Entrega de llaves documentada + fotos | Fecha que activa el plazo del art. 36.4 |
| Extrajudicial | Reclamación amistosa por escrito | Constancia de la primera reclamación |
| Requerimiento formal | Burofax con acuse y certificación | Prueba sólida de reclamación y fecha |
| Judicial | Monitorio / declarativo (LEC 1/2000) | Título para cobrar principal + interés legal |
Consecuencias de no devolver la fianza
Para el arrendador, retener indebidamente la fianza tiene consecuencias económicas claras:
- Interés legal del dinero sobre el saldo no devuelto, conforme al artículo 36.4 LAU, desde que transcurre un mes de la entrega de llaves.
- Condena en costas si el inquilino gana el pleito y se cumplen los requisitos de la LEC.
- Posible responsabilidad administrativa en algunas comunidades autónomas por no haber depositado la fianza en el organismo competente.
Por eso, en la práctica, un requerimiento por burofax bien fundado suele bastar para que el propietario pague: el coste de litigar y perder casi siempre supera al de devolver.
Qué puedes hacer hoy mismo
- Reúne contrato, recibos, fotos y prueba de la entrega de llaves.
- Calcula el saldo que te corresponde (fianza menos descuentos realmente justificados).
- Envía un burofax reclamando ese saldo y citando el art. 36.4 LAU.
- Si en el plazo concedido no paga, prepara el monitorio o consulta con un abogado.
- Revisa el interés legal vigente en el BOE del año en curso para cuantificar lo adeudado.
Casos prácticos
Caso 1: el casero no contesta
Entregaste llaves el día 1, sin daños y sin rentas pendientes. Pasa más de un mes y no recibes la fianza ni respuesta. El saldo íntegro devenga interés legal desde que se cumple ese mes (art. 36.4 LAU). Burofax y, si persiste el silencio, monitorio por el importe de la fianza más intereses.
Caso 2: descuento por «pintar y limpiar»
El propietario retiene la fianza alegando pintura y limpieza generales, sin daños concretos. Eso es desgaste normal a su cargo, no un daño imputable al inquilino: salvo deterioro acreditado por mal uso, la retención es indebida y reclamable.
Caso 3: descuento parcial justificado
Dejaste una factura de luz sin pagar y un cristal roto por accidente. El casero descuenta ambos conceptos con facturas. Aquí el descuento es legítimo: solo puedes reclamar el saldo restante de la fianza, no el total.
Preguntas frecuentes
¿En cuánto tiempo deben devolverme la fianza?
La LAU no fija un plazo cerrado de devolución, pero el artículo 36.4 establece que, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves sin restitución, el saldo de la fianza devenga el interés legal del dinero a tu favor. Ese mes es la referencia práctica para empezar a reclamar formalmente.
¿Pueden quedarse la fianza por desgaste normal del piso?
No. El desgaste por uso ordinario corre a cargo del propietario. La fianza responde de impagos y de daños imputables al inquilino más allá del uso normal. Retener por pintura o limpieza rutinaria, sin daño real acreditado con facturas o fotos, es una retención indebida y reclamable.
¿Sirve el burofax para reclamar la fianza?
Sí, es la herramienta más eficaz antes del juzgado. El burofax con acuse de recibo y certificación de texto prueba qué reclamaste, cuándo y que el casero lo recibió. Cita el artículo 36.4 LAU, concede un plazo de pago y anuncia la vía judicial. Suele bastar para resolver el conflicto.
¿Qué pasa si el casero no depositó la fianza en el organismo autonómico?
No te perjudica. Depositar la fianza en el organismo autonómico competente es obligación del arrendador. Que no lo hiciera no cambia tu derecho a recuperarla, e incluso puede acarrearle responsabilidad administrativa propia en algunas comunidades autónomas, además de la devolución que te corresponde.
¿Puedo reclamar intereses además de la fianza?
Sí. El artículo 36.4 LAU reconoce el interés legal del dinero sobre el saldo no devuelto transcurrido un mes desde la entrega de llaves. El tipo lo fija cada año la Ley de Presupuestos Generales del Estado, así que consulta el interés legal vigente en el BOE del año en que reclames para calcular el importe exacto.
Información orientativa, no asesoramiento jurídico vinculante.