Cuánto cuesta escriturar una casa

Escriturar una casa en España cuesta, de forma orientativa, entre el 8% y el 12% del precio de compra. La partida más alta son los impuestos: ITP (segunda mano, fijado por cada Comunidad Autónoma, suele rondar el 6%-10%) o IVA 10% más AJD (obra nueva). A ello se suman notaría, Registro y gestoría. Las cifras varían por territorio y precio, por lo que conviene calcular cada partida con los datos de la operación concreta.

Qué significa escriturar una casa

Escriturar una casa es elevar a escritura pública la compraventa de la vivienda ante notario y, después, inscribir esa escritura en el Registro de la Propiedad. No se trata de un trámite meramente formal: la escritura pública otorga seguridad jurídica a la operación y la inscripción registral hace oponible la propiedad frente a terceros. Por eso, cuando se pregunta «cuánto cuesta escriturar una casa», en realidad se pregunta por el coste total de la compraventa, que incluye honorarios profesionales e impuestos.

La escritura pública de compraventa es el documento que firman comprador y vendedor ante notario, conforme a los artículos 1216 y siguientes del Código Civil y a la normativa notarial. La inscripción en el Registro de la Propiedad se rige por la Ley Hipotecaria (Decreto de 8 de febrero de 1946) y su Reglamento. Aunque la inscripción no es, con carácter general, constitutiva de la propiedad —que se transmite por título y modo, ex artículo 609 del Código Civil—, resulta imprescindible en la práctica para acceder a financiación hipotecaria y para proteger al comprador.

Coste de escriturar frente a coste de comprar

Conviene distinguir el precio de la vivienda (lo que se paga al vendedor) de los gastos de escrituración (notaría, Registro, impuestos y gestoría). Estos gastos accesorios son los que disparan el desembolso real por encima del precio pactado y los que el comprador debe presupuestar con antelación, ya que en la mayoría de operaciones no se pueden financiar con la hipoteca. Una regla prudente es reservar en torno a un 10%-12% adicional sobre el precio para no encontrarse sin liquidez el día de la firma.

Desglose de costes e impuestos con base legal

El coste de escriturar una casa se compone de cuatro grandes bloques. A continuación se explican uno a uno, con la base legal verificada y rangos orientativos. Importante: los porcentajes exactos de impuestos los fija cada Comunidad Autónoma y los aranceles dependen del valor y de la complejidad de la operación, por lo que aquí se ofrecen rangos, nunca importes cerrados.

1. Honorarios del notario (arancel notarial)

Los honorarios del notario por autorizar la escritura de compraventa están regulados por el Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Notarios. Se trata de un arancel oficial y de obligado cumplimiento: todos los notarios cobran lo mismo por el mismo acto, calculado sobre el valor del inmueble mediante una escala con tramos. El importe depende del valor declarado y del número de folios de la escritura. Como referencia orientativa, suele situarse en una franja reducida sobre el precio de la vivienda; para conocer la cifra exacta hay que aplicar la escala vigente del arancel. Si en la misma firma se otorga, además, un poder notarial para que un tercero acuda en representación, ese documento devenga sus propios honorarios.

2. Inscripción en el Registro de la Propiedad (arancel registral)

La inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad genera los aranceles de los registradores, regulados por el Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Registradores de la Propiedad. Al igual que el notarial, es un arancel reglado sobre el valor del bien con escala por tramos. Conforme a este Real Decreto, los derechos del registrador los paga aquel a cuyo favor se inscribe el derecho. Suele ser una cantidad inferior a la notaría, también orientativamente en una franja pequeña sobre el precio. Antes de firmar conviene pedir una nota simple actualizada del Registro para comprobar titularidad y cargas; y si la finca arrastra un préstamo ya pagado, habrá que valorar el coste de cancelar la hipoteca en el Registro para que la vivienda quede libre de gravámenes.

3. Impuestos (la partida más alta)

Los impuestos dependen de si la vivienda es de segunda mano o de obra nueva:

• Vivienda de segunda mano — ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas). Se regula en el Texto Refundido aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre. El tipo de gravamen lo fija cada Comunidad Autónoma en virtud de su capacidad normativa sobre tributos cedidos; el artículo 11 del texto refundido prevé que, en defecto de tipo aprobado por la CCAA, se aplique el 6%. En la práctica, los tipos autonómicos suelen oscilar aproximadamente entre el 6% y el 10%, con bonificaciones frecuentes para jóvenes, familias numerosas o vivienda habitual. Lo paga el comprador.
• Vivienda de obra nueva — IVA + AJD. La primera entrega de vivienda por el promotor tributa por IVA al tipo reducido del 10%, según el artículo 91.Uno.1.7.º de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (el 4% en viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública). Además, la escritura sujeta a IVA tributa por la cuota gradual de Actos Jurídicos Documentados (AJD), regulada en el artículo 31 del Real Decreto Legislativo 1/1993; su tipo lo fija cada Comunidad Autónoma y, en defecto de aprobación autonómica, el citado artículo prevé el 0,50%. Los tipos autonómicos de AJD suelen moverse, orientativamente, entre el 0,5% y el 1,5%.

Regla práctica: en una misma operación no se pagan a la vez ITP e IVA. La segunda mano va por ITP; la obra nueva por IVA más AJD. Conviene tener presente que la base imponible del ITP es, con carácter general, el valor de referencia de Catastro cuando exista, y no necesariamente el precio escriturado: si el valor de referencia es superior al precio, Hacienda liquidará sobre aquel. Además, en las transmisiones a título gratuito —por ejemplo, una donación de padres a hijos— no se aplica ITP ni IVA, sino el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, que sigue reglas distintas.

4. Gestoría

La gestoría es un servicio opcional que tramita la liquidación de impuestos y la presentación de la escritura en el Registro. No tiene arancel oficial: sus honorarios son libres y se pactan con cada empresa. Suele resultar habitual cuando hay hipoteca de por medio, ya que el banco frecuentemente la impone. Su coste es orientativamente modesto frente al resto de partidas. Nada impide que el propio comprador haga los trámites por su cuenta y se ahorre esta partida, asumiendo a cambio la gestión de plazos y modelos tributarios.

Sumando todas las partidas, el coste total de escriturar una vivienda suele situarse orientativamente entre el 8% y el 12% del precio, siendo normalmente más caro en obra nueva (IVA + AJD) que en segunda mano. La cifra concreta depende del precio, de la Comunidad Autónoma y de las bonificaciones aplicables.

Las bonificaciones autonómicas pueden cambiarlo todo

Buena parte del peso fiscal puede reducirse con las bonificaciones y tipos reducidos que cada Comunidad Autónoma aprueba sobre los tributos cedidos. Aunque varían de un territorio a otro y se modifican con frecuencia, los supuestos más habituales son los siguientes:

Antes de firmar conviene consultar el tipo y los requisitos vigentes en la web de la Hacienda autonómica correspondiente, ya que las condiciones (límites de valor, edad o renta) cambian con cada presupuesto autonómico.

Pasos para escriturar una casa

El proceso de escrituración sigue un orden razonablemente estandarizado. Estos son los pasos habituales:

1. Contrato de arras o señal (opcional pero frecuente): se firma un contrato privado que reserva la vivienda y fija el precio, con entrega de una cantidad a cuenta. Las arras penitenciales se regulan en el artículo 1454 del Código Civil. Si tienes dudas sobre esta fase, revisa cuánto cuesta y cómo se redacta un contrato de arras.
2. Provisión de documentación: nota simple del Registro, certificado de eficiencia energética, cédula de habitabilidad (según CCAA), certificado de estar al corriente con la comunidad de propietarios y justificante del IBI.
3. Elección de notario: el comprador tiene derecho a elegir notario. El arancel es el mismo en todos.
4. Firma de la escritura pública de compraventa ante notario, con pago del precio y, en su caso, formalización simultánea de la hipoteca.
5. Liquidación de impuestos: ITP (segunda mano) o IVA y AJD (obra nueva) en los plazos legales ante la Hacienda autonómica.
6. Inscripción en el Registro de la Propiedad: presentación de la copia autorizada de la escritura y pago del arancel registral.
7. Cambios de titularidad en suministros (luz, agua, gas), IBI y comunidad de propietarios.

El certificado de estar al corriente con la comunidad merece atención especial: si el vendedor adeuda cuotas, el inmueble responde de las anualidades pendientes, así que entender qué ocurre cuando no se paga la comunidad de vecinos ayuda a evitar sorpresas tras la compra.

Consecuencias de no escriturar o no inscribir

No elevar la compraventa a escritura pública o no inscribirla en el Registro acarrea riesgos serios para el comprador:

• Inseguridad frente a terceros: quien no inscribe no goza de la protección del artículo 34 de la Ley Hipotecaria (fe pública registral), que ampara al tercero de buena fe que sí inscribe su derecho.
• Doble venta: si el vendedor vende el mismo inmueble a dos compradores, el artículo 1473 del Código Civil da preferencia, en inmuebles, a quien antes lo haya inscrito en el Registro de buena fe.
• Imposibilidad práctica de financiar: los bancos exigen escritura pública e inscripción para conceder o conservar la hipoteca.
• Recargos y sanciones tributarias: liquidar el ITP, el IVA o el AJD fuera de plazo genera recargos e intereses conforme a la Ley General Tributaria (Ley 58/2003).

Otros costes que no debes olvidar

Más allá de las cuatro partidas clásicas, la operación puede arrastrar gastos asociados que conviene presupuestar. Si la vivienda se hereda en lugar de comprarse, opera la tributación por el Impuesto sobre Sucesiones y no la de la compraventa. En toda transmisión de suelo urbano puede aparecer la plusvalía municipal (IIVTNU), que por defecto corresponde al vendedor en las ventas, pero cuyo impago genera deuda con el Ayuntamiento. Y tras la firma, si descubres defectos relevantes que el vendedor ocultó, deberás conocer tus derechos por vicios ocultos en la compraventa de inmuebles, contemplados en el artículo 1484 del Código Civil.

Casos prácticos orientativos

Los siguientes ejemplos ilustran cómo se combinan las partidas. Las cifras son orientativas y deben ajustarse al tipo vigente en cada Comunidad Autónoma y al arancel aplicable.

Caso 1: vivienda de segunda mano

María compra un piso usado. El grueso de su coste será el ITP que fije su Comunidad Autónoma (orientativamente en torno al 6%-10% del precio), más los aranceles de notaría y Registro (cantidades reguladas y reducidas) y, si lo contrata, la gestoría. Si reúne los requisitos, podría aplicar una bonificación autonómica del ITP por ser vivienda habitual, joven o familia numerosa. A modo ilustrativo, con un tipo del 8% sobre un piso de 150.000 €, solo el ITP rondaría los 12.000 €, a los que habría que sumar notaría, Registro y, en su caso, gestoría.

Caso 2: vivienda de obra nueva

Lucas compra una vivienda directamente al promotor. Pagará IVA al 10% sobre el precio (art. 91.Uno.1.7.º de la Ley 37/1992) y, además, la cuota gradual de AJD al tipo de su Comunidad Autónoma (orientativamente 0,5%-1,5%). A ello suma notaría, Registro y gestoría. Por la concurrencia de IVA y AJD, su coste total de escrituración suele ser superior al de la segunda mano. Sobre un piso nuevo de 200.000 €, el IVA serían 20.000 €, más el AJD que fije la Comunidad Autónoma.

Caso 3: con hipoteca

Tras la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, la mayoría de los gastos de la hipoteca (AJD del préstamo, notaría, gestoría y Registro de la hipoteca) corresponden a la entidad prestamista, salvo la tasación y, en su caso, las copias que solicite el cliente. Esto reduce la carga del comprador respecto a la operación de financiación, aunque no afecta a los impuestos de la compraventa en sí. Conviene no confundir ambos planos: los gastos de la compraventa los asume el comprador, mientras que casi todos los de la hipoteca recaen ya en el banco.

Preguntas frecuentes

¿Quién paga los gastos de escriturar la casa?

Por defecto, el artículo 1455 del Código Civil establece que los gastos de la escritura matriz son del vendedor y los de las copias del comprador, salvo pacto en contrario. En la práctica del mercado es muy frecuente pactar que el comprador asuma notaría, Registro e impuestos. Lo determinante es el acuerdo entre las partes.

¿Se puede negociar el precio del notario?

No. Los honorarios notariales están fijados por el Real Decreto 1426/1989 (Arancel de los Notarios), de obligado cumplimiento. Todos los notarios cobran lo mismo por el mismo acto sobre idéntico valor. Lo mismo ocurre con el Registro, regulado por el Real Decreto 1427/1989. No es un coste negociable.

¿Cuánto es el ITP al comprar una casa usada?

El tipo lo fija cada Comunidad Autónoma sobre los tributos cedidos. En defecto de tipo autonómico, el artículo 11 del Real Decreto Legislativo 1/1993 prevé un 6%. Los tipos reales suelen oscilar aproximadamente entre el 6% y el 10%, con bonificaciones según el territorio. Consulte siempre el tipo vigente en su CCAA.

¿Pago IVA o ITP al comprar?

Depende de la vivienda. La de segunda mano tributa por ITP (RDLeg 1/1993). La obra nueva, primera entrega del promotor, tributa por IVA al 10% (art. 91.Uno.1.7.º de la Ley 37/1992) más la cuota gradual de AJD (art. 31 RDLeg 1/1993). Nunca se pagan IVA e ITP simultáneamente en la misma compraventa.

¿Sobre qué valor se calcula el ITP, el precio o el valor de referencia?

Con carácter general, la base imponible es el valor de referencia de Catastro cuando exista para el inmueble, y solo si este es inferior se toma el precio o el valor declarado, que en ningún caso puede ser menor que el de referencia. Por ello, aunque el precio pactado sea bajo, Hacienda puede liquidar el impuesto sobre el valor de referencia, que conviene consultar antes de firmar.

¿En cuánto tiempo hay que pagar los impuestos tras la firma?

El ITP y el AJD se autoliquidan, con carácter general, en el plazo de 30 días hábiles desde la fecha de la escritura. El IVA de la obra nueva lo repercute e ingresa el promotor. Presentar los modelos fuera de plazo activa recargos por presentación extemporánea e intereses de demora conforme a la Ley General Tributaria (Ley 58/2003). Conviene confirmar el plazo concreto en la normativa de la Comunidad Autónoma.

¿Puedo escriturar sin haber pagado todo el precio?

Sí. Es posible escriturar con parte del precio aplazado, dejando constancia en la propia escritura del importe pendiente y de las garantías pactadas, por ejemplo una condición resolutoria explícita conforme al artículo 1504 del Código Civil. El notario reflejará la forma de pago, y el vendedor puede inscribir esa garantía en el Registro para proteger su derecho al cobro.

¿Es obligatorio inscribir la casa en el Registro?

No es estrictamente obligatorio, ya que la propiedad se adquiere por título y modo (art. 609 del Código Civil). Sin embargo, la inscripción es altamente recomendable: protege frente a terceros mediante la fe pública registral (art. 34 de la Ley Hipotecaria) y es exigida por los bancos para conceder hipoteca. No inscribir genera riesgos relevantes.

Información orientativa, no asesoramiento jurídico vinculante.