Comprar una vivienda en España exige contar desde el primer día con alrededor del 20 % del precio del inmueble más otro 10 % para impuestos, notaría y registro, ya que los bancos rara vez financian más del 80 % del valor de tasación. Para miles de compradores que sí tienen ingresos estables para pagar una cuota mensual pero aún no han reunido ese 30 % de ahorro inicial —y para propietarios que quieren vender con seguridad sin tener el piso vacío—, el contrato de alquiler con opción a compra se ha consolidado como la fórmula jurídica más eficaz.
Ahora bien, se trata de un contrato con aristas civiles, registrales y fiscales que conviene dejar atadas por escrito para evitar sorpresas con Hacienda o con el banco el día de la escritura. A continuación explicamos cómo redactarlo paso a paso, qué impuestos paga cada parte y te facilitamos nuestro modelo de contrato de alquiler con opción a compra en Word y PDF.
1. ¿Cómo funciona exactamente un contrato de alquiler con opción a compra?
Según la jurisprudencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo, el arrendamiento con opción de compra es un contrato atípico complejo o mixto en el que conviven dos fases claramente diferenciadas:
- Fase 1 · El contrato de arrendamiento de vivienda (LAU 29/1994): mientras el inquilino-optante no ejercite la opción de compra, la relación funciona como un alquiler de vivienda habitual sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos (duración mínima de 5 años si el arrendador es persona física o 7 años si es persona jurídica conforme al art. 9 LAU, fianza legal obligatoria de 1 mes del art. 36 LAU y actualización anual de la renta conforme al art. 18 LAU).
- Fase 2 · El derecho de opción de compra (art. 14 del Reglamento Hipotecario): el propietario (concedente) otorga al inquilino (optante) la facultad exclusiva de decidir unilateralmente, dentro de un plazo pactado, si compra o no la vivienda por el precio fijado en el contrato. El propietario queda obligado a no vender el piso a ningún tercero durante ese plazo; en cambio, el inquilino tiene el derecho —pero no la obligación— de comprar. En el momento en que el inquilino comunica fehacientemente que ejercita la opción, se extingue el alquiler y queda perfeccionada la compraventa (STS de 19 de mayo de 2016, entre otras).
2. Los 3 requisitos obligatorios para que la opción de compra sea válida e inscribible en el Registro (art. 14 RH)
Para que el contrato de opción a compra sea plenamente válido y, sobre todo, para que puedas inscribirlo en el Registro de la Propiedad (lo cual es altamente recomendable para que el derecho del inquilino quede blindado frente a embargos posteriores del propietario o frente a terceros compradores), el artículo 14 del Reglamento Hipotecario exige tres requisitos esenciales:
- 1. Convenio expreso de las partes para que se inscriba en el Registro de la Propiedad (lo que requiere elevar el contrato a escritura pública ante notario).
- 2. Precio estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el que se hubiere convenido para conceder la opción (prima): el precio futuro de compraventa debe quedar determinado desde el día de la firma (por ejemplo, 220.000 €), así como el porcentaje de las rentas de alquiler que se descontarán de ese precio (por ejemplo, el 100 % durante los dos primeros años y el 80 % en el tercero).
- 3. Plazo para el ejercicio de la opción: el artículo 14.3.ª del Reglamento Hipotecario fija un plazo máximo general de 4 años para la opción de compra aislada, pero añade una excepción expresa decisiva: «en el arriendo con opción de compra la duración de la opción podrá alcanzar la totalidad del plazo de éste, pero caducará necesariamente en caso de prórroga, tácita o legal, del contrato de arrendamiento». Es decir, si firmas un alquiler de 5 años, la opción de compra puede durar hasta esos 5 años iniciales, pero si dejas pasar los 5 años y entras en prórroga sin haberla ejercitado, la opción caduca.
3. Ejemplo numérico real: cuánto se ahorra y cómo se descuenta al ir al notario
Veamos cómo funcionan los números en una operación típica entre particulares sobre una vivienda de segunda mano:
- Precio de venta pactado hoy: 200.000 €.
- Prima inicial de la opción de compra (entregada al firmar): 15.000 € (equivalente al 7,5 % del precio, descontable al 100 % si se ejercita la compra).
- Renta mensual de alquiler: 900 €/mes durante un plazo de opción de 3 años (36 meses), pactándose que se descontará el 100 % de las rentas pagadas si se compra dentro de esos 36 meses.
- Resultado al mes 36 al ejercitar la opción ante notario:
- Total ya aportado por el inquilino: 15.000 € (prima) + 32.400 € (36 meses × 900 €) = 47.400 € (el 23,7 % del precio del piso).
- Cantidad restante a pagar en la escritura de compraventa: 200.000 € − 47.400 € = 152.600 €. Como 152.600 € es solo el 76,3 % del valor de la vivienda, el banco concede la hipoteca con mucha mayor facilidad al estar por debajo del umbral del 80 %.
4. Cómo tributa el alquiler con opción a compra: IVA, ITP e IRPF (sin errores con Hacienda)
La fiscalidad es el punto donde más errores se cometen al firmar contratos descargados de internet sin asesoramiento. Esta es la tabla tributaria exacta vigente en 2026 según la Dirección General de Tributos y el Tribunal Supremo:
| Momento / Impuesto | Entre particulares (2.ª mano · ITP) | Con promotor / obra nueva (1.ª entrega · IVA) |
|---|---|---|
| 1. Al firmar el contrato (constitución de la opción y prima inicial) | El inquilino debe liquidar el ITP (Modelo 600) en los 30 días hábiles siguientes a la firma. Según el art. 14.2 del TRLITPAJD, la base imponible de la opción es el importe de la prima pactada, y si no hay prima o es inferior al 5 % del valor del inmueble, la base mínima será siempre ese 5 % del precio pactado, aplicando el tipo de ITP de tu CCAA. | Si el arrendador es promotor de vivienda nueva y existe compromiso u opción vinculada a la primera entrega, la prima inicial devenga 10 % de IVA (tipo reducido de vivienda · art. 91.Uno.1.7.º Ley 37/1992). |
| 2. Durante los meses de alquiler | El alquiler de vivienda habitual está exento de IVA; en ITP de arrendamiento de vivienda habitual está bonificado/exento conforme al art. 45.I.B.26 TRLITPAJD. | En contratos de arrendamiento CON opción de compra de vivienda nueva por el promotor, las cuotas mensuales de alquiler que se descuentan del precio tributan al 10 % de IVA (art. 20.Uno.23.º LIVA). |
| 3. Al ejercitar la opción y firmar la escritura de compraventa | El comprador paga el ITP sobre el valor de transmisión en su Comunidad Autónoma (sin poder descontar de la base del ITP lo ya pagado en el paso 1, pues para Hacienda la opción y la compraventa son dos hechos imponibles distintos). Calcúlalo en nuestra calculadora de ITP por CCAA. | El comprador paga el 10 % de IVA solo sobre el precio pendiente de abonar en la escritura (ya que la prima y las rentas descontadas ya llevaron su 10 % de IVA en su día), más el Acto Jurídico Documentado (AJD). |
| 4. IRPF del propietario (vendedor persona física) |
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5. Qué pasa si llega la fecha límite y el inquilino NO compra (o el banco le deniega la hipoteca)
- Regla general: si la opción de compra caduca porque el inquilino decide no ejercitarla dentro del plazo estipulado, pierde el 100 % de la prima inicial entregada (que queda en poder del propietario como contraprestación por haber mantenido bloqueada la venta del inmueble durante esos años) y pierde también el derecho a descontar las rentas de alquiler ya abonadas.
- Consejo práctico de redacción para el inquilino: si dependes de la concesión de una hipoteca futura, puedes negociar e incluir en el contrato una cláusula que permita recuperar parte de la prima (por ejemplo, el 50 %) o prorrogar 6 meses el plazo de ejercicio si acreditas documentalmente la denegación del préstamo hipotecario por al menos dos entidades bancarias pese a mantener tus ingresos.
Descarga ahora mismo nuestra plantilla completa y lista para personalizar en Word (`.docx`) y PDF: Modelo de contrato de alquiler con opción a compra 2026, y revisa nuestras guías sobre las cláusulas nulas en el contrato de alquiler, la duración mínima del alquiler (5 y 7 años · LAU) y la calculadora de ITP de vivienda por Comunidad Autónoma.
Fuentes oficiales verificables
- Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos — LAU (arts. 9, 11, 18 y 36 · BOE)
- Decreto de 14 de febrero de 1947, Reglamento Hipotecario (art. 14 · BOE)
- Real Decreto Legislativo 1/1993, Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados — TRLITPAJD (art. 14.2 · BOE)
- Ley 37/1992, del Impuesto sobre el Valor Añadido — LIVA (art. 20.Uno.23.º y art. 91 · BOE)