Reclamación devolución de fianza
Carta al arrendador para reclamar el saldo de la fianza, pedir la justificación de descuentos y, cuando proceda, los intereses legales.
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[CIUDAD], a [FECHA] D./Dña. [NOMBRE ARRENDADOR/A], con DNI/NIE [DNI/NIE] [DIRECCIÓN ARRENDADOR/A] ASUNTO: RECLAMACIÓN DE DEVOLUCIÓN DE FIANZA (Art. 36 LAU) D./Dña. [NOMBRE ARRENDATARIO/A], con DNI/NIE [DNI/NIE] y domicilio actual en [NUEVA DIRECCIÓN], en calidad de ex arrendatario/a del inmueble sito en [DIRECCIÓN DEL PISO ARRENDADO], del que usted es titular/gestor/a, EXPONE: TIPO Y FINALIDAD DEL ARRENDAMIENTO: [VIVIENDA HABITUAL / VIVIENDA TEMPORAL Y CAUSA JUSTIFICADA ACREDITABLE / USO DISTINTO Y FINALIDAD]. Si es temporal, indico además la causa y el periodo pactado: [CAUSA Y PERIODO]. HECHOS: PRIMERO. Con fecha [FECHA INICIO CONTRATO] suscribí con usted el contrato descrito, entregando en concepto de fianza legal la cantidad de [IMPORTE FIANZA] €. La cantidad legal debe contrastarse con la finalidad, la fecha y el régimen aplicable: el artículo 36.1 de la LAU vigente prevé una mensualidad en el arrendamiento de vivienda y dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda. Para un contrato de temporada o de vivienda temporal formalizado antes de la entrada en vigor del RDL 29/2026, la disposición transitoria octava mantiene el régimen de uso distinto hasta el plazo pactado y sin prórroga; si se renueva, se aplica el régimen vigente de vivienda temporal. No doy por hecha la clasificación ni la cuantía si faltan la finalidad, la causa temporal, la fecha o el contenido del contrato. SEGUNDO. La entrega de llaves y posesión del inmueble tuvo lugar el [FECHA ENTREGA DE LLAVES], con el estado que consta en [DOCUMENTO DE FINALIZACIÓN FIRMADO POR AMBAS PARTES / ACTA / FOTOGRAFÍAS / OTRA PRUEBA]. Los daños, rentas, suministros u otros descuentos comunicados por usted son [DETALLAR, O INDICAR QUE NO SE HAN COMUNICADO], y mi posición sobre cada concepto es [EXPLICAR CON HECHOS Y PRUEBAS]. La fecha y la forma de entrega se acreditan con [PRUEBA DE ENTREGA Y RECEPCIÓN]; una comunicación no demuestra por sí sola la entrega material de las llaves. TERCERO. Han transcurrido [INDICAR TIEMPO REAL] desde la entrega de llaves y no he recibido el saldo de la fianza que corresponda restituir. Conforme al artículo 36.4 LAU, ese saldo devenga el interés legal una vez transcurrido un mes desde la entrega de las llaves sin haberse hecho efectiva su restitución. Solicito una liquidación desglosada y la justificación de cualquier cantidad que se pretenda descontar; no presupongo que el saldo sea íntegramente favorable sin revisar esos conceptos. FUNDAMENTOS LEGALES: · Art. 36.1 LAU: la fianza legal es de una mensualidad en vivienda y dos en uso distinto, según el régimen aplicable. · Art. 36.4 LAU: el saldo que deba ser restituido devenga el interés legal una vez transcurrido UN MES desde la entrega de llaves sin restitución efectiva. · Art. 36.7 LAU, cuando el contrato sea de vivienda y resulte aplicable al régimen y a la fecha de entrega: al finalizar, las partes deben dejar constancia por escrito del estado de la vivienda mediante documento firmado; si no se suscribe o no refleja desperfectos, existe una presunción de estado adecuado salvo prueba en contrario. No presupongo que esta regla se aplique retroactivamente a entregas anteriores al 8 de octubre de 2026. SOLICITO: Le propongo responder en [PLAZO PROPUESTO] desde la recepción de esta comunicación. Es una petición de respuesta y no un plazo legal universal para devolver la fianza ni un plazo legal único para iniciar un procedimiento. Solicito: 1. La devolución del saldo pendiente de [IMPORTE RECLAMADO] €, calculado para esta reclamación como fianza entregada [IMPORTE] €, menos pagos o devoluciones ya recibidos [IMPORTE] € y menos deducciones admitidas [IMPORTE DEDUCCIONES ADMITIDAS] €. Las retenciones adicionales alegadas por usted se relacionan aparte, con su [IMPORTE, CAUSA Y DOCUMENTOS]. Si las impugno, no se dan por aceptadas ni se restan otra vez del saldo. Los descuentos que impugno son [DETALLAR Y MOTIVAR]. 2. Una liquidación desglosada y documentos justificativos de cada retención por rentas, suministros, daños u otro concepto que sostenga. 3. Los intereses legales sobre el saldo que deba restituirse, una vez transcurrido un mes desde la entrega de llaves sin devolución, según el tiempo y tipos aplicables. Le invito a negociar la liquidación de la fianza. Puede comunicar su posición y propuesta por [CANAL Y DATOS DE CONTACTO]. Las garantías adicionales, si existen, se identifican por separado: [CONCEPTO, IMPORTE Y RECLAMACIÓN, O ELIMINAR]. La prohibición legal de exigir al arrendatario la contratación de un seguro de impago y los límites de las garantías adicionales deben comprobarse según el artículo 36.5 LAU, la fecha de celebración y las disposiciones transitorias; la redacción vigente incorporada por el RDL 29/2026 rige según su entrada en vigor y no se extiende automáticamente a todo contrato anterior. Una garantía adicional no se confunde con la fianza legal. IBAN para la transferencia: [IBAN DEL ARRENDATARIO/A] Si no alcanzamos un acuerdo, conservaré esta solicitud, la prueba de envío/recepción y cualquier respuesta; estudiaré las acciones que procedan tras comprobar la acción concreta, los documentos, la jurisdicción y los requisitos de negociación previa que resulten aplicables, incluidos los arts. 5, 7, 9 y 10 de la LO 1/2025 cuando corresponda. Un burofax o esta carta no acreditan por sí solos el cumplimiento de un MASC ni interrumpen automáticamente todos los plazos. Esta comunicación no presupone que pueda presentarse una demanda al vencer el plazo de respuesta propuesto ni que se vayan a imponer costas. Atentamente, [NOMBRE ARRENDATARIO/A] DNI/NIE: [DNI/NIE] Teléfono: [TELÉFONO] Email: [EMAIL]
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Ver todas las plantillasLo que la ley dice de verdad sobre el plazo
Distingue el saldo pendiente y el comienzo del interés. En el texto vigente consultado el 13/10/2026, el artículo 36.4 de la LAU no fija un plazo universal para devolver la fianza. La aplicación de los nuevos apartados 5 y 7 exige además comprobar la fecha y el régimen del contrato. El artículo 36.4 de la LAU establece que el saldo que deba restituirse devenga el interés legal transcurrido un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya hecho efectiva la restitución (art. 36.4 LAU).
El RDL 29/2026, art. 3, apartados Diecisiete y Dieciocho modifica los apartados 5 y 7 del artículo 36. Su disposición final decimoprimera establece la entrada en vigor el día siguiente a la publicación, que para este real decreto-ley fue el 8/10/2026. Estas modificaciones no convierten una cifra propuesta por una parte en plazo legal de devolución ni autorizan a aplicar automáticamente la regla nueva a entregas o contratos anteriores: contrasta fecha, finalidad, territorio y transición. El artículo 36.4 de la redacción original de la LAU también situaba el interés después de un mes desde la entrega de llaves.
Reclama el saldo que corresponda devolver, descontando pagos recibidos y separando descuentos aceptados o discutidos. Los intereses se vinculan a ese saldo, no a una devolución íntegra presumida. Documentar la fecha efectiva de entrega de llaves facilita probarla; una carta que anuncie o solicite la devolución no demuestra por sí sola la entrega material.
Cuánta fianza corresponde y qué no puede descontarse
Como regla general, la fianza en metálico es obligatoria y su importe está tasado: una mensualidad en el arrendamiento de vivienda y dos en el de uso distinto del de vivienda (art. 2 LAU, art. 3 LAU y art. 36.1 LAU). El artículo 2.3 incluye el arrendamiento de vivienda temporal cuando cubre una necesidad de vivienda durante un desplazamiento temporal por causa justificada y acreditable; la palabra «temporal» por sí sola no decide el régimen. La disposición transitoria octava mantiene como uso distinto los contratos de temporada o vivienda temporal formalizados antes de la entrada en vigor del RDL 29/2026 hasta el plazo pactado y sin prórroga; el temporal renovado pasa al régimen vigente de vivienda temporal. El alojamiento u hospedaje queda fuera de la categoría de uso distinto del artículo 3.2 y requiere comprobar su régimen propio.
En la redacción vigente, durante los cinco primeros años de contrato —siete si el arrendador es persona jurídica— la fianza no se actualiza; en las prórrogas puede ajustarse hasta una o dos mensualidades de la renta vigente según corresponda, y después del periodo inicial la actualización depende de lo pactado (art. 36.2 y 36.3 LAU). Esta regla de cinco/siete años fue redactada por el RDL 7/2019, en vigor desde el 6/3/2019; su disposición transitoria primera conserva el régimen anterior de los contratos preexistentes salvo adaptación válida. La obligación de prestar fianza tiene excepciones para determinadas Administraciones, entes públicos y Mutuas en los términos del artículo 36.6; no se debe afirmar «siempre» sin comprobar quién arrienda y quién paga.
Lo que el arrendatario entrega por encima de la fianza legal son garantías adicionales pactadas aparte (art. 36.5 LAU). El artículo 36.5 en la redacción vigente incorporada por el RDL 29/2026 no permite exigir al arrendatario que contrate un seguro de impago u otra cobertura análoga; fija además un máximo de dos mensualidades para ciertos contratos de vivienda de hasta cinco o siete años y de una mensualidad en los arrendamientos temporales. Para contratos anteriores a la entrada en vigor de esa reforma hay que comprobar el régimen temporal y el pacto aplicable; el RDL 7/2019 y su disposición transitoria primera preservan los contratos preexistentes en los términos indicados. Una póliza del arrendador, una fianza legal y otra garantía no son conceptos intercambiables.
Para valorar cualquier retención, separa rentas o suministros debidos de los daños alegados y pide su justificación. Contrasta contrato, inventario, documento final firmado y fotografías: el art. 1561 CC exceptúa el menoscabo por el tiempo o causa inevitable; los arts. 1562 y 1563 CC regulan la presunción sobre el estado inicial y la responsabilidad por deterioro. En el arrendamiento de vivienda y para el régimen/fecha de entrega a los que resulte aplicable, el artículo 36.7 LAU exige dejar por escrito el estado final con firma de ambas partes y establece una presunción salvo prueba en contrario si falta el documento o no refleja desperfectos. El RDL 29/2026 entró en vigor el 8/10/2026; no se afirma aquí su retroactividad a entregas anteriores. No des por correcto ni incorrecto un gasto solo por su nombre.
Para esta reclamación de dinero, una compensación es distinta de un descuento: los arts. 1195 y 1196 CC regulan sus requisitos, que incluyen deudas recíprocas y principales, vencidas, líquidas y exigibles; el artículo 1196 también contempla dinero o cosas fungibles de la misma especie y calidad, entre otros requisitos. Si se alega, identifica la deuda y su prueba por separado. Que se aporte una factura o justificación no supone por sí solo conformidad del arrendatario ni convierte automáticamente la retención en un descuento admitido.
Si no contesta: qué vía y con qué acompañamiento
La vía depende de la acción, de si el saldo puede cuantificarse y de la cuantía. En una reclamación dineraria de fianza cuantificable puede entrar en las reglas generales del juicio verbal hasta 15.000 euros (art. 250.2 LEC), pero el artículo 249.1.6 reserva al juicio ordinario asuntos sobre arrendamientos urbanos salvo las excepciones legales, incluidas las reclamaciones de cantidades cuando pueda valorarse su cuantía (art. 249.1.6 y 249.2 LEC). No elijas el procedimiento solo por la etiqueta «fianza».
Solo se puede comparecer sin abogado y sin procurador en los verbales determinados por cuantía que no excedan de dos mil euros (art. 31.2.1.º LEC y art. 23.2.1.º LEC). Por encima de esa cifra, o si la materia exige otra vía, revisa la asistencia procesal antes de presentar nada.
El proceso monitorio permite reclamar una deuda dineraria de cualquier importe si es líquida, determinada, vencida y exigible (art. 812.1 LEC); su petición inicial no exige abogado ni procurador (art. 814.2 LEC). No basta con que la fianza figure en el contrato: deben comprobarse los documentos de la deuda y si hay controversias que requieren declarar obligaciones o valorar daños. La petición inicial y las fases posteriores tienen requisitos distintos; consulta la información del Ministerio de Justicia.
Cuánto tiempo tienes
En el régimen general del Código Civil, las acciones personales sin plazo especial prescriben a los cinco años desde que puede exigirse el cumplimiento (art. 1964.2 CC); el cómputo general parte del día en que la acción pudo ejercitarse (art. 1969 CC). Antes de aplicar esa regla, comprueba el derecho civil territorial que corresponda, el inicio del cómputo y posibles actos interruptivos.
Una reclamación extrajudicial puede interrumpir la prescripción en los términos del art. 1973 CC, pero no toda comunicación produce automáticamente ese efecto ni sustituye la prueba de su contenido y recepción. Si la acción está sometida al requisito de procedibilidad de la LO 1/2025, una solicitud de negociación con objeto identificado, comunicación acreditada y demás condiciones puede tener los efectos específicos del art. 7 LO 1/2025 y debe acreditarse conforme al art. 10 LO 1/2025; no confundas ese análisis con un plazo universal de diez días.
Documentos para acreditar la reclamación
Reúne los documentos que permitan contrastar los hechos. Ninguno garantiza por sí solo el resultado:
- El contrato, donde consta la finalidad, duración, importe de la fianza, garantías adicionales y cómo se entregaron.
- El justificante del pago de la fianza y, si procede, de garantías adicionales: transferencia, recibo o cláusula firmada.
- La fecha de entrega de llaves, documentada con acta o recibo firmado, reconocimiento de la otra parte u otra prueba de entrega y recepción. Un burofax puede acreditar el contenido y la recepción de una comunicación, pero no por sí solo la entrega material de las llaves.
- El estado final del inmueble: cuando el artículo 36.7 LAU resulte aplicable por contrato, régimen y fecha de entrega, documento de finalización firmado por ambas partes; además, inventario, fotos con fecha, lecturas y facturas de suministros, comunicaciones de daños y presupuestos o facturas que permitan discutir cada retención.
Cómo enviar esta carta
Envía la reclamación por un medio que permita acreditar el contenido y la recepción. Un burofax con acuse y certificación de texto es una opción; también puede servir un canal electrónico si puedes probar qué recibió la otra parte y cuándo. Conserva esos justificantes. Esa prueba documenta una comunicación, no garantiza que la otra parte acepte el saldo ni demuestra siempre la entrega material de las llaves.
Conserva texto, justificantes y respuesta. Una reclamación extrajudicial puede tener efectos sobre la prescripción, pero no sustituye la comprobación de la acción, el derecho territorial, la deuda o las pruebas. Antes de demandar, revisa si se exige una actividad negociadora previa, sus excepciones y cómo acreditarla según los arts. 5 LO 1/2025 y 10 LO 1/2025; el art. 7 LO 1/2025 regula efectos específicos de una solicitud de negociación. Este borrador no garantiza cumplir ese requisito: importan el objeto, las partes, la recepción, la negociación y su terminación. La negociación y su documentación tienen el alcance de confidencialidad y excepciones del art. 9 LO 1/2025, no una confidencialidad absoluta de cualquier comunicación.
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