Calculadora · Fiscalidad Inmobiliaria y Herencias · Arts. 104 a 110 TRLRHL
Calculadora de plusvalía municipal 2026 (Método Real vs. Objetivo)
Compara al instante los dos métodos oficiales de cálculo de la plusvalía municipal (IIVTNU) tras la reforma del Tribunal Constitucional, descubre con cuál pagas menos impuestos en tu Ayuntamiento y comprueba si estás exento al 100 % por inexistencia de ganancia.
Datos de las escrituras y recibo del IBI
0,00 € (Exento por pérdidas)
Al ser el valor de transmisión () igual o inferior al valor de adquisición (), no existe plusvalía económica y la cuota es de 0 €. Recuerda presentar igualmente la declaración de no sujeción en tu Ayuntamiento con copia de ambas escrituras.
Base imponible real: ( de la ganancia de ).
Base objetiva: (Suelo × coef. ).
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Cómo funcionan los dos métodos legales de la plusvalía municipal (art. 107 TRLRHL)
Desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley 26/2021 tras la histórica sentencia del Tribunal Constitucional, ningún Ayuntamiento puede obligarte a tributar por una ganancia ficticia. Al autoliquidar el impuesto tienes derecho a marcar la casilla del método que arroje menor base imponible:
- Método de estimación directa (Plusvalía Real, art. 107.5 TRLRHL): Se resta al valor de transmisión el valor de adquisición original y se multiplica esa ganancia bruta por el porcentaje que representa el valor catastral del suelo sobre el valor catastral total del recibo de IBI. Conviene casi siempre cuando la vivienda se ha revalorizado poco.
- Método de estimación objetiva (Coeficientes Catastrales, art. 107.4 TRLRHL): Se multiplica el valor catastral del suelo por el coeficiente oficial aprobado según el número de años transcurridos desde la compra. Conviene cuando el piso se compró muy barato hace muchos años y se vende hoy con una fuerte revalorización de mercado.
Fuentes oficiales del BOE
Preguntas frecuentes sobre la plusvalía municipal
¿Cómo se calcula la plusvalía municipal desde la reforma del Tribunal Constitucional?
Tras la Sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021 y el Real Decreto-ley 26/2021 (artículo 107 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales), todos los contribuyentes tienen derecho a comparar dos sistemas de cálculo y elegir obligatoriamente el que les salga más barato: 1) El Método Objetivo, que multiplica el valor catastral del suelo (que viene en tu recibo de IBI) por el coeficiente oficial según los años que hayas tenido el inmueble; o 2) El Método de Plusvalía Real, que aplica la proporción del suelo catastral a la ganancia real obtenida entre la escritura de compra/herencia anterior y la escritura actual.
¿Tengo que pagar plusvalía municipal si vendo una vivienda por menos dinero del que me costó?
No. El artículo 104.5 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales establece la no sujeción (0 € a pagar) cuando el contribuyente acredita que no ha existido incremento de valor entre el precio de adquisición (en la compra o herencia original) y el precio de transmisión actual. Eso sí: aunque la cuota sea de 0 €, estás obligado a presentar la declaración ante el Ayuntamiento dentro del plazo legal adjuntando copia de ambas escrituras para acreditar la pérdida.
¿Quién paga la plusvalía municipal en una compraventa y quién en una herencia o donación?
Según el artículo 106 de la Ley de Haciendas Locales: 1) En una compraventa (transmisión onerosa), el obligado al pago frente al Ayuntamiento es siempre el VENDEDOR (cualquier pacto privado en arras para que la pague el comprador no vincula al Ayuntamiento, aunque permite al vendedor reclamársela civilmente); 2) En una herencia o en una donación (transmisión lucrativa), el obligado al pago es el HEREDERO o el DONATARIO que recibe el inmueble.
¿Qué plazo hay para presentar y pagar la plusvalía municipal en el Ayuntamiento?
El artículo 110.2 TRLRHL fija dos plazos muy estrictos desde la fecha de la escritura o del fallecimiento: en compraventas y donaciones en vida, el plazo es de 30 días hábiles; en herencias (transmisiones por causa de muerte), el plazo es de 6 meses desde la fecha del fallecimiento, prorrogables por otros 6 meses más si pides la prórroga dentro de los primeros 6 meses.
¿Dónde encuentro el «Valor Catastral del Suelo» para meterlo en la calculadora?
En tu último recibo anual del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). Verás tres cifras: «Valor catastral total», «Valor catastral de la construcción» y «Valor catastral del suelo». Para la plusvalía municipal solo se utiliza el Valor Catastral del Suelo y el porcentaje que ese suelo representa sobre el valor catastral total del inmueble.