La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda es la primera ley estatal que regula el derecho a una vivienda digna como política pública. Se publicó en el BOE núm. 124, de 25 de mayo de 2023 (referencia BOE-A-2023-12203) y entró en vigor el 26 de mayo de 2023. Regula, entre otras materias, las zonas de mercado residencial tensionado, los límites a la actualización de la renta del alquiler, el nuevo índice de referencia, el concepto de gran tenedor, el recargo del IBI a viviendas vacías y medidas de protección en desahucios. Esta ficha refleja el texto consolidado y las dos sentencias del Tribunal Constitucional que han anulado parte de su articulado.
Objeto y ámbito de aplicación
La ley define el contenido del derecho a la vivienda y los instrumentos para hacerlo efectivo: asequibilidad, accesibilidad, protección de personas vulnerables y planificación de los parques públicos. Es legislación estatal de carácter básico que se entrelaza con las competencias autonómicas y locales en materia de vivienda y urbanismo, lo que ha sido objeto de varios recursos de inconstitucionalidad.
Su ámbito alcanza tanto al sector público como al privado: introduce derechos y obligaciones para promotores, propietarios e inquilinos, y habilita a las administraciones para declarar zonas tensionadas y aplicar límites de precios en ellas.
Estructura de la norma
El texto consolidado se organiza en cinco títulos y un bloque amplio de disposiciones complementarias:
- Título Preliminar y Títulos I a IV, con 36 artículos en total.
- 6 disposiciones adicionales, 4 disposiciones transitorias y 1 disposición derogatoria única.
- 9 disposiciones finales, que son las que reforman otras leyes (LAU, Haciendas Locales, Enjuiciamiento Civil, entre otras).
Buena parte de los efectos prácticos de la ley para arrendadores e inquilinos no están en su articulado, sino en estas disposiciones finales que modifican normas preexistentes.
Artículos y contenidos clave
Gran tenedor (artículo 3.k)
El artículo 3, letra k), define al gran tenedor como la persona física o jurídica titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o de una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. En zonas de mercado residencial tensionado, las administraciones pueden particularizar esa definición rebajando el umbral a cinco o más inmuebles en el ámbito territorial afectado.
Zonas de mercado residencial tensionado (artículo 18)
El artículo 18 permite a las administraciones competentes en vivienda declarar, por un procedimiento reglado, determinadas áreas como zonas de mercado residencial tensionado cuando la carga del coste de la vivienda supera el 30 % de los ingresos medios de los hogares o cuando el precio ha crecido muy por encima del IPC autonómico. La declaración tiene vigencia temporal (en principio tres años, prorrogables) y activa los límites de renta. Estas zonas se publican periódicamente en el BOE mediante resoluciones de la Secretaría de Estado de Vivienda y Agenda Urbana.
Límites a la renta y nuevo índice de referencia
La disposición final primera reforma la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU). En zonas tensionadas, la renta de un nuevo contrato no puede superar la del último contrato vigente en los cinco años anteriores (con la actualización legal aplicada). Cuando el arrendador es gran tenedor, el límite es además el que resulte del sistema de índices de precios de referencia.
La misma reforma sustituyó el IPC como tope de la actualización anual de la renta. A través de la disposición adicional undécima de la LAU se encomendó al Instituto Nacional de Estadística (INE) definir un nuevo índice. El resultado es el Índice de Referencia para la Actualización de los Arrendamientos de Vivienda (IRAV), que se publica mensualmente y, desde el 1 de enero de 2025, opera como límite de la actualización en los contratos firmados tras la entrada en vigor de la ley.
Recargo del IBI a viviendas vacías
La disposición final tercera modifica el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales para reforzar el recargo del IBI sobre inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente. El recargo puede elevarse hasta el 150 % de la cuota líquida del impuesto y se gradúa según la duración de la desocupación (más de dos años) y el número de viviendas desocupadas del mismo titular (al menos cuatro). Su aplicación efectiva depende de que cada ayuntamiento la apruebe mediante ordenanza fiscal.
Desahucios de personas vulnerables
La disposición final quinta modificó la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, para introducir trámites de protección: comunicación a los servicios sociales, posibilidad de suspensión del lanzamiento y, en algunos casos, conciliación previa cuando intervienen grandes tenedores y existe vulnerabilidad económica.
Reformas recientes y sentencias del Constitucional
El Tribunal Constitucional ha resuelto varios recursos contra la ley y ha anulado parte de su contenido, por lo que conviene no dar por vigente todo el texto original:
| Resolución | Qué anuló | Motivo |
|---|---|---|
| STC 79/2024 | Arts. 16; 19.3 (segundo inciso); 27.1, párrafo tercero, y 27.3 | Invasión de competencias autonómicas en vivienda |
| STC 26/2025, de 29 de enero | Apartados de la LEC introducidos por la ley: art. 439.6 c) y 439.7; art. 655 bis; y parte del art. 685.2 | Vulneración de la tutela judicial efectiva |
En consecuencia, las exigencias procesales que obligaban al demandante a acreditar la vulnerabilidad del ocupante como requisito de admisión de la demanda quedaron sin efecto. El resto del esquema (zonas tensionadas, límites de renta, índice IRAV, definición de gran tenedor y recargo del IBI) continúa vigente. El texto consolidado del BOE incorpora estas modificaciones; su última actualización es de 28 de febrero de 2026.
Relación con otras normas
La Ley 12/2023 no funciona de forma aislada, sino que opera modificando otras leyes a través de sus disposiciones finales:
- Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos: límites de renta, prórrogas e índice de actualización.
- Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales: recargo del IBI a viviendas vacías.
- Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil: procedimientos de desahucio (parcialmente anulada por el Constitucional).
Preguntas frecuentes
¿Cuándo entró en vigor la Ley de Vivienda de 2023?
La Ley 12/2023 entró en vigor el 26 de mayo de 2023, al día siguiente de su publicación en el BOE del 25 de mayo de 2023.
¿Quién es gran tenedor según la ley?
Quien posee más de diez inmuebles urbanos residenciales o más de 1.500 m² de uso residencial (sin contar garajes y trasteros). En zonas tensionadas, las administraciones pueden bajar el umbral a cinco o más inmuebles.
¿Cómo se actualiza la renta del alquiler desde 2025?
Desde el 1 de enero de 2025, el límite de la actualización anual ya no es el IPC, sino el nuevo índice IRAV que publica mensualmente el INE para los contratos firmados tras la entrada en vigor de la ley.
¿Sigue vigente el límite de precios en zonas tensionadas?
Sí. La declaración de zonas de mercado residencial tensionado (artículo 18) y los topes de renta asociados continúan vigentes. Lo que anuló el Constitucional fueron determinados trámites procesales de la LEC, no el régimen de precios.
¿El recargo del IBy a viviendas vacías se aplica automáticamente?
No. La ley habilita un recargo de hasta el 150 % de la cuota líquida, pero su aplicación depende de que cada ayuntamiento lo apruebe en su ordenanza fiscal y de que se cumplan los requisitos de desocupación y número de viviendas.
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