¿Qué es exactamente la cédula de habitabilidad y para qué te la van a pedir?
Imagina que estás a punto de comprar un bajo reformado con muy buena pinta, o que acabas de heredar el piso de tus padres y quieres ponerlo en alquiler. Cuando llegas a la notaría o llamas a la compañía eléctrica para dar de alta la luz, te piden un papel: la cédula de habitabilidad (que en varias comunidades autónomas hoy se llama licencia de segunda ocupación o declaración responsable de segunda ocupación).
En palabras sencillas, es el «carné de identidad» que demuestra que ese espacio es legalmente una vivienda habitable y cumple las medidas mínimas de salubridad, higiene, ventilación, altura de techos y superficie útil. Sin ella, en las comunidades donde es obligatoria, las compañías de agua, luz y gas tienen prohibido por ley darte suministro doméstico, y el notario hará constar la advertencia expresa en la escritura de compraventa.
| Comunidad Autónoma | Documento exigible en viviendas usadas | Vigencia habitual | ¿Obligatoria para vender, alquilar o dar de alta suministros? |
|---|---|---|---|
| Cataluña (Decreto 141/2012) | Cédula de habitabilidad de 2.ª ocupación | 15 años (25 años en 1.ª ocupación) | SÍ, obligatoria en compraventa, alquiler y suministros |
| Comunidad Valenciana (Decreto 12/2021) | Declaración responsable de 2.ª ocupación | 10 años | SÍ, exigible al transmitir tras 10 años y para agua/luz |
| Islas Baleares (Ley 5/2018) | Cédula de habitabilidad | 10 años | SÍ, imprescindible incluso para alquiler y suministros |
| Navarra, La Rioja, Asturias, Cantabria y Extremadura | Cédula de habitabilidad autonómica | 10 a 15 años según CCAA | SÍ, exigible para suministros, alquiler o venta |
| Región de Murcia | Declaración responsable de 2.ª ocupación | Por transmisión o nuevo suministro | SÍ, ante el ayuntamiento para contratar agua y luz |
| Madrid, Andalucía, Aragón, Galicia, CyL, CLM y País Vasco | Suprimida la cédula de 2.ª ocupación | Indefinida (vale la Licencia de 1.ª Ocupación) | NO te piden renovar cédula; basta Licencia de 1.ª Ocupación o nota simple |
Requisitos técnicos mínimos que revisa el arquitecto o aparejador en casa
Aunque cada comunidad autónoma fija sus propios metros en su decreto de habitabilidad, cuando el técnico colegiado (arquitecto o arquitecto técnico/aparejador) va a tu vivienda con el metro láser comprueba siempre estos cinco puntos básicos:
- Superficie útil mínima: En la mayoría de normativas (como el Decreto 141/2012 de Cataluña o normas equivalentes), la vivienda debe tener al menos entre 30 m² y 36 m² de superficie útil (en pisos antiguos anteriores a 1984 se permiten umbrales desde 20 m²).
- Altura libre del suelo al techo: Mínimo de 2,50 metros en salón y dormitorios, permitiéndose bajar hasta 2,20 metros en cocina, baños y pasillos donde van los falsos techos de instalaciones.
- Ventilación e iluminación natural: La sala de estar y las habitaciones deben tener ventana directa al exterior o a un patio de luces reglamentario.
- Equipamiento mínimo de cocina y baño: Fregadero, cocción, extracción de humos en cocina, e inodoro, lavabo y ducha o bañera con agua fría y caliente en un cuarto de baño cerrado.
- Puerta de acceso independiente y huecos de paso: Sin que haya que atravesar un dormitorio para entrar al único baño si la vivienda tiene más de una habitación.
Cómo solicitar o renovar la cédula de habitabilidad en 3 pasos y cuánto cuesta
- Pide primero un duplicado si crees que sigue vigente: Antes de pagar a un técnico, llama al teléfono de vivienda de tu comunidad autónoma (por ejemplo, el 012 en Cataluña o Navarra) con la referencia catastral. Si el antiguo propietario la sacó hace menos de 10 o 15 años, sigue en vigor y puedes pedir un duplicado gratuito o por menos de 10 €.
- Inspección y Certificado de Habitabilidad (24 a 48 horas): Si está caducada, contrata a un arquitecto o aparejador colegiado. La visita dura unos 20 minutos y el certificado visado cuesta entre 65 € y 130 €.
- Registro telemático y pago de tasas: El propio técnico (o tú mismo con certificado digital) presenta la solicitud en la sede electrónica autonómica o municipal abonando la tasa oficial (entre 15 € y 45 €). En régimen de declaración responsable (como en la Comunidad Valenciana o Murcia), el documento tiene validez desde el mismo minuto en que lo registras.
Qué revisa exactamente el arquitecto o aparejador cuando visita tu piso
Mucha gente teme que el técnico vaya a fijarse en si los muebles son antiguos o si falta una mano de pintura. No tiene nada que ver con la estética: el arquitecto técnico mide únicamente los requisitos mínimos de salubridad, ventilación y superficie útil que exige el decreto de habitabilidad de tu comunidad autónoma:
- Superficie útil mínima y altura libre: Que la vivienda supere el mínimo legal (habitualmente entre 20 m² y 36 m² útiles según la normativa autonómica y el año de construcción) y una altura de techo de al menos 2,50 m en salón y dormitorios (2,20 m en cocina, baños y pasillos).
- Ventilación e iluminación natural: Que la estancia principal y los dormitorios tengan ventana directa al exterior o a un patio reglamentario y que la cocina cuente con salida de humos.
- Suministros y seguridad: Agua fría y caliente en funcionamiento, desagües con sifón, cuadro eléctrico seguro y baño completo con inodoro, lavabo y ducha.
Si vas a comprar o vender el inmueble, recuerda revisar también cuánto pagarás de impuestos con nuestra calculadora de ITP de compra de vivienda por comunidad autónoma y qué gastos corresponden a cada parte en quién paga los gastos de hipoteca y compraventa.
Los 3 errores más caros al comprar o alquilar un local o vivienda sin cédula
- Error 1 · Comprar un local comercial reformado como loft pensando que podrás empadronarte y alquilarlo como vivienda: Sin proyecto de cambio de uso aprobado por el ayuntamiento y sin licencia o cédula de primera ocupación, el inmueble sigue siendo un local en el Catastro y en el Registro. No podrás alquilarlo como vivienda habitual conforme a la duración y reglas de la LAU para vivienda ni el comprador conseguirá hipoteca de vivienda.
- Error 2 · Firmar arras penitenciales sin comprobar que la cédula está vigente: En Cataluña, Baleares, Navarra o La Rioja, el notario exigirá la cédula en vigor (o el justificante de solicitud si la ley autonómica lo permite con exoneración expresa). Comprueba antes las cláusulas obligatorias y nulas en contratos de vivienda y el límite de fianza y garantías adicionales del alquiler.
- Error 3 · Pagar tarifas infladas a intermediarios online por renovar una cédula caducada: Si la vivienda no ha sufrido obras estructurales, el trámite conjunto (visita de arquitecto técnico colegiado + visado + tasa autonómica) cuesta entre 90 € y 160 € contratando directamente a un técnico de tu ciudad.
Base legal y normativa verificada (BOE y boletines autonómicos)
Normativa estatal y autonómica reguladora de las condiciones de habitabilidad y segunda ocupación:
- Real Decreto Legislativo 7/2015 (Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana) y Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE): Artículo 3 sobre requisitos básicos de habitabilidad, higiene, salud y protección del medio ambiente.
- Ley 18/2007 del derecho a la vivienda de Cataluña y Decreto 141/2012: Regulación de las condiciones mínimas de habitabilidad y obligatoriedad de la cédula en toda transmisión o arrendamiento.
- Decreto 12/2021 de la Generalitat Valenciana y Decreto 145/1997 de las Illes Balears: Régimen de la declaración responsable de segunda ocupación y cédula de habitabilidad.
Referencia normativa oficial en el BOE
Esta guía se fundamenta en el texto consolidado oficial publicado en el Boletín Oficial del Estado: Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) (BOE-A-1994-26003). Puedes consultar los preceptos concordantes en nuestro Explorador del BOE Consolidado.