ITP en la compra de vivienda: porcentaje y quién lo paga

¿Qué es el ITP en la compra de vivienda?

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) es un tributo autonómico que grava la adquisición de bienes inmuebles —como viviendas— mediante actos inter vivos (es decir, entre personas vivas), cuando no se trata de una operación sujeta al IVA. En la práctica, esto ocurre casi siempre que compras una vivienda de segunda mano: el vendedor no es empresario ni profesional del sector inmobiliario, por lo que no aplica el IVA, sino el ITP.

⚠️ Importante: El ITP no es un impuesto estatal, sino autonómico. Esto significa que su tipo impositivo, sus bonificaciones y sus excepciones varían según la Comunidad Autónoma donde se ubique la vivienda. No existe un “porcentaje nacional único”: en Andalucía el tipo para la transmisión de inmuebles es el 7 % (Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucía) y en Madrid el 6 %, mientras otras comunidades llegan al 10 u 11 %. Cada una fija además sus propios tipos reducidos —por edad, por familia numerosa, por discapacidad o por vivienda protegida— y los cambia con frecuencia, así que el único dato que sirve es el vigente en tu comunidad el día de la operación (art. 49 de la Ley 22/2009).

El fundamento legal del ITP está recogido en la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (LITP), art. 1, que define como hecho imponible “la transmisión de bienes y derechos patrimoniales por actos inter vivos, onerosos y no sujetos al Impuesto sobre el Valor Añadido”. Es decir: si pagas por una casa y no te la regalan ni te la venden desde una empresa constructora con factura de IVA, probablemente debas pagar ITP.

📌 Por qué la misma compra paga muy distinto según dónde esté el piso. Comprar de segunda mano a un particular va siempre por ITP —no por IVA, que es lo que grava la obra nueva del promotor—, pero el cuánto lo decide la comunidad autónoma. Sobre un mismo precio, un tipo del 6 % y uno del 10 % se llevan casi el doble. Y encima de eso, casi todas las comunidades tienen tipos reducidos para menores de cierta edad que compran su primera vivienda habitual, con límites de precio o de renta. Dos avisos que valen para todas: no son automáticos —hay que pedirlos y acreditarlos al autoliquidar— y suelen exigir mantener la vivienda como habitual unos años, so pena de devolver lo ahorrado con intereses.

¿Quién paga el ITP y cuáles son los requisitos para su aplicación?

La obligación de presentar y pagar el ITP recae íntegramente sobre el adquirente (el comprador), nunca sobre el vendedor. Esto es así incluso si el contrato establece lo contrario: la ley prevalece sobre lo pactado. El artículo LITP art. 7 señala expresamente que “el sujeto pasivo es quien adquiere la propiedad o la posesión efectiva del bien”, salvo supuestos muy específicos (como ciertas transmisiones entre empresas).

Para que el ITP sea exigible deben concurrir cuatro requisitos acumulativos:

1. Transmisión inter vivos: debe ser una operación entre personas vivas (no herencias ni donaciones —estas están sujetas a otros impuestos: ISD e ITP respectivamente, aunque con régimen distinto).
2. Carácter oneroso: hay contraprestación económica (se paga dinero, no se recibe como regalo).
3. No sujeción al IVA: el vendedor no actúa como empresario o profesional (ej.: particular, heredero, fiduciario). Si la vivienda se compra a una promotora en régimen de nueva construcción, aplica IVA (21 %), no ITP.
4. Ubicación física en España: el inmueble debe estar situado en territorio español y, por tanto, bajo competencia fiscal de una Comunidad Autónoma.

✅ Cumplidos los cuatro, el ITP es obligatorio.
❌ Si falta alguno (p. ej., se compra a una constructora con IVA o se recibe por herencia), no aplica el ITP.

Además, hay requisitos formales: el comprador debe declarar el impuesto ante la Agencia Tributaria autonómica en el plazo de treinta días hábiles desde el día del contrato (art. 102 del RD 828/1995). No basta con firmar: hay que presentar el modelo correspondiente (p. ej., modelo 600 en la mayoría de CCAA) y abonar el importe.

¿Cómo funciona el cálculo y qué factores lo modifican?

El ITP se calcula aplicando un tipo impositivo sobre el valor real de la transmisión, que normalmente coincide con el precio de compra pactado, salvo que las autoridades fiscales consideren que está claramente desvirtuado (por ejemplo, si se declara 100.000 € para una vivienda de lujo en Madrid valorada en 600.000 € por el Catastro).

El tipo impositivo varía por CCAA, pero oscila entre el 6 % y el 11 % en la mayoría de regiones. Dos referencias verificadas, a modo de orden de magnitud:

• Madrid: 6 % como tipo general.
• Andalucía: 7 % en la transmisión de inmuebles, con tipos reducidos tasados —el 3,5 % para la vivienda protegida destinada a habitual, entre otros supuestos— (Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucía).
• El resto: cada comunidad publica su propia tabla, y la cambia. Ninguna lista que leas en internet —esta incluida— sustituye a mirar la norma vigente en tu comunidad el día de la compra.
• Canarias sí aplica ITP, y conviene aclararlo porque se confunde a menudo: lo que el IGIC sustituye allí es el IVA, no el impuesto de transmisiones. El ITP es un tributo estatal cedido a las comunidades, y la ley lo exige por las transmisiones de bienes situados «en territorio español» (art. 6.1.A) del texto refundido de la Ley del ITP y AJD), sin excepción territorial para Canarias. Comprar vivienda de segunda mano allí paga ITP al tipo que fije la comunidad; lo que no paga —si fuera obra nueva— es IVA, sino IGIC.
• Las diputaciones forales del País Vasco y Navarra tienen su propia normativa foral, distinta de la del régimen común: ahí hay que ir directamente a la norma de la diputación correspondiente.

Las bonificaciones no son automáticas: hay que solicitarlas expresamente y aportar documentación (certificado de empadronamiento, declaración responsable de primera vivienda, informe de renta, etc.). Además, muchas CCAA exigen que la vivienda se destine a vivienda habitual durante al menos 3 años tras la compra, so pena de devolver la bonificación más intereses.

📌 Cuidado con las “bonificaciones del 95 %” que circulan. Es una cifra que se repite mucho y que conviene mirar con lupa, porque las comunidades no suelen trabajar así: lo habitual no es una bonificación sobre la cuota, sino un tipo reducido que sustituye al general. En Andalucía, por ejemplo, el tipo de transmisión de inmuebles es el 7 % y para determinados supuestos —vivienda protegida destinada a habitual, entre otros— baja al 3,5 % (Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucía). La diferencia importa al calcular: un tipo reducido se aplica sobre la base, no sobre lo que habrías pagado. Antes de contar con una rebaja, comprueba en la norma de tu comunidad si existe, en qué consiste y qué requisitos exige.

Cantidades, plazos y consecuencias del retraso

El importe a pagar depende del valor de la vivienda y del tipo aplicable, pero también del uso que se dé al inmueble (habitual o no), la edad del comprador, su situación familiar, y si se trata de vivienda protegida o libre.

Plazos clave:

• 📅 Presentación y pago: treinta días hábiles desde el día del contrato —hábiles, no naturales, y desde el contrato, no desde la inscripción registral— (art. 102 del RD 828/1995).
• ⏳ Prescripción: la acción de la Hacienda autonómica prescribe a los cuatro años desde la finalización del plazo de autoliquidación (LITP art. 7).
• 💸 Recargos: si se presenta fuera de plazo, se aplica un recargo del 5 % (si se presenta en los 3 meses siguientes), del 10 % (entre 3 y 6 meses), o del 15 % (más de 6 meses), además de intereses de demora (3,75 % anual en 2024).

Es crucial no confundir el ITP con el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que grava la escritura pública y suele pagarse junto con el ITP (modelo 600 incluye ambos). Pero AJD es otro concepto: su tipo es fijo (0,5 %–1,5 % según CCAA) y se aplica sobre el mismo valor.

⚠️ Error frecuente: pensar que “ya lo pagó el notario” o “lo incluyó el gestor”. No: el notario solo certifica; el comprador es responsable de declarar y pagar. Si no lo hace, corre el riesgo de una liquidación de oficio con sanciones.

Derechos del contribuyente y garantías legales

Como comprador, tienes derechos reconocidos por la normativa tributaria y constitucional:

✅ Derecho a la información clara: la Administración debe facilitar modelos, guías y asesoramiento gratuito (p. ej., ventanillas únicas de Hacienda autonómica).
✅ Derecho a deducir gastos comprobados: si el precio de compra incluye elementos no gravables (como muebles valorados independientemente), puedes descontarlos —siempre que consten en escritura y sean razonables.
✅ Derecho a revisión y reclamación: si recibes una liquidación que consideras incorrecta, puedes presentar una reclamación económico-administrativa en el plazo de un mes.
✅ Derecho a la bonificación si cumples los requisitos: la Administración no puede denegarla arbitrariamente; debe motivar su negativa y admitir prueba en contrario.
✅ Derecho a la prescripción: si no actúan en 4 años, pierden la posibilidad de exigir el impuesto (LITP art. 7).

También tienes derecho a solicitar certificados de no adeudo una vez pagado el ITP, necesarios para inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad. Sin este certificado, el registrador denegará la inscripción —y sin inscripción, no eres propietario legal frente a terceros.

¿Qué hacer si hay problemas con el ITP?

Los conflictos más comunes son: errores en la autoliquidación, denegación injustificada de bonificaciones, liquidaciones de oficio con valor catastral inflado, o discrepancias sobre la calificación de “vivienda habitual”.

➡️ Paso 1: Revisar la escritura y el modelo 600. Verifica que el valor declarado coincida con el pactado y que se hayan marcado correctamente las casillas de bonificación.

➡️ Paso 2: Presentar escrito de subsanación (si aún estás dentro del plazo de 30 días). Muchas CCAA permiten corregir errores sin sanción.

➡️ Paso 3: Interponer reclamación económico-administrativa (si ya has pagado o te han liquidado). Debe presentarse ante la Dirección General de Tributos de tu CCAA en el plazo de un mes desde la notificación. Incluye alegaciones y pruebas (contrato, certificados, nóminas, empadronamiento).

➡️ Paso 4: Recurso contencioso-administrativo, si la reclamación es desestimada. Plazo: 2 meses desde la resolución. Aquí sí necesitas abogado y procurador.

⚠️ Caso crítico: si la Administración utiliza el valor catastral para calcular el ITP (en lugar del precio de compra), puedes impugnarlo si demuestras que el valor real es inferior (con tasaciones homologadas, ofertas comparables de barrio, etc.). El LITP art. 1 exige que el valor sea el “real y efectivo”, no el catastral, salvo que este sea superior y se acredite su actualidad.

Casos especiales: ¿cuándo NO se paga ITP o se aplica un tipo 0 %?

No todas las compras de vivienda generan ITP. Estos son los supuestos más relevantes de exención o tipo cero:

🔹 Viviendas protegidas adquiridas con ayudas públicas: muchas CCAA eximen totalmente del ITP si la vivienda está incluida en planes de VPO y se cumplen requisitos de renta y uso.
🔹 Adquisición por cooperativas de viviendas: si el comprador adquiere su vivienda a través de una cooperativa y esta no actúa como empresario, el tratamiento depende de la comunidad y del régimen de la cooperativa: házselo constar al autoliquidar y pide por escrito el criterio aplicable, porque varía mucho.
🔹 Compras por entidades sin ánimo de lucro: ONG, fundaciones o iglesias que adquieren viviendas para fines sociales pueden acogerse a exenciones (previa autorización administrativa).
🔹 Operaciones vinculadas a procesos concursales: si se adquiere una vivienda en subasta judicial derivada de un concurso de acreedores, el tipo puede reducirse al 0 % (como en Castilla-La Mancha o Extremadura).
🔹 Transferencias entre cónyuges en régimen de gananciales: no generan ITP si se produce una atribución de vivienda tras separación o divorcio y se ajusta a sentencia judicial (LITP art. 7 contempla excepciones para actos derivados de resoluciones judiciales).

Importante: ninguna exención es automática. Debes acreditarla documentalmente y declararla expresamente. Una omisión puede derivar en una inspección posterior y en la exigencia del impuesto íntegro más recargos.

Resumen práctico: 7 claves que debes recordar

1. ✅ Lo paga quien adquiere. No es una costumbre del mercado: la ley designa contribuyente al adquirente cualesquiera que sean los pactos en contrario entre las partes (art. 8.a) del texto refundido del ITP y AJD). Una cláusula que diga que lo paga el vendedor no vincula a Hacienda.
2. ✅ Grava la segunda transmisión, no la primera. La compra a un particular va por ITP; la compra de obra nueva a promotor va por IVA. Son excluyentes, y de ahí que nunca se paguen los dos por la misma operación.
3. ✅ El tipo lo fija tu comunidad autónoma, sobre la base liquidable, dentro del marco de cesión de tributos (art. 11.1.a)). Las horquillas y bonificaciones —familia numerosa, jóvenes, discapacidad, vivienda habitual— cambian de una comunidad a otra y cambian de año en año: consulta el tipo vigente en la tuya el día de la operación, no el que leíste en cualquier sitio.
4. ✅ El impuesto se devenga el día en que se realiza el acto o contrato gravado (art. 49.1.a)), y el plazo reglamentario de presentación e ingreso es de treinta días hábiles desde ese momento. Cuenta hábiles, no naturales, y arranca del día del contrato, no del día en que te inscriben en el Registro.
5. ✅ Ninguna exención ni bonificación es automática: hay que acreditarla documentalmente y declararla expresamente en la autoliquidación.
6. ✅ Presentar fuera de plazo tiene un coste tasado. Si presentas tú, sin requerimiento previo, se aplican recargos por declaración extemporánea, que crecen con el retraso; si te lo descubre la Administración, ya no hay recargo sino sanción (art. 27 LGT). La diferencia entre adelantarse y esperar es exactamente esa.
7. ✅ El derecho de la Administración a liquidar prescribe a los cuatro años (art. 66 LGT), contados desde el fin del plazo de presentación. Guarda la autoliquidación y el justificante de ingreso todo ese tiempo: son lo que te evita pagar dos veces.

Y la comprobación que más disgustos ahorra: el valor que declaras. Si Hacienda entiende que el valor declarado es inferior al que corresponde, gira una liquidación complementaria por la diferencia, con sus intereses. Antes de firmar, comprueba el valor de referencia del inmueble y conserva la documentación que respalde el precio pactado.