ITP en la compra de vivienda: porcentaje, quién lo paga

¿Qué es el ITP en la compra de vivienda?

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) es un tributo autonómico que grava la adquisición de bienes inmuebles —como viviendas— mediante actos inter vivos (es decir, entre personas vivas), cuando no se trata de una operación sujeta al IVA. En la práctica, esto ocurre casi siempre que compras una vivienda de segunda mano: el vendedor no es empresario ni profesional del sector inmobiliario, por lo que no aplica el IVA, sino el ITP.

⚠️ Importante: El ITP no es un impuesto estatal, sino autonómico. Esto significa que su tipo impositivo, sus bonificaciones y sus excepciones varían según la Comunidad Autónoma donde se ubique la vivienda. No existe un “porcentaje nacional único”: Andalucía puede aplicar el 8 %, mientras que Cantabria o Madrid pueden gravar al 6 % o incluso ofrecer reducciones del 95 % para jóvenes o familias numerosas.

El fundamento legal del ITP está recogido en la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (LITP), art. 1, que define como hecho imponible “la transmisión de bienes y derechos patrimoniales por actos inter vivos, onerosos y no sujetos al Impuesto sobre el Valor Añadido”. Es decir: si pagas por una casa y no te la regalan ni te la venden desde una empresa constructora con factura de IVA, probablemente debas pagar ITP.

📌 Ejemplo: Carlos López adquirió una vivienda en Valencia el 12 de marzo de 2023 por 245.000 €. Como el vendedor era un particular (no una promotora), la operación quedó exenta de IVA y sujeta a ITP. Aplicó el tipo general valenciano del 10 %, pero al ser su primera vivienda y tener 32 años, accedió a una bonificación del 50 % por jóvenes. Pagó finalmente 12.250 € (5 % sobre 245.000 €), no los 24.500 € que hubiera correspondido sin reducción.

¿Quién paga el ITP y cuáles son los requisitos para su aplicación?

La obligación de presentar y pagar el ITP recae íntegramente sobre el adquirente (el comprador), nunca sobre el vendedor. Esto es así incluso si el contrato establece lo contrario: la ley prevalece sobre lo pactado. El artículo LITP art. 7 señala expresamente que “el sujeto pasivo es quien adquiere la propiedad o la posesión efectiva del bien”, salvo supuestos muy específicos (como ciertas transmisiones entre empresas).

Para que el ITP sea exigible deben concurrir cuatro requisitos acumulativos:

1. Transmisión inter vivos: debe ser una operación entre personas vivas (no herencias ni donaciones —estas están sujetas a otros impuestos: ISD e ITP respectivamente, aunque con régimen distinto).
2. Carácter oneroso: hay contraprestación económica (se paga dinero, no se recibe como regalo).
3. No sujeción al IVA: el vendedor no actúa como empresario o profesional (ej.: particular, heredero, fiduciario). Si la vivienda se compra a una promotora en régimen de nueva construcción, aplica IVA (21 %), no ITP.
4. Ubicación física en España: el inmueble debe estar situado en territorio español y, por tanto, bajo competencia fiscal de una Comunidad Autónoma.

✅ Cumplidos los cuatro, el ITP es obligatorio.
❌ Si falta alguno (p. ej., se compra a una constructora con IVA o se recibe por herencia), no aplica el ITP.

Además, hay requisitos formales: el comprador debe declarar el impuesto ante la Agencia Tributaria autonómica en el plazo de 30 días naturales desde la firma de la escritura pública (o desde la entrega efectiva del inmueble si no hay escritura). No basta con firmar: hay que presentar el modelo correspondiente (p. ej., modelo 600 en la mayoría de CCAA) y abonar el importe.

¿Cómo funciona el cálculo y qué factores lo modifican?

El ITP se calcula aplicando un tipo impositivo sobre el valor real de la transmisión, que normalmente coincide con el precio de compra pactado, salvo que las autoridades fiscales consideren que está claramente desvirtuado (por ejemplo, si se declara 100.000 € para una vivienda de lujo en Madrid valorada en 600.000 € por el Catastro).

El tipo impositivo varía por CCAA, pero oscila entre el 6 % y el 11 % en la mayoría de regiones. Algunos ejemplos vigentes en 2024:

• Madrid: 6 % (tipo general), pero 0 % para primeras viviendas de menores de 36 años (con renta ≤ 33.000 €).
• Cataluña: 10 % (general), pero 5 % para primeras viviendas hasta 120.000 €.
• Canarias: no aplica ITP, sino el IGIC (impuesto canario equivalente, con tipo reducido del 0 % para vivienda habitual).
• País Vasco: 7 % (tipo general), con bonificaciones del 95 % para jóvenes y familias numerosas.

Las bonificaciones no son automáticas: hay que solicitarlas expresamente y aportar documentación (certificado de empadronamiento, declaración responsable de primera vivienda, informe de renta, etc.). Además, muchas CCAA exigen que la vivienda se destine a vivienda habitual durante al menos 3 años tras la compra, so pena de devolver la bonificación más intereses.

📌 Ejemplo: Lucía Gómez compró un piso en Sevilla el 5 de julio de 2022 por 180.000 €. Al ser su primera vivienda y tener 29 años, solicitó la bonificación andaluza del 95 % para jóvenes. El tipo general andaluz es 8 %, pero tras la reducción pagó solo el 0,4 % (8 % × 5 %). Su cuota fue de 720 €, frente a los 14.400 € originales. La Agencia Tributaria de Andalucía le exigió certificado de empadronamiento y declaración jurada de no ser propietaria de otra vivienda en España.

Cantidades, plazos y consecuencias del retraso

El importe a pagar depende del valor de la vivienda y del tipo aplicable, pero también del uso que se dé al inmueble (habitual o no), la edad del comprador, su situación familiar, y si se trata de vivienda protegida o libre.

Plazos clave:

• 📅 Presentación y pago: 30 días naturales desde la firma de la escritura o desde la entrega efectiva del inmueble (si no hay escritura).
• ⏳ Prescripción: la acción de la Hacienda autonómica prescribe a los cuatro años desde la finalización del plazo de autoliquidación (LITP art. 7).
• 💸 Recargos: si se presenta fuera de plazo, se aplica un recargo del 5 % (si se presenta en los 3 meses siguientes), del 10 % (entre 3 y 6 meses), o del 15 % (más de 6 meses), además de intereses de demora (3,75 % anual en 2024).

Es crucial no confundir el ITP con el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que grava la escritura pública y suele pagarse junto con el ITP (modelo 600 incluye ambos). Pero AJD es otro concepto: su tipo es fijo (0,5 %–1,5 % según CCAA) y se aplica sobre el mismo valor.

⚠️ Error frecuente: pensar que “ya lo pagó el notario” o “lo incluyó el gestor”. No: el notario solo certifica; el comprador es responsable de declarar y pagar. Si no lo hace, corre el riesgo de una liquidación de oficio con sanciones.

Derechos del contribuyente y garantías legales

Como comprador, tienes derechos reconocidos por la normativa tributaria y constitucional:

✅ Derecho a la información clara: la Administración debe facilitar modelos, guías y asesoramiento gratuito (p. ej., ventanillas únicas de Hacienda autonómica).
✅ Derecho a deducir gastos comprobados: si el precio de compra incluye elementos no gravables (como muebles valorados independientemente), puedes descontarlos —siempre que consten en escritura y sean razonables.
✅ Derecho a revisión y reclamación: si recibes una liquidación que consideras incorrecta, puedes presentar una reclamación económico-administrativa en el plazo de un mes.
✅ Derecho a la bonificación si cumples los requisitos: la Administración no puede denegarla arbitrariamente; debe motivar su negativa y admitir prueba en contrario.
✅ Derecho a la prescripción: si no actúan en 4 años, pierden la posibilidad de exigir el impuesto (LITP art. 7).

También tienes derecho a solicitar certificados de no adeudo una vez pagado el ITP, necesarios para inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad. Sin este certificado, el registrador denegará la inscripción —y sin inscripción, no eres propietario legal frente a terceros.

¿Qué hacer si hay problemas con el ITP?

Los conflictos más comunes son: errores en la autoliquidación, denegación injustificada de bonificaciones, liquidaciones de oficio con valor catastral inflado, o discrepancias sobre la calificación de “vivienda habitual”.

➡️ Paso 1: Revisar la escritura y el modelo 600. Verifica que el valor declarado coincida con el pactado y que se hayan marcado correctamente las casillas de bonificación.

➡️ Paso 2: Presentar escrito de subsanación (si aún estás dentro del plazo de 30 días). Muchas CCAA permiten corregir errores sin sanción.

➡️ Paso 3: Interponer reclamación económico-administrativa (si ya has pagado o te han liquidado). Debe presentarse ante la Dirección General de Tributos de tu CCAA en el plazo de un mes desde la notificación. Incluye alegaciones y pruebas (contrato, certificados, nóminas, empadronamiento).

➡️ Paso 4: Recurso contencioso-administrativo, si la reclamación es desestimada. Plazo: 2 meses desde la resolución. Aquí sí necesitas abogado y procurador.

⚠️ Caso crítico: si la Administración utiliza el valor catastral para calcular el ITP (en lugar del precio de compra), puedes impugnarlo si demuestras que el valor real es inferior (con tasaciones homologadas, ofertas comparables de barrio, etc.). El LITP art. 1 exige que el valor sea el “real y efectivo”, no el catastral, salvo que este sea superior y se acredite su actualidad.

Casos especiales: ¿cuándo NO se paga ITP o se aplica un tipo 0 %?

No todas las compras de vivienda generan ITP. Estos son los supuestos más relevantes de exención o tipo cero:

🔹 Viviendas protegidas adquiridas con ayudas públicas: muchas CCAA eximen totalmente del ITP si la vivienda está incluida en planes de VPO y se cumplen requisitos de renta y uso.
🔹 Adquisición por cooperativas de viviendas: si el comprador adquiere su vivienda a través de una cooperativa y esta no actúa como empresario, puede aplicarse bonificación del 95 % o exención total (dependiendo de la CCAA y del régimen de la cooperativa).
🔹 Compras por entidades sin ánimo de lucro: ONG, fundaciones o iglesias que adquieren viviendas para fines sociales pueden acogerse a exenciones (previa autorización administrativa).
🔹 Operaciones vinculadas a procesos concursales: si se adquiere una vivienda en subasta judicial derivada de un concurso de acreedores, el tipo puede reducirse al 0 % (como en Castilla-La Mancha o Extremadura).
🔹 Transferencias entre cónyuges en régimen de gananciales: no generan ITP si se produce una atribución de vivienda tras separación o divorcio y se ajusta a sentencia judicial (LITP art. 7 contempla excepciones para actos derivados de resoluciones judiciales).

Importante: ninguna exención es automática. Debes acreditarla documentalmente y declararla expresamente. Una omisión puede derivar en una inspección posterior y en la exigencia del impuesto íntegro más recargos.

Resumen práctico: 7 claves que debes recordar

1. ✅ El ITP lo paga siempre el comprador, nunca el vendedor.
2. ✅ Se aplica solo en viviendas de segunda mano compradas a particulares (no a constructoras).
3. ✅ El tipo varía por CCAA: entre el 6 % y el 11 %, pero con bonificaciones que pueden llegar al 95 %.
4. ✅ Debes declararlo en 30 días desde la escritura o entrega —