Tienes una tienda alquilada desde hace años, el contrato llega a su fin y el arrendador no quiere renovar. La clientela que has construido se queda en ese local, y muchas veces la aprovecha quien entre después. El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Urbanos existe exactamente para eso: es la indemnización al arrendatario por la clientela perdida. Pero está llena de condiciones, y la mayoría de los arrendatarios la pierde por no cumplir una de ellas.
Qué dice exactamente el artículo 34
La regla de partida: la extinción por transcurso del término convencional del arrendamiento de una finca en la que durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público dará al arrendatario derecho a una indemnización a cargo del arrendador (art. 34 LAU).
Y a continuación viene la condición que lo decide casi todo: siempre que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado.
Los cuatro requisitos, y cuál se incumple siempre
Para que nazca el derecho tienen que darse las cuatro cosas a la vez:
- Que el contrato se extinga por el transcurso del término convencional. No vale cualquier final: si el contrato acaba por resolución, por desistimiento o por incumplimiento, este artículo no entra.
- Que en la finca se haya venido ejerciendo, durante los últimos cinco años, una actividad comercial de venta al público. El texto dice «venta al público»: no basta cualquier actividad. Un despacho profesional o un almacén sin atención al público quedan fuera.
- Que el arrendatario haya manifestado su voluntad de renovar con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo.
- Que esa oferta de renovación sea por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado. No sirve pedir la renovación en las mismas condiciones antiguas.
El requisito que se incumple una y otra vez es el tercero. Son cuatro meses antes de que expire el plazo, y es una manifestación de voluntad que hay que poder probar: un burofax con acuse de recibo y certificación de texto es la forma habitual de dejarla acreditada. Sin ese aviso en plazo no hay indemnización, por muchos años de clientela que se hayan construido.
Sobre la renta ofrecida, el artículo aclara qué se entiende por renta de mercado: la que al efecto acuerden las partes y, en defecto de pacto, la que determine el árbitro designado por ellas.
Cuánto se cobra: dos escenarios distintos
La cuantía no es libre. El artículo distingue dos situaciones según lo que haga el arrendatario en los seis meses siguientes:
Escenario 1: sigues con lo mismo, en el mismo municipio. Si el arrendatario inicia, dentro de los seis meses siguientes a la expiración del arrendamiento y en el mismo municipio, el ejercicio de la misma actividad a la que venía dedicándose, la indemnización comprende los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela ocurrida respecto de la que tuviera en el local anterior, calculada con respecto a la habida durante los seis primeros meses de la nueva actividad.
Es una indemnización de daño real: hay que probar los gastos y hay que comparar la clientela del local viejo con la de los seis primeros meses del nuevo.
Escenario 2: cambias de actividad o cierras, y el local sigue con lo tuyo. Si el arrendatario inicia dentro de esos seis meses una actividad diferente o no inicia ninguna, y el arrendador o un tercero desarrollan en la finca, dentro del mismo plazo, la misma actividad o una afín, la indemnización es tasada: una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades.
Aquí no hay que probar daño: el cálculo es aritmético. Un contrato de doce años son doce mensualidades; uno de veinticinco años se queda en el tope de dieciocho.
El artículo define además qué cuenta como actividad afín: las típicamente aptas para beneficiarse, aunque solo sea en parte, de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario. Es una definición deliberadamente amplia, y es la que permite reclamar cuando el nuevo negocio no es idéntico pero vive de los mismos clientes.
Y si las partes no se ponen de acuerdo en el importe, la cuantía la fija el árbitro que ellas designen.
La trampa: este artículo se puede excluir por contrato
Esto es lo que casi nadie comprueba antes de reclamar. Los arrendamientos para uso distinto del de vivienda —que son los de local de negocio— se rigen en primer lugar por la voluntad de las partes y solo en su defecto por el Título III de la LAU, donde está el artículo 34 (art. 4.3 LAU). Es decir: el artículo 34 es derecho dispositivo y un contrato puede dejarlo sin efecto.
Con un límite formal que conviene conocer: la exclusión de la aplicación de los preceptos de esta ley, cuando sea posible, deberá hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos (art. 4.4 LAU). No basta una renuncia genérica a «los derechos de la LAU»: la renuncia tiene que señalar el precepto concreto.
Por eso el primer paso de cualquier reclamación de indemnización por clientela es releer el contrato y buscar si hay una cláusula que renuncie expresamente al artículo 34. Si la hay, el debate se acaba ahí. Si no la hay, el artículo se aplica.
A qué contratos alcanza
El artículo 34 vive en el Título III de la LAU, el de los arrendamientos para uso distinto del de vivienda: los celebrados por temporada y los celebrados para ejercer en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente (art. 3 LAU). Dentro de ese universo, el artículo 34 acota todavía más y solo protege a quien desarrolla actividad comercial de venta al público, que es donde la clientela se genera en el propio local.