Cuánto se tarda en desahuciar a un inquilino por impago

Un desahucio por falta de pago que no se complica se resuelve, en la práctica, entre 4 y 8 meses desde que se presenta la demanda. Si el inquilino se opone y hay vista, la horquilla realista sube a 8-14 meses, y la suspensión por vulnerabilidad puede añadir 2 o 4 meses más. La ley fija plazos muy breves (10 días para atender el requerimiento, 5 para dictar sentencia), pero lo que decide la duración real es la carga del juzgado y el trámite con los servicios sociales.

En resumen

• Tras la admisión de la demanda, el letrado de la Administración de Justicia requiere al inquilino para que en 10 días desaloje, pague, enerve o se oponga, y fija ya día y hora de la eventual vista y del lanzamiento (art. 438.5 LEC, apartado introducido por el Real Decreto-ley 6/2023, en vigor desde el 20 de marzo de 2024).
• La enervación queda cerrada si el arrendador requirió de pago por medio fehaciente con al menos 30 días de antelación a la demanda y no se pagó, o si el inquilino ya enervó una vez —salvo que aquel primer cobro no se produjera por causas imputables al arrendador— (art. 22.4 LEC).
• En desahucio de finca urbana la sentencia se dicta en 5 días desde la vista (art. 447.1 LEC) y el lanzamiento no espera los 20 días del art. 548 LEC (art. 549.4 LEC).
• Con vulnerabilidad acreditada, el juzgado puede suspender hasta 2 meses si el demandante es persona física y hasta 4 meses si es persona jurídica (art. 441.6 LEC).
• La conciliación previa obligatoria para grandes tenedores de la Ley 12/2023 fue anulada por la STC 26/2025, de 29 de enero. Lo que sí rige es el intento de negociación previa (MASC) del art. 5 de la LO 1/2025.
• La suspensión extraordinaria del RDL 11/2020 ya no está vigente: dejó de surtir efecto el 31 de diciembre de 2025 y las dos prórrogas aprobadas por decreto-ley fueron derogadas por el Congreso.
• Horquilla realista: 4 a 8 meses si no hay oposición, 8 a 14 meses si hay oposición y vista, y 2 o 4 meses adicionales si se suspende por vulnerabilidad. Son estimaciones orientativas, no plazos garantizados.

Glosario rápido: seis términos que aparecen en todo el procedimiento

• Juicio verbal: el procedimiento, más breve que el ordinario, por el que se tramita el desahucio por falta de pago (art. 250.1.1.º LEC).
• Letrado de la Administración de Justicia (LAJ): el funcionario judicial que impulsa la tramitación y dicta los decretos, resoluciones que pueden poner fin al juicio sin necesidad de sentencia.
• Requerimiento fehaciente: comunicación que deja constancia de su contenido y de su recepción. En la práctica, burofax con acuse de recibo y certificación de texto.
• Enervación: derecho del inquilino a paralizar el desahucio pagando o consignando lo que debe; el contrato continúa (art. 22.4 LEC).
• Lanzamiento: el desalojo material del inmueble ejecutado por el juzgado en el día y la hora señalados.
• Gran tenedor: titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o de más de 1.500 m² construidos de ese uso (art. 3.k de la Ley 12/2023).

Fases del juicio verbal de desahucio y plazos legales

El desahucio por impago se decide en juicio verbal (art. 250.1.1.º LEC). Estas son sus seis fases y el plazo que la ley asigna a cada una.

1. Requerimiento previo de pago: opcional, pero decisivo

No es obligatorio, pero cambia el resultado. Si el arrendador requiere de pago por medio fehaciente (en la práctica, burofax con acuse de recibo y certificación de texto) al menos 30 días antes de la demanda y el inquilino no paga, este pierde el derecho a enervar (art. 22.4, párrafo segundo, LEC). Retrasa la demanda un mes, pero impide que el arrendatario paralice el procedimiento pagando en el último momento. La demanda debe indicar las circunstancias que permiten o impiden la enervación: sin ese dato se inadmite (art. 439.3 LEC).

2. Negociación previa (MASC) y demanda

Desde el 3 de abril de 2025, el art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025 exige acudir a un medio adecuado de solución de controversias (MASC) antes de demandar. Se aplica a los procesos declarativos del libro II y a los procesos especiales del libro IV de la LEC, y el desahucio por impago no está entre las materias exceptuadas del art. 5.2. Hay que aportar el documento que acredite el intento (art. 264.4.º LEC) y describir en la demanda el proceso de negociación seguido o su imposibilidad (art. 399.3, párrafo segundo, LEC); en otro caso la demanda no se admite (art. 403.2 LEC). Requerir de pago y negociar no es lo mismo: conviene documentar una propuesta real.

En la demanda conviene acumular la reclamación de rentas vencidas, cualquiera que sea su importe (art. 437.4.3.ª LEC), ofrecer la condonación de la deuda a cambio del desalojo voluntario en un plazo no inferior a 15 días desde la notificación de la demanda (art. 437.3 LEC) y solicitar ya la ejecución del lanzamiento. Hay que especificar además si el inmueble es vivienda habitual del ocupante y si el demandante es gran tenedor; quien declare que no lo es debe adjuntar certificación del Registro de la Propiedad (art. 439.6 a] y b] LEC).

3. Admisión, decreto y doble señalamiento

Admitida la demanda, el letrado de la Administración de Justicia requiere al demandado para que en 10 días desaloje, pague, enerve o comparezca oponiéndose (art. 438.5 LEC). El mismo requerimiento fija día y hora exactos de la eventual vista y del lanzamiento. También advierte de que la justicia gratuita debe pedirse en los 3 días siguientes y de que no oponerse equivale a consentir la resolución del contrato. Si el inquilino no hace nada, se dicta decreto poniendo fin al juicio, con costas e incluyendo las rentas devengadas tras la demanda hasta la entrega efectiva de la finca, y se lanza en la fecha ya señalada sin notificación posterior.

4. Enervación: pagar y quedarse

Si el inquilino paga o consigna dentro del plazo del requerimiento todo lo reclamado más lo devengado hasta ese momento, el proceso termina por decreto y el contrato sigue vivo (art. 22.4 LEC). Las costas se imponen al arrendatario, salvo que el impago se deba a causa imputable al arrendador (art. 22.5 LEC). Si el arrendador se opone a la enervación por no cumplirse los requisitos, se cita a las partes a la vista y el juez resuelve por sentencia.

5. Oposición, vista y sentencia

El demandado dispone de 10 días para contestar por escrito y formular oposición (arts. 438.1 y 438.5 LEC). Después hay 5 días para proponer prueba y 3 para impugnaciones, y el tribunal puede resolver sin vista cuando la única prueba admitida sea documental ya aportada y no impugnada (arts. 438.8 a 438.10 LEC). Celebrada la vista, la sentencia se dicta en 5 días (art. 447.1 LEC). Al demandado se le advierte de que, si no comparece a la vista, se declarará el desahucio sin más trámites. En la resolución que lo tiene por opuesto ya se fija día y hora de lanzamiento, que debe verificarse antes de 30 días desde la fecha señalada para la vista (art. 438.6 LEC). La sentencia no produce cosa juzgada —no impide un pleito posterior sobre lo mismo—, salvo en las rentas y cantidades análogas acumuladas y en las acciones contra el fiador o avalista solidario (art. 447.2 LEC).

6. Lanzamiento

Basta con haberlo solicitado en la demanda: no hace falta demanda ejecutiva ni esperar los 20 días del art. 548 LEC (arts. 549.3 y 549.4 LEC). Si la condena deriva del allanamiento por aceptar la condonación ofrecida —es decir, si el inquilino acepta la oferta y se conforma—, el lanzamiento subsidiario se practica en un plazo no superior a 15 días desde que termina el periodo de desalojo voluntario (art. 447.1, párrafo segundo, LEC). Ahora bien, en vivienda habitual, antes del lanzamiento debe haberse cumplido el trámite con servicios sociales de los apartados 5, 6 y 7 del art. 441 LEC.

Plazos reales: la carga del juzgado manda

Los plazos legales se cumplen en el papel; la agenda del juzgado, no siempre. Según la estimación de tiempos medios del Consejo General del Poder Judicial con datos de 2025, la duración media estimada de los asuntos en primera instancia en el conjunto de España es de 8,1 meses, referida a todas las jurisdicciones. Las diferencias territoriales son grandes: Cantabria se sitúa en 6,2 meses en primera instancia, mientras que en el País Vasco la duración media en primera instancia del orden civil pasó de 9,6 a 12,7 meses en un solo año. Son magnitudes que no miden exactamente lo mismo —la cifra vasca es solo del orden civil—, pero ilustran por qué dos desahucios idénticos pueden durar el doble según el partido judicial.

En 2025 se practicaron 25.540 lanzamientos, un 11 % menos que en 2024; 18.317 (71,7 %) derivaron de procedimientos de la Ley de Arrendamientos Urbanos, un 10,9 % menos que el año anterior.

Qué acorta y qué alarga el procedimiento

Acorta

• Requerir de pago por medio fehaciente 30 días antes de demandar: cierra la enervación (art. 22.4 LEC).
• Solicitar el lanzamiento ya en la demanda: evita la demanda ejecutiva y el plazo de espera de 20 días (arts. 548, 549.3 y 549.4 LEC).
• Ofrecer la condonación de la deuda a cambio del desalojo voluntario (art. 437.3 LEC).
• Indicar en la demanda las circunstancias que permiten o impiden la enervación, para no arriesgar la inadmisión (art. 439.3 LEC).
• Aportar el documento que acredita el intento de negociación previa (art. 264.4.º LEC) y describirlo en la demanda (art. 399.3 LEC): sin ello, la demanda no se admite (art. 403.2 LEC).

Alarga

• La oposición del inquilino y la celebración de vista.
• La vulnerabilidad confirmada por las administraciones: suspensión de 2 o 4 meses (art. 441.6 LEC).
• Que el inmueble sea vivienda habitual: el trámite de los apartados 5 a 7 del art. 441 LEC debe estar cumplido antes del lanzamiento (art. 549.4 LEC).
• Un partido judicial con alta carga de trabajo: es el factor con más peso sobre el calendario real.
• El recurso de apelación, que solo se admite si el demandado acredita tener pagadas las rentas (art. 449.1 LEC).

Suspensión por vulnerabilidad e informes de servicios sociales

Cuando el inmueble es vivienda habitual del demandado, el juzgado comunica de oficio el procedimiento a las administraciones autonómicas y locales competentes en vivienda y servicios sociales. Estas deben verificar la situación de vulnerabilidad y, de confirmarla, notificarlo al juzgado en un plazo máximo de 10 días, proponiendo alternativa habitacional en alquiler social o medidas de atención inmediata (art. 441.5 LEC). Después se da traslado a las partes por 5 días y se suspende la vista o el lanzamiento si las fechas son inmediatas. El tribunal resuelve por auto y puede suspender el proceso hasta 2 o 4 meses según el demandante sea persona física o jurídica (art. 441.6 LEC); vencido el plazo, la suspensión se alza automáticamente y el procedimiento continúa por todos sus trámites.

Para apreciar la vulnerabilidad económica se atiende a que la renta más los suministros de electricidad, gas, agua y telecomunicaciones supere el 30 % de los ingresos de la unidad familiar y que estos no alcancen 3 veces el IPREM mensual —el indicador público de renta de efectos múltiples que se usa como referencia de ingresos—, con incrementos de 0,3 veces el IPREM por hijo a cargo (0,35 en familia monoparental o por hijo con discapacidad igual o superior al 33 %) y de 0,2 por cada mayor de 65 años o persona dependiente a cargo. Ese límite sube a 5 veces el IPREM si algún miembro tiene discapacidad igual o superior al 33 %, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite de forma permanente para trabajar (art. 441.7 LEC). El tribunal decide con una valoración ponderada y proporcional del caso, apreciando también la vulnerabilidad que pudiera concurrir en el arrendador.

La suspensión extraordinaria del art. 1 del Real Decreto-ley 11/2020 ya no está en vigor. Sus medidas dejaron de surtir efecto el 31 de diciembre de 2025. Se intentó prorrogarlas dos veces —por el Real Decreto-ley 16/2025, de 23 de diciembre, y por el Real Decreto-ley 2/2026, de 3 de febrero—, pero el Congreso de los Diputados derogó ambos decretos-leyes (acuerdos publicados por Resoluciones de 27 de enero y de 26 de febrero de 2026), por lo que esas modificaciones quedaron sin efecto y el texto consolidado volvió a la fecha de cierre del 31 de diciembre de 2025. En consecuencia, hoy el único mecanismo de paralización por vulnerabilidad es el de los apartados 5 a 7 del art. 441 LEC. El derecho de compensación del arrendador afectado por aquella suspensión (disposición adicional segunda del RDL 37/2020) cubría el periodo hasta el 31 de diciembre de 2025 y su solicitud podía presentarse hasta el 31 de enero de 2026, plazo ya vencido.

Grandes tenedores y conciliación previa: qué queda de la Ley 12/2023

Es gran tenedor quien es titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o de más de 1.500 m² construidos de uso residencial, excluidos garajes y trasteros (art. 3.k de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda). La propia norma permite que, en entornos de mercado residencial tensionado, la comunidad autónoma rebaje motivadamente ese umbral hasta cinco o más inmuebles situados en ese ámbito.

Esa ley obligaba al gran tenedor a acreditar la vulnerabilidad del ocupante y a someterse a un procedimiento de conciliación o intermediación antes de demandar (arts. 439.6.c] y 439.7 LEC), pero ambos apartados fueron declarados inconstitucionales y nulos por la STC 26/2025, de 29 de enero (BOE-A-2025-4079) y ya no condicionan la admisión de la demanda. Siguen vigentes el deber de declarar si el inmueble es vivienda habitual y si se es gran tenedor (art. 439.6 a] y b] LEC), el trámite de servicios sociales del art. 441.5 a 441.7 LEC y la exigencia del art. 549.4 LEC de haberlo cumplido antes del lanzamiento en vivienda habitual.

Horquilla realista de duración total

Advertencia: estas duraciones son estimaciones orientativas elaboradas a partir de los plazos legales citados y de la duración media general de los asuntos publicada por el CGPJ. No son plazos garantizados y no proceden de una estadística oficial de duración de los desahucios: el CGPJ no publica una serie específica de duración media de este procedimiento. La cifra real de cada caso depende del partido judicial concreto.

Ejemplo práctico

Caso tipo, con fechas redondeadas y sin datos personales, para ver cómo se encadenan los plazos.

Un propietario particular tiene alquilado un piso que es la vivienda habitual del inquilino. En enero deja de cobrar la renta. En febrero envía un burofax con acuse de recibo y certificación de texto reclamando lo debido; el inquilino no paga. El propietario deja transcurrir los 30 días del art. 22.4 LEC —con eso cierra la enervación— e intenta la negociación previa del art. 5 de la LO 1/2025 con una propuesta de pago aplazado que el inquilino no acepta; guarda el documento que acredita el intento (art. 264.4.º LEC).

En abril presenta la demanda de desahucio, acumula las rentas vencidas (art. 437.4.3.ª LEC), declara que el inmueble es vivienda habitual y que no es gran tenedor con certificación registral (art. 439.6 a] y b] LEC) y pide ya el lanzamiento. En mayo el juzgado admite la demanda y el letrado de la Administración de Justicia requiere al inquilino por 10 días, señalando en el mismo acto vista para diciembre y lanzamiento para enero (art. 438.5 LEC).

El inquilino no puede enervar, así que se opone y alega vulnerabilidad. Los servicios sociales lo confirman dentro de los 10 días del art. 441.5 LEC y, tras el traslado a las partes, el juzgado suspende dos meses por auto, al ser el demandante persona física (art. 441.6 LEC). Celebrada la vista y dictada sentencia, el lanzamiento se practica en marzo del año siguiente: unos 11 meses desde la demanda y 14 desde el primer impago. Es un desenlace coherente con la horquilla de la tabla anterior, no una previsión aplicable a cualquier caso.

Fuentes oficiales

• LEC, art. 22 — Enervación del desahucio: requerimiento previo de 30 días y costas (BOE, texto consolidado)
• LEC, art. 250 — Ámbito del juicio verbal (250.1.1.º, desahucio por impago)
• LEC, art. 264 — Documento acreditativo del intento de negociación previa
• LEC, art. 399.3 — Descripción del proceso de negociación previo en la demanda
• LEC, art. 403 — Inadmisión de la demanda por falta de los documentos exigidos
• LEC, art. 437 — Forma de la demanda, condonación por desalojo voluntario y acumulación de rentas
• LEC, art. 438 — Admisión, requerimiento de 10 días y doble señalamiento de vista y lanzamiento
• LEC, art. 439 — Inadmisión en casos especiales (apartados 6.c y 7 anulados por la STC 26/2025)
• LEC, art. 441 — Trámite con servicios sociales, suspensión de 2 y 4 meses y criterios de vulnerabilidad
• LEC, art. 447 — Sentencia en 5 días en desahucio de finca urbana y ausencia de cosa juzgada
• LEC, art. 449 — Derecho a recurrir condicionado al pago de las rentas
• LEC, art. 548 — Plazo de espera de veinte días para la ejecución
• LEC, art. 549 — Ejecución directa del lanzamiento e inaplicación del plazo de espera
• Ley Orgánica 1/2025, art. 5 — Requisito de procedibilidad (MASC) y materias exceptuadas
• Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, art. 3 — Definición de gran tenedor (letra k)
• Real Decreto-ley 11/2020, art. 1 — Suspensión extraordinaria del desahucio (efectos hasta el 31 de diciembre de 2025)
• Real Decreto-ley 37/2020, disposición adicional segunda — Compensación al arrendador (periodo hasta el 31 de diciembre de 2025; solicitud hasta el 31 de enero de 2026)
• Real Decreto-ley 37/2020 — Texto consolidado
• Real Decreto-ley 2/2026, de 3 de febrero (norma derogada por el Congreso)
• Resolución de 27 de enero de 2026 — Acuerdo del Congreso por el que se deroga el RDL 16/2025, de 23 de diciembre
• Resolución de 26 de febrero de 2026 — Acuerdo del Congreso por el que se deroga el RDL 2/2026, de 3 de febrero
• STC 26/2025, de 29 de enero — Inconstitucionalidad de los arts. 439.6.c) y 439.7 LEC
• CGPJ — Lanzamientos practicados en 2025: 25.540 en total, 18.317 (71,7 %) derivados de la LAU
• CGPJ — Estimación de los tiempos medios de duración de los procedimientos judiciales
• CGPJ (TSJ Cantabria) — 6,2 meses en primera instancia frente a la media nacional de 8,1 meses
• CGPJ (TSJ País Vasco) — Primera instancia del orden civil: de 9,6 a 12,7 meses en 2025
• CGPJ — Efecto de la crisis en los órganos judiciales (serie estadística de lanzamientos)

Guía informativa elaborada por nuestro equipo de trabajo a partir de fuentes oficiales (BOE, texto consolidado de la LEC y estadística del CGPJ). Datos verificados a 1 de agosto de 2026. No sustituye al asesoramiento jurídico sobre un caso concreto.

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