¿Cuánto se tarda en desahuciar a un inquilino?

Desahuciar a un inquilino que no paga la renta suele tardar, en la práctica, de seis meses a más de un año desde la presentación de la demanda hasta el lanzamiento efectivo. El plazo depende de la carga del juzgado, de si el inquilino se opone o paga (enerva), y de posibles suspensiones por vulnerabilidad. La ley no fija una duración total cerrada.

Qué dice la ley sobre el desahucio por falta de pago

El desahucio por impago de rentas se tramita por el cauce del juicio verbal especial previsto en el artículo 250.1.1.º de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (LEC). Es un procedimiento pensado para ser más ágil que un juicio ordinario, aunque "ágil" sobre el papel no siempre se traduce en rapidez real ante los juzgados.

El juicio verbal y la acumulación de rentas

El propietario puede reclamar a la vez el desahucio (la recuperación de la vivienda) y las rentas impagadas. La acumulación de la acción de desahucio con la reclamación de cantidades adeudadas está expresamente permitida en el artículo 438.3 de la LEC, con independencia de la cuantía que se reclame. Así, en una sola demanda se persiguen dos objetivos: desalojar y cobrar lo debido.

El requerimiento y la enervación (pago) del inquilino

La enervación es la posibilidad que tiene el inquilino de paralizar el desahucio pagando lo que debe. Conforme al artículo 22.4 de la LEC, el procedimiento termina por decreto si, antes de la vista, el inquilino paga al actor o pone a su disposición el importe de las cantidades reclamadas y las que adeude en el momento del pago.

Ahora bien, el mismo artículo 22.4 de la LEC establece que no procede la enervación cuando el inquilino ya hubiera enervado anteriormente, o cuando el arrendador le hubiera requerido de pago por medio fehaciente con al menos treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiera efectuado al tiempo de dicha presentación. Por eso el requerimiento previo fehaciente es una herramienta clave para el propietario.

El requerimiento judicial y el señalamiento del lanzamiento

Admitida la demanda, el Letrado de la Administración de Justicia requiere al inquilino para que, en el plazo de diez días, desaloje, pague o enerve, o bien comparezca y se oponga (art. 440.3 de la LEC). Una de las particularidades de este procedimiento es que el requerimiento y la resolución pueden fijar ya el día y la hora del lanzamiento (art. 440.4 de la LEC), de modo que, si el inquilino no desaloja ni se opone, el desalojo se ejecuta en la fecha señalada sin necesidad de nuevos trámites.

Pasos, plazos y coste del procedimiento

El recorrido típico de un desahucio por impago, una vez agotada la vía amistosa, sigue estas fases. Los plazos son orientativos: varían mucho según el partido judicial.

1. Requerimiento previo fehaciente (burofax) al inquilino, recomendable con 30 días de antelación para impedir la enervación posterior.
2. Presentación de la demanda de juicio verbal (art. 250.1.1.º LEC), normalmente con la reclamación de rentas acumulada (art. 438.3 LEC).
3. Admisión y requerimiento judicial al inquilino: plazo de 10 días para desalojar, pagar, enervar u oponerse (art. 440.3 LEC).
4. Vista, solo si el inquilino se opone; en caso contrario se dicta decreto o sentencia.
5. Sentencia o decreto estimatorio del desahucio.
6. Lanzamiento (desalojo efectivo) en la fecha señalada, en su caso con auxilio de la comisión judicial y, si procede, de la fuerza pública.

Tabla de fases y tiempos orientativos

Coste del desahucio

No existe una tarifa legal fija. El coste depende, principalmente, de los honorarios de abogado y procurador (cuya intervención es habitual), de las costas procesales y de posibles gastos de notificación (burofax). Como referencia orientativa, un desahucio suele situarse en el rango de varios cientos a algunos miles de euros, según la complejidad y la zona. Para cifras exactas, solicite presupuesto a un profesional colegiado: no se fíe de importes cerrados publicados en internet.

Consecuencias del procedimiento

Las consecuencias varían según la conducta del inquilino:

• Si paga (enerva) en plazo y la enervación está permitida: el procedimiento termina y conserva la vivienda, pero debe abonar lo adeudado.
• Si no puede enervar (por requerimiento previo o enervación anterior): el desahucio sigue su curso aunque ofrezca pagar después.
• Si no comparece ni desaloja: se dicta resolución y se procede al lanzamiento en la fecha señalada (art. 440.4 LEC).
• Si se opone: se celebra vista y se resuelve por sentencia, lo que alarga los plazos.
• Reclamación de rentas: la condena puede incluir las cantidades adeudadas si se acumularon (art. 438.3 LEC).

La suspensión por situación de vulnerabilidad

Existe un mecanismo de suspensión extraordinaria del lanzamiento para hogares en situación de vulnerabilidad económica. Cuando el órgano judicial aprecia esa situación, comunica la incidencia a los servicios sociales y puede suspenderse el procedimiento mientras adoptan las medidas oportunas, con límites máximos que han venido siendo de un mes cuando el demandante es persona física y de tres meses cuando es persona jurídica. Estas medidas extraordinarias han sido objeto de sucesivas prórrogas. Su vigencia y plazos exactos cambian con frecuencia, por lo que conviene verificar la normativa en vigor (boe.es) en el momento concreto.

Qué hacer si eres propietario o inquilino

Si eres propietario

• Documenta los impagos y conserva el contrato y los justificantes de la renta.
• Envía un requerimiento previo fehaciente (burofax con acuse) con 30 días de antelación: además de instar el pago, puede impedir la enervación posterior (art. 22.4 LEC).
• Plantea la demanda de juicio verbal con la reclamación de rentas acumulada (arts. 250.1.1.º y 438.3 LEC).
• Solicita en la demanda que se fije fecha de lanzamiento (art. 440.4 LEC) para evitar trámites posteriores.

Si eres inquilino

• Si puedes pagar, valora la enervación antes de la vista (art. 22.4 LEC), comprobando si está permitida en tu caso.
• Responde al requerimiento dentro de los 10 días (art. 440.3 LEC); no ignores las notificaciones judiciales.
• Si estás en situación de vulnerabilidad económica, acude cuanto antes a los servicios sociales y comunícalo al juzgado, pues puede activarse la suspensión extraordinaria.
• Busca asesoramiento jurídico; existen servicios de orientación y, en su caso, justicia gratuita.

Casos prácticos

Caso 1: inquilino que paga antes de la vista

El inquilino acumula tres meses de impago. El propietario demanda sin requerimiento previo fehaciente. Antes de la vista, el inquilino paga todo lo adeudado: al estar permitida la enervación (art. 22.4 LEC), el procedimiento termina y mantiene la vivienda. El conflicto se resuelve en pocos meses.

Caso 2: requerimiento previo que impide enervar

El propietario envía burofax 30 días antes de demandar y el inquilino no paga. Cuando este intenta enervar después, ya no puede hacerlo (art. 22.4 LEC). El desahucio continúa hasta el lanzamiento señalado, aunque el inquilino ofrezca pagar tardíamente.

Caso 3: suspensión por vulnerabilidad

El juzgado aprecia vulnerabilidad económica y lo comunica a los servicios sociales. El lanzamiento se suspende durante el plazo legalmente previsto (orientativamente, hasta un mes si el demandante es persona física o hasta tres meses si es persona jurídica), lo que alarga el total del procedimiento más allá del año.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tarda de media un desahucio por impago?

No hay una media legal fija. En la práctica, suele oscilar entre seis meses y más de un año desde la demanda hasta el lanzamiento, según la carga del juzgado, si hay oposición o enervación y si se aprecia vulnerabilidad. Son plazos orientativos.

¿Qué es la enervación del desahucio?

Es la posibilidad de que el inquilino paralice el desahucio pagando lo adeudado antes de la vista (art. 22.4 LEC). No procede si ya enervó antes o si el propietario le requirió de pago fehacientemente 30 días antes de demandar y no pagó.

¿Cuánto tiempo tiene el inquilino para reaccionar tras la demanda?

Tras la admisión de la demanda, el juzgado requiere al inquilino para que, en el plazo de diez días, desaloje, pague, enerve o se oponga (art. 440.3 LEC). Ignorar la notificación acelera la resolución a favor del propietario y el lanzamiento.

¿Se puede fijar la fecha del lanzamiento desde el principio?

Sí. El procedimiento permite señalar el día y la hora del lanzamiento ya en el requerimiento o en la resolución (art. 440.4 LEC). Si el inquilino no desaloja ni se opone, el desalojo se ejecuta en esa fecha sin necesidad de nuevos trámites.

¿Puede paralizarse el desahucio por vulnerabilidad?

Sí. Si se aprecia vulnerabilidad económica, el juzgado lo comunica a los servicios sociales y puede suspenderse el lanzamiento por un plazo limitado (orientativamente un mes o tres meses según el tipo de demandante). Estas medidas se prorrogan; verifique la normativa vigente en boe.es.

Información orientativa, no asesoramiento jurídico vinculante.