Casi todas las discusiones de una comunidad de propietarios acaban en la misma pregunta: ¿cuántos votos hacen falta para esto? El artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal es el que lo responde, y no da una respuesta sino seis, según el tipo de acuerdo. Equivocarse de mayoría es la causa más frecuente de que un acuerdo se acabe anulando.
Un tercio: telecomunicaciones y energías renovables
La mayoría más baja de la ley. La instalación de infraestructuras comunes para el acceso a servicios de telecomunicación, o la adaptación de las existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos de aprovechamiento de energías renovables —incluyendo la aerotermia y la geotermia— o de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, puede acordarse a petición de cualquier propietario por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación (art. 17.1 LPH).
A cambio de esa mayoría tan baja, la ley protege a quien no lo votó: la comunidad no puede repercutir el coste de la instalación ni el de su conservación y mantenimiento sobre los propietarios que no hubieran votado expresamente a favor. Si más adelante quieren usarla, deberán abonar el importe que les hubiera correspondido, actualizado con el interés legal.
Mayoría simple: accesibilidad, ascensor y eficiencia energética
Las obras o nuevos servicios comunes cuya finalidad sea la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o la movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, requieren el voto favorable de la mayoría de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas (art. 17.2 LPH). Y esto vale incluso cuando impliquen modificar el título constitutivo o los estatutos, que es la excepción más importante de todo el artículo.
Con una consecuencia económica expresa: adoptado válidamente el acuerdo de accesibilidad, la comunidad queda obligada al pago aunque el importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
Las obras de mejora de la eficiencia energética acreditables mediante certificado, o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, también van por mayoría simple, pero con un límite: siempre que su importe repercutido anualmente, descontadas subvenciones y ayudas y aplicada la financiación, no supere doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
Tres quintos: portería, alquiler de elementos comunes y obras estructurales
El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, exige el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios que representen, a su vez, las tres quintas partes de las cuotas (art. 17.3 LPH). El mismo régimen se aplica al arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico.
Y la misma mayoría de tres quintos rige para un grupo de acuerdos que tocan la fábrica del edificio (art. 17.4 LPH): la división material de pisos o locales, el aumento de superficie por agregación o su disminución por segregación, la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de terrazas o la modificación de las cosas comunes.
Hay un límite que ninguna mayoría salva: no podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario si no consta su consentimiento expreso.
Tres quintos también para los pisos turísticos
El acuerdo por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba el ejercicio de la actividad de arrendamiento turístico a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, suponga o no modificación del título o de los estatutos, requiere las tres quintas partes de propietarios y de cuotas (art. 17.12 LPH).
La misma mayoría se exige para establecer cuotas especiales de gastos o incrementar la participación en los gastos comunes de la vivienda donde se realice esa actividad, siempre que el incremento no supere el 20 %. Y una cautela decisiva: estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.
Unanimidad, y la mayoría de cierre
Los acuerdos no regulados expresamente en el artículo que impliquen la aprobación o modificación de las reglas del título constitutivo o de los estatutos requieren la unanimidad del total de propietarios que representen el total de las cuotas (art. 17.6 LPH).
Para todo lo demás, basta el voto de la mayoría del total de propietarios que representen la mayoría de las cuotas. Y en segunda convocatoria son válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que esa mayoría represente más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes (art. 17.7 LPH). Si aun así no se logra la mayoría, el juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la segunda junta, resolverá en equidad dentro de veinte días.
La regla que más sorprende: el ausente que calla, vota a favor
Se computan como votos favorables los de los propietarios ausentes de la junta, debidamente citados, que una vez informados del acuerdo no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario, en el plazo y la forma del artículo 9 (art. 17.8 LPH).
No es una regla universal: queda excluida en los supuestos en que no se puede repercutir el coste a quien no votó a favor —el caso del apartado 1— y cuando la modificación se hace para aprovechamiento privativo. Fuera de ahí, no contestar equivale a votar que sí, y esa es la trampa en la que caen los propietarios que no asisten.
Los acuerdos válidamente adoptados obligan a todos los propietarios.
Y quién paga la derrama si el piso se vende
Es la duda económica más frecuente y tiene respuesta literal: las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras (art. 17.11 LPH).
Lo determinante no es quién votó el acuerdo ni quién era dueño cuando se aprobó, sino quién lo es el día en que cada cantidad resulta exigible. Por eso, en una compraventa, el reparto de las derramas aprobadas y aún no giradas es algo que conviene pactar expresamente en el contrato.
Y un último apunte que ahorra una junta entera: la instalación de un punto de recarga de vehículo eléctrico para uso privado en una plaza individual de garaje solo requiere comunicación previa a la comunidad (art. 17.5 LPH), y su coste y consumo los asumen íntegramente los interesados. No se vota.