Redactar y firmar el contrato no cuesta nada: es un documento privado. Lo que cuesta son los conceptos que lo acompañan.
La fianza es obligatoria: una mensualidad, dos en local
- La fianza es obligatoria: una mensualidad de renta en el alquiler de vivienda, y dos si el arrendamiento es para uso distinto del de vivienda, como un local.
- Puede pactarse además una garantía adicional, pero en vivienda, y en contratos de hasta cinco años —siete si el arrendador es persona jurídica—, no puede exceder de dos mensualidades.
- Durante los cinco primeros años, o siete con arrendador persona jurídica, la fianza no se actualiza.
- Al terminar, si pasa un mes desde la entrega de llaves sin devolución, el saldo devenga el interés legal del dinero.
El contrato de alquiler en sí es un documento privado y gratuito: redactarlo y firmarlo no tiene coste obligatorio. Lo que sí cuesta dinero son los conceptos asociados: la fianza de una mensualidad (art. 36 LAU), posibles garantías adicionales limitadas, y, en su caso, los honorarios de agencia, que en vivienda habitual paga el arrendador desde la Ley 12/2023.
Qué es realmente un contrato de alquiler y por qué su redacción es gratuita
Un contrato de arrendamiento es un acuerdo por el que una parte (el arrendador) cede el uso de una vivienda a otra (el arrendatario) a cambio de una renta. En el arrendamiento de vivienda habitual se rige por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) y, supletoriamente, por el Código Civil.
El contrato como documento privado
La LAU no exige que el contrato de alquiler se eleve a escritura pública ni que intervenga un fedatario. Basta con un documento privado firmado por ambas partes. Esto significa que el papel del contrato, descargado de una plantilla o redactado por uno mismo, no genera por sí solo ningún coste obligatorio. El contrato es válido y vinculante desde la firma, e incluso de forma verbal, aunque la forma escrita siempre es recomendable como prueba.
Cuándo conviene asesoramiento o intervención profesional
Aunque la redacción es gratuita, muchas personas optan por servicios que sí tienen precio: revisión por un abogado, una gestoría que prepare el contrato o una agencia inmobiliaria que intermedie. Son servicios voluntarios. La clave es distinguir el coste obligatorio (prácticamente nulo en el propio documento) de los gastos asociados, que detallamos a continuación.
Desglose de costes y aspectos fiscales con base legal
El coste real de poner en marcha un alquiler depende de varios conceptos. Conviene separar lo que es obligatorio por ley, lo que es opcional y lo que corresponde a cada parte. Los importes concretos varían según la renta pactada, la comunidad autónoma y la agencia, por lo que ofrecemos rangos orientativos.
La fianza obligatoria (art. 36 LAU)
El artículo 36 de la LAU obliga a prestar una fianza en metálico a la celebración del contrato. En el arrendamiento de vivienda habitual la fianza es de una mensualidad de renta; en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda (locales, oficinas), de dos mensualidades. La fianza no es un coste perdido: se devuelve al finalizar el contrato si no hay daños ni rentas impagadas. Durante los cinco primeros años (siete si el arrendador es persona jurídica) la fianza no se actualiza.
Garantías adicionales (art. 36.5 LAU)
Las partes pueden pactar garantías adicionales a la fianza (depósito, aval bancario, seguro de impago). En el arrendamiento de vivienda, el art. 36.5 LAU limita el valor de esa garantía adicional a un máximo de dos mensualidades de renta en contratos de hasta cinco años (o siete si el arrendador es persona jurídica). Es decir, lo que un arrendador puede exigir por adelantado tiene un techo legal.
Honorarios de agencia inmobiliaria (art. 20.1 LAU, Ley 12/2023)
Desde la entrada en vigor de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, que modificó el artículo 20.1 de la LAU, los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato corren a cargo del arrendador, sea o no persona jurídica. Esto supone que, en vivienda habitual, el inquilino no debe pagar la comisión de la agencia. Antes de esta reforma era habitual repercutir al inquilino una mensualidad como honorarios; hoy esa práctica es contraria a la ley en vivienda habitual. La regla no se aplica a arrendamientos de temporada, turísticos o de uso distinto del de vivienda, donde el reparto puede pactarse.
Impuestos: ITP/AJD y su exención
El arrendamiento es un hecho sujeto al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (modalidad TPO). Sin embargo, los arrendamientos de vivienda para uso estable y permanente están exentos conforme al art. 45.I.B).26 del Texto Refundido de la Ley del ITP y AJD (RDLeg 1/1993), tras la reforma del Real Decreto-ley 21/2018. Estar exento no siempre equivale a no presentar: en algunas comunidades autónomas subsiste la obligación de autoliquidar con cuota cero. Verifica el procedimiento vigente en tu CCAA y en la sede electrónica de la administración tributaria autonómica.
Registro y depósito de la fianza
El registro del contrato en el Registro de la Propiedad es opcional y poco frecuente; tiene coste arancelario solo si se utiliza. En cambio, el depósito de la fianza en el organismo autonómico (por ejemplo, la Agencia de Vivienda Social en Madrid) es una obligación que corresponde al arrendador en las comunidades que lo regulan, y su incumplimiento puede acarrear sanciones. No supone un coste para el inquilino.
Tabla orientativa de costes
| Concepto | ¿Obligatorio? | Quién lo paga (vivienda habitual) | Importe orientativo | Base legal |
|---|---|---|---|---|
| Redacción del contrato (documento privado) | No tiene coste obligatorio | Gratuito | 0 € | LAU (forma libre) |
| Fianza legal | Sí | Arrendatario (recuperable) | 1 mensualidad de renta | Art. 36 LAU |
| Garantías adicionales | Pactable | Arrendatario | Hasta 2 mensualidades (máximo legal) | Art. 36.5 LAU |
| Honorarios de agencia | Solo si interviene agencia | Arrendador | Lo fija la agencia (a cargo del propietario) | Art. 20.1 LAU (Ley 12/2023) |
| ITP (TPO) sobre el arrendamiento | Sujeto pero exento (vivienda estable) | Arrendatario (cuota 0) | 0 € si exento; verificar autoliquidación en CCAA | Art. 45.I.B).26 TRLITPAJD |
| Depósito de fianza en organismo autonómico | Sí, donde se regula | Arrendador | Sin coste para el inquilino | Normativa autonómica |
| Inscripción en Registro de la Propiedad | Opcional | Quien lo solicite | Arancel registral (orientativo) | Voluntario |
Los importes son orientativos. La cuantía exacta depende de la renta, de la comunidad autónoma y del arancel o tarifa aplicable en cada momento; consulta siempre el arancel vigente, la normativa de tu CCAA y la AEAT o administración tributaria autonómica.
Pasos para formalizar el contrato y asumir cada coste
Estos son los pasos habituales para firmar un alquiler de vivienda habitual controlando los costes:
- Redactar el contrato por escrito, recogiendo identidad de las partes, descripción de la vivienda, renta, duración y régimen de gastos. Esta fase no tiene coste obligatorio.
- Calcular la fianza de una mensualidad conforme al art. 36 LAU y, en su caso, pactar por escrito cualquier garantía adicional sin superar el límite de dos mensualidades.
- Aclarar quién paga la agencia: si interviene una inmobiliaria, sus honorarios son del arrendador (art. 20.1 LAU). El inquilino no debe abonarlos en vivienda habitual.
- Firmar y entregar las llaves, dejando constancia del pago de la fianza y del estado del inmueble (inventario o fotografías).
- Depositar la fianza en el organismo autonómico dentro del plazo legal cuando proceda (obligación del arrendador).
- Gestionar el impuesto (ITP/TPO): comprobar si en tu CCAA hay que presentar autoliquidación, aun estando exento por tratarse de vivienda estable.
Consecuencias de pagar costes indebidos o de no cumplir las obligaciones
Conocer quién paga cada concepto evita abusos y sanciones. Estas son las consecuencias prácticas más relevantes:
- Cobro indebido de honorarios al inquilino: si en vivienda habitual la agencia o el propietario repercute al arrendatario los gastos de gestión o formalización, se infringe el art. 20.1 LAU; el inquilino puede reclamar su devolución.
- Exigir garantías por encima del límite: pactar garantías adicionales superiores a dos mensualidades en vivienda contraviene el art. 36.5 LAU.
- No depositar la fianza: en las CCAA que lo exigen, la falta de depósito por el arrendador puede dar lugar a sanciones administrativas.
- No presentar el impuesto cuando se exige autoliquidación: aunque la cuota sea cero, omitir la presentación donde es obligatoria puede generar requerimientos.
- Retención indebida de la fianza: al finalizar, el arrendador debe devolver la fianza si no hay daños ni deudas; su retención injustificada puede reclamarse, incluso con intereses.
Casos prácticos de cálculo de costes
Caso 1: alquiler particular sin agencia
María alquila un piso por 800 € al mes directamente a la propietaria, sin inmobiliaria. Al firmar paga una fianza de una mensualidad (800 €) conforme al art. 36 LAU. No hay honorarios de agencia ni impuesto a abonar (exención del art. 45.I.B).26 TRLITPAJD). El documento es gratuito. Desembolso inicial: 800 € de fianza + primera mensualidad, todo recuperable o imputable a la renta.
Caso 2: alquiler con agencia inmobiliaria
Luis encuentra un piso de 1.000 € al mes a través de una agencia. Tras la Ley 12/2023, los honorarios de la agencia los paga la propietaria, no Luis (art. 20.1 LAU). Luis abona la fianza de una mensualidad (1.000 €) y, si se pacta, una garantía adicional que no podrá superar dos mensualidades. La agencia no puede cobrarle comisión por la gestión en vivienda habitual.
Caso 3: garantía adicional pactada
Una propietaria persona jurídica alquila por 1.200 € y solicita una garantía adicional. El máximo legal es de dos mensualidades (2.400 €) sumadas a la fianza de una mensualidad (1.200 €). Cualquier exigencia superior sería contraria al art. 36.5 LAU.
Fuentes oficiales
- Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.
- Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
Para completar tu análisis práctico en euros, puedes utilizar de forma gratuita nuestra calculadora de devolución de gastos de hipoteca, la calculadora de subida del alquiler (IPC e IRAV) y consultar la guía para reclamar los gastos de hipoteca.