En 2026 el arrendador de vivienda habitual ya no puede actualizar la renta libremente con el IPC. Para los contratos sujetos a la Ley de Vivienda el tope es el nuevo Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), un índice que publica cada mes el Instituto Nacional de Estadística (INE). Se aplica el IRAV del mes en que se cumple el aniversario del contrato; el INE publicó para mayo de 2026 un IRAV del 2,48 %. La actualización solo procede si está pactada por escrito y nunca puede superar ese índice.
En resumen
- El IRAV es el tope que desplaza al IPC para la actualización anual de la renta de vivienda habitual desde el 1 de enero de 2025 (Resolución del INE de 18 de diciembre de 2024, BOE-A-2024-26685).
- Solo se actualiza si hay pacto expreso por escrito. Sin pacto, la renta no sube (art. 18.1 LAU).
- El IRAV tiende a quedar por debajo de la inflación: se calcula como el mínimo entre el IPC anual, el IPC subyacente y una media ajustada amortiguada.
- Valor de referencia: el IRAV de mayo de 2026 fue del 2,48 % (INE); durante 2025 se movió aproximadamente entre el 2,0 % y el 2,29 %.
- En zonas de mercado residencial tensionado hay límites adicionales tanto a la renta de los nuevos contratos como a su actualización.
Qué es el IRAV y por qué desplaza al IPC
La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, a través de su disposición final primera, añadió a la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU) una disposición adicional undécima. Esa norma encomendó al INE definir, antes del 31 de diciembre de 2024, un índice específico que sirviera de límite a la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda a los efectos del artículo 18 de la LAU. El objetivo era claro: evitar incrementos desproporcionados en la renta.
En cumplimiento de ese mandato, la Resolución de 18 de diciembre de 2024 de la Presidencia del INE (BOE-A-2024-26685) definió el índice de referencia, conocido por el acrónimo IRAV, en vigor desde el 1 de enero de 2025. Desde entonces, el IRAV es el límite máximo de la actualización para la vivienda habitual sujeta a la nueva regulación, por delante del IPC y del Índice de Garantía de Competitividad (IGC) que el artículo 18 LAU sigue citando como referencias generales. El IGC es un índice que también publica el INE y que la ley usa como referencia subsidiaria cuando el contrato pacta actualizar pero no concreta cómo.
Si quieres comparar la mecánica anterior con la actual, en nuestra guía sobre la subida del alquiler con el IPC en 2026 verás cómo se calculaba la actualización antes de que el IRAV pasara a ser el tope.
Cómo se calcula el IRAV
El IRAV se define como el valor mínimo entre tres tasas de variación anual:
- La tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo (IPC), que mide la subida general de los precios.
- La tasa de variación anual del IPC subyacente, es decir, el IPC sin contar la energía ni los alimentos no elaborados (los componentes más volátiles).
- Una tasa de variación anual media ajustada, calibrada con los parámetros α = 0,5 y β = 2 que actúan como amortiguador.
Como el resultado es siempre el menor de los tres, el IRAV tiende a quedar por debajo de la inflación general, especialmente cuando el IPC se dispara. El INE lo publica mensualmente con dos decimales, utilizando los últimos datos disponibles.
Cuál es la subida del alquiler para 2026
No existe un porcentaje único anual. El IRAV es mensual y se aplica el valor correspondiente al mes en que se cumple el aniversario del contrato. A modo de referencia, durante 2025 el IRAV se movió aproximadamente entre el 1,98 %-2,0 % de la primavera y el entorno del 2,2 %-2,29 % de finales de año, y para mayo de 2026 el INE publicó un IRAV del 2,48 %.
| Periodo | Índice aplicable | Tope orientativo |
|---|---|---|
| 2023 (vivienda) | Límite extraordinario | 2 % |
| 2024 (vivienda) | Límite extraordinario | 3 % |
| Desde 2025 | IRAV (INE) | ≈ 2 %-2,3 % |
| Mayo 2026 | IRAV | 2,48 % |
Los topes del 2 % (2023) y del 3 % (2024) fueron límites transitorios introducidos por el artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022 y prorrogados, pensados como puente hasta que el IRAV entrara en funcionamiento en 2025.
Cuándo y cómo puede el arrendador actualizar la renta
El régimen lo fija el artículo 18 LAU. Las reglas básicas son:
- Solo una vez al año, en la fecha en que se cumple cada año de vigencia del contrato.
- Solo si está pactado por escrito. En defecto de pacto expreso, no se aplica actualización de rentas (art. 18.1 LAU).
- Si hay pacto pero no se especifica índice ni metodología, se aplica la variación anual del IGC, con el IRAV como tope para la vivienda habitual.
- Notificación previa por escrito: la renta actualizada solo es exigible a partir del mes siguiente a aquel en que se notifique a la otra parte, expresando el porcentaje aplicado. Puede hacerse en una nota del recibo anterior.
El incremento nunca puede superar el IRAV del mes de aniversario para los contratos de vivienda habitual sujetos a la nueva regulación. Aunque el contrato fije un porcentaje más alto, ese exceso no es exigible.
Qué contratos quedan fuera del IRAV
El IRAV se aplica a los contratos de vivienda habitual firmados desde el 26 de mayo de 2023 (entrada en vigor de la Ley 12/2023). Para los firmados antes, el sistema anterior (IPC/IGC) sigue rigiendo según lo pactado. Quedan fuera, además, los arrendamientos de temporada, de habitaciones, locales, oficinas, garajes, trasteros y viviendas de uso turístico, que se rigen por su propio pacto y por el régimen general del Código Civil o de la LAU para uso distinto de vivienda.
Reglas específicas en zonas de mercado residencial tensionado
La Ley 12/2023 permite a las comunidades autónomas declarar zonas de mercado residencial tensionado: áreas donde el precio de la vivienda crece muy por encima de la renta de los hogares. En ellas rigen límites adicionales recogidos en el artículo 17 LAU. Conviene distinguir según quién sea el propietario, porque la ley trata de forma distinta al gran tenedor (persona física o jurídica con más de diez inmuebles urbanos de uso residencial, o con una superficie construida de más de 1.500 m², excluidos garajes y trasteros) del resto de arrendadores:
- Nuevos contratos (arrendador no gran tenedor): la renta no puede superar la última renta de un contrato de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual (art. 17.6 LAU), salvo incrementos tasados (hasta un 10 %) por rehabilitación, eficiencia energética, accesibilidad o contratos de larga duración.
- Nuevos contratos de grandes tenedores: la renta queda limitada por el sistema de índices de precios de referencia establecido por la Administración para esa zona (art. 17.7 LAU).
- Actualización anual: durante la vigencia, la renta también se actualiza con el IRAV, igual que fuera de zona tensionada.
Por tanto, en zona tensionada conviven dos controles: uno sobre el precio de partida del contrato y otro sobre su actualización anual. Comprobar si tu municipio está declarado zona tensionada es clave antes de fijar o subir la renta; puedes ampliar el detalle en nuestra guía sobre la Ley de Vivienda 2026 y las zonas tensionadas.
Ejemplo práctico
Marta alquila su piso por 800 € al mes. El contrato, firmado en junio de 2024, incluye una cláusula que dice literalmente: «la renta se actualizará cada año conforme al IPC». El aniversario se cumple en mayo, mes en que el INE ha publicado un IRAV del 2,48 %.
Aunque el contrato cite el IPC, este se ha situado por encima del 2,48 %. Como se trata de vivienda habitual sujeta a la Ley 12/2023, el tope aplicable es el IRAV. La cuenta queda así:
- Renta actual: 800 €.
- Tope IRAV mayo 2026: 2,48 %.
- Subida máxima: 800 × 2,48 % = 19,84 €.
- Nueva renta: 819,84 € al mes.
Marta debe notificarlo por escrito a su inquilino indicando el porcentaje aplicado. La nueva renta solo será exigible a partir del mes siguiente a esa comunicación, sin efecto retroactivo. Si el contrato hubiera fijado, por ejemplo, un 4 %, ese exceso sobre el 2,48 % no sería exigible.
🧮 Calcula tu caso: Calculadora de subida del alquiler.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la subida del alquiler para 2026?
Depende del mes de aniversario del contrato, porque el IRAV es mensual. Para mayo de 2026 el INE publicó un IRAV del 2,48 %. Ese porcentaje es el tope máximo de subida para la vivienda habitual sujeta a la nueva regulación; debes consultar siempre el valor del INE correspondiente al mes de tu aniversario.
¿El IRAV es obligatorio o puedo seguir usando el IPC?
Para los contratos de vivienda habitual sujetos a la Ley 12/2023, el IRAV es el límite obligatorio desde 2025: la actualización no puede superarlo. Aunque el contrato mencione el IPC, prevalece el IRAV como tope. Los contratos anteriores al 26 de mayo de 2023 conservan su régimen pactado.
¿Puede el casero subir la renta si el contrato no dice nada?
No. El artículo 18.1 LAU exige pacto expreso para actualizar. En defecto de pacto, no se aplica actualización de rentas durante la vigencia del contrato.
¿Desde cuándo debo pagar la renta actualizada?
Desde el mes siguiente a aquel en que el arrendador notifique la actualización por escrito, expresando el porcentaje aplicado. La subida no es retroactiva ni exigible antes de esa comunicación, aunque puede notificarse en el propio recibo del mes anterior.
¿Qué pasa si mi vivienda está en zona de mercado tensionado?
Se aplican límites adicionales del artículo 17 LAU: la renta de los nuevos contratos queda anclada a la del último contrato vigente en los cinco años anteriores (o al sistema de índices de referencia si el propietario es gran tenedor), y la actualización anual sigue topada por el IRAV. Debes verificar la declaración oficial de la zona en tu comunidad autónoma.
Guías relacionadas
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Fuentes oficiales
- Resolución de 18 de diciembre de 2024 del INE que define el IRAV (BOE-A-2024-26685)
- INE — Índice de Referencia de Arrendamiento de Vivienda (IRAV), últimos datos (mayo 2026: 2,48 %)
- Artículo 18 LAU (Ley 29/1994) — Actualización de la renta
- Artículo 17 LAU (Ley 29/1994) — Determinación de la renta y zonas tensionadas (apartados 6 y 7)
- Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (BOE-A-2023-12203)
- Ministerio de Vivienda — Nuevo índice del INE (IRAV) para la actualización anual de arrendamientos
- Real Decreto-ley 6/2022 — art. 46, límite extraordinario del 2 % (BOE-A-2022-4972)
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