Obras en una vivienda alquilada: conservación, reformas y permisos
En un alquiler hay que separar una reparación necesaria de conservación, una pequeña reparación por uso ordinario y una obra que cambia la configuración de la vivienda o de sus accesorios. Esa clasificación decide quién actúa, quién paga y si hace falta consentimiento. Esta guía se contrasta con la LAU, artículos 21 y 22, y con los artículos 23 y 24, en la redacción vigente a 12 de octubre de 2026; el artículo 21.5 procede del Real Decreto-ley 29/2026 y está vigente desde el 8 de octubre de 2026.
La autorización del arrendador no sustituye una licencia urbanística, una autorización de la comunidad o las exigencias técnicas que correspondan. Tampoco convierte una obra insegura en lícita.
¿Qué necesita permiso escrito?
El artículo 23.1 LAU exige consentimiento del arrendador, expresado por escrito, para las obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de sus accesorios. En ningún caso permite obras que reduzcan la estabilidad o la seguridad. Por eso conviene pedir autorización antes de cambiar la distribución, abrir huecos, fijar instalaciones, alterar instalaciones de gas, electricidad, agua o calefacción, intervenir en fachada o afectar elementos comunes.
La ley no establece una lista universal de obras “menores” que siempre puedan hacerse sin permiso. Pintar, cambiar una grifería o sustituir un elemento por otro equivalente puede ser una actuación de mantenimiento o una pequeña reparación, pero el resultado depende de la causa, del alcance, del contrato, del daño y de las normas de la comunidad. La referencia correcta para las reparaciones no es el artículo 23, sino el artículo 21.
Un mensaje electrónico puede servir como prueba escrita si identifica de forma atribuible la obra y sus condiciones, pero un “sí” ambiguo no demuestra necesariamente el alcance del consentimiento. Lo más seguro es un anexo o autorización que describa materiales, empresa, fechas, licencias, costes, responsabilidad por daños y destino de la obra al terminar el contrato.
Reparaciones de conservación: qué debe hacer cada parte
En una vivienda, el artículo 21.1 LAU atribuye al arrendador las reparaciones necesarias para conservarla en condiciones de habitabilidad, salvo deterioro imputable al arrendatario según los artículos 1563 y 1564 del Código Civil. No puede elevarse la renta solo por cumplir ese deber de conservación.
La persona arrendataria debe comunicar la necesidad en el plazo más breve posible y permitir la verificación por el arrendador o sus técnicos. Puede realizar, tras comunicarlo, las reparaciones urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave y exigir inmediatamente su importe, siempre con necesidad, proporcionalidad y prueba del gasto.
Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste del uso ordinario corresponden al arrendatario. No se decide por el nombre de la pieza: deben valorarse causa, antigüedad, uso, entidad, contrato y prueba. Para daños o desperfectos que afecten a la habitabilidad, seguridad o salubridad, o para reparaciones necesarias del artículo 21.1, el artículo 21.5 permite requerir al arrendador por escrito y adjuntar un presupuesto razonable. Desde la recepción dispone de quince días naturales para aceptar el presupuesto, proponer una reparación alternativa o ejecutar directamente la reparación. Si no responde o se niega injustificadamente, el arrendatario puede ejecutar las obras necesarias y descontar de rentas futuras un coste razonable, adecuado y acreditado documentalmente, dentro de las condiciones del precepto. Esta vía no sustituye la regla de urgencia del artículo 21.3 ni permite descontar unilateralmente cualquier factura.
Obras del propietario: reducción de renta y vivienda inhabitable
En una obra de conservación que no pueda razonablemente esperar al final del arrendamiento, el inquilino debe soportarla. Si dura más de veinte días, el artículo 21.2 LAU prevé reducir la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado. No significa que cualquier reparación permita dejar de pagar toda la renta. Documenta la duración y el espacio que no puedes usar.
Para las mejoras del arrendador que no puedan razonablemente diferirse, el artículo 22 LAU exige aviso escrito con al menos tres meses, indicando naturaleza, comienzo, duración y coste previsto. Puedes desistir dentro de un mes desde el aviso, salvo que la obra no afecte o afecte de forma irrelevante a la vivienda. El contrato termina a los dos meses del desistimiento y las obras no pueden empezar durante ese intervalo. Si las soportas, tienes derecho a reducción proporcional al espacio del que te priven y a indemnización de los gastos que te obliguen a efectuar.
Si las obras de conservación o las ordenadas por una autoridad competente hacen inhabitable la vivienda, el artículo 26 LAU permite optar por suspender el contrato o desistir sin indemnización. Durante la suspensión se paralizan el plazo contractual y la obligación de pagar renta hasta terminar las obras. Hay que acreditar este supuesto; una molestia o una reforma voluntaria cualquiera no equivale por sí sola a inhabitabilidad legal.
Cómo solicitar una reforma o una reparación
- Describe el problema o la obra. Incluye fotografías fechadas, ubicación, alcance, presupuesto, memoria técnica si procede, empresa y fechas. Si se trata de una reparación necesaria del artículo 21.5, prepara además un presupuesto razonable; si es urgente, explica el riesgo que justifica actuar tras la comunicación.
- Comunica por un medio que deje constancia. Para la reparación necesaria del artículo 21.5, remite un requerimiento escrito con el presupuesto razonable y conserva la prueba de recepción: desde ella se cuentan quince días naturales para aceptar, proponer alternativa o ejecutar. Para una reparación urgente del artículo 21.3, comunica antes de actuar y documenta la urgencia, la necesidad y el coste. Para una obra del artículo 23, no empieces hasta obtener consentimiento escrito detallado.
- Comprueba las autorizaciones externas. La licencia o declaración responsable depende de la normativa urbanística local. Si se afectan fachada, estructura, instalaciones o elementos comunes, revisa la LPH, artículo 7, sus reglas de conservación y las mayorías que correspondan.
- Documenta el cierre. Guarda facturas, informes, fotografías posteriores, acuerdos sobre retirada o reposición y cualquier reducción de renta que corresponda por los artículos 21.2 o 22.
Quién paga y qué ocurre al terminar el contrato
| Situación | Regla inicial | Referencia |
|---|---|---|
| Reparación necesaria de conservación no imputable al inquilino | La asume el arrendador; el requerimiento escrito con presupuesto razonable y el plazo de quince días naturales del artículo 21.5 operan cuando concurren sus presupuestos. | LAU arts. 21.1 y 21.5 |
| Pequeña reparación por desgaste del uso ordinario | La asume el arrendatario; la causa y el alcance deben probarse. | LAU art. 21.4 |
| Reforma voluntaria que cambia la configuración | Requiere consentimiento escrito; el coste y la compensación deben pactarse. | LAU art. 23.1 |
| Obra sin consentimiento o que reduce estabilidad o seguridad | El arrendador puede exigir reposición; si la obra reduce estabilidad o seguridad, puede pedirla de inmediato. | LAU art. 23.2 |
| Obra de accesibilidad dentro de la vivienda | Se notifica por escrito y debe respetar los límites del artículo 24; al finalizar, puede exigirse reposición. | LAU art. 24 |
El artículo 23.2 permite al arrendador, al concluir el contrato, exigir la reposición al estado anterior o conservar la modificación sin indemnizar al arrendatario. Además, el artículo 27.2.d permite resolver por obras no consentidas cuando el consentimiento sea necesario. Esto no autoriza a recuperar la vivienda por la fuerza. No establece que todo elemento instalado pase automáticamente a ser propiedad del arrendador ni reconoce por sí solo un derecho a cobrar la inversión. El contrato puede ordenar el coste, el mantenimiento y la retirada, siempre dentro de los límites legales.
Accesibilidad, comunidad y obras obligatorias
El artículo 24 LAU permite al arrendatario, previa notificación escrita, hacer dentro de la vivienda las obras necesarias para que la utilice adecuadamente una persona con discapacidad o mayor de setenta años, para el propio arrendatario, su cónyuge, la persona con quien conviva permanentemente en análoga relación afectiva o los familiares que convivan permanentemente con alguno de ellos. No pueden afectar elementos o servicios comunes ni reducir la estabilidad o seguridad; al terminar, el arrendador puede exigir la reposición. Si se interviene en zonas comunes, deben analizarse además la LPH y la normativa de accesibilidad.
La LPH distingue entre obras de conservación y accesibilidad que pueden ser obligatorias y otras actuaciones que requieren acuerdo. El artículo 7 limita las alteraciones de elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios comunes y prohíbe actividades dañosas o molestas; el artículo 10 regula actuaciones obligatorias de conservación y accesibilidad; el artículo 17 contiene mayorías y reglas específicas. No es correcto afirmar que cualquier obra en una vivienda alquilada necesita siempre un acuerdo de junta ni que el propietario deba aceptar cualquier obra por discapacidad.
Si ya existe un conflicto
- Obra sin permiso: paraliza nuevas actuaciones, conserva la prueba y revisa si el artículo 23 permite exigir reposición al concluir o de inmediato cuando afecta a estabilidad o seguridad.
- Reparación necesaria: comunica el defecto lo antes posible y da acceso para inspección. Si no es una urgencia del artículo 21.3, formula el requerimiento escrito del artículo 21.5 con presupuesto razonable y conserva la recepción; después cuentan quince días naturales para la respuesta legal. Si actúas por urgencia, documenta el riesgo, el aviso, la razonabilidad del coste y la factura. No suspendas toda la renta por iniciativa propia.
- Daños al entregar la vivienda: compara inventario, fotografías, facturas e informes. El artículo 36.7 LAU vigente exige que ambas partes firmen un documento de finalización que recoja el estado de la vivienda al entregar la posesión. Si no se suscribe o no refleja desperfectos, se presume, salvo prueba en contrario, que se entregó en estado adecuado. No elimina la posibilidad de aportar prueba contraria ni resuelve por sí solo la cuantía de una deuda. Para contratos o entregas anteriores, revisa fecha y régimen aplicable.
- Negativa o desacuerdo: pide una respuesta concreta y consulta el servicio de vivienda o mediación de tu comunidad. Si la controversia exige una demanda, el juzgado valorará contrato, autorizaciones, normas comunitarias, licencias y prueba técnica.
Fuentes oficiales
- Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, texto consolidado BOE; última actualización publicada 07/10/2026.
- Resolución BOE-A-2026-20526, de 2 de octubre de 2026, que deja sin efecto el RDL 26/2026.
- Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, que introduce el artículo 21.5 y está vigente desde el 08/10/2026.
- Resolución BOE-A-2026-20527, de 2 de octubre de 2026, que deja sin efecto el RDL 27/2026.
- Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.
- Código Civil, artículos 1563 y 1564 cuando se discuta imputación del deterioro.
Base legal y alcance de esta comprobación (12 de octubre de 2026)
Se contrastaron los preceptos citados de la LAU consolidada actual, la redacción anterior a los RDL de septiembre y octubre y las resoluciones oficiales que dejaron sin efecto las modificaciones de esos reales decretos-ley.
- Art. 21 LAU: el apartado 5 vigente permite requerimiento escrito con presupuesto razonable para las reparaciones necesarias comprendidas en el precepto; desde la recepción hay quince días naturales para aceptar, proponer alternativa o ejecutar. El silencio o la negativa injustificada permiten ejecutar y descontar un coste razonable y documentalmente acreditado bajo esas condiciones. El apartado 3 mantiene la vía diferenciada para reparaciones urgentes y el apartado 4 las pequeñas reparaciones por uso ordinario.
- Art. 26 LAU: inhabitabilidad por obras de conservación u ordenadas por autoridad; opción de suspensión del plazo y renta o desistimiento sin indemnización.
- Art. 22 LAU: obras de mejora del arrendador, preaviso mínimo de tres meses, desistimiento dentro de un mes, reducción de renta e indemnización de gastos en los supuestos del artículo.
- Art. 23 LAU: consentimiento escrito para alterar configuración o accesorios, prohibición de reducir estabilidad o seguridad y reposición o conservación sin indemnización si se obra sin autorización.
- Art. 24 LAU: obras interiores de accesibilidad, aviso escrito, límites y posible reposición.
- Arts. 7, 10 y 17 de la LPH: elementos comunes, conservación, accesibilidad y acuerdos; el permiso del arrendador no sustituye licencia o acuerdo comunitario.
- Arts. 1563 y 1564 del Código Civil: responsabilidad del arrendatario por deterioros imputables, sin convertir toda avería en una deuda automática.
Comprobación temporal de las normas publicadas en octubre de 2026
El Real Decreto-ley 26/2026 fue publicado el 30 de septiembre y señaló el 1 de octubre como entrada en vigor, pero la Resolución BOE-A-2026-20526, publicada el 2 de octubre, dejó sin efecto sus modificaciones. El Real Decreto-ley 27/2026 también quedó sin efecto por su resolución oficial del 2 de octubre. El Real Decreto-ley 29/2026 fue publicado el 7 de octubre y sus modificaciones relevantes están en vigor desde el 8 de octubre; por eso el artículo 21.5 se presenta aquí como derecho vigente a 12 de octubre de 2026. Los actos o comunicaciones situados en los intervalos de aplicación aparente requieren análisis temporal propio y no se resuelven retrospectivamente con una sola regla.
La redacción aplicable del artículo 10 LPH a 12 de octubre debe distinguirse de la reforma publicada el 3 de octubre cuya entrada en vigor está fijada para el 23 de octubre de 2026. Las reglas futuras no se presentan como aplicables hoy. También se contrastaron la LAU original, la reforma de 2013 de obras y accesibilidad y la publicación original de la LPH. La clasificación final de una obra depende del contrato, causa, antigüedad, uso, fotografías, presupuesto, prueba técnica, municipio y comunidad autónoma. Esta comprobación editorial no acredita revisión humana por abogado.
Información orientativa. La aplicación depende del contrato, la fecha, el territorio, la obra y la prueba disponible.
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