El arrendatario es la persona que recibe el uso de una vivienda o local a cambio de pagar una renta. La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) le reconoce derechos importantes (duración mínima, prórrogas, desistimiento) y le impone obligaciones claras (pago de la renta, conservación y devolución del inmueble). En esta guía explicamos, con los artículos y plazos vigentes, qué puede y qué debe hacer todo inquilino en España.
Qué es el arrendatario y diferencia con el arrendador
El Código Civil define el arrendamiento de cosas en su artículo 1543 como el contrato por el que «una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto». De ahí salen las dos partes del contrato:
- Arrendador: es el propietario o titular que cede el uso del inmueble. Su obligación principal es entregar la vivienda y mantenerla habitable.
- Arrendatario (inquilino): es quien recibe el uso del inmueble y se obliga a pagar la renta y a cuidar la cosa arrendada.
En los arrendamientos de vivienda habitual se aplica con carácter preferente la LAU; el Código Civil actúa de forma supletoria. Conviene no confundir ambas figuras: el arrendador cobra y debe garantizar el uso pacífico; el arrendatario paga y debe conservar y devolver.
Pago de la renta y de la fianza
La renta
Salvo pacto distinto, el pago de la renta es mensual y debe efectuarse en los siete primeros días del mes (art. 17 LAU). El arrendador no puede exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta. El arrendatario tiene derecho a obtener recibo del pago, salvo que se haya pactado que el abono se realice mediante procedimientos que acrediten el cumplimiento (por ejemplo, transferencia bancaria).
La fianza
A la firma del contrato es obligatorio prestar fianza en metálico (art. 36 LAU), en estas cuantías:
| Tipo de arrendamiento | Fianza obligatoria |
|---|---|
| Vivienda habitual | 1 mensualidad de renta |
| Uso distinto del de vivienda (local, etc.) | 2 mensualidades de renta |
Durante los cinco primeros años del contrato (o siete años si el arrendador es persona jurídica), la fianza no se actualiza. Además de la fianza legal, las partes pueden pactar garantías adicionales (aval, depósito), pero estas tienen límites legales en los contratos de vivienda. La fianza debe devolverse al finalizar, descontando, en su caso, los desperfectos imputables al inquilino.
Duración mínima, prórrogas y desistimiento
Duración mínima y prórroga obligatoria
La duración la pactan libremente las partes, pero el art. 9 LAU protege al inquilino: si el plazo pactado fuera inferior a cinco años (o a siete años si el arrendador es persona jurídica), el contrato se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar ese mínimo, salvo que el arrendatario manifieste su voluntad de no renovar con al menos 30 días de antelación al vencimiento de cualquiera de las anualidades.
Prórroga tácita
Llegado el vencimiento de la duración mínima, si ninguna de las partes notifica su voluntad de no renovar, el contrato se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más (art. 10 LAU). El arrendador debe avisar con cuatro meses de antelación; el arrendatario, con dos meses.
Derecho de desistimiento
El arrendatario puede desistir del contrato una vez transcurridos al menos seis meses, comunicándolo al arrendador con una antelación mínima de 30 días (art. 11 LAU). Las partes pueden haber pactado una indemnización por desistimiento equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir (la parte proporcional en periodos inferiores al año). Si no hay pacto expreso, no procede indemnización.
Obras, subrogación y otros derechos
Obras
El arrendatario no puede realizar obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de sus accesorios sin consentimiento del arrendador, expresado por escrito (art. 23 LAU). Como excepción, las personas con discapacidad o mayores de 70 años (o quienes convivan con ellas) pueden ejecutar las obras necesarias para adecuar la vivienda a sus necesidades, previa notificación, siempre que no afecten a elementos comunes ni a la seguridad del edificio (art. 24 LAU).
Subrogación por fallecimiento
Si fallece el arrendatario, determinadas personas (cónyuge o pareja conviviente, descendientes, ascendientes o hermanos en las condiciones del art. 16 LAU) pueden subrogarse y continuar el contrato. Para ello debe notificarse por escrito al arrendador el fallecimiento y la identidad de quien se subroga dentro de los tres meses siguientes a la muerte; de lo contrario, el contrato se extingue.
Obligaciones del arrendatario: conservación y devolución
Frente a sus derechos, el inquilino asume deberes esenciales:
- Pagar la renta y las cantidades asimiladas pactadas en plazo.
- Conservar la vivienda: las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario son de cuenta del arrendatario (art. 21 LAU). Las reparaciones necesarias para mantener la habitabilidad corresponden al arrendador.
- Usar el inmueble con diligencia y destinarlo al fin pactado (vivienda o uso convenido).
- Soportar las obras de conservación que no puedan diferirse, con derecho a reducción de renta si superan veinte días.
- Devolver la vivienda al finalizar el contrato en el estado en que la recibió, salvo el deterioro por uso normal o causa inevitable.
El incumplimiento grave de estas obligaciones (especialmente el impago de la renta) faculta al arrendador para resolver el contrato e instar el desahucio.
Preguntas frecuentes
¿Puedo irme del piso antes de que termine el contrato?
Sí. El art. 11 LAU permite desistir una vez transcurridos seis meses, avisando con al menos 30 días de antelación. Si el contrato fija una indemnización por desistimiento, deberás abonar una mensualidad por cada año que quede pendiente (o la parte proporcional).
¿Cuánto tiempo puedo permanecer como mínimo en la vivienda?
Salvo que renuncies expresamente avisando con 30 días de antelación, puedes permanecer hasta cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica) gracias a las prórrogas obligatorias del art. 9, y después hasta tres años más por prórroga tácita (art. 10).
¿Cuánta fianza me pueden pedir?
En vivienda habitual, una mensualidad de renta; en uso distinto del de vivienda, dos mensualidades (art. 36 LAU). Pueden pactarse garantías adicionales con los límites legales.
¿Quién paga las averías de la vivienda?
El arrendador asume las reparaciones necesarias para conservar la habitabilidad; el arrendatario, las pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario y los daños que cause por mal uso (art. 21 LAU).
¿Puedo pintar o hacer reformas en el piso alquilado?
Las obras que modifiquen la configuración de la vivienda requieren consentimiento escrito del arrendador (art. 23 LAU). Existe una excepción para adaptaciones por discapacidad o edad avanzada (art. 24 LAU).
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