Derechos y obligaciones del arrendatario (LAU)

El arrendatario tiene derechos de duración, uso, conservación, garantías, venta preferente y subrogación, junto a obligaciones de pago, cuidado y devolución. Esta guía se revisa con fecha 8 de octubre de 2026: cada regla se condiciona a finalidad, fecha de celebración, arrendador, territorio y contrato.

Desde el 8/10/2026 se aplica el RDL29; los RDL26 y 27 no son derecho vigente tras las resoluciones 20526 y 20527. El RDL28 cambia el artículo 10 desde el 15/11/2026, por lo que su régimen futuro aparece separado.

Fecha, finalidad y territorio antes de aplicar una regla

La vivienda habitual y temporal del artículo 2 incluye la habitación o estancia; la vivienda temporal cubre un desplazamiento temporal por causa justificada y acreditable. El artículo 7.2 exige que la causa temporal conste expresamente, sea real y acreditable, y atribuye al arrendador la carga de probarla. El artículo 3 mantiene el uso distinto para actividades no residenciales y excluye el alojamiento u hospedaje.

El artículo 9 bis vigente desde 8/10 permite pactar temporal por más de 31 días, como regla general hasta 12 meses, y exige acuerdo expreso para prorrogar; más de 12 meses sin causa o más de dos contratos consecutivos puede llevar al régimen habitual. La DT8 del RDL29 protege el régimen anterior de los temporales celebrados antes del 8/10 hasta el plazo pactado y excluye su prórroga; el temporal renovado queda bajo la ley nueva. Las comunidades autónomas conservan competencias de vivienda, turismo y derecho civil especial dentro de su ámbito.

El límite de doce meses es general, con excepción si la causa temporal subsiste posteriormente. La transformación del artículo 9 bis.2 exige superar doce meses sin justificación o novar o suceder más de dos contratos consecutivos entre las mismas partes sobre la misma vivienda; afecta al primero desde su celebración.

Duración, prórroga y necesidad

Para vivienda habitual, el artículo 9 permite pactar duración, pero prorroga obligatoriamente los contratos inferiores a cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica, por anualidades hasta ese mínimo. El cómputo comienza en el contrato o, si fue posterior, en la puesta a disposición; el arrendatario debe poder probar esta última fecha. Puede comunicar que no renueva con al menos 30 días.

La recuperación por necesidad requiere arrendador persona física, que haya pasado el primer año, que la necesidad de vivienda permanente para sí, familiares en primer grado o cónyuge en los supuestos legales constara expresamente al celebrar, y comunicación con dos meses. Si después de tres meses desde la extinción o desalojo no ocupan la vivienda, el arrendatario tiene 30 días para elegir reposición hasta cinco años más con gastos o indemnización de una mensualidad por año pendiente, salvo fuerza mayor. No es una recuperación automática por una mera carta.

Tras el mínimo, el artículo 10 vigente hasta el 14/11/2026 mantiene prórrogas anuales hasta tres años con cuatro meses de preaviso del arrendador, dos del arrendatario y un mes para que el arrendatario no renueve una anualidad. Hay prórroga extraordinaria de hasta un año por vulnerabilidad acreditada y, en zona tensionada, hasta tres años, con requisitos y excepciones. La DF5 del RDL29 permite solicitar hasta dos años adicionales en contratos vigentes cuyo periodo de prórroga obligatoria del artículo 9.1, prórroga tácita de los arts. 10.1/10.2 o reconducción del artículo 1566 CC termine antes del 31/12/2028, al corriente y pagado mensualmente durante los ocho meses anteriores. La solicitud no se acepta si hay acuerdo o nuevo contrato, si el arrendador comunica una necesidad real y acreditada en el régimen especial de la DF5 —incluso sin cláusula expresa— o si se renueva con renta al menos 5 % inferior; es incompatible con la prórroga extraordinaria del artículo 10.3.

Régimen futuro desde el 15/11/2026. El artículo único del RDL28 establece, bajo sus condiciones y transiciones, seis meses de preaviso del arrendador, dos del arrendatario y prórrogas sucesivas de cinco o siete años. Si el arrendador comunica válidamente la no prórroga, la indemnización prevista es el mayor importe entre doce mensualidades y una mensualidad por cada año de residencia, con prorrateo de meses y días, calculados con el valor superior del rango individualizado estatal de la vivienda; si no puede obtenerse ese valor, se toma la renta vigente en la fecha del aviso. Es exigible al entregar la vivienda, con las reglas de diferimiento y excepciones de los apartados 1 y 2. No nace si el arrendatario podía solicitar una prórroga legal de aceptación obligatoria y no la pidió; si la solicita y resulta aplicable, su exigibilidad puede diferirse hasta el final.

Las excepciones futuras del apartado 2 deben constar de forma expresa, detallada y escrita en el aviso: necesidad del arrendador persona física para sí, familiares hasta segundo grado o cónyuge en los supuestos legales; ausencia superior a seis meses en los doce anteriores salvo causa justificada u ocupantes del artículo 7.1; otra vivienda apta y ocupable en el mismo municipio en pleno dominio o derecho real de uso o disfrute; nuevo contrato; u oferta fehaciente rechazada que cumpla permanencia mínima de cinco o siete años y renta conforme al artículo 17.6 incluso fuera de zona tensionada. Si se invoca necesidad y no se ocupa en tres meses tras la entrega, salvo fuerza mayor, la indemnización resulta exigible al transcurrir ese plazo. La DT única y DA1 del RDL28 conservan los avisos válidos anteriores a la publicación, permiten cuatro meses cuando a la entrada en vigor resten menos de seis para vencer, mantienen las prórrogas anteriores hasta su término y coordinan la DF5. La reconducción civil tiene su transición propia. Estas reglas no se anticipan al 8/10.

El desistimiento también tiene fecha: el artículo 11 vigente permite al arrendatario desistir de vivienda habitual tras seis meses con 30 días y de vivienda temporal tras un mes con 10 días; en ambos casos no genera indemnización para el arrendador. Para contratos históricos puede ser distinto: por ejemplo, la reforma de 2013 permitía pacto de indemnización proporcional. No se aplica el texto actual retroactivamente sin identificar el régimen.

Contratos históricos y transiciones

La duración y el desistimiento dependen de la fecha. La Ley 4/2013 utilizó un mínimo de tres años y una prórroga posterior de un año, mientras que el RDL 7/2019 estableció el régimen de cinco o siete años para los contratos a los que alcanza. La DT4 original de la Ley 12/2023 conserva en lo demás el régimen de celebración; la DT1 LAU remite determinados contratos antiguos a RDL 2/1985, LAU 1964 y sus reglas de reconducción. Una renovación, un nuevo contrato o un temporal anterior al 8/10 pueden cambiar el resultado.

La DT4 vigente de la Ley 12/2023, modificada por el artículo 4.Dos del RDL29, extiende reglas específicas de prórroga y límite de actualización a contratos anteriores a dicha ley; conserva en lo demás el régimen de celebración. Por eso no basta con leer la DT4 original ni con trasladar toda la ley nueva a todo contrato antiguo.

Fianza y garantías

El artículo 36 fija una mensualidad de fianza en vivienda y dos en uso distinto; no se actualiza durante cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica, y el saldo devenga interés legal después de un mes desde las llaves. Desde el 8/10, la garantía adicional no puede superar dos mensualidades en vivienda hasta cinco o siete años, una mensualidad en vivienda temporal, y no se puede exigir al arrendatario contratar seguro de impago. Administraciones, entes públicos y mutuas tienen la excepción presupuestaria del apartado 6. El documento final debe ser firmado por ambas partes y la presunción de entrega adecuada admite prueba en contrario; los temporales anteriores al 8/10 siguen la DT8 hasta su término. El artículo 36.2 añade que, cada vez que se prorrogue el arrendamiento, el arrendador puede exigir un aumento o el arrendatario una disminución de la fianza hasta igualarla a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda. Esta regla de ajuste en la prórroga debe leerse junto a la regla inicial de no actualización.

Una mensualidad de fianza no equivale a renta anticipada ni a garantía adicional. El artículo 36.4 regula intereses sobre el saldo que deba devolverse, no una devolución íntegra automática ni un plazo para justificar cualquier descuento. El apartado 36.7 exige dejar por escrito el estado final y firmarlo ambas partes: su ausencia o falta de desperfectos anotados produce una presunción que puede destruirse con prueba. Fotografías, inventario, entrega de llaves y facturas siguen siendo relevantes. La congelación inicial de cinco o siete años y las garantías también deben contrastarse con el régimen histórico del contrato.

Reparaciones, obras y habitabilidad

El artículo 21 obliga al arrendador a conservar la vivienda, salvo deterioro imputable al inquilino. Este debe avisar cuanto antes y permitir comprobarlo. Puede realizar reparaciones urgentes, previa comunicación, para evitar un daño inminente o una incomodidad grave y reclamar su importe. Las pequeñas reparaciones por uso ordinario corresponden al arrendatario en vivienda habitual. Desde el 8/10, el apartado 5 permite requerir por escrito y con presupuesto razonable; los 15 días naturales cuentan desde su recepción para aceptar el presupuesto, proponer alternativa o ejecutar directamente. Solo después de falta de respuesta o negativa injustificada permite realizar las reparaciones necesarias y descontar de rentas futuras su coste razonable y documentado. En vivienda temporal regida por el artículo 21 bis introducido por el RDL29, el arrendador asume también las pequeñas reparaciones ordinarias: debe responder en cinco días hábiles tras el aviso; sin respuesta, cabe realizar lo necesario y reclamar el importe o, en su defecto y previa justificación, descontarlo de la renta siguiente. La DT8 conserva el régimen anterior de los temporales anteriores hasta el término pactado.

El artículo 22 regula mejoras que no puedan diferirse razonablemente al final: aviso escrito con tres meses sobre naturaleza, inicio, duración y coste; el arrendatario puede desistir en el mes siguiente salvo afectación inexistente o irrelevante. El contrato se extingue dos meses después del desistimiento y durante ellos no pueden empezar las obras. Quien las soporte tiene reducción proporcional por la parte de vivienda de la que quede privado e indemnización de los gastos que le obliguen a efectuar. El artículo 23 exige consentimiento escrito para cambios de configuración y prohíbe reducir estabilidad o seguridad. El artículo 24 permite adaptaciones por discapacidad o edad superior a 70 para las personas que enumera, previa notificación escrita, sin afectar elementos o servicios comunes ni seguridad o estabilidad; al finalizar debe reponerse el estado anterior si el arrendador lo exige. El artículo 26 permite suspender o desistir sin indemnización cuando obras de conservación o acordadas por autoridad competente hagan inhabitable la vivienda: suspender paraliza plazo y renta hasta su finalización. No cubre cualquier imposibilidad de uso por cualquier causa.

Renta, gastos y comprobantes

El artículo 17 distingue renta inicial, pago y comprobantes: salvo pacto distinto, se paga mensualmente en los primeros siete días; no puede exigirse más de una mensualidad anticipada. El pago electrónico tiene la excepción legal para quien carezca de cuenta o acceso, a su petición. El recibo o medio acreditativo debe separar conceptos. En zona tensionada se comprueban los apartados 6 y 7; contratos temporales sucesivos y habitaciones tienen las reglas específicas de los apartados 8 y 9.

El artículo 18 actual exige pacto expreso y aniversario para actualizar; sin pacto no hay actualización. El IRAV opera como referencia cuando falta concreción del mecanismo y como límite en los términos legales. La renta actualizada se exige desde el mes siguiente a la notificación escrita del porcentaje. La DT4 actual y la DF6 del RDL29 requieren contrastar fecha y supuesto: hasta el 31/12/2027 no hay aumento si se supera el límite estatal de referencia; en los demás casos, sin nuevo pacto, el incremento no supera el 2 %. No se confunde actualización con renta inicial ni se aplica un 2 % universal.

El artículo 20 actual condiciona gastos generales a pacto escrito e importe anual, cuota de propiedad horizontal y ausencia de imputación de comunidad fuera de ella. No permite trasladar tributos de vivienda salvo condición de obligado tributario. Prohíbe repercutir gestión inmobiliaria y formalización, incluida renovación o novación; un servicio no esencial exige solicitud escrita, información de opción y coste. Los contadores corresponden al arrendatario; otros gastos no tributarios solo aumentan anualmente por acuerdo durante los primeros cinco o siete años y hasta el doble del porcentaje en que pueda aumentarse la renta. Para contratos anteriores se verifica el régimen temporal.

Obligaciones, daños y resolución

El arrendatario paga en el lugar y tiempo pactados, usa la vivienda con diligencia y la devuelve al terminar salvo desgaste normal. El artículo 1561 CC establece la devolución en el estado recibido salvo tiempo o causa inevitable. Para daños, el artículo 1563 CC presume responsabilidad por deterioro o pérdida salvo prueba de ausencia de culpa, y el 1564 extiende responsabilidad al deterioro causado por las personas de su casa; no equivale a responder de toda avería estructural o desgaste. La resolución por incumplimiento se analiza con artículo 27 LAU y artículo 1124 CC; no se debe dejar de pagar unilateralmente.

Venta, tanteo y retracto

En una venta de vivienda arrendada, el artículo 25 vigente regula el tanteo: 30 días naturales desde el día siguiente a la notificación fehaciente de decisión, precio y condiciones esenciales. El retracto tiene su propio plazo de 30 días desde el día siguiente a la notificación fehaciente del adquirente, copia de escritura o documento, cuando falte la notificación previa o se alteren condiciones. La venta conjunta exige individualización y criterios objetivos; el apartado 8 vigente impide pactar renuncia, pero los contratos anteriores y su redacción histórica necesitan comprobación.

Fallecimiento y subrogación

El artículo 16 no concede subrogación a cualquier familiar. Establece orden de personas legitimadas —cónyuge conviviente, pareja en los términos legales, descendientes, ascendientes, hermanos y determinados parientes con discapacidad—, prioridades, convivencia y excepciones. El arrendador debe recibir en tres meses comunicación escrita con certificado de defunción, identidad, parentesco y la prueba inicial exigible. La fecha y duración del contrato pueden activar límites y pactos específicos.

El artículo 16 exige convivencia con el cónyuge; en la pareja, dos años salvo descendencia común, cuando basta convivir; en descendientes, patria potestad o tutela al fallecer o convivencia habitual de dos años; en ascendientes y hermanos, convivencia habitual de dos años; y en otros parientes, los requisitos de discapacidad, grado y convivencia del apartado 1.f. Si concurren varios, primero se atiende al acuerdo unánime y después al orden y preferencias legales, incluidos padres septuagenarios. En contratos iniciales superiores a cinco o siete años pueden existir pactos limitativos del apartado 4, pero no la renuncia que perjudique a personas legitimadas en especial vulnerabilidad y afecte a menores, personas con discapacidad o mayores de 65. No basta con tener parentesco ni con recibir una herencia.

Pasos prácticos

1. Clasifica finalidad, fecha, duración pactada, fecha de entrega, arrendador y territorio; separa habitual, temporal actual, temporal anterior y uso distinto.
2. Conserva contrato, anexos, inventario, fotos, recibos, avisos, notificaciones y prueba de recepción. Para daños, concreta causa, momento, personas y deterioro normal.
3. En reparaciones, avisa y deja que se verifique; usa el procedimiento del artículo 21 o 21 bis según régimen, sin descontar gastos fuera de sus requisitos.
4. Antes de una demanda civil por renta, obras, fianza, venta o subrogación, comprueba el requisito de procedibilidad del art. 5 LO 1/2025. Debe haber identidad de objeto, actividad negociadora o intento acreditable; consulta art. 7, art. 9 y art. 10 para efectos, confidencialidad y prueba. El artículo 5 conserva excepciones para materias como posesión sumaria, ruina, derechos fundamentales y juicio cambiario, y para demandas ejecutivas, cautelares previas y diligencias preliminares. No todo burofax es un MASC.

Esta guía es orientación jurídica asistida por IA y revisión editorial; no afirma revisión humana por abogado ni promete resultado. El análisis de un caso exige documentos, hechos y territorio.

Preguntas frecuentes

¿Cuántos años puedo quedarme en una vivienda alquilada?

En vivienda habitual con el régimen actual de cinco o siete años, el contrato inferior al mínimo se prorroga anualmente hasta alcanzarlo, salvo no renovación, necesidad o incumplimiento. Después pueden operar las prórrogas del artículo 10, la DF5 del RDL29 o, desde el 15/11/2026, el régimen futuro del RDL28. Temporales, usos distintos y contratos históricos no reciben automáticamente esos años.

¿Cuánta fianza me pueden exigir legalmente?

Una mensualidad para vivienda y dos para uso distinto. La garantía adicional vigente tiene límite de dos mensualidades en vivienda hasta cinco o siete años y de una mensualidad en vivienda temporal; además no se puede exigir un seguro de impago al arrendatario. El saldo de fianza puede devengar interés tras un mes desde las llaves. Contratos temporales anteriores al 8/10 y otros contratos históricos requieren su régimen. El artículo 36.2 combina la regla inicial de no actualización durante cinco o siete años con el ajuste, al prorrogarse, hasta una o dos mensualidades de la renta vigente, a petición del arrendador o del arrendatario según proceda.

¿Quién paga las reparaciones de la vivienda alquilada?

La conservación corresponde al arrendador salvo deterioro imputable al inquilino. En vivienda habitual, las pequeñas reparaciones ordinarias son del arrendatario; en temporal sometido al artículo 21 bis vigente, del arrendador. El artículo 21 regula urgencia previa comunicación y requerimiento escrito con presupuesto: 15 días naturales desde recepción, respuesta o alternativa y coste acreditado. El 21 bis prevé respuesta en cinco días hábiles y su propio remedio. No cabe descontar cualquier factura sin cumplir causa, aviso, prueba y régimen.

¿Tengo preferencia para comprar el piso si el propietario lo vende?

El artículo 25 vigente desde el 8/10/2026 regula tanteo y retracto con notificaciones, precio, condiciones y plazos propios de 30 días naturales; su apartado 8 prohíbe pactar renuncia y la venta conjunta requiere comprobar individualización y precio imputable. Un contrato anterior necesita su redacción histórica; la fecha y las condiciones de transmisión importan. Ser inquilino no produce una compra automática.

¿Qué pasa con el alquiler si fallece el inquilino titular?

El artículo 16 permite subrogación a personas concretas si cumplen parentesco, convivencia, prioridad y demás requisitos. Hay que notificar por escrito en tres meses con certificado de defunción, identidad, parentesco y prueba inicial. Ser familiar o conviviente por sí solo no basta.

Fuentes oficiales y doble contraste (8 de octubre de 2026)

Se revisaron unidades concretas de la LAU consolidada, las publicaciones originales del RDL29 y el RDL28, la DT4 original de la Ley 12/2023, el IRAV del INE y las resoluciones de derogación 20526 y 20527. También se contrastaron los antecedentes seleccionados de Ley 4/2013 y RDL 7/2019. El expediente identifica cada unidad y no presenta esa selección como lectura íntegra de cada ley.

Para obligaciones y daños se utilizaron los arts. 1561, 1563, 1564, 1566 y 1581 CC. Para el procedimiento civil, la LO 1/2025 exige analizar la acción, sus excepciones, objeto coincidente, prueba y confidencialidad; la guía no presenta una comunicación genérica como MASC. Las normas autonómicas pueden completar fianza, vivienda, turismo y consumo.

Información orientativa. Verifica el contrato, la fecha, el territorio y las pruebas antes de actuar, especialmente si puede perderse la vivienda o existe un procedimiento.

Cuadro resumen de plazos, normativa y herramientas sobre derechos y obligaciones del arrendatario (lau)

Para que puedas comprobar de un vistazo los requisitos formales y las herramientas de cálculo aplicables a tu situación en 2026, resumimos en esta tabla los parámetros esenciales de Derechos y obligaciones del arrendatario (LAU):