La Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (conocida como LPH) es la norma estatal que regula las comunidades de propietarios: edificios y conjuntos divididos en pisos y locales que pertenecen a distintos dueños pero comparten elementos comunes. Desarrolla la forma especial de propiedad prevista en el artículo 396 del Código Civil y establece los derechos y obligaciones de cada propietario, cómo se gobierna la comunidad y cómo se adoptan los acuerdos. Su texto está consolidado en el BOE y ha sido modificado en numerosas ocasiones, la última en vigor a fecha de esta ficha (texto actualizado en el BOE a 21 de marzo de 2026).
Objeto y ámbito de aplicación
El artículo 1 fija el objeto de la ley: regular la propiedad horizontal, es decir, aquella en la que cada propietario tiene un derecho exclusivo sobre su piso o local y, a la vez, una copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble.
El artículo 2 determina su ámbito. La LPH se aplica a:
- Las comunidades de propietarios constituidas conforme al artículo 5 (con título constitutivo otorgado).
- Las comunidades que reúnen los requisitos del artículo 396 del Código Civil aunque no hayan otorgado título constitutivo.
- Los complejos inmobiliarios privados (urbanizaciones).
- Las subcomunidades y las entidades urbanísticas de conservación cuando sus estatutos lo dispongan.
Estructura de la ley
La LPH es una ley relativamente breve organizada en tres capítulos y varias disposiciones:
| Parte | Contenido |
|---|---|
| Capítulo I (arts. 1-2) | Disposiciones generales: objeto y ámbito de aplicación. |
| Capítulo II (arts. 3-23) | Régimen de la propiedad por pisos o locales: elementos, cuotas, título constitutivo, obligaciones, órganos de gobierno, acuerdos y reclamación de deudas. |
| Capítulo III (art. 24) | Complejos inmobiliarios privados. |
| Disposiciones | Adicionales, transitorias y finales, incluidas las introducidas por las reformas turísticas de 2025. |
Artículos y contenidos clave
Elementos privativos y comunes (art. 3)
El artículo 3 reconoce a cada piso o local el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre su espacio privativo y la copropiedad, junto con los demás propietarios, sobre los elementos comunes (estructura, fachada, cubierta, portal, escaleras, ascensor, instalaciones generales, etc.). El derecho sobre lo común es inseparable del piso o local.
Cuota de participación (arts. 3 y 5)
A cada piso o local se le atribuye una cuota de participación referida al total del inmueble, fijada en centésimas. Esta cuota, que figura en el título constitutivo (artículo 5), sirve de módulo para determinar la contribución a los gastos comunes y el valor del voto en muchas votaciones de la junta. Suele calcularse en proporción a la superficie útil, el emplazamiento y el uso previsible.
Título constitutivo (art. 5)
El artículo 5 regula el título constitutivo de la propiedad horizontal, que describe el inmueble en su conjunto y cada piso o local, fija las cuotas de participación y puede incorporar estatutos y reglas de régimen interior. Su modificación, por regla general, exige unanimidad.
Obligaciones de los propietarios y fondo de reserva (art. 9)
El artículo 9 enumera las obligaciones de cada propietario, entre ellas contribuir a los gastos generales según su cuota, respetar las instalaciones comunes y comunicar un domicilio para notificaciones. La letra f) impone constituir un fondo de reserva destinado a obras de conservación, reparación, rehabilitación y accesibilidad. La ley exige que ese fondo no sea, en ningún caso, inferior al 10 por ciento del último presupuesto ordinario de la comunidad.
Órganos de gobierno: junta, presidente y administrador (arts. 13 a 16)
El artículo 13 establece los órganos de gobierno de la comunidad:
- La Junta de propietarios, integrada por todos los titulares y máximo órgano de decisión.
- El presidente (y, opcionalmente, vicepresidentes), elegido entre los propietarios, que ostenta la representación de la comunidad en juicio y fuera de él.
- El secretario y el administrador, cuyas funciones puede asumir el propio presidente o una persona externa con cualificación; ambos cargos pueden acumularse.
El artículo 16 regula la convocatoria de las juntas (al menos una ordinaria al año), que hace el presidente o, en su defecto, una cuarta parte de los propietarios. El artículo 20 detalla las funciones del administrador: velar por el buen régimen del inmueble, preparar el presupuesto, atender la conservación y ejecutar los acuerdos.
Acuerdos de la junta y mayorías (art. 17)
El artículo 17 es el corazón práctico de la ley: fija qué mayoría se necesita según el tipo de acuerdo. En síntesis:
| Tipo de acuerdo | Mayoría exigida |
|---|---|
| Infraestructuras comunes de telecomunicación y energías renovables de aprovechamiento privativo (art. 17.1) | Un tercio de propietarios y cuotas |
| Obras de eficiencia energética dentro de ciertos límites de coste (art. 17.2) | Mayoría simple |
| Establecer o suprimir servicios comunes (portería, vigilancia, etc.) (art. 17.3) | Tres quintas partes (3/5) |
| Nuevas instalaciones o mejoras no exigibles (art. 17.4) | Tres quintas partes (3/5) |
| Aprobar, limitar o prohibir el alquiler turístico (art. 17.12) | Tres quintas partes (3/5) |
| Acuerdos que modifican el título constitutivo o los estatutos no previstos expresamente (art. 17.6) | Unanimidad |
| Demás acuerdos ordinarios (art. 17.7) | Mayoría de propietarios y cuotas |
El artículo 17.7 permite que, en segunda convocatoria, valgan los acuerdos de la mayoría de los asistentes que representen más de la mitad de las cuotas presentes. Además, el artículo 17.8 contempla el voto presunto del ausente: el propietario debidamente citado que, informado del acuerdo, no manifieste su discrepancia en 30 días naturales, computa como voto favorable.
Gastos y reclamación de deudas (arts. 9 y 21)
Los gastos generales se reparten según la cuota de participación. El artículo 21 regula la reclamación de las deudas comunitarias (cuotas impagadas y fondo de reserva) a través del proceso monitorio especial, partiendo de una certificación del acuerdo de la junta firmada por el secretario con el visto bueno del presidente. Los créditos a favor de la comunidad devengan intereses desde que debió hacerse el pago.
Reformas recientes vigentes en 2026
La reforma más relevante en materia de alquiler turístico procede de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, cuyas modificaciones de la LPH entraron en vigor el 3 de abril de 2025. Sus efectos principales:
- Se da nueva redacción al artículo 17.12: aprobar, limitar, condicionar o prohibir el ejercicio del alquiler de vivienda de uso turístico requiere el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios que representen, a su vez, las tres quintas partes de las cuotas.
- Esa misma mayoría de 3/5 permite fijar cuotas especiales de gasto o un incremento en la participación de gastos comunes de la vivienda turística, siempre que el aumento no supere el 20%.
- Estos acuerdos no tienen efectos retroactivos: no afectan a la actividad turística que ya se venía ejerciendo conforme a la normativa sectorial antes de la entrada en vigor de la reforma.
- Se incorpora un apartado al artículo 7 conforme al cual el propietario que quiera iniciar la actividad turística debe obtener la aprobación previa de la comunidad en los términos del artículo 17.12, salvo prohibición estatutaria.
La LPH también acumula reformas anteriores de calado, como la Ley 8/1999 (modernización del régimen y de las mayorías) y las introducidas en materia de accesibilidad, eficiencia energética, morosidad y digitalización de las comunidades.
Relación con otras normas
La LPH se apoya en el artículo 396 del Código Civil, que define la propiedad horizontal, y se complementa con éste en lo no previsto. Para la reclamación de deudas remite a la Ley de Enjuiciamiento Civil (proceso monitorio). En materia turística se conecta con la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos y con la normativa sectorial turística autonómica. Conviene además revisar los estatutos y el reglamento de régimen interior de cada comunidad, que concretan muchas reglas dentro del marco legal.
Preguntas frecuentes
¿Qué mayoría hace falta para prohibir los pisos turísticos?
Desde la reforma en vigor el 3 de abril de 2025 (Ley Orgánica 1/2025), el artículo 17.12 exige el voto favorable de tres quintas partes del total de propietarios que representen, a su vez, tres quintas partes de las cuotas. Antes se venía exigiendo en la práctica unanimidad en muchos casos.
¿Cuál es el mínimo legal del fondo de reserva?
El artículo 9.1.f) establece que el fondo de reserva no puede ser, en ningún momento, inferior al 10% del último presupuesto ordinario de la comunidad. Sirve para obras de conservación, reparación, rehabilitación y accesibilidad.
¿Quién puede ser presidente de la comunidad?
El presidente debe ser elegido entre los propietarios (art. 13). El cargo es obligatorio una vez designado y representa legalmente a la comunidad en juicio y fuera de él. Las funciones de secretario y administrador puede asumirlas el propio presidente o un profesional externo.
¿Cuenta el silencio de un propietario ausente como voto a favor?
En muchos acuerdos sí. El artículo 17.8 prevé que el propietario debidamente citado y ausente que, informado del acuerdo, no manifieste su discrepancia en 30 días naturales, se computa como voto favorable, salvo en los supuestos en que no se le puede repercutir el coste.
¿Cómo reclama la comunidad las cuotas impagadas?
A través del proceso monitorio especial del artículo 21, basado en una certificación del acuerdo de la junta sobre el importe de la deuda, firmada por el secretario con el visto bueno del presidente. La deuda devenga intereses desde que debió pagarse.
Información orientativa de carácter divulgativo; no sustituye al asesoramiento profesional. Consulta tu caso concreto con un abogado.
Fuente oficial: Texto consolidado de la Ley 49/1960 en el BOE.