La novación de la hipoteca es el acuerdo con tu banco para modificar las condiciones del préstamo ya firmado (tipo de interés, plazo o paso de variable a fijo) sin cambiar de entidad. Se regula en la Ley 2/1994 y en la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario. La comisión por novación está limitada por ley y, en el cambio de variable a fijo, casi siempre sale muy barata o gratis a partir del tercer año.
En resumen
- Qué es: modificar las condiciones de tu hipoteca con el mismo banco mediante escritura pública (art. 4.2 Ley 2/1994).
- Comisión por novación: máximo 0,1 % del capital pendiente si el objeto es ampliar el plazo (art. 10 Ley 2/1994).
- Paso de variable a fijo: la compensación al banco no puede superar el 0,05 % del capital durante los 3 primeros años; después es gratis. Además, si la novación no amortiza capital, no cabe comisión alguna (art. 23.6 Ley 5/2019).
- Gastos reducidos: aranceles notariales y registrales rebajados y exención de AJD en cambios de interés y plazo (art. 8 y 9 Ley 2/1994).
- Quién paga qué: notaría, registro y gestoría los asume el banco; la tasación, el cliente (art. 14.1.e Ley 5/2019).
- No confundir: novación = mismo banco; subrogación = cambiar de banco o de titular; cancelación = liquidar la deuda.
¿Qué es una novación de hipoteca?
La novación modificativa es el pacto entre el deudor y la entidad acreedora para cambiar las condiciones de un préstamo hipotecario que ya está en vigor, manteniéndose la misma hipoteca y el mismo banco. En otras palabras: renegocias tu hipoteca actual en lugar de firmar una nueva o llevártela a otra entidad. Está regulada en la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.
El artículo 4.2 de la Ley 2/1994 permite que la novación tenga por objeto una o varias de estas modificaciones:
- La ampliación o reducción del capital (el dinero que debes).
- La alteración del plazo (los años que te quedan para pagar).
- Las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente.
- El método o sistema de amortización (la forma de devolver el préstamo) y cualesquiera otras condiciones financieras.
- La prestación o modificación de las garantías personales.
Es la vía habitual para renegociar la cuota cuando suben los tipos, alargar el plazo para pagar menos cada mes o, muy frecuentemente, pasar de tipo variable a tipo fijo para tener una cuota estable. Según el Banco de España, todas estas modificaciones se formalizan en escritura pública (el documento que firma el notario y se inscribe en el Registro).
El paso de hipoteca variable a fija mediante novación
Es el motivo más común de novación. La propia Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario fomenta este cambio para que el prestatario (la persona que tiene la hipoteca) conozca con certeza el coste de su financiación a medio y largo plazo.
La clave está en el artículo 23.6 de la Ley 5/2019: cuando la novación (o la subrogación de otro banco) suponga la conversión de un tipo de interés variable a uno fijo, la compensación o comisión a favor del prestamista no podrá superar el 0,05 % del capital reembolsado anticipadamente durante los 3 primeros años de vigencia del contrato. Es más, la propia ley añade que si en la novación no se produce amortización anticipada de capital, no podrá cobrarse comisión alguna por este concepto, lo que en la práctica hace que el simple cambio de tipo suela ser gratuito. Transcurridos esos tres años, el banco no puede cobrar comisión ni compensación alguna por este cambio.
Esto significa que, si tu hipoteca tiene más de tres años, pasar de variable a fijo no debería suponerte coste de comisión por la conversión. Conviene no confundir este tope con el de los reembolsos anticipados ordinarios a tipo variable: el art. 23.5 fija para esos casos topes distintos y excluyentes entre sí (hasta el 0,15 % si la compensación se aplica durante los 5 primeros años, o hasta el 0,25 % si se aplica durante los 3 primeros años).
La comisión por novación: cuánto puede cobrar el banco
Conviene distinguir dos cosas distintas que a veces se confunden:
| Concepto | Límite legal | Norma |
|---|---|---|
| Comisión por novación (ampliación de plazo) | Máx. 0,1 % del capital pendiente de amortizar | Art. 10 Ley 2/1994 |
| Compensación por paso de variable a fijo | Máx. 0,05 % (3 primeros años); 0 % después | Art. 23.6 Ley 5/2019 |
El artículo 10 de la Ley 2/1994 establece que, en las novaciones modificativas que tengan por objeto la ampliación del plazo del préstamo, la entidad acreedora no podrá percibir por comisión de modificación de condiciones más del 0,1 % de la cifra de capital pendiente de amortizar. Para otras modificaciones, la comisión será la pactada en la escritura, siempre respetando los límites del cambio de tipo. Como recuerda el Banco de España, la comisión por novación solo puede cobrarse si figura en el contrato.
Los gastos de la novación: quién paga notaría, registro y gestoría
La novación abarata mucho los costes habituales de una hipoteca gracias a dos beneficios de la Ley 2/1994:
- Aranceles reducidos (art. 8 Ley 2/1994): los notarios aplican los aranceles de "documentos sin cuantía" y los registradores aplican una reducción del 90 % sobre el capital pendiente, lo que reduce notablemente la factura frente a una escritura ordinaria.
- Exención de impuestos (art. 9 Ley 2/1994): están exentas del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD, el tributo que grava las escrituras notariales) las escrituras de novación modificativa cuya modificación se refiera al tipo de interés o a la alteración del plazo, o a ambas.
Respecto al reparto de gastos de formalización, desde la Ley 5/2019 (en vigor el 16 de junio de 2019) el criterio del Banco de España es claro y responde a la duda frecuente sobre quién paga notaría, registro, gestoría y tasación. El artículo 14.1.e) de la Ley 5/2019 establece este reparto:
| Gasto | Lo paga |
|---|---|
| Aranceles notariales (escritura) | El banco (prestamista) |
| Inscripción en el Registro de la Propiedad | El banco (prestamista) |
| Gestoría | El banco (prestamista) |
| Impuesto (AJD) | Conforme a la normativa tributaria; exento si la novación es de tipo de interés o plazo (art. 9 Ley 2/1994) |
| Tasación del inmueble | El cliente (prestatario) |
Por tanto, en una novación la tasación (si el banco la exige) corre a cargo del cliente, mientras que notaría, registro y gestoría los asume el banco; y el AJD suele estar exento cuando se modifica el interés o el plazo. Si quieres profundizar en el reparto general de costes, puedes consultar nuestra guía sobre quién paga los gastos de la hipoteca y, en concreto, la devolución del IAJD y de los gastos de hipoteca.
Diferencia entre novación, subrogación y cancelación
Son tres operaciones distintas que conviene no mezclar:
- Novación: modificas las condiciones con el mismo banco. Mantienes la misma hipoteca y entidad (Ley 2/1994).
- Subrogación: tiene dos modalidades. La subrogación de acreedor consiste en trasladar la hipoteca a otro banco que ofrece mejores condiciones; la subrogación de deudor es el cambio de titular del préstamo (por ejemplo, al comprar una vivienda con hipoteca). El art. 23.6 de la Ley 5/2019 aplica también su tope del 0,05 % cuando la subrogación supone el paso de variable a fijo.
- Cancelación: liquidas la deuda y, si quieres, eliminas la carga del Registro. Es el reembolso anticipado total, con sus propios límites de compensación (art. 23 Ley 5/2019). Tienes el detalle en nuestras guías sobre comisiones de cancelación de hipoteca en 2026 y la cancelación registral de la hipoteca.
En la práctica, si tu banco accede a mejorar las condiciones, la novación suele ser más barata y rápida que cambiar de entidad por subrogación; si tu banco se niega, la subrogación es la palanca para llevarte la hipoteca a otra entidad.
Ejemplo práctico
Imagina una hipoteca firmada hace cinco años a tipo variable, con 150.000 € de capital pendiente. El titular quiere pasarse a tipo fijo porque las subidas del Euríbor le han disparado la cuota. Como han transcurrido más de tres años, el art. 23.6 de la Ley 5/2019 impide al banco cobrar comisión o compensación por la conversión de variable a fijo, así que esa parte es gratuita. La novación se firma en escritura pública: los aranceles de notaría y registro van reducidos (art. 8 Ley 2/1994), la escritura está exenta de AJD por modificar el tipo de interés (art. 9 Ley 2/1994) y, además, notaría, registro y gestoría los asume el banco (art. 14.1.e Ley 5/2019). El titular solo abona la tasación del inmueble, porque la entidad la exige para actualizar el valor de la garantía. Resultado: cambia a una cuota estable con un coste de bolsillo mínimo.
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Preguntas frecuentes
¿Qué es una novación de hipoteca?
Es el acuerdo con tu banco para cambiar las condiciones de tu préstamo hipotecario ya firmado, sin cambiar de entidad. Según el artículo 4.2 de la Ley 2/1994, puede modificar el capital, el plazo, el tipo de interés, el sistema de amortización y las garantías, y se formaliza en escritura pública.
¿Cuánto cuesta una novación de hipoteca?
El coste depende de la comisión pactada y de los gastos. La comisión por novación está limitada al 0,1 % del capital pendiente si se amplía el plazo (art. 10 Ley 2/1994) y al 0,05 % en los 3 primeros años si se pasa de variable a fijo, siendo gratis después; además, si la novación no amortiza capital, no cabe comisión alguna (art. 23.6 Ley 5/2019). Los aranceles de notaría y registro están reducidos (art. 8 Ley 2/1994) y la escritura está exenta de AJD si se cambia el interés o el plazo (art. 9 Ley 2/1994). Notaría, registro y gestoría los paga el banco; la tasación, el cliente (art. 14 Ley 5/2019).
¿Quién paga la notaría, el registro y la gestoría en una novación?
Según el artículo 14.1.e) de la Ley 5/2019 y el criterio del Banco de España, el banco asume los aranceles notariales, los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad y la gestoría. El impuesto AJD se liquida conforme a la normativa tributaria, si bien las novaciones de tipo de interés o de plazo están exentas de AJD por el artículo 9 de la Ley 2/1994. El cliente solo paga la tasación del inmueble cuando la entidad la requiera.
¿Puede mi banco negarse a novar la hipoteca?
Sí. La novación es un acuerdo voluntario entre las dos partes (art. 4.2 Ley 2/1994); ningún banco está obligado a aceptarla. Si tu entidad rechaza la propuesta, puedes acudir a la subrogación para trasladar la hipoteca a otro banco que sí ofrezca mejores condiciones, con la misma protección de coste para el paso de variable a fijo (art. 23.6 Ley 5/2019).
¿Es mejor novar o subrogar para pasar de variable a fijo?
Si tu banco acepta mejorar el tipo, la novación suele ser más sencilla y barata porque evita una nueva tramitación completa. Si no lo acepta, la subrogación de acreedor te permite cambiar de entidad. En ambos casos, la conversión de variable a fijo está protegida por el tope del 0,05 % durante los 3 primeros años (0 % después) del artículo 23.6 de la Ley 5/2019.
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Fuentes oficiales
- Ley 5/2019, art. 23 — Reembolso anticipado (texto consolidado, BOE)
- Ley 5/2019, art. 14 — Normas de transparencia y reparto de gastos (texto consolidado, BOE)
- Ley 2/1994, art. 4 — Escritura pública (texto consolidado, BOE)
- Ley 2/1994, art. 8 — Honorarios notariales y registrales (texto consolidado, BOE)
- Ley 2/1994, art. 9 — Beneficios fiscales, exención de AJD (texto consolidado, BOE)
- Ley 2/1994, art. 10 — Comisión por ampliación del plazo (texto consolidado, BOE)
Esta guía ha sido elaborada por nuestro equipo de trabajo a partir exclusivamente de fuentes oficiales: la Ley 2/1994 (BOE-A-1994-7556) y la Ley 5/2019 (BOE-A-2019-3814) en su texto consolidado en el BOE, y la información del Portal del Cliente Bancario del Banco de España. Tiene carácter informativo y no sustituye el asesoramiento jurídico personalizado.
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