La Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula los arrendamientos urbanos que entran en su ámbito. Esta guía se revisa con fecha 8 de octubre de 2026. Separa vivienda habitual, vivienda temporal, uso distinto, habitaciones, cesiones turísticas y contratos anteriores. La fecha, finalidad real, contrato, territorio y norma aplicable pueden cambiar el resultado; esta explicación no sustituye el análisis de un contrato concreto ni constituye revisión de abogado.
Qué texto está vigente y cómo leer una reforma
La fuente principal es la LAU consolidada, contrastada con las publicaciones originales. El Real Decreto-ley 29/2026, publicado el 7 de octubre y con entrada en vigor general el 8 de octubre, modifica, entre otros, la vivienda temporal, la duración, la renta, los gastos, las reparaciones, la fianza y el régimen de plataformas de alquiler de corta duración; consulta su publicación original. El Real Decreto-ley 28/2026 modifica el artículo 10 con efectos del 15 de noviembre de 2026; hasta esa fecha es una norma futura y sus reglas transitorias deben leerse con su texto original. Las resoluciones BOE-A-2026-20526 y BOE-A-2026-20527, publicadas el 2 de octubre, dejaron sin efecto los RDL 26/2026 y 27/2026. Los contratos, pagos o comunicaciones realizados durante una vigencia breve no se califican aquí como nulos automáticamente: requieren fecha, acto y régimen transitorio.
Finalidad, territorio y ámbito
El artículo 1 LAU cubre fincas urbanas destinadas a vivienda o a usos distintos. El artículo 2 define la vivienda habitual como la edificación habitable cuyo destino primordial es satisfacer la necesidad de vivienda e incluye el arrendamiento parcial de una habitación o estancia. Desde el 8 de octubre también contempla la vivienda temporal cuando cubre una necesidad de vivienda mientras la persona está desplazada temporalmente de su domicilio habitual por una causa justificada y acreditable.
El artículo 3 considera uso distinto el arrendamiento cuyo destino primordial no sea el del artículo 2; enumera actividades profesionales y otras, pero su redacción vigente excluye en todo caso los contratos cuyo objeto sea el alojamiento u hospedaje de personas. La etiqueta comercial «temporada» no resuelve por sí sola el encaje: un contrato temporal nuevo debe examinarse con los artículos 2.3, 7 y 9 bis, mientras que la DT 8.ª conserva como uso distinto, hasta el plazo pactado, los contratos temporales anteriores al 8 de octubre. El artículo 4 combina normas imperativas, pactos y Código Civil supletorio; una cláusula no desplaza por sí sola una norma imperativa. La calificación exige finalidad, hechos, duración, objeto y prueba.
En vivienda, el artículo 6 deja sin efecto las estipulaciones que perjudiquen al arrendatario y modifiquen normas del título II, salvo autorización legal expresa. El artículo 37 permite exigir la formalización escrita con identidad de las partes, finca, duración, renta inicial y cláusulas pactadas; a petición del arrendatario es obligatoria, pero la falta de documento no elimina la validez del contrato verbal. La prueba de lo pactado y la responsabilidad sectorial deben analizarse aparte.
El artículo 5 mantiene exclusiones concretas. La cesión turística excluida exige vivienda amueblada y equipada, finalidad lucrativa, comercialización o promoción por canal turístico o por otro medio, sometimiento a un régimen turístico específico y duración máxima de 31 días fijada por la administración competente. También excluye la cesión sin ánimo de lucro de habitaciones o estancias realizada por entidades del tercer sector dentro de programas de acogida, inclusión o alojamiento de personas vulnerables. Las normas autonómicas y locales pueden añadir requisitos; la exclusión turística no se presume por anunciar una estancia.
La LAU se ordena en los títulos I (ámbito, arts. 1 a 5), II (vivienda, arts. 6 a 28), III (uso distinto, arts. 29 a 35), IV (fianza y formalización, arts. 36 y 37) y V. Desde el 8 de octubre, el título V contiene el régimen sancionador relacionado con obligaciones de plataformas de alquiler de corta duración; no es el procedimiento ordinario de desahucio, que se consulta en la LEC.
Duración y prórrogas de la vivienda habitual
En el artículo 9 la duración se pacta libremente. Si es inferior a cinco años, o a siete cuando el arrendador es persona jurídica, el contrato se prorroga anualmente hasta alcanzar ese mínimo, salvo comunicación del arrendatario con al menos 30 días antes del vencimiento. El cómputo parte de la fecha del contrato o de la puesta a disposición si es posterior, cuya fecha debe probar el arrendatario. Si no hay plazo o es indeterminado, se entiende celebrado por un año sin perder la prórroga anual.
La recuperación por necesidad del artículo 9.3 exige arrendador persona física, necesidad expresamente prevista al celebrar el contrato, ocupación para sí, familiares en primer grado o cónyuge en los supuestos legales, y comunicación al menos dos meses antes de necesitarla, después del primer año. Si después de la extinción o desalojo no se ocupa en tres meses, salvo fuerza mayor, el arrendatario dispone de 30 días para elegir reposición por un nuevo periodo de hasta cinco años con gastos acreditados, o indemnización de una mensualidad por cada año pendiente hasta cinco. No basta una afirmación genérica de necesidad.
El artículo 10 vigente hasta el 14 de noviembre prevé, tras los cinco o siete años, prórroga tácita anual hasta tres años más si no hay preaviso del arrendador de cuatro meses o del arrendatario de dos meses; el arrendatario puede no renovar cada anualidad con un mes. El apartado 10.2 permite, previa solicitud y acreditación de vulnerabilidad social y económica mediante informe o certificado emitido en el último año, una prórroga extraordinaria de hasta un año que debe aceptar un gran tenedor salvo nuevo contrato. En zona tensionada, el apartado 10.3 permite hasta tres años anuales solo si se solicita y concurren sus requisitos y excepciones; no es una prórroga automática.
El artículo 11 permite al arrendatario de vivienda habitual desistir cuando hayan transcurrido al menos seis meses, con un preaviso mínimo de 30 días. Ejercido ese desistimiento en sus condiciones legales, no se genera indemnización; los contratos anteriores, sus pactos y su fecha de celebración deben revisarse por separado.
Vivienda temporal, temporada y contratos anteriores
El nuevo artículo 7 exige que el contrato temporal indique expresamente la causa del desplazamiento, que sea real y acreditable, y atribuye al arrendador la carga de probarla. Si falta una causa prevista y acreditable, la norma ordena tratarlo como vivienda habitual desde la formalización; la aplicación a un caso concreto exige revisar contrato y prueba.
El artículo 9 bis permite pactar libremente la duración temporal, que debe ser superior a 31 días y, como regla general, no exceder de 12 meses según la causa. Puede prorrogarse expresamente si subsiste el motivo. Si supera 12 meses sin justificación o se suceden más de dos contratos temporales consecutivos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, el primero se entiende de vivienda habitual, con el régimen de los artículos 9 y 10. El artículo 11.2 permite desistir tras un mes desde la formalización con 10 días de preaviso; el desistimiento ejercido conforme al artículo 11 no genera indemnización para el arrendador.
El desistimiento no es lo mismo que resolver por incumplimiento. El artículo 27 permite exigir cumplimiento o resolución según la obligación incumplida y enumera causas para arrendador y arrendatario; el artículo 28 contempla otras causas de extinción. La acción, el contrato, la prueba y el procedimiento determinan sus efectos.
La disposición transitoria octava conserva los contratos de temporada o de naturaleza similar celebrados antes del 8 de octubre como uso distinto hasta el final del plazo pactado, sin prórroga automática; el temporal renovado queda sometido a la regulación nueva. Un contrato anterior, su renovación y una comunicación de ese periodo necesitan un análisis separado. Las competencias autonómicas sobre vivienda temporal, habitaciones y turismo se preservan.
Renta inicial, habitaciones y actualización
El artículo 17 mantiene la libertad de pacto como regla general, pero en zonas de mercado residencial tensionado activa límites de renta inicial y de repercusión de gastos según el contrato anterior, el gran tenedor, la declaración territorial y el sistema estatal de referencia. El apartado 17.6 permite el incremento adicional de hasta el 10 % solo cuando se acredite alguno de sus supuestos, como rehabilitación, ahorro energético, accesibilidad o duración larga. El apartado 17.7 aplica el índice máximo a grandes tenedores y a otros supuestos expresamente incluidos por la declaración. En una misma vivienda, el apartado 17.8 limita el aumento anual de contratos temporales sucesivos al IRAV vigente y el 17.9 impide que la suma de rentas de habitaciones simultáneas supere la renta de la vivienda completa, con los límites territoriales que correspondan.
La renta inicial no es lo mismo que su actualización anual. Para los contratos sujetos a la redacción vigente del artículo 18, la actualización solo puede hacerse en cada anualidad y con pacto expreso; sin pacto no hay actualización en ese régimen. Si el pacto no concreta índice o metodología, la actualización se referencia al IRAV y, en todo caso, no supera su variación porcentual. La renta actualizada se exige desde el mes siguiente a la notificación escrita con el porcentaje aplicado; el arrendatario puede pedir la certificación del INE. La disposición adicional undécima mantiene el IRAV como límite de referencia; su definición oficial consta en la Resolución INE BOE-A-2024-26685.
La DT 4.ª de la Ley 12/2023 debe leerse junto con su publicación original y la reforma del RDL 29/2026: para contratos anteriores aplica las reglas de prórroga y el límite máximo de actualización que indica, pero conserva en lo demás el régimen vigente al celebrarse. Por eso no se debe presumir, sin leer el contrato y su fecha, ni un defecto de actualización sin efecto ni un IRAV universal; tampoco se puede trasladar el IPC histórico o el 2 % de una medida temporal a cualquier contrato.
La disposición final sexta del RDL 29/2026 establece una medida extraordinaria para anualidades de vivienda que venzan desde su entrada en vigor hasta el 31 de diciembre de 2027: la persona arrendataria puede negociar la actualización; si la renta supera el límite máximo del sistema de índices de referencia no procede incremento, y en los demás casos rige el nuevo pacto o, si no existe, un máximo del 2 %. Es una regla temporal y condicionada, no un porcentaje universal.
Fianza y garantías
El artículo 36 exige fianza en metálico de una mensualidad en vivienda y dos en uso distinto. Durante los cinco primeros años, o siete si el arrendador es persona jurídica, no se actualiza; al prorrogarse, cualquiera de las partes puede pedir que se ajuste a una o dos mensualidades de la renta vigente. Si el plazo pactado excede esos periodos, la actualización se rige por el pacto y, a falta de pacto específico, se presume lo acordado para la renta. La garantía adicional se pacta aparte: en vivienda de hasta cinco o siete años no supera dos mensualidades, y en vivienda temporal no supera una mensualidad conforme al texto vigente desde el 8 de octubre. El artículo 36.6 exceptúa de prestar fianza a las administraciones, entes y mutuas que enumera cuando la renta se paga con sus presupuestos.
El mismo artículo 36.5 impide exigir al arrendatario que contrate un seguro de impago u otra cobertura análoga. Eso no convierte una póliza del arrendador en cobertura automática ni decide quién paga una prima: hay que leer el contrato y la póliza. El nuevo artículo 36.7 exige dejar por escrito, con firma de ambas partes, el estado al entregar la posesión; si no se firma o no se refleja desperfecto, existe una presunción rebatible de entrega en estado adecuado, no una imposibilidad de probar lo contrario. El saldo de la fianza en metálico devenga interés legal tras un mes desde la entrega de llaves si no se restituye.
Gastos, reparaciones y obras
El artículo 20 vigente permite pactar por escrito gastos generales no individualizables y su importe anual; no permite trasladar tributos asociados salvo que el arrendatario sea obligado tributario y no permite imputar gastos de comunidad en edificios que no estén en propiedad horizontal. Los servicios con contador son del arrendatario. Gestión inmobiliaria y formalización no pueden repercutirse al arrendatario, directa ni indirectamente; un servicio no esencial solo puede cobrarse si se pidió expresamente por escrito después de informar de su carácter opcional y coste. Durante los primeros cinco o siete años, el aumento anual de gastos generales requiere acuerdo de las partes y no puede superar el doble del aumento permitido para la renta.
El artículo 21 obliga al arrendador a conservar la vivienda, salvo deterioro imputable al arrendatario, y atribuye al arrendatario las pequeñas reparaciones por desgaste ordinario. Debe avisar cuanto antes y facilitar la verificación; puede ejecutar lo urgente, previa comunicación, para evitar un daño inminente o una incomodidad grave y exigir su importe. El apartado 21.5 vigente permite, cuando existan daños o desperfectos que afecten a habitabilidad, seguridad o salubridad o sean necesarias reparaciones del apartado 1, requerir por escrito con presupuesto razonable: el arrendador tiene 15 días naturales desde la recepción para aceptar, proponer alternativa o reparar. Transcurrido ese plazo sin respuesta o ante negativa injustificada, pueden ejecutarse las obras necesarias y descontarse de rentas futuras un coste razonable y documentado. Para la vivienda temporal, el artículo 21 bis vigente desde el 8 de octubre atribuye al arrendador también las pequeñas reparaciones: debe responder en cinco días hábiles; sin respuesta, el arrendatario puede hacer las necesarias, exigir el importe o, previa justificación, descontarlo de la renta del mes siguiente. Estas reglas especiales deben fecharse y no trasladarse automáticamente a contratos históricos.
Las obras de mejora requieren aviso escrito de tres meses y tienen reglas propias de desistimiento y reducción cuando se priva de uso. Las obras del arrendatario que cambian la configuración requieren consentimiento escrito; las adaptaciones por discapacidad o edad superior a 70 años se rigen por el artículo 24. Si obras de conservación o acordadas por autoridad hacen inhabitable la vivienda, el artículo 26 permite suspender o desistir sin indemnización, paralizando plazo y renta durante la suspensión. No autoriza dejar de pagar por cualquier avería.
Venta, fallecimiento y desacuerdos
El artículo 25 reconoce, con sus excepciones y formalidades, tanteo y retracto. El tanteo se ejerce en 30 días naturales desde el día siguiente a la notificación fehaciente de la decisión de vender, del precio y de las condiciones esenciales. El retracto puede ejercerse si faltó esa notificación o se omitió un requisito, y caduca a los 30 días naturales desde el día siguiente a la notificación fehaciente que debe hacer el adquirente sobre las condiciones esenciales de la compraventa, entregando copia de la escritura o documento. En una venta conjunta, la notificación y la escritura deben expresar el precio imputado a la vivienda y criterios objetivos; los derechos no decaen si la vivienda es jurídicamente individualizable. La renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente no puede pactarse en la redacción vigente. Venta conjunta, contratos anteriores e individualización exigen leer los apartados aplicables: la falta de aviso, el tanteo y el retracto no son el mismo supuesto.
La subrogación por fallecimiento del artículo 16 exige persona elegible, convivencia y prioridad; no corresponde automáticamente a cualquier familiar o conviviente. En el régimen vigente, el arrendador debe recibir dentro de los tres meses desde el fallecimiento una notificación escrita con certificado registral de defunción, identidad y parentesco de quien pretende subrogarse y, en su caso, principio de prueba. Hay reglas de prelación y pactos en contratos de duración inicial superior, pero la renuncia no puede afectar a personas en especial vulnerabilidad cuando haya menores, personas con discapacidad o mayores de 65 años.
El pago de la renta, el cuidado de la finca y la devolución deben comprobarse con el contrato, inventario, recibos y comunicaciones. Los artículos 1561 a 1564 del Código Civil separan el desgaste por tiempo o causa inevitable, las presunciones de entrega y la responsabilidad por culpa o por personas de la casa; una retención o reclamación exige identificar el daño, su causa y la prueba disponible.
Los procedimientos se rigen por la LEC y por la norma procesal aplicable. Antes de una demanda civil, el artículo 5 de la LO 1/2025 exige como regla actividad negociadora previa con identidad de objeto, salvo excepciones; el artículo 7 regula efectos sobre prescripción/caducidad, el artículo 9 la confidencialidad y el artículo 10 la acreditación documental. Un burofax no es automáticamente un MASC ni acredita siempre recepción, contenido íntegro y actividad negociadora.
Qué cambiará desde el 15 de noviembre de 2026
El RDL 28/2026 entra en vigor el 15 de noviembre y modifica el artículo 10. Para vencimientos posteriores, la no prórroga del arrendador exige seis meses de preaviso y la del arrendatario dos; la prórroga tácita pasa a plazos sucesivos de cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica. Si el arrendador comunica válidamente la no prórroga, la indemnización se abona al entregar la vivienda y es el mayor importe entre 12 mensualidades calculadas con el valor superior del rango individualizado de referencia o una mensualidad por año de residencia, prorrateada por meses y días; si no hay valor individualizado, se usa la renta mensual vigente en la fecha del aviso como referencia. No nace la indemnización si, para ese vencimiento, el arrendatario reunía los requisitos de una prórroga legal de aceptación obligatoria para el arrendador y no la solicitó; si la solicita y procede, el derecho se difiere hasta el final de esa prórroga. La regla tiene excepciones y condiciones escritas, no es un resultado automático para cualquier aviso.
La indemnización futura puede excluirse, si se detalla en el preaviso, por necesidad de arrendador persona física para sí o familiares hasta segundo grado, con consecuencias si no ocupa en tres meses; ausencia superior a seis meses de los doce anteriores sin causa justificada y sin ocupantes protegidos del artículo 7.1; otra vivienda apta en el mismo municipio; nuevo contrato; o rechazo de una oferta fehaciente de nuevo contrato con permanencia mínima y renta conforme al artículo 17.6. Hay prórrogas extraordinarias por vulnerabilidad y zona tensionada, incompatibilidades y coordinación con la DF 5.ª del RDL 29.
Mientras tanto, la disposición final quinta del RDL 29/2026 puede permitir, previa solicitud, hasta dos años adicionales por plazos anuales en contratos de vivienda habitual sujetos a la LAU y vigentes el 8 de octubre. La prórroga obligatoria del artículo 9.1 debe finalizar antes del 31 de diciembre de 2028; también se contemplan el final de los periodos de prórroga tácita de los artículos 10.1 y 10.2 y, en su caso, de la tácita reconducción del artículo 1566 CC, sin convertir la fecha de 2028 en un tope universal para todos esos supuestos. La persona arrendataria debe estar al corriente y haberlo estado mensualmente durante los ocho meses anteriores. La aceptación tiene excepciones: acuerdo o nuevo contrato, necesidad comunicada conforme al artículo 9.3 aunque no hubiera cláusula expresa si la causa es real y acreditada, y renovación o nuevo contrato con renta al menos un 5 % inferior. No se acumula con la prórroga extraordinaria preferente que corresponda.
La disposición transitoria única del RDL 28 aplica la nueva redacción a contratos vigentes respecto de vencimientos posteriores al 15 de noviembre. Las comunicaciones de no prórroga efectuadas válidamente por el arrendador antes de la publicación conservan su eficacia y no generan esa indemnización; si restan menos de seis meses, el preaviso del arrendador puede ser de cuatro meses. En la tácita reconducción, los requerimientos válidos dirigidos a ponerle fin antes de la publicación conservan su eficacia y no dan lugar a esa indemnización. Los contratos ya en prórroga del artículo 10.1 anterior terminan ese periodo conforme a la redacción anterior. Si al entrar en vigor la reforma el contrato está en tácita reconducción, queda sujeto al artículo 10 desde el primer vencimiento de esa reconducción posterior a la entrada en vigor; hasta entonces se mantiene, en cuanto a duración, el régimen de los artículos 1566 y 1581 del Código Civil, computando conjuntamente el tiempo del contrato original y de la reconducción. La disposición adicional primera coordina esta regla con la prórroga de la DF 5.ª del RDL 29: no se acumulan cuando proceda el artículo 10.1 y, si se aplica la DF 5.ª después de una no prórroga válida, la indemnización puede exigirse al terminar esa prórroga salvo que opere una excepción. No se aplica la reforma futura antes de su entrada en vigor.
Base legal y doble contraste documental
Consulta normativa: 8 de octubre de 2026. Se contrastaron la LAU consolidada y las publicaciones originales del RDL 29/2026 y del RDL 28/2026, con las derogaciones de los RDL 26/2026 y RDL 27/2026. Para contratos anteriores se cotejaron la publicación original de la Ley 12/2023 y su DT 4.ª consolidada; para límites de pactos y formalización se comprobaron los artículos 6 y 37 de la LAU. Para daños, plazos civiles y tácita reconducción se revisaron los artículos 5, 1561, 1562, 1563, 1564, 1566 y 1581 del Código Civil. La negociación previa se contrasta con los artículos 5, 7, 9 y 10 de la LO 1/2025.
La LAU admite competencias autonómicas en vivienda, fianzas, turismo y derecho civil especial; la respuesta debe identificar comunidad autónoma y municipio. La revisión editorial es asistida por IA y no equivale a dictamen ni revisión humana de abogado. Comprueba contrato, fecha, finalidad, comunicaciones y fuentes antes de adoptar una decisión.
Información orientativa. Puedes consultar el texto consolidado en el BOE y la publicación original de cada reforma.
Cuadro resumen de plazos, normativa y herramientas sobre ley 29/1994 de arrendamientos urbanos (lau)
Para que puedas comprobar de un vistazo los requisitos formales y las herramientas de cálculo aplicables a tu situación en 2026, resumimos en esta tabla los parámetros esenciales de Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU):
| Elemento clave | Regla legal aplicable en 2026 | Qué debes comprobar en tus documentos |
|---|---|---|
| Marco normativo principal | Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994), Ley de Propiedad Horizontal y Ley Hipotecaria | Revisa la redacción vigente en la fecha exacta de tus hechos y lo pactado en tu contrato o convenio. |
| Plazo urgente / acción especial | 30 días naturales antes del vencimiento (preaviso del inquilino en renovación anual o desistimiento tras 6 meses, arts. 10 y 11 LAU) | Anota el día siguiente a la notificación como día 1 del cómputo para evitar la caducidad. |
| Plazo general de reclamación | Imprescriptible (acción de nulidad de cláusulas abusivas hipotecarias) + 5 años para restitución de cantidades desde sentencia firme | Un requerimiento fehaciente (burofax o solicitud oficial) permite acreditar e interrumpir la prescripción. |
| Vía de tramitación y órganos | Burofax fehaciente, Servicio de Atención al Cliente bancario y Juzgado de Primera Instancia | Conserva copia sellada o justificante electrónico con CSV de cada escrito presentado. |
| Calculadoras y guías de apoyo | Calculadora de devolución de gastos de hipoteca · Calculadora de subida del alquiler (IPC e IRAV) | Simula gratis tu cuantía en euros y consulta la guía para reclamar los gastos de hipoteca. |
Guía relacionada recomendada: Consulta también nuestro análisis detallado sobre Alquiler con opción a compra en 2026: cómo funciona, impuestos (IVA e ITP) y modelo.