La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (conocida como LAU) es la norma estatal que regula el alquiler de fincas urbanas en España, tanto cuando se destinan a vivienda como a usos distintos del de vivienda (locales de negocio, oficinas, alquiler de temporada, etc.). Fue publicada en el BOE núm. 282, de 25 de noviembre de 1994, y desde entonces ha sido reformada en varias ocasiones, la más relevante en los últimos años a través de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. Esta ficha resume su contenido y los artículos clave del texto consolidado vigente en 2026.
Objeto y ámbito de aplicación
El Título I (artículos 1 a 5) delimita qué contratos quedan sujetos a la ley. El artículo 1 establece que la LAU regula los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda.
Arrendamiento de vivienda
El artículo 2 define el arrendamiento de vivienda como aquel cuyo destino primordial es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Es el contrato con mayor protección legal, ya que afecta al hogar habitual del inquilino.
Arrendamiento para uso distinto del de vivienda
El artículo 3 considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda cualquiera que no tenga el destino anterior. Aquí se incluyen, entre otros, los alquileres de temporada y los celebrados para ejercer una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente. En estos casos rige sobre todo la libertad de pacto entre las partes.
Estructura de la ley
La LAU se organiza en cinco títulos, además de disposiciones adicionales, transitorias, derogatoria y finales:
| Título | Artículos | Contenido |
|---|---|---|
| Título I | 1 a 5 | Ámbito de la ley |
| Título II | 6 a 28 | Arrendamientos de vivienda (duración, renta, derechos y obligaciones, suspensión y extinción) |
| Título III | 29 a 35 | Arrendamientos para uso distinto del de vivienda |
| Título IV | 36 a 37 | Disposiciones comunes (fianza y formalización) |
| Título V | 38 a 40 | Procesos arrendaticios |
Artículos y contenidos clave
Duración y prórrogas (artículos 9 y 10)
El artículo 9 fija que el contrato de vivienda se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador es persona jurídica (por ejemplo, una empresa), salvo que el arrendatario comunique con al menos treinta días de antelación que no quiere renovar. Si no se ha pactado plazo, el contrato se entiende celebrado por un año, sin perjuicio del derecho de prórroga anual del inquilino.
El artículo 10 regula la prórroga tácita: cumplidos esos cinco o siete años, si ninguna de las partes notifica su voluntad de no renovar (el arrendador con cuatro meses de antelación, el arrendatario con dos), el contrato se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más. Este mismo artículo prevé además prórrogas extraordinarias en supuestos de vulnerabilidad y en zonas de mercado residencial tensionado.
La renta y su actualización (artículos 17 y 18)
El artículo 17 parte de la libertad de pacto: la renta es la que libremente acuerden las partes. No obstante, en las zonas de mercado residencial tensionado declaradas conforme a la Ley 12/2023, la renta de un nuevo contrato no puede superar la última renta vigente en los cinco años anteriores en la misma vivienda (actualizada), con incrementos adicionales muy tasados de hasta un 10 % en supuestos concretos. El pago de la renta es mensual, dentro de los siete primeros días del mes, y se efectúa por medios electrónicos salvo excepciones.
El artículo 18 regula la actualización anual de la renta. Solo cabe actualizarla si así se ha pactado; en defecto de pacto expreso, no se aplica actualización. Cuando se ha pactado un mecanismo sin detallar el índice, se aplica la variación del Índice de Garantía de Competitividad, y en todo caso el incremento no puede exceder la variación del Índice de Precios al Consumo (IPC). Sobre esta regla se han aplicado además límites extraordinarios introducidos a raíz de las reformas recientes (véase el apartado siguiente).
La fianza (artículo 36)
El artículo 36 establece que a la celebración del contrato es obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico equivalente a:
- Una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas.
- Dos mensualidades en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
Durante los cinco primeros años (o siete si el arrendador es persona jurídica) la fianza no se actualiza. Esta fianza legal es distinta de otras garantías adicionales que puedan pactarse.
Gastos y derechos de las partes (artículo 20 y Capítulo IV)
El artículo 20 permite pactar por escrito que los gastos generales del inmueble corran a cargo del arrendatario, pero precisa que los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, una regla introducida por las reformas recientes. El Capítulo IV del Título II (artículos 21 y siguientes) regula la conservación de la vivienda, las obras de mejora y los derechos del inquilino.
Reformas recientes y la Ley 12/2023
La LAU ha sido modificada por normas como la Ley 4/2013 (flexibilización del mercado), el Real Decreto-ley 7/2019 (que volvió a ampliar los plazos a 5/7 años) y, de forma destacada, la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. Entre sus principales efectos sobre la LAU:
- Limitación de la renta en zonas tensionadas: tope a la renta de nuevos contratos en zonas declaradas tensionadas (artículo 17 LAU).
- Gastos a cargo del arrendador: los honorarios de agencia y la formalización del contrato los paga el propietario (artículo 20 LAU).
- Prórrogas extraordinarias: nuevas prórrogas para situaciones de vulnerabilidad y en zonas tensionadas (artículo 10 LAU).
- Actualización de la renta: se establecieron límites extraordinarios a la actualización anual (en torno al 2 % para 2023 y al 3 % para 2024) y la previsión de un nuevo índice de referencia elaborado por el Instituto Nacional de Estadística para sustituir progresivamente al IPC en estos contratos.
Las concretas zonas de mercado residencial tensionado se declaran y publican periódicamente en el BOE mediante resoluciones de la Secretaría de Estado de Vivienda, por lo que su aplicación depende de la comunidad autónoma y municipio de cada vivienda.
Relación con otras normas
La LAU no agota la regulación del alquiler. Se aplica de forma coordinada con:
- El Código Civil, como derecho supletorio para lo no previsto en la ley.
- La Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, que fija el marco de las zonas tensionadas y de los grandes tenedores.
- La Ley de Enjuiciamiento Civil, para los procedimientos de desahucio y reclamación de rentas.
- La normativa autonómica de vivienda y los registros autonómicos de fianzas y de contratos de alquiler.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto dura como mínimo un contrato de alquiler de vivienda?
El inquilino tiene derecho a prorrogar el contrato hasta un mínimo de cinco años, o de siete años si el arrendador es una persona jurídica, conforme al artículo 9 de la LAU. Cumplido ese plazo, puede aplicarse la prórroga tácita del artículo 10 por un máximo de tres años más.
¿Cuánta fianza puede pedir el casero?
La fianza legal obligatoria del artículo 36 es de una mensualidad de renta en el alquiler de vivienda y de dos mensualidades en el de uso distinto del de vivienda. El propietario puede pactar garantías adicionales, pero la fianza legal como tal está fijada en esos importes.
¿Puede el propietario subir la renta cada año libremente?
No. Según el artículo 18, la renta solo se actualiza si se ha pactado; sin pacto expreso no hay actualización. Cuando procede, el incremento no puede superar la variación del IPC, y las reformas recientes han añadido topes extraordinarios para determinados ejercicios.
¿Qué es una zona de mercado residencial tensionado?
Es un área declarada por la Administración conforme a la Ley 12/2023 donde existe especial dificultad de acceso a la vivienda. En ella se aplican límites a la renta de los nuevos contratos (artículo 17 LAU) y prórrogas extraordinarias. Su listado se publica periódicamente en el BOE.
¿Quién paga los gastos de la agencia inmobiliaria?
Desde la reforma de la Ley 12/2023, el artículo 20 de la LAU establece que los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato corren a cargo del arrendador, no del inquilino.
Información orientativa; consulta tu caso con un abogado. Puedes ampliar la consulta del texto consolidado en el BOE (Ley 29/1994). Consulta tu caso.