Cesión del contrato de alquiler de local (art. 32 LAU)

Si en el local arrendado ejerces una actividad empresarial o profesional, el artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos te permite ceder el contrato o subarrendar sin necesidad del consentimiento del arrendador. A cambio, este tiene derecho a subir la renta (un 20% en la cesión o el subarriendo total, un 10% en el subarriendo parcial) y tú debes notificarle la operación de forma fehaciente en el plazo de un mes. Esta libertad es exclusiva de los locales de negocio: en vivienda la ley exige el consentimiento escrito del propietario.

En resumen

• No hace falta consentimiento: el arrendatario de un local con actividad empresarial o profesional puede ceder el contrato o subarrendar libremente (art. 32.1 LAU).
• Incremento de renta: el arrendador puede elevar la renta un 20% en la cesión del contrato o el subarriendo total, y un 10% en el subarriendo parcial (art. 32.2 LAU).
• Notificación fehaciente en 1 mes: la cesión o el subarriendo deben comunicarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que se concertaron (art. 32.4 LAU).
• Si no notificas: el incumplimiento del art. 32 permite al arrendador resolver el contrato de pleno derecho (art. 35 LAU).
• Traspaso ≠ cesión: el «traspaso» es la figura de la antigua Ley de 1964, hoy sustituida por la cesión del art. 32 para los contratos firmados desde el 1 de enero de 1995.

¿Se puede ceder un contrato de alquiler de local?

Sí. El artículo 32.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que «cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador».

Esto supone una diferencia radical con el arrendamiento de vivienda. En vivienda, el artículo 8 de la misma ley exige el consentimiento escrito del arrendador para ceder, y solo permite el subarriendo parcial y previo consentimiento escrito. En el local de negocio, en cambio, la ley parte de la libertad del arrendatario para movilizar su negocio sin pedir permiso.

Conviene matizar que esta regla es de carácter dispositivo; es decir, las partes pueden modificarla en el contrato. El artículo 4.3 LAU dispone que los arrendamientos para uso distinto del de vivienda «se rigen por la voluntad de las partes» y, en su defecto, por el Título III de la ley. Por tanto, lo primero que debes comprobar es tu propio contrato: si las partes pactaron expresamente prohibir o condicionar la cesión, ese pacto prevalece. Solo cuando el contrato guarda silencio se aplica el régimen del artículo 32. Si quieres ubicar esta norma en su contexto general, te ayudará nuestra guía sobre la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Cesión, subarriendo y subarriendo parcial

• Cesión del contrato: el arrendatario sale del contrato y un tercero ocupa íntegramente su posición jurídica (todos los derechos y obligaciones). El arrendador originario pasa a tener como inquilino al cesionario.
• Subarriendo total: el arrendatario sigue siendo parte del contrato principal, pero cede el uso de todo el local a un subarrendatario mediante un segundo contrato.
• Subarriendo parcial: el arrendatario cede solo una parte del local, conservando el resto para su propia actividad.

El incremento de renta: 20% y 10%

La contrapartida a esta libertad es económica. El artículo 32.2 LAU reconoce al arrendador «derecho a una elevación de renta del 10 por 100 de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20 en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada».

Es un derecho automático del arrendador, que no necesita justificar perjuicio alguno: basta con que se produzca la cesión o el subarriendo. El porcentaje se aplica sobre la «renta en vigor» en el momento de la operación, es decir, la renta actualizada que el arrendatario venía pagando.

El caso de la fusión, transformación o escisión de la sociedad

El artículo 32.3 LAU contempla un supuesto frecuente cuando el arrendatario es una empresa: «No se reputará cesión el cambio producido en la persona del arrendatario por consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, pero el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta prevista en el apartado anterior».

En la práctica, esto significa que una reestructuración societaria —operaciones como la fusión o la escisión de sociedades— no es técnicamente una cesión (no se necesita tratarla como tal ni cabe oponerse a ella), pero sí activa el derecho del arrendador a la elevación del 20% de la renta. Es un punto que muchas empresas pasan por alto al reorganizar su estructura.

La notificación fehaciente y el plazo de un mes

La libertad para ceder o subarrendar va unida a un deber de información. El artículo 32.4 LAU es taxativo: «Tanto la cesión como el subarriendo deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado».

«Fehaciente» significa que debe quedar constancia indubitada de la comunicación, de su contenido y de su recepción. Los medios habitualmente admitidos son:

• Burofax con certificación de texto y acuse de recibo: el medio más utilizado por la prueba que genera.
• Acta notarial de remisión o notificación.
• Conducto notarial u otros medios que acrediten fehacientemente envío y recepción.

Desde 2013, el artículo 4.6 LAU también permite que las partes señalen una dirección electrónica para las notificaciones de la ley, siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras y del momento en que se hicieron.

Qué pasa si no se notifica

El silencio tiene consecuencias graves. El artículo 35 LAU permite al arrendador resolver de pleno derecho el contrato «por la cesión o subarriendo del local incumpliendo lo dispuesto en el artículo 32» (además de por las causas previstas en las letras a, b, d y e del apartado 2 del artículo 27). Es decir, ceder o subarrendar es lícito, pero no notificarlo en plazo y forma puede dar lugar a la resolución del arrendamiento y al desahucio. La notificación no es un trámite menor: es la condición que blinda la operación.

Diferencia entre cesión y traspaso

Mucha gente sigue usando la palabra «traspaso» para referirse a lo que hoy es una cesión. Conviene aclarar el origen:

• Traspaso: era la figura regulada por el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre). Permitía al arrendatario transmitir el local de negocio, reconociendo al arrendador derechos de tanteo, retracto y una participación en el precio del traspaso. Iba ligado al régimen de prórroga forzosa de aquella ley.
• Cesión del contrato: es la figura vigente del artículo 32 LAU 1994, aplicable a los contratos celebrados desde el 1 de enero de 1995. Ya no se habla de «precio de traspaso» a favor del arrendador, sino de un incremento de renta del 20%, y no existen tanteo ni retracto sobre la operación.

El régimen del traspaso no ha desaparecido del todo: la disposición transitoria tercera de la LAU mantiene reglas específicas (incluida la extensión de la duración por el traspaso del local) para los contratos de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985, sujetos a la antigua ley. Para cualquier local alquilado en las últimas décadas, lo que aplica es la cesión del artículo 32.

La indemnización por clientela al final del contrato

Vinculada al fondo de comercio, el artículo 34 LAU reconoce al arrendatario, cuando se extingue por transcurso del plazo un local en el que durante los últimos cinco años se ha ejercido una actividad comercial de venta al público, derecho a una indemnización a cargo del arrendador, siempre que haya manifestado con cuatro meses de antelación su voluntad de renovar por un mínimo de cinco años más a renta de mercado. Esta indemnización es independiente de la cesión: el ejercicio del derecho a ceder o subarrendar no minora la posición del arrendatario respecto al artículo 34.

Duración del contrato de local y la reforma de 2019

Una duda muy habitual es cuánto dura el alquiler de un local comercial y qué cambió en 2019. La respuesta es que la duración del arrendamiento de local de negocio se fija libremente por las partes. A diferencia de la vivienda, el local no tiene una prórroga obligatoria de 5 o 7 años: el artículo 4.3 LAU remite a la voluntad de las partes y, en su defecto, al Título III y al Código Civil. Puedes profundizar en este punto en nuestra guía sobre la duración del contrato de alquiler.

El Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, reformó plazos y garantías, pero esos cambios afectaron sobre todo a la vivienda (duración mínima de 5 años, o 7 si el arrendador es persona jurídica). El régimen de los locales y demás usos distintos del de vivienda se mantiene basado en la libertad de pactos. Por eso, en un local, la duración será exactamente la que figure en tu contrato.

Ejemplo práctico

Una diseñadora gráfica tiene alquilado desde 2018 un local en el que paga una renta en vigor de 1.000 € al mes. Decide traspasar su estudio a otra profesional, que continuará con la actividad. Como el contrato no prohíbe la cesión y en el local se ejerce una actividad profesional, puede ceder el contrato sin pedir permiso al propietario (art. 32.1 LAU).

Tras firmar la cesión, la diseñadora envía un burofax con certificación de texto y acuse de recibo al arrendador comunicándole la operación, dentro del mes siguiente (art. 32.4 LAU). El arrendador, en ejercicio de su derecho automático, eleva la renta un 20%: la cesionaria pasará a pagar 1.200 € mensuales (1.000 € + 200 €) sobre la renta en vigor (art. 32.2 LAU).

Si la diseñadora hubiera firmado la cesión y no la hubiera notificado en plazo, el arrendador podría haber instado la resolución de pleno derecho del contrato (art. 35 LAU). El paso que blinda toda la operación es, por tanto, la notificación fehaciente.

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Preguntas frecuentes

¿Se puede ceder un contrato de alquiler de local sin permiso del propietario?

Sí, siempre que en el local se ejerza una actividad empresarial o profesional y el contrato no lo prohíba expresamente. El artículo 32.1 LAU permite ceder el contrato o subarrendar sin el consentimiento del arrendador. Eso sí, debes notificárselo de forma fehaciente en el plazo de un mes (art. 32.4) y él podrá subir la renta un 20% en la cesión.

¿Cuánto puede subir la renta el arrendador por una cesión o un subarriendo?

El artículo 32.2 LAU fija dos porcentajes: un 20% de la renta en vigor si hay cesión del contrato o subarriendo total, y un 10% si el subarriendo es parcial. Es un derecho automático del arrendador que no requiere justificar daño alguno.

¿Cómo debo notificar la cesión o el subarriendo?

De forma fehaciente, normalmente mediante burofax con certificación de contenido y acuse de recibo, acta notarial o conducto notarial. El plazo es de un mes desde que se concertó la operación. Desde la reforma de 2013, el art. 4.6 LAU también admite la dirección electrónica pactada si garantiza autenticidad y constancia de envío y recepción.

¿Qué diferencia hay entre traspaso y cesión de local?

El «traspaso» es la figura de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (Decreto 4104/1964), ligada a la prórroga forzosa, los derechos de tanteo y retracto del arrendador y su participación en el precio. La «cesión» es la figura vigente del artículo 32 LAU 1994 para los contratos firmados desde 1995: sin tanteo ni retracto, con un incremento de renta del 20% como única contrapartida económica del arrendador.

¿Y si la sociedad arrendataria se fusiona o escinde?

El artículo 32.3 LAU establece que el cambio de arrendatario por fusión, transformación o escisión de la sociedad no se considera cesión, por lo que no cabe oponerse a él como tal. No obstante, el arrendador conserva el derecho a la elevación de renta del 20% prevista para la cesión.

Guías relacionadas

• Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): guía completa
• Duración del contrato de alquiler
• Derechos y obligaciones del arrendatario

Fuentes oficiales

• LAU, art. 32 — Cesión del contrato y subarriendo (BOE, texto consolidado)
• LAU, art. 35 — Resolución de pleno derecho (BOE)
• LAU, art. 34 — Indemnización al arrendatario (BOE)
• LAU, art. 8 — Cesión y subarriendo en vivienda (BOE)
• LAU, art. 4 — Régimen aplicable / dirección electrónica (BOE)
• LAU, art. 3 — Arrendamiento para uso distinto del de vivienda (BOE)
• Ley 29/1994 (LAU) — texto consolidado completo, incl. disposición transitoria tercera (BOE)
• Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (BOE)

Esta guía tiene carácter informativo y no sustituye el asesoramiento jurídico personalizado. Fuente normativa: Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (arts. 3, 4, 8, 32, 34 y 35 y disposición transitoria tercera), texto consolidado en el BOE; Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo; texto refundido de la LAU de 1964 (Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre).

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