Cuando el propietario vende la vivienda que tienes alquilada, la Ley de Arrendamientos Urbanos te reconoce un derecho de adquisición preferente: puedes comprarla tú antes que un tercero. Si te notifican la venta, tienes 30 días naturales para ejercer el tanteo (igualar la oferta). Si no te avisaron o vendieron en peores condiciones, puedes ejercer el retracto y subrogarte en la compra (art. 25 de la Ley 29/1994).
En resumen
- Tanteo: 30 días naturales desde la notificación fehaciente del precio y las condiciones para comprar tú la vivienda (art. 25.2 LAU).
- Retracto: 30 días naturales desde que el adquirente te notifica la venta, cuando no te notificaron, faltaban requisitos o se vendió más barato o en condiciones menos onerosas (art. 25.3 LAU).
- No procede cuando la vivienda se vende conjuntamente con el resto del inmueble (art. 25.7 LAU): lo confirma el Tribunal Supremo en la STS 592/2025.
- Renuncia válida: las partes pueden pactar que el arrendatario renuncie al derecho de adquisición preferente, pero entonces el propietario debe avisarte de su intención de vender con 30 días de antelación a la formalización de la compraventa (art. 25.8 LAU).
- La notificación de venta caduca a los 180 días: pasado ese plazo el propietario debe volver a notificarte (art. 25.2 LAU).
Qué es el derecho de tanteo y retracto
El derecho de adquisición preferente del arrendatario es la facultad legal de comprar la vivienda arrendada con prioridad frente a cualquier otro comprador, en las mismas condiciones económicas. Se articula en dos derechos sucesivos regulados en el artículo 25 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
- Tanteo: actúa antes de la venta. El propietario te comunica que quiere vender, a qué precio y en qué condiciones, y tú puedes adelantarte y comprar tú mismo igualando esa oferta.
- Retracto: actúa después de la venta. Si la operación ya se cerró con un tercero sin avisarte o en condiciones distintas de las notificadas, puedes subrogarte en la posición del comprador, es decir, ocupar su lugar abonando el precio y asumiendo las condiciones de la escritura.
Ambos derechos forman el llamado retracto arrendaticio, una de las protecciones clásicas de la legislación de arrendamientos urbanos para evitar que el inquilino pierda su vivienda sin posibilidad de adquirirla. Si quieres profundizar en cada figura por separado, tienes una guía dedicada al derecho de tanteo y otra al derecho de retracto.
Quién tiene derecho de tanteo y retracto
El titular es el arrendatario de una vivienda con un contrato de arrendamiento vigente, cuando el arrendador decide vender la finca arrendada (art. 25.1 LAU). Conviene precisar varios supuestos:
- Venta de la vivienda junto con sus accesorios: cuando la venta recae, además de sobre la vivienda, sobre los demás objetos alquilados como accesorios de la vivienda por el mismo arrendador (a los que se refiere el art. 3 LAU), el arrendatario no podrá ejercer los derechos de adquisición preferente solo sobre la vivienda (art. 25.6 LAU).
- El derecho prevalece sobre cualquier otro derecho de adquisición preferente similar, salvo el retracto reconocido al condueño (el copropietario de la vivienda) y el retracto convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento (art. 25.4 LAU).
- Es un derecho del inquilino que solo puede ejercerse mientras el contrato esté vigente. Si el arrendamiento ya se ha extinguido, no hay adquisición preferente.
El plazo del tanteo desde la notificación
El propietario que quiere vender debe notificarte de forma fehaciente tres datos esenciales: la decisión de vender, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión. "Fehaciente" significa que la comunicación deje constancia segura de su contenido y de la fecha (por ejemplo, un burofax o un conducto notarial). Desde el día siguiente a esa notificación corre tu plazo.
| Elemento | Regla del art. 25 LAU |
|---|---|
| Plazo de tanteo | 30 días naturales desde la notificación fehaciente |
| Forma de la notificación | Fehaciente (burofax, conducto notarial, etc.) |
| Contenido obligatorio | Decisión de vender, precio y condiciones esenciales |
| Caducidad de la notificación | 180 días naturales: si no se vende en ese plazo, hay que notificar de nuevo |
Si ejerces el tanteo dentro de esos 30 días, compras tú la vivienda en las condiciones notificadas. Importante: los efectos de la notificación caducan a los 180 días naturales siguientes. Si el propietario no formaliza la venta en ese período, deberá comunicártelo otra vez para vender después, y se reabre tu derecho (art. 25.2 LAU).
El retracto si no se notificó o se vendió en peores condiciones
El retracto es tu red de seguridad cuando el propietario incumple. Conforme al art. 25.3 LAU, y con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil, podrás retraer en los siguientes casos:
- Cuando no se te hizo la notificación prevenida de la decisión de vender.
- Cuando se omitió algún requisito exigido en la notificación (por ejemplo, faltaba el precio o alguna condición esencial).
- Cuando el precio efectivo de la compraventa resultó inferior al notificado, o sus restantes condiciones esenciales fueron menos onerosas que las comunicadas.
El derecho de retracto caduca a los 30 días naturales contados desde el día siguiente a aquel en que el adquirente te notifique, de forma fehaciente, las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada (art. 25.3 LAU). Por eso, para inscribir la venta de una vivienda arrendada en el Registro de la Propiedad, hay que justificar que se hicieron estas notificaciones, salvo que conste la renuncia del arrendatario (art. 25.5 LAU). Al ejercer el retracto te subrogas en el lugar del comprador abonando el precio y los gastos correspondientes.
Cuándo no procede: la venta conjunta del inmueble
El art. 25.7 LAU excluye el tanteo y el retracto en dos supuestos de venta conjunta:
- Cuando la vivienda arrendada se vende conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte del mismo inmueble.
- Cuando se venden conjuntamente todos los pisos y locales del inmueble por distintos propietarios a un mismo comprador.
La razón es que el legislador no quiere fragmentar una venta en bloque para favorecer a un solo inquilino. El Pleno del Tribunal Supremo, en la Sentencia 592/2025, de 21 de abril (ECLI:ES:TS:2025:1711), ha unificado el criterio: cuando concurren los requisitos del art. 25.7 LAU, no procede el retracto aunque en la escritura se haya individualizado el precio de cada finca. La asignación de un precio concreto a cada vivienda no convierte la operación en una venta separada si materialmente se transmite el conjunto. Fuera de estos supuestos de venta en bloque, el derecho de adquisición preferente sigue plenamente vigente.
La renuncia al derecho de adquisición preferente
Desde la reforma operada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, el art. 25.8 LAU permite que las partes pacten la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente. La ley no condiciona esta renuncia a un plazo mínimo de duración del contrato: puede pactarse con carácter general en el propio contrato de arrendamiento.
Aunque hayas renunciado, conservas una garantía: en los casos en que se haya pactado dicha renuncia, el arrendador deberá comunicarte su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de 30 días a la fecha de formalización del contrato de compraventa (art. 25.8 LAU). Es un aviso informativo, no un derecho de compra, pero te permite organizarte y, en su caso, negociar.
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Ejemplo práctico
Ana vive de alquiler desde hace tres años. El propietario decide vender y le envía un burofax indicando que vende por 180.000 euros, al contado. Ana tiene 30 días naturales para decidir si compra ella en esas condiciones (tanteo). No le interesa y deja pasar el plazo.
Meses después descubre que el piso se vendió a un tercero por 165.000 euros, un precio inferior al que le notificaron. Como las condiciones reales fueron más favorables que las comunicadas, nace su derecho de retracto: dispone de 30 días naturales desde que el nuevo comprador le notifica, mediante copia de la escritura, las condiciones reales de la operación. Si actúa a tiempo, puede subrogarse en la compra pagando esos 165.000 euros y los gastos correspondientes (art. 25.3 LAU).
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Preguntas frecuentes
¿Qué es el derecho de tanteo y retracto?
Es el derecho de adquisición preferente del inquilino regulado en el art. 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. El tanteo permite comprar la vivienda antes que un tercero igualando la oferta tras ser notificado; el retracto permite subrogarse en la compra ya realizada cuando no hubo notificación o se vendió en condiciones distintas y más favorables que las comunicadas.
¿Quién tiene derecho de tanteo y retracto?
El arrendatario de la vivienda mientras su contrato esté vigente, cuando el propietario decide venderla (art. 25.1 LAU). El derecho prevalece sobre otros derechos de adquisición preferente similares, salvo el retracto del condueño y el retracto convencional inscrito con anterioridad (art. 25.4 LAU). Eso sí, si la venta abarca, además de la vivienda, los accesorios alquilados junto con ella por el mismo arrendador, el inquilino no puede ejercer el derecho solo sobre la vivienda (art. 25.6 LAU).
¿Cuánto plazo tengo para ejercer el tanteo o el retracto?
El tanteo: 30 días naturales desde la notificación fehaciente del precio y las condiciones (art. 25.2 LAU). El retracto: 30 días naturales desde que el adquirente te notifica las condiciones de la venta ya formalizada (art. 25.3 LAU). Además, la notificación de venta caduca a los 180 días si no se materializa la operación.
¿Puede el propietario vender sin que yo me entere?
No legítimamente: el art. 25 LAU le obliga a notificar la venta de forma fehaciente, y para inscribir la compraventa en el Registro debe justificarse esa notificación o la renuncia del arrendatario (art. 25.5 LAU). Si vende sin avisarte, nace tu derecho de retracto durante 30 días desde que el adquirente te notifica las condiciones reales (art. 25.3 LAU).
¿Tengo tanteo y retracto si venden todo el edificio a la vez?
No. El art. 25.7 LAU excluye el derecho cuando la vivienda se vende conjuntamente con el resto del inmueble del propietario, o cuando se transmiten a la vez todos los pisos y locales del edificio. El Tribunal Supremo (STS 592/2025, ECLI:ES:TS:2025:1711) ha confirmado que esto rige aunque se individualice el precio de cada finca en la escritura.
Guías relacionadas
Fuentes oficiales
- Art. 25 LAU (Ley 29/1994), texto consolidado — BOE
- Ley 4/2013, de 4 de junio (reforma del art. 25.8 LAU) — BOE
- STS 592/2025, de 21 de abril (ECLI:ES:TS:2025:1711), análisis del art. 25.7 LAU — IDIBE
- STS 592/2025, de 21 de abril — ficha de la sentencia (vLex)
Aviso y otras consultas
Esta guía ha sido elaborada por nuestro equipo de trabajo con fines informativos a partir de fuentes oficiales (BOE y CENDOJ) y no sustituye el asesoramiento jurídico personalizado. Los plazos del tanteo y el retracto son de caducidad y muy breves, por lo que conviene reaccionar de inmediato. Si tu consulta se refiere a otros derechos como la pensión de viudedad (quién tiene derecho a la pensión de viudedad según la Seguridad Social) o al derecho de huelga del artículo 28.2 de la Constitución Española, dispones de guías específicas en legia.es.
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