El seguro de impago de alquiler es una póliza que protege al propietario cuando el inquilino deja de pagar la renta. Cubre las rentas impagadas, asume la defensa jurídica para reclamarlas y, según la modalidad, indemniza ciertos daños en la vivienda. A cambio, la aseguradora exige acreditar la solvencia del inquilino antes de aceptar el riesgo. Además, la prima es un gasto deducible en el IRPF.
En resumen
- Qué cubre: rentas impagadas (normalmente entre 6 y 12 mensualidades), defensa jurídica para reclamar y desahuciar y, en muchas pólizas, daños vandálicos del inquilino.
- Solvencia exigida: la aseguradora estudia al inquilino antes de contratar; el criterio habitual es que la renta no supere un tercio de sus ingresos netos.
- Deducible: la prima es gasto deducible del capital inmobiliario conforme al art. 23.1 de la Ley 35/2006 del IRPF.
- Quién lo paga: lo contrata y abona el propietario; en los arrendamientos de vivienda, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización corren por ley a cargo del arrendador y no pueden repercutirse al inquilino (art. 20.1 de la LAU, redacción de la Ley 12/2023).
- Reclamación judicial: el impago permite resolver el contrato y reclamar las rentas por el juicio de desahucio y reclamación de cantidad del art. 250.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Qué cubre el seguro de impago de alquiler
No todas las pólizas son iguales, pero la cobertura para el propietario suele articularse en tres bloques. Conviene revisar el condicionado particular (el documento con las cláusulas concretas de tu póliza), porque los límites y las exclusiones varían entre compañías.
Rentas impagadas
Es la garantía principal. La aseguradora abona al propietario las mensualidades que el inquilino deja de pagar, hasta un máximo pactado (habitualmente entre 6 y 12 meses, en ocasiones hasta 18). Suele aplicar una franquicia inicial: uno o dos impagos que asume el propietario antes de que la compañía empiece a indemnizar.
Defensa jurídica y reclamación
La póliza asume la dirección letrada y la representación procesal para reclamar la deuda y, si procede, instar el desahucio (el procedimiento judicial para recuperar la vivienda). Esto incluye honorarios de abogado y procurador y costas del procedimiento, dentro de los límites de la garantía.
Daños en la vivienda
Muchas modalidades incorporan la cobertura de actos vandálicos o desperfectos causados por el inquilino que excedan de la fianza legal. Conviene distinguir esta garantía del seguro de hogar, que cubre los daños materiales ordinarios del inmueble.
| Garantía | Qué incluye habitualmente | Punto a revisar |
|---|---|---|
| Rentas impagadas | 6-12 mensualidades | Franquicia y número máximo de meses |
| Defensa jurídica | Abogado, procurador, costas | Límite económico por siniestro |
| Daños del inquilino | Actos vandálicos | Capital máximo y exclusiones |
Requisitos de solvencia que exige al inquilino
Antes de aceptar el riesgo, la aseguradora realiza un estudio de viabilidad del candidato a inquilino. Solo si lo aprueba se emite la póliza. Así, el seguro funciona también como filtro previo de morosidad.
- Capacidad de pago: que la renta no supere, por regla general, un tercio (≈30-40 %) de los ingresos netos.
- Acreditación de ingresos: contrato laboral y nóminas recientes, vida laboral, declaración de IRPF o, en autónomos, pagos a la Seguridad Social.
- Historial crediticio: ausencia de inclusión en ficheros de morosos (ASNEF, RAI).
Para asalariados con contrato indefinido la aprobación es ágil. Para pensionistas, becarios o trabajadores con contrato temporal puede exigirse un avalista o garantía adicional. Estas garantías adicionales son compatibles con la fianza y se rigen por el art. 36 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Deducibilidad fiscal de la prima en el IRPF
La prima del seguro de impago es un gasto deducible de los rendimientos del capital inmobiliario (los ingresos que genera el alquiler). La Agencia Tributaria admite la deducción de "las primas de contratos de seguro, bien sea de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales u otros de naturaleza análoga sobre los bienes o derechos productores de los rendimientos", de acuerdo con el art. 23.1 de la Ley 35/2006 del IRPF y el art. 13 de su Reglamento (RD 439/2007).
Por tanto, si la vivienda está arrendada y genera rendimientos, el coste anual de la póliza se resta de esos ingresos. Guarda siempre el recibo de la aseguradora como justificante ante una eventual comprobación.
Además, las propias rentas que el inquilino deja de pagar pueden deducirse como saldos de dudoso cobro. La Agencia Tributaria lo admite cuando el deudor se halla en situación de concurso o cuando, entre el momento de la primera gestión de cobro y la finalización del período impositivo, han transcurrido más de seis meses sin que se haya producido una renovación del crédito. Si después se cobra el saldo, deberá computarse como ingreso en el ejercicio en que se perciba.
Relación con la Ley 12/2023 de vivienda
La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, introdujo cambios que afectan directamente a quién contrata y paga estas garantías.
Quién paga los gastos de gestión
Su disposición final primera modificó el art. 20.1 de la LAU para imponer que, en los arrendamientos de vivienda, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato corran a cargo del arrendador, con independencia de que sea persona física o jurídica (antes de la reforma esta regla solo regía cuando el arrendador era persona jurídica). En consecuencia, el seguro de impago lo paga el propietario y no puede repercutirse al inquilino como gasto de gestión. Esta limitación cobra especial relevancia frente a los grandes tenedores: el art. 3.k) de la propia Ley 12/2023 define al gran tenedor como el titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial (o de más de 1.500 m² construidos de uso residencial, excluidos garajes y trasteros), umbral que puede rebajarse hasta cinco inmuebles en zonas de mercado residencial tensionado.
El aval estatal de cobertura de impagos
En desarrollo de la política de vivienda, el Real Decreto 1135/2025, de 10 de diciembre, creó una línea estatal de ayudas para cubrir impagos del alquiler de jóvenes y colectivos vulnerables. Garantiza al propietario las rentas impagadas, los daños causados por el inquilino en la vivienda, los suministros no abonados e incluso las primas del seguro de impago, para contratos que estuvieran vigentes el 30 de enero de 2025 o se suscriban con posterioridad.
Reclamación judicial de las rentas impagadas
El seguro no impide acudir a los tribunales. Al contrario, suele canalizar esa reclamación a través de su defensa jurídica. El impago de la renta es causa de resolución del contrato (art. 27.2.a de la LAU).
El cauce procesal es el juicio de desahucio por falta de pago acumulado a la reclamación de las rentas debidas, regulado en el art. 250.1 de la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil. Conviene tener presente la enervación, es decir, la posibilidad de paralizar el desahucio pagando lo debido: conforme al art. 22.4 de la misma ley, el inquilino puede detener el procedimiento abonando lo adeudado, salvo que ya hubiera enervado antes o que el arrendador le hubiese requerido de pago, por medio fehaciente, con al menos un mes (treinta días) de antelación a la presentación de la demanda sin que se haya pagado.
Ejemplo práctico
Una propietaria alquila un piso por 800 €/mes y contrata un seguro de impago con 12 meses de cobertura y una franquicia de un impago. Su inquilino deja de pagar en marzo. Tras el primer mes (la franquicia), la aseguradora le abona las mensualidades siguientes y asume la defensa jurídica para tramitar el desahucio por falta de pago y la reclamación de las rentas. En paralelo, la propietaria deduce en su IRPF la prima anual de la póliza como gasto del capital inmobiliario y, una vez transcurridos más de seis meses desde la primera gestión de cobro sin renovación del crédito, puede computar las rentas no cobradas como saldo de dudoso cobro. Si más adelante recupera parte de la deuda, la declarará como ingreso del ejercicio en que la perciba.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta un seguro de impago de alquiler?
El precio depende de la renta mensual y de las coberturas, pero suele situarse entre el 3 % y el 5 % de la renta anual. Para un alquiler de 800 €/mes (9.600 € al año) la prima orientativa ronda los 300-450 € anuales. Las pólizas con más meses de cobertura o protección de daños encarecen el importe.
¿Quién paga el seguro de impago de alquiler?
Lo contrata y lo paga el propietario, que es el asegurado y el beneficiario de la indemnización. En los arrendamientos de vivienda, la Ley 12/2023 impide repercutir al inquilino los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato (art. 20.1 de la LAU), por lo que el coste de la póliza no puede trasladarse al arrendatario.
¿Es deducible el seguro de impago para el propietario?
Sí. La prima es un gasto deducible de los rendimientos del capital inmobiliario conforme al art. 23.1 de la Ley 35/2006 del IRPF, siempre que la vivienda esté efectivamente arrendada. Debe conservarse el justificante de pago.
¿Qué solvencia se exige para solicitar la garantía de alquiler?
La aseguradora analiza la capacidad de pago del inquilino: que la renta no supere aproximadamente un tercio de sus ingresos netos, ingresos acreditados mediante nóminas o declaraciones y ausencia de impagos en ficheros de morosos. Si el perfil no es suficiente, puede pedirse un avalista o garantía adicional al amparo del art. 36 de la LAU.
¿Tengo que reclamar judicialmente si tengo seguro?
El seguro indemniza las rentas y asume la defensa jurídica, pero la recuperación de la vivienda exige acudir al juzgado mediante el desahucio por falta de pago y reclamación de rentas del art. 250.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. La aseguradora suele encargarse de dirigir ese procedimiento dentro de la cobertura de defensa jurídica.
Guías relacionadas
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- Rescisión anticipada del contrato de alquiler
- Subrogación del alquiler por fallecimiento
Fuentes oficiales
- Ley 35/2006 del IRPF, art. 23 — gastos deducibles del capital inmobiliario
- Reglamento del IRPF (RD 439/2007), art. 13 — gastos deducibles del capital inmobiliario
- AEAT, Manual de Renta — primas de seguro y saldos de dudoso cobro
- Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, art. 20 — gastos de gestión a cargo del arrendador
- Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, art. 27 — resolución por impago de la renta
- Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, art. 36 — fianza y garantías adicionales
- Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, art. 3.k) — definición de gran tenedor
- Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, art. 250 — juicio de desahucio y reclamación de rentas
- Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, art. 22 — enervación del desahucio (apartado 4)
- Real Decreto 1135/2025 — línea estatal de cobertura de impagos del alquiler
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