Seguro de impago de alquiler: guía para el propietario

Seguro de impago de alquiler: qué cubre y qué hay que leer

Un seguro de impago es un contrato de seguro. Puede proteger al arrendador frente a determinados impagos y contratar defensa jurídica u otras coberturas, pero la protección real depende de la póliza, sus condiciones generales y particulares, los límites, las exclusiones y la conducta exigida después del primer impago.

No existe una tarifa estatal, un porcentaje de cobertura ni un número universal de meses. Antes de comparar ofertas hay que pedir la póliza completa y comprobar qué se asegura: renta, suministros, daños, actos vandálicos, cambio de cerradura, asistencia, defensa jurídica o solo una parte de esos riesgos.

Situación comprobada el 8 de octubre de 2026. El Real Decreto-ley 29/2026, publicado el 7 de octubre y con entrada en vigor el 8 de octubre, modificó entre otros el artículo 36.5 LAU. Las resoluciones oficiales de derogación de los episodios RDL 26/2026 y RDL 27/2026 (20526 y 20527) no son la regla vigente de esta guía. Para un contrato anterior hay que comprobar su fecha, su régimen transitorio y los actos ya realizados; esta actualización no declara retroactividad automática.

Qué debe comprobarse en la póliza

• Riesgo y suma asegurada: renta cubierta, mensualidades máximas, límites por siniestro, franquicia, carencia y fecha desde la que responde.
• Impago: cuándo debe comunicarse, qué documentos pide la compañía, cómo se calcula la indemnización y si exige requerimiento previo.
• Defensa jurídica: profesionales disponibles, libre elección cuando proceda, límites económicos, conflictos de interés y gastos no cubiertos.
• Exclusiones: impagos anteriores, ocupantes no declarados, subarriendo, falta de documentación, cambios de renta o incumplimientos del asegurado.
• Resolución: si la póliza paga anticipos, si exige sentencia o lanzamiento, cómo termina la cobertura y qué ocurre al recuperar la posesión.

La Ley 50/1980, de Contrato de Seguro, art. 3 exige que las condiciones limitativas estén destacadas y sean específicamente aceptadas por escrito. El artículo 8 LCS exige que la póliza identifique las partes —tomador, asegurado y, cuando exista, beneficiario—, el riesgo, las garantías, las exclusiones o limitaciones destacadas, la suma, la prima, la duración y el mediador. En el alquiler conviene identificar además si el arrendador es tomador/asegurado y quién es el arrendatario frente a la póliza. Revisa la carencia, la franquicia, el límite de mensualidades y el procedimiento de aviso: el texto comercial no sustituye a las condiciones generales y particulares.

Los artículos 76 a) a 76 d) LCS, incorporados en esta materia por la Ley 21/1990, describen la defensa jurídica dentro de los límites de la ley y del contrato: gastos y asistencia derivados del procedimiento, exclusión de multas, contrato independiente o capítulo separado y libre elección de abogado y procurador en cualquier procedimiento y cuando exista conflicto de intereses. Los profesionales elegidos no quedan sujetos a instrucciones de la aseguradora. Esto no promete que toda póliza cubra cualquier coste: hay que comprobar la cobertura, sus límites y el procedimiento.

Quién lo paga y qué dice la LAU

Normalmente lo contrata el propietario porque es quien asegura su riesgo, pero el reparto económico no se resuelve con una regla de «tres a cinco por ciento». En vivienda, el artículo 20.2 LAU impide repercutir al arrendatario, directa o indirectamente, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato. Esa regla no convierte toda prima de seguro en gasto de gestión ni decide por sí sola quién la paga: hay que identificar quién contrata, qué riesgo cubre, qué dice el contrato y qué norma territorial o de consumo resulte aplicable. Si se ofrece un servicio no esencial, debe presentarse como opcional y con su coste informado; solo puede repercutirse si el arrendatario lo solicitó expresamente por escrito, en los términos del artículo 20.2.

La fianza y las garantías del arrendamiento tienen su propio régimen. El artículo 36.5 LAU vigente desde el 8 de octubre de 2026 permite pactar garantías adicionales dentro de sus límites, pero dice expresamente que en ningún caso puede exigirse al arrendatario contratar un seguro de impago u otra cobertura análoga. En vivienda habitual de hasta cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica, la garantía adicional tiene el límite de dos mensualidades; en la vivienda temporal nueva del artículo 9 bis, el límite es una mensualidad. La fianza legal es distinta del seguro. Una póliza contratada voluntariamente por el arrendador y una prima que se pretenda repercutir no son la misma cuestión. Los contratos anteriores y los actos realizados bajo otro régimen requieren comprobar fecha y transitorios; no se aplica una conclusión retroactiva por defecto.

Precio, solvencia y cobertura: no hay porcentajes universales

La prima depende, entre otros factores, de renta, duración, perfil de riesgo, territorio, franquicia, meses cubiertos, coberturas adicionales y política de suscripción. La aseguradora puede pedir nóminas, declaraciones, contratos, referencias o información de solvencia; que use un umbral interno como un tercio de ingresos no lo convierte en requisito legal nacional. No debe prometerse aceptación ni cobertura antes de leer la póliza y obtener la decisión de la compañía.

Impuestos: posible gasto deducible, con condiciones

El artículo 23.1 de la Ley del IRPF y el artículo 13 del Reglamento del IRPF permiten deducir determinados gastos necesarios para obtener rendimientos del capital inmobiliario, incluidas primas de seguro en los términos que corresponda. La deducción exige relacionar el gasto con el inmueble arrendado, respetar el periodo y la proporción que procedan, conservar factura y justificante, y aplicar los límites y reglas del ejercicio. La AEAT es la referencia práctica para el ejercicio declarado. No es una deducción automática de cualquier prima ni una recomendación fiscal individual.

Qué ocurre ante un impago

El seguro puede anticipar o indemnizar según la póliza y puede incluir defensa jurídica, pero no sustituye el procedimiento judicial ni garantiza el lanzamiento. La reclamación de rentas y el desahucio por falta de pago se encauzan, cuando proceda, por el artículo 250.1.1 LEC, y la enervación ordinaria y sus límites por el artículo 22.4 LEC. El apartado 6 del mismo artículo añade un régimen extraordinario para determinados procesos con vulnerabilidad económica, comunicación a la Administración y plazo de dos meses, con exclusiones propias; no sustituye ni se aplica automáticamente como la enervación ordinaria. El artículo 16 LCS exige comunicar el siniestro en siete días desde que se conoce, salvo plazo más amplio de la póliza, pero el retraso no produce por sí solo pérdida automática: permite reclamar los daños causados por la falta de declaración y ese efecto no opera si la aseguradora conoció el siniestro por otro medio. El deber separado de informar sobre circunstancias y consecuencias solo lleva a pérdida del derecho cuando concurre dolo o culpa grave; no se confunde con la declaración precontractual del artículo 10 LCS. El artículo 18 LCS obliga a pagar, dentro de cuarenta días desde la declaración del siniestro, el importe mínimo de lo que pueda deberse, no necesariamente toda la indemnización. Para la prórroga del seguro, el artículo 22 LCS vigente fija al menos un mes para la oposición del tomador, dos meses para la del asegurador y dos meses para comunicar modificaciones; hay que comprobar la póliza y no trasladar automáticamente plazos de la publicación original de 1980. Conserva avisos, fechas, documentos y prueba de recepción.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta un seguro de impago de alquiler?

Depende de la renta, el territorio, el perfil aceptado, la franquicia, la carencia, los meses de cobertura y las garantías contratadas. No hay un porcentaje legal ni un precio universal. Compara la prima con la póliza completa y sus límites, exclusiones, obligaciones de comunicación y forma de indemnización.

¿Quién paga el seguro de impago de alquiler?

Lo habitual es que lo contrate el arrendador para cubrir su propio riesgo. En vivienda, el artículo 20.2 LAU impide repercutir al arrendatario los gastos de gestión inmobiliaria y formalización; si se ofrece un servicio no esencial debe presentarse como opcional, informar su coste y solo puede repercutirse si el arrendatario lo solicitó expresamente por escrito. Además, el artículo 36.5 LAU impide exigir al arrendatario contratar un seguro de impago. El reparto de una prima debe revisarse con el contrato, quién solicitó el servicio, la póliza y el régimen temporal.

¿Es deducible el seguro de impago para el propietario?

Puede ser un gasto deducible si cumple las reglas del artículo 23.1 LIRPF y del artículo 13 RIRPF como gasto necesario para obtener el rendimiento, está vinculado al periodo y al inmueble arrendado y se acredita con factura y pago. La información de la AEAT debe cotejarse para el ejercicio declarado. La cuantía e imputación dependen de los datos de la declaración; no es una deducción automática.

¿Qué solvencia se exige para solicitar la garantía de alquiler?

La compañía fija sus criterios de suscripción y puede pedir documentación de ingresos, contrato de trabajo, declaraciones o referencias. Un porcentaje como un tercio de ingresos es, en su caso, una política comercial de una aseguradora, no un requisito legal común. Un aval o garantía adicional se rige además por el contrato y el artículo 36 LAU. No confundas esos criterios con una obligación de contratar un seguro que el artículo 36.5 no permite exigir al arrendatario.

¿Tengo que reclamar judicialmente si tengo seguro?

Puede que la póliza incluya defensa jurídica o gestión de la reclamación, pero el desahucio y la recuperación de la posesión requieren el cauce judicial que corresponda y no tienen resultado garantizado. La enervación ordinaria se rige por el artículo 22.4 LEC; su apartado 6 contiene un régimen extraordinario para determinados casos de vulnerabilidad, con comunicación a la Administración, dos meses y exclusiones propias. Los artículos 76 a) a 76 d) LCS, incorporados por la Ley 21/1990, reconocen dentro de los límites del contrato la defensa jurídica, la libre elección de abogado y procurador en el procedimiento y en caso de conflicto, y que los profesionales elegidos no sigan instrucciones de la aseguradora; no garantiza cobertura ilimitada. Comunica el siniestro dentro de los siete días del artículo 16 LCS, pero el retraso no implica automáticamente perder la indemnización: pueden reclamarse daños y el efecto no opera si la aseguradora ya conocía el siniestro. El artículo 18 LCS se refiere al mínimo conocido dentro de cuarenta días, no necesariamente al pago íntegro; revisa también el artículo 22 LCS y las condiciones de la póliza.

Fuentes oficiales y doble comprobación

• Ley 50/1980, de Contrato de Seguro, publicación original y texto consolidado: arts. 3, 8, 10, 16, 18, 22 y 23; los arts. 76 a) a 76 d) se cotejaron en la Ley 21/1990, que los incorporó a esta regulación.
• LAU original y texto consolidado: arts. 20 y 36; la regla actual del seguro se cotejó además con el art. 3.17 del RDL 29/2026.
• LIRPF art. 23, RIRPF art. 13 y AEAT sobre gastos deducibles.
• LEC art. 22.4 y 22.6 y art. 250.1.1; el apartado 6 es un régimen extraordinario condicionado, no una enervación universal.

Base legal comprobada el 08/10/2026

La LCS se cotejó en su publicación original y en el texto consolidado, leyendo las unidades de los arts. 3, 8, 10, 16, 18, 22 y 23; los arts. 76 a) a 76 d) no se atribuyen al texto original de 1980: se cotejaron en la publicación de la Ley 21/1990. Se distinguen el retraso en comunicar, el deber de información, el mínimo de cuarenta días, los preavisos de prórroga y la defensa jurídica dentro del contrato. La LAU actual y el art. 3.17 del RDL 29/2026 se contrastaron con su publicación y texto vigente. La deducción se verificó con los arts. 23.1 LIRPF y 13 RIRPF y con la información institucional de la AEAT. La LEC se consultó para los arts. 22.4, 22.6 y 250.1.1, y el apartado 6 se contrastó con la modificación del RDL 29/2026 y sus exclusiones. Las fuentes no fijan el precio, la franquicia, la carencia, los meses cubiertos, la solvencia de una compañía ni el resultado judicial de un caso concreto.

Alcance: orientación jurídica documentada; no constituye revisión de abogado, mediador o asesor fiscal. La contratación voluntaria por el arrendador, la repercusión de la prima, la póliza, el contrato, la fecha y la normativa territorial deben revisarse de forma individual.

Cuadro resumen de plazos, normativa y herramientas sobre seguro de impago de alquiler

Para que puedas comprobar de un vistazo los requisitos formales y las herramientas de cálculo aplicables a tu situación en 2026, resumimos en esta tabla los parámetros esenciales de Seguro de impago de alquiler: