Desahucio por impago: plazos y proceso legal

Desahucio por impago: qué ocurre y qué debe comprobarse

Un impago de renta o de cantidades asumidas por el arrendatario puede permitir al arrendador pedir la resolución del contrato, la recuperación de la posesión y, si lo reclama correctamente, las cantidades vencidas. No existe un resultado automático ni un plazo total único: el juzgado debe admitir y tramitar la demanda, practicar los actos de comunicación y valorar la oposición, los pagos y la prueba.

Qué procedimiento se utiliza

La acción de recuperación por impago se tramita, con carácter general, por el juicio verbal del art. 250.1.1.º LEC. La demanda puede acumular las rentas o cantidades vencidas y no pagadas, y también la acción frente a un fiador o avalista solidario cuando se cumplan los requisitos del art. 437.4.3.ª LEC. El contrato, el desglose de la deuda, los recibos, las comunicaciones y la legitimación para poseer son piezas distintas que deben revisarse.

El propietario no tiene que esperar a un número mínimo de meses ni acreditar una supuesta persistencia universal del impago. Debe concretar el incumplimiento que invoca y la deuda exigible. El art. 27.2.a LAU contempla la falta de pago de la renta y de cantidades cuyo pago corresponda o haya asumido el arrendatario como causa de resolución, sin que ello elimine el análisis del contrato, la imputación del pago o las cantidades discutidas.

El requerimiento judicial de diez días

Admitida la demanda, el juzgado requiere a la persona demandada para que, dentro del plazo que indique, desaloje, pague, intente la enervación o formule oposición. En el desahucio por falta de pago ese trámite está regulado por los apartados 5 y 6 del art. 438 LEC. Es un régimen especial: según el caso, la resolución puede incorporar las advertencias sobre pago, enervación y oposición, así como la citación para vista y las indicaciones del lanzamiento; prevalecen el contenido y el cómputo de la notificación judicial. Si se pretende solicitar asistencia jurídica gratuita, debe pedirse dentro de los tres días siguientes al requerimiento en los términos que indique la resolución; los requisitos económicos se comprueban además conforme al art. 3 de la Ley 1/1996. No contestar o no realizar ninguna de esas actuaciones puede conducir al decreto de terminación y al lanzamiento en la fecha fijada en la comunicación judicial. Un burofax del propietario puede servir como prueba de una reclamación, pero no sustituye una notificación judicial ni convierte por sí solo una deuda discutida en una sentencia.

Cuándo puede existir enervación

La enervación permite conservar el contrato mediante el pago o consignación de lo reclamado y de lo vencido en el momento legalmente relevante. El art. 22.4 LEC limita esta posibilidad cuando ya se produjo una enervación anterior, salvo que el cobro no se produjera por causa imputable al arrendador, y cuando el arrendador hizo un requerimiento fehaciente de pago con al menos treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiera efectuado al tiempo de presentarla. Ese preaviso de treinta días es una regla específica de la enervación; no es un requisito universal para presentar cualquier demanda de desahucio.

Antes de pagar, hay que comparar la suma reclamada con contrato, recibos, transferencias, actualizaciones, suministros y gastos repercutidos. Un pago parcial puede no producir la enervación completa. La consignación y su fecha también importan. La resolución que declare enervada la acción puede imponer costas en los términos del art. 22.5 LEC.

Calendario que sí puede decirse

Si hay oposición, no debe sustituirse el régimen especial del requerimiento por una cronología general del art. 438.5–6 LEC: la resolución inicial fija, según proceda, las advertencias, la eventual vista y las indicaciones del lanzamiento. La oposición conduce a la vista señalada en esa comunicación y con las advertencias del apartado 6; el lanzamiento depende de lo resuelto y de la fecha comunicada. La sentencia de desahucio de finca urbana tiene la regla especial del art. 447.1 LEC. El cómputo de un plazo procesal comienza el día siguiente al de la notificación y se hace en días hábiles conforme a los arts. 130 y 133 LEC, según la regla y el calendario aplicables; por eso un plazo de diez o de tres días se cuenta desde ese día siguiente, sin convertirlo en una fecha fija. No es responsable convertir esos hitos en una promesa de tres, cinco o siete meses: carga del juzgado, incidencias de notificación, oposición, vulnerabilidad y recursos pueden alterar la duración real.

Vulnerabilidad y vivienda habitual

Cuando el inmueble es vivienda habitual, la resolución inicial debe informar de los servicios públicos competentes y comunicarles el procedimiento en los supuestos previstos en los arts. 441.5 a 441.7 LEC. El tribunal puede suspender para valorar una alternativa o medidas de atención dentro de los límites legales, ponderando las circunstancias de ambas partes. Antes del lanzamiento, el art. 549.4 LEC exige cumplir las actuaciones que la ley remite al art. 441. No basta con afirmar “soy vulnerable” ni la suspensión es automática; hay que aportar la documentación que solicite el juzgado y la administración competente. Las reglas extraordinarias de los RDL 26/2026 y 27/2026 no son el régimen actual: fueron derogadas mediante las resoluciones BOE-A-2026-20526 y BOE-A-2026-20527. Un acto producido durante su breve vigencia se debe analizar con su fecha propia.

Vulnerabilidad económica y medida extraordinaria vigente

Además de la enervación ordinaria del artículo 22.4 LEC, el apartado 6 vigente del mismo artículo prevé una vía extraordinaria y limitada para procesos de desahucio por falta de pago comprendidos en el artículo 250.1.1.º LEC, cuando la persona arrendataria acredita vulnerabilidad económica en los términos legales. La remisión excluye el supuesto específico del artículo 2.1 del RDL 29/2026: una entidad, con o sin personalidad jurídica, dedicada a adquirir inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados por un precio claramente inferior a su valor de tasación para eludir mecanismos de función social de la vivienda o maximizar su rentabilidad, con las exclusiones legales de entes y organismos públicos de vivienda social o asequible, y con persona demandada vulnerable sin alternativa habitacional. No basta invocar vulnerabilidad: deben cumplirse el ámbito, la prueba y la documentación exigidos.

En el ámbito del apartado 6, el juzgado comunica la situación a la Administración competente. Esta dispone de un plazo máximo e improrrogable de dos meses desde la notificación para ofrecer una alternativa habitacional adecuada o, si no la ofrece, pagar al arrendador o consignar judicialmente la totalidad de las cantidades reclamadas y las devengadas hasta el pago o consignación, además de las costas procesales. Durante ese plazo quedan suspendidos el procedimiento y, en su caso, el lanzamiento. El pago o consignación íntegros dentro del plazo enerva la acción, termina el procedimiento y mantiene el contrato; si transcurren los dos meses sin alternativa, pago íntegro o consignación, la Administración queda subrogada automáticamente en la posición deudora, no procede el lanzamiento y el contrato se mantiene hasta su expiración mientras persista la vulnerabilidad. Esta vía es independiente de la enervación del artículo 22.4: el requerimiento fehaciente de treinta días puede limitar la enervación ordinaria, pero no convierte en requisito universal el acceso a la vía del apartado 6. Las reglas generales de los artículos 441.5 a 441.7 LEC siguen siendo un cauce distinto.

La disposición transitoria segunda del RDL 29/2026 extiende el régimen del artículo 2 y la enervación extraordinaria del artículo 5.Dos a ejecuciones y lanzamientos en curso a su entrada en vigor cuando todavía no se haya practicado el lanzamiento: para el artículo 2 puede solicitarse la aplicación y producirse una suspensión provisional hasta el auto; para el artículo 5.Dos debe cumplirse la nueva obligación antes de continuar, cualquiera que sea la fase. Un acto anterior o producido durante otra norma temporal requiere análisis por su fecha.

Negociación previa y MASC

La Ley Orgánica 1/2025 sobre medios adecuados de solución de controversias establece, con carácter general, una actividad negociadora previa como requisito de procedibilidad en procesos civiles declarativos, con excepciones y requisitos de identidad entre la negociación y el litigio. En un desahucio por impago no debe darse por hecho que cualquier burofax cumple ese requisito: hay que identificar la acción, el objeto, la excepción aplicable, la forma de acreditar el intento y las medidas urgentes que se necesiten. La confidencialidad de la negociación también está regulada por su art. 9.

Qué debe reunir una defensa o una reclamación

• Contrato y anexos, fecha de entrega y prueba de quién tiene derecho a poseer.
• Tabla mensual de renta, actualizaciones pactadas, cantidades accesorias y pagos con fecha y concepto.
• Requerimientos, respuestas, acuerdos y justificantes de consignación.
• La notificación judicial completa: plazo de diez días, fecha de vista y fecha de lanzamiento.
• Si se trata de vivienda habitual, documentación de la unidad convivencial y de la situación económica o social que soliciten los servicios públicos.

La acción puede terminar por pago, enervación, acuerdo, oposición estimada o sentencia. Cada salida exige requisitos distintos; esta guía no permite anticipar cuál acordará el juzgado.

Fuentes oficiales

• Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, art. 27
• Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, arts. 22, 130, 133, 250, 437, 438, 441, 447 y 549
• Ley Orgánica 1/2025, arts. 5, 7 y 9
• Resolución BOE-A-2026-20526, derogación del RDL 26/2026
• Resolución BOE-A-2026-20527, derogación del RDL 27/2026
• RDL 29/2026, publicación oficial y reforma vigente consultada

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Cuadro resumen de plazos, normativa y herramientas sobre desahucio por impago

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