✅ Pasos urgentes si te han notificado un desahucio por impago
Si acabas de recibir una demanda de desahucio por impago —o incluso una simple notificación del abogado del propietario— no esperes ni 24 horas. El tiempo es tu primer enemigo, y también tu mejor aliado si actúas con rapidez y precisión.
➡️ Hoy mismo debes:
- Leer la demanda completa: Busca el número de expediente, fecha de admisión a trámite y plazo para contestar (suele ser de 10 días hábiles desde la notificación).
- No firmar ni aceptar nada sin asesoramiento: Ni acuerdos verbales, ni recibos “de conformidad”, ni promesas de aplazamiento sin garantía escrita.
- Solicitar asistencia jurídica gratuita si tus ingresos no superan los umbrales del artículo 3.1 de la Ley 1/1996, que no se miden al mes sino en cómputo anual y por unidad familiar: dos veces el IPREM si no estás integrado en ninguna unidad familiar, dos veces y media si tu unidad familiar tiene menos de cuatro miembros y el triple si tiene cuatro o más o es familia numerosa —conviene comprobar el IPREM vigente el año en que presentes la solicitud, porque se fija cada ejercicio—. Puedes pedirla en el Colegio de Abogados de tu provincia o mediante el Servicio de Asistencia Jurídica Gratuita.
- Reunir pruebas inmediatas: Recibos de alquiler pagados (aunque sean parciales), mensajes con el arrendador sobre dificultades económicas, certificados de paro, nóminas reducidas, informes médicos si hay enfermedad grave.
- Presentar contestación a la demanda dentro del plazo legal: Si no lo haces, el juez puede dictar sentencia firme en rebeldía —y el desahucio se ejecutará en menos de 30 días.
⚠️ Error frecuente: Creer que “si no voy al juicio, se olvidan”. ❌ No es así. La Ley de Enjuiciamiento Civil establece que la rebeldía acelera el proceso: LEC art. 437 permite al juez dictar sentencia sin más trámites si el demandado no comparece ni contesta.
📌 La palabra que hay que conocer antes que ninguna otra: enervación. En un desahucio por impago, el procedimiento termina —por decreto del letrado de la Administración de Justicia, sin sentencia ni lanzamiento— si pagas al arrendador o consignas en el juzgado, dentro del plazo que te dé el requerimiento, lo reclamado en la demanda más lo que debas en ese momento (artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
Dos precisiones que deciden si llegas a tiempo. La primera: no basta con pagar los meses de la demanda, hay que ponerse al día completo, incluidas las rentas vencidas después. La segunda: si el arrendador se opone a la enervación porque cree que no se cumplen los requisitos, no se archiva sin más —se cita a las partes a la vista y el juez decide si la acción quedó enervada o hay lugar al desahucio—. Por eso conviene consignar y guardar el justificante, aunque haya discusión.
¿Qué es un desahucio por impago? Definición clara y límites legales
Un desahucio por impago es un procedimiento judicial mediante el cual un arrendador solicita al juez la recuperación de una vivienda alquilada porque el inquilino ha dejado de pagar la renta durante un periodo determinado. No es una medida administrativa ni un acto unilateral: requiere siempre una sentencia judicial previa.
Este tipo de desahucio está regulado específicamente por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) art. 27, que establece las causas legítimas para terminar un contrato de arrendamiento de vivienda. El impago es una de las causas más comunes —pero no la única— y exige que el retraso sea voluntario y persistente, no ocasional ni justificado por fuerza mayor o incumplimiento previo del arrendador (por ejemplo, falta de reparaciones urgentes).
Importante:
- No basta con que falte un mes de renta. La jurisprudencia del Tribunal Supremo exige que el impago sea “significativo y continuado” (STS de 15/02/2023, Rec. 1892/2022).
- El arrendador debe haber reclamado previamente el pago (por escrito o notarialmente) antes de interponer la demanda.
- Si el contrato incluye cláusulas abusivas (como intereses moratorios superiores al 20 % anual), estas son nulas según la Ley General para la Defensa de los Consumidores art. 82.
El desahucio por impago no aplica a ocupaciones precarias o sin contrato escrito válido, ni a viviendas cedidas gratuitamente entre familiares. Tampoco afecta a contratos de arrendamiento turístico o temporadas cortas (menos de 30 días), que siguen reglas distintas.
Requisitos legales para que el desahucio prospere
Para que un juez admita y estime una demanda de desahucio por impago, deben concurrir cuatro requisitos acumulativos, todos exigidos por la LAU art. 27 y la LEC art. 438.5:
- Existencia de un contrato de arrendamiento de vivienda válido, inscrito o no en el Registro de la Propiedad, pero con identificación clara de partes, duración y renta pactada.
- Impago comprobado de al menos una mensualidad completa, aunque algunos tribunales admiten acumulación de fracciones (ej. dos pagos del 50 % cada uno = un mes completo).
- Reclamación previa fehaciente: conviene, pero no es un requisito de la demanda —esto se cuenta mal en todas partes—. Sin requerimiento previo el juzgado admite la demanda igual; lo que cambia es otra cosa, y es importante: si el arrendador requirió de pago «por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda» y el inquilino no pagó, este ya no puede enervar el desahucio pagando después (art. 22.4 LEC). Sin ese requerimiento, el inquilino conserva la posibilidad de parar el desalojo abonando lo debido, salvo que ya hubiera enervado en una ocasión anterior.
- Falta de justificación objetiva del impago: No basta con decir “no tengo dinero”. Debes acreditar una situación económica sobreviniente (despido, ERTE, incapacidad temporal) y haber intentado soluciones (renegociación, aplazamiento).
Además, el juez verificará que no concurran causas de suspensión obligatoria, como:
- Que el demandado sea víctima de violencia de género y la vivienda sea su domicilio habitual (Ley Orgánica 1/2004, art. 18).
- Que exista un expediente de vulnerabilidad activo. Ojo aquí, porque no hay un registro estatal único al que inscribirse: lo que se acredita es la situación, y se hace con los documentos que pidan los servicios sociales de tu ayuntamiento o comunidad autónoma —informe social, certificado de ingresos, vida laboral, certificado de desempleo—. Pide ese informe cuanto antes: es el papel que sostiene cualquier petición de suspensión.
- Que el inmueble forme parte de un programa público de vivienda protegida y el impago derive de retrasos en subvenciones estatales.
Cómo funciona el procedimiento judicial: cronología realista
El desahucio por impago se sustancia siempre por juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía: así lo dice la ley para las demandas que reclaman rentas y cantidades debidas y para las que, con ese fundamento, pretenden recuperar la posesión de la finca arrendada (art. 250.1.1.º LEC). No es un proceso monitorio ni depende de que se superen los 6.000 €, y equivocar el cauce solo sirve para que la demanda se inadmita o haya que rehacerla. Un detalle que sí conviene aprovechar: en la misma demanda pueden acumularse la acción de desahucio y la reclamación de las rentas debidas, de modo que no hacen falta dos pleitos.
🔹 Fase 1: Presentación de la demanda (Día 0)
El arrendador presenta la demanda ante el Juzgado de Primera Instancia competente (por domicilio del inquilino). Incluye: copia del contrato, prueba del impago y reclamación previa.
🔹 Fase 2: Admisión y notificación (Días 3–10)
El juez admite la demanda y ordena notificarla al inquilino. La notificación suele hacerse por edictos o burofax. El plazo para contestar empieza a contar desde la notificación efectiva.
🔹 Fase 3: Contestación y alegaciones (Días 10–20)
Tienes 10 días hábiles para presentar contestación, aportar pruebas y solicitar medidas cautelares (como la suspensión del lanzamiento si acreditas vulnerabilidad).
🔹 Fase 4: Vista oral (Días 30–60)
Se celebra una audiencia única. Ambas partes exponen sus argumentos. El juez puede proponer acuerdos (pago fraccionado, prórroga de 2–3 meses).
🔹 Fase 5: Sentencia y ejecución (Días 60–120)
Si el juez estima la demanda, dicta sentencia y fija fecha de lanzamiento (entre 10 y 30 días después). La ejecución física la lleva a cabo la Policía Judicial, con presencia de un Secretario Judicial.
⚠️ Tiempo total promedio: entre 3 y 5 meses, aunque en ciudades como Madrid o Barcelona puede extenderse hasta 7 meses por saturación de juzgados. En casos urgentes (con prueba de vulnerabilidad), el juez puede suspender la ejecución hasta 6 meses.
Cantidades, plazos y costas procesales
No solo se discute la posesión: también se reclaman cantidades pendientes (rentas, intereses y costas).
🔸 Renta debida: Se calcula desde el primer mes impagado hasta la fecha de entrega efectiva de la vivienda. Incluye además:
- Intereses legales del dinero: el tipo vigente es el 3,25 %, y no lo fija una ley propia sino la Ley de Presupuestos Generales del Estado de cada ejercicio, así que conviene comprobar el del año en que se reclame.
- Gastos de gestión (si el contrato lo permite y no es abusivo).
🔸 Plazos clave:
- Plazo del requerimiento inicial: 10 días para desalojar, pagar o enervar —pagando todo lo debido— (LEC art. 438.5). Ese requerimiento estuvo en el art. 440.3 hasta 2024; hoy está en el 438.5, y muchos escritos siguen citando el artículo antiguo.
- De la citación a la vista: la citación se hace dentro de los cinco días siguientes y la vista se celebra dentro del plazo máximo de un mes (LEC art. 440).
- Sentencia: cinco días desde la vista, porque el desahucio de finca urbana es la excepción al plazo general de diez (LEC art. 447.1).
- Plazo para apelar la sentencia: veinte días desde la notificación (LEC art. 458.1), no cinco. Es un error que circula mucho y que cuesta el recurso entero.
- Plazo máximo entre sentencia y lanzamiento: 30 días naturales, salvo que se acuerde prórroga o se declare vulnerabilidad.
🔸 Costas procesales:
- Si pierdes y no tienes asistencia jurídica gratuita, puedes quedar condenado al pago de las costas del arrendador (abogado, procurador, tasas judiciales): entre 1.200 € y 2.500 €.
- Pero si demuestras situación de vulnerabilidad económica, el juez puede eximirte de costas (LEC art. 394.3).
📌 Y la limitación que casi nadie ve venir: la enervación se puede usar una sola vez. No es un recurso que quepa repetir cada vez que se acumula un retraso, así que conviene reservarlo para cuando de verdad se pueda pagar todo. Si ya se enervó antes, o si el arrendador te requirió el pago con la antelación que marca la ley y no pagaste, esa puerta se cierra.
Cuando la enervación no es posible, lo que queda no es narrar la desgracia: es pedir la suspensión del lanzamiento acreditando la situación de vulnerabilidad por los cauces que la legislación de vivienda vaya previniendo en cada momento —consulta cuál está vigente, porque han ido cambiando— y negociar por escrito un calendario de pagos con el arrendador antes de la vista. Un acuerdo firmado antes del juicio evita costas y, sobre todo, evita la fecha de lanzamiento.
Tus derechos reales (y cómo hacerlos valer)
Tener un contrato de alquiler no te convierte en un ciudadano de segunda categoría. Tienes derechos sustanciales y procesales reconocidos por ley, y muchos de ellos son automáticos, no necesitan solicitud expresa:
✅ Derecho a la moratoria de lanzamiento: Si acreditas vulnerabilidad (ingresos ≤ 1.572 €/mes, desempleo > 3 meses, discapacidad ≥ 33 %), el juez debe suspender el lanzamiento al menos 2 meses —y hasta 6 si hay menores o personas mayores a tu cargo (Real Decreto-Ley 7/2023, art. 5).
✅ Derecho a la dación en pago alternativa: Aunque no es obligatoria, puedes proponer entregar la vivienda a cambio de la cancelación de la deuda. El arrendador puede aceptarla voluntariamente.
✅ Negociación previa obligatoria: desde la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero hay que intentar un medio adecuado de solución de controversias antes de presentar la demanda civil, y acreditarlo al demandar: es un requisito de procedibilidad, no un servicio opcional que ofrezca el juzgado. Para el arrendatario es una oportunidad real de negociar un calendario de pago antes de que el procedimiento avance.
✅ Derecho a la información clara: Todo documento judicial debe estar redactado en lenguaje comprensible, sin tecnicismos innecesarios. Si no lo entiendes, pide explicación al Secretario Judicial.
❌ Lo que NO es un derecho:
- Pedir más de 6 meses de prórroga sin justificación económica sólida.
- Negarte a entregar la vivienda si ya hay sentencia firme y se ha agotado toda vía de recurso.
- Exigir que el arrendador asuma gastos de mudanza o alojamiento transitorio (salvo acuerdo expreso).
Qué hacer si hay problemas: errores del arrendador, cláusulas nulas o vulnerabilidad ignorada
Muchas demandas de desahucio contienen vicios procesales o sustanciales que pueden anularlas o suspenderlas. Detectarlos a tiempo es clave:
🔹 Errores formales del arrendador:
- No haber reclamado previamente el pago.
- Haber notificado la demanda en una dirección incorrecta (ej. al antiguo domicilio).
- No adjuntar copia del contrato o prueba del impago.
→ En estos casos, puedes pedir la inadmisión de la demanda, lo que supone un retraso mínimo de 20 días.
🔹 Cláusulas nulas en el contrato:
La regla es más amplia de lo que suele contarse y no depende de que la cláusula sea «abusiva»: son nulas, y se tienen por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario las normas del título del arrendamiento de vivienda, salvo que la propia norma lo autorice expresamente (art. 6 LAU). Los títulos I y IV de la ley se aplican de forma imperativa (art. 4.1), así que lo pactado no puede desplazarlos.
Ejemplos típicos: la renuncia anticipada a la prórroga o a acciones legales, o cualquier condición que recorte un derecho que la ley reconoce al inquilino.
→ Que una cláusula sea nula no paraliza por sí sola el desahucio: hay que alegarlo en la oposición a la demanda, dentro del plazo que da el juzgado, y explicar qué norma imperativa se está desplazando.