Una derrama es una aportación extraordinaria que la comunidad puede exigir para atender un gasto que no estaba cubierto por el presupuesto ordinario. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) no la convierte en una categoría con cuatro requisitos iguales para todos los casos: la obligación depende de la actuación, de la mayoría que corresponda, del título constitutivo o los estatutos, del acuerdo y de la fecha en que se exige el pago.
Antes de aceptar o discutir una cantidad, conviene identificar qué obra o servicio la origina, qué dice el título y los estatutos, qué acuerdo figura en el acta, cómo se reparte, cuándo vence y si existe una ayuda concedida. Una memoria técnica, varios presupuestos o un calendario pueden ser documentación útil o venir exigidos por el caso, el título o una norma territorial, pero no son cuatro condiciones universales de toda derrama.
Si necesitas repasar las mayorías, puedes consultar también la guía sobre el artículo 17 LPH; la tabla de esta guía resume solo los apartados relevantes para una derrama.
Ámbito territorial: esta guía estudia el régimen común estatal de la LPH. Cataluña cuenta con un régimen civil propio de propiedad horizontal; una comunidad sometida a ese régimen requiere un contraste específico antes de trasladar estas mayorías o plazos.
Obras obligatorias: la Junta distribuye la derrama
El artículo 10.1.a LPH declara obligatorios, sin acuerdo previo de la Junta, los trabajos necesarios para conservar el inmueble y sus instalaciones comunes, incluida la seguridad, la habitabilidad, la accesibilidad universal, el ornato y las órdenes administrativas de conservación. En esos supuestos la Junta determina la distribución de la derrama y los términos de pago conforme al artículo 10.2; no está votando si desaparece el deber de conservación.
La accesibilidad tiene reglas propias. En la fecha de esta revisión, 6 de octubre de 2026, el artículo 10.1.b LPH contempla, entre otros supuestos, las obras requeridas por los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas con discapacidad o mayores de 70 años, para asegurarles el uso adecuado de los elementos comunes. Son obligatorias cuando el importe anual repercutido, descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no excede de doce mensualidades ordinarias. Si quienes las han requerido asumen el resto del coste que supera ese límite, ese exceso no elimina el carácter obligatorio de la obra. También es obligatorio realizarla cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda acceder alcanzan el 75 % del importe.
Hay una reforma posterior que no rige todavía en esa fecha. La Ley 4/2026 se publicó el 3 de octubre y entra en vigor el 23 de octubre de 2026. Desde entonces, su unidad reformadora sustituye el 75 % por el 70 %, regula financiación y solicitud de ayudas en los términos de la nueva redacción y añade una disposición adicional tercera a la LPH. No uses el 70 % para un acuerdo o una exigibilidad anterior a su entrada en vigor.
La mayoría depende de lo que se quiere hacer
La derrama no tiene una mayoría única. Esta tabla sirve para clasificar el supuesto; hay que leer el apartado completo y el título de la comunidad:
| Actuación | Regla que se debe comprobar | Fuente |
|---|---|---|
| Conservación, seguridad, habitabilidad u orden administrativa | Actuación obligatoria; no requiere un acuerdo previo para que exista el deber. La Junta distribuye el coste y fija el abono. | arts. 10.1.a y 10.2 LPH |
| Accesibilidad o ascensor | El art. 10.1.b contiene supuestos obligatorios y el art. 17.2 regula acuerdos de accesibilidad y ascensor. No se sustituyen entre sí. | arts. 10.1.b y 17.2 LPH |
| Eficiencia energética o renovables de uso común | El art. 17.2 permite aprobar obras acreditables mediante certificado de eficiencia energética, fuentes renovables de uso común y su financiación o ayudas con mayoría simple de propietarios y cuotas, si el importe repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada, en su caso, la financiación para la obra, no supera doce mensualidades ordinarias. Es una ruta distinta del tercio del art. 17.1 y de los servicios y sistemas del art. 17.3. | art. 17.2 LPH |
| Telecomunicaciones, energías renovables o nuevos suministros colectivos | Puede bastar un tercio de integrantes que represente un tercio de cuotas. El coste no se repercute a quien no votó expresamente a favor, con la regla posterior si solicita usar la infraestructura. | art. 17.1 LPH y RDL 7/2026 |
| Servicios comunes de interés general y algunos sistemas de eficiencia | El art. 17.3 utiliza tres quintas partes de propietarios y cuotas, con variantes expresas para ciertos equipos de aprovechamiento privativo. | art. 17.3 LPH |
| Mejora no necesaria | El art. 17.4 exige tres quintas partes de propietarios y cuotas; si la cuota de instalación supera tres mensualidades ordinarias, el disidente no queda obligado bajo las condiciones del precepto. | art. 17.4 LPH |
| Alteración del título, estatutos u otros acuerdos | Hay que revisar los apartados 6 y 7 del art. 17 y las reglas de ausentes y vinculación de los apartados 8 y 9. No se presume unanimidad ni mayoría simple fuera de su supuesto. | art. 17.6–9 LPH |
El artículo 16 regula convocatoria y reuniones; el artículo 19 exige que el acta refleje sus elementos esenciales y que se cierre al terminar la reunión o dentro de diez días naturales. Esos diez días son para cerrar el acta, no un plazo universal para pagar una derrama. La fecha de vencimiento debe buscarse en el acuerdo, el título, los estatutos o la regla aplicable.
Cuánto paga cada propietario y quién responde al vender
Como regla general, el artículo 9.1.e LPH vincula la contribución a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido. No debe reducirse esta regla a una exención automática por el uso del local: hay que comprobar la regla especial válida que resulte del título, los estatutos y el acuerdo aplicable, sin inventar un reparto sin leer el expediente. Un ejemplo puramente aritmético: con un coeficiente del 2,1 % y una derrama de 12.500 €, el resultado sería 262,50 €. El ejemplo no sustituye la escritura, el acuerdo, las exenciones válidas ni el concepto exacto del gasto.
Para derramas de mejoras, el artículo 17.11 LPH atiende a quién era propietario cuando las cantidades eran exigibles. La compraventa puede repartir el coste entre las partes, pero ese pacto privado no permite deducir por sí solo cómo reclamará la comunidad: hay que contrastar la exigibilidad, el título, el acta y la notificación.
Qué ocurre si no se paga
Una deuda vencida de gastos ordinarios o extraordinarios puede reclamarse por las vías del artículo 21 LPH. Para el monitorio especial se exige, entre otros extremos del apartado 3, certificado de la liquidación de la deuda con su desglose y acreditación de la notificación al deudor. La Junta puede aprobar medidas disuasorias dentro de los límites del apartado 1; no existe una sanción automática, una ejecución hipotecaria automática ni una cantidad universal por el mero impago. Puedes ampliar la parte procesal en la guía sobre morosidad comunitaria, sin confundirla con la clasificación de la derrama.
Tampoco hay un plazo legal general de veinte días para todas las derramas. No dejar de pagar unilateralmente una cantidad que puede ser exigible: una impugnación no la suspende por sí sola y la consignación o el pago pueden influir en la legitimación para impugnar.
Impugnar el acuerdo: plazo y suspensión
El artículo 18.1 LPH permite impugnar acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos, gravemente lesivos para la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios, o gravemente perjudiciales para quien no tenga obligación jurídica de soportarlos, incluido el abuso de derecho. El apartado 2 legitima a los propietarios que hayan salvado su voto en la Junta, a los ausentes por cualquier causa y a quienes hayan sido privados indebidamente de su derecho de voto. Para impugnar, el propietario debe estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de esas deudas. Esta exigencia no se aplica a la impugnación de acuerdos sobre el establecimiento o la alteración de las cuotas de participación.
Para los propietarios presentes que salvaron su voto, el plazo de caducidad empieza cuando la Junta adopta el acuerdo: es de tres meses, salvo que el acto sea contrario a la ley o a los estatutos, en cuyo caso es de un año. Para los propietarios ausentes, el apartado 3 computa ese plazo desde la comunicación del acuerdo conforme al artículo 9 LPH. La impugnación no suspende la ejecución: solo el juez puede acordar una medida cautelar a solicitud de quien demanda, oyendo a la comunidad, conforme al artículo 18.4. No hay un plazo de cinco días ni una paralización automática.
Al ser una acción civil, hay que comprobar también el requisito de procedibilidad de los artículos 5 y 7 de la LO 1/2025, salvo sus excepciones, entre ellas la solicitud de medidas cautelares previas. La solicitud negociadora puede interrumpir la prescripción o suspender la caducidad; si no hay reunión o respuesta en el plazo legal, la prescripción se reinicia y la caducidad se reanuda con el tiempo que quedaba, no con un plazo nuevo. Los artículos 9 y 10 regulan la confidencialidad y la acreditación documental del intento; un burofax no cumple automáticamente cualquier modalidad ni sustituye la comprobación del objeto.
Checklist antes de discutir una derrama
- Solicita título constitutivo, estatutos, convocatoria, acta, presupuesto, coeficientes, acuerdo de reparto y fecha exacta de exigibilidad.
- Clasifica la actuación: conservación, accesibilidad, energía/telecomunicaciones, servicio, mejora u otra modificación. De esa clasificación depende la mayoría y quién queda obligado.
- Comprueba si la ayuda está solo anunciada, solicitada o efectivamente concedida y qué fecha de entrada en vigor tiene la norma aplicable.
- Si valoras impugnar, guarda la comunicación del acuerdo y revisa legitimación, pago o consignación judicial previa de la totalidad de las deudas vencidas, caducidad y la necesidad de pedir una cautelar. La guía no sustituye el análisis del expediente.
Base legal comprobada y alcance de esta guía
Revisión documental del 6 de octubre de 2026 para el régimen común estatal de comunidades de propietarios en España. Cataluña cuenta con un régimen civil propio que requiere contraste específico. Se leyeron los preceptos indicados en sus versiones oficiales vigentes y los pasajes originales o reformadores seleccionados, sin atribuir lectura íntegra de las leyes. La guía separa la regla vigente el 06/10/2026 de la reforma que entra el 23/10/2026.
- LPH, art. 9.1.e: contribución a gastos generales y reglas del título/estatutos. Se contrastó con la publicación original de la Ley 49/1960.
- LPH, arts. 10.1–3: actuaciones obligatorias, accesibilidad, distribución de derrama y autorización administrativa.
- LPH, art. 14.c y art. 16: atribución de la Junta, convocatoria y reuniones; art. 19: acta y cierre dentro de diez días naturales.
- LPH, art. 17: el apartado 1 (telecomunicaciones/energía con tercio), el 2 (accesibilidad y eficiencia energética/financiación, con mayoría simple en esta ruta y con el requisito de que el importe repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada, en su caso, la financiación para la obra, no supere doce mensualidades), el 3 (servicios y sistemas con tres quintas partes), el 4 (mejoras no necesarias) y los apartados 6–12. Se contrastó la reforma material del RDL 7/2026 sobre el apartado 1.
- LPH, art. 18.1–4: supuestos de impugnación, legitimación de voto salvado/ausentes/privados indebidamente del voto, consignación judicial previa de la totalidad de deudas vencidas con la excepción de cuotas de participación, caducidad desde adopción o comunicación del acuerdo y ausencia de suspensión automática; art. 21: deuda, monitorio y medidas disuasorias.
- Ley 4/2026, disposición final primera y disposición adicional tercera LPH: reforma publicada el 03/10/2026 y entrada en vigor el 23/10/2026; el 06/10/2026 todavía rige el umbral del 75 %.
- LO 1/2025, arts. 5, 7, 9 y 10: procedibilidad civil, efectos sobre prescripción/caducidad, confidencialidad y acreditación/terminación de la actividad negociadora; se contrastaron publicación original y texto vigente.
- Reformas materiales leídas por unidades: Ley 8/1999 (arts. 9, 10, 17 y 18), Ley 8/2013 (disposición final primera), Ley 10/2022 (artículo 2), Ley 26/2011 (artículo 15), Ley 51/2003 (disposición adicional tercera), RDL 7/2019 (artículo segundo) y RDL 8/2023 (disposición final quinta). Se contrastaron solo esas unidades operativas; no se afirma lectura íntegra de cada acto.
La información es general y no resuelve el título, el acta, la ayuda, el territorio o la prueba de una comunidad concreta. No se atribuye revisión de abogado ni se ofrece un resultado automático. Si cambian la norma, la convocatoria o los hechos, hay que volver a comprobarlo.