Gastos de hipoteca: qué paga el banco y qué pagas tú

Antes de decidir quién paga, identifica si el documento corresponde al préstamo, a la compra o a una cancelación. El reparto legal de un préstamo hipotecario comprendido en la Ley 5/2019 es distinto de una reclamación por una cláusula de gastos anterior. Guarda escritura, fecha, facturas y justificantes: una suma de gastos no demuestra una cantidad que el banco deba devolverte.

Qué préstamos entran en la Ley 5/2019

El artículo 2 exige un prestamista que actúe profesionalmente y que el prestatario, fiador o garante sea persona física. Cubre préstamos con garantía sobre un inmueble de uso residencial; también contempla financiación para adquirir o conservar derechos sobre terrenos o inmuebles, con el requisito de consumidor previsto para ese supuesto. Existen exclusiones, entre ellas determinadas hipotecas inversas, préstamos de empleador y acuerdos judiciales. No todos los préstamos a sociedades ni toda operación inmobiliaria entran en este régimen.

La ley entró en vigor el 16 de junio de 2019. La disposición transitoria primera establece la regla para contratos preexistentes y sus novaciones o subrogaciones posteriores. Debe revisarse qué contenido cambió; una modificación posterior no convierte automáticamente todos los gastos originales en gastos actuales.

Esquema Visual TS / TJUE

Porcentajes Exactos que Devuelve el Banco por Cada Factura

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REGISTRO 100% STS 457/2020

GESTORÍA 100% STS 35/2021

TASACIÓN 100% STS 35/2021

NOTARÍA 50% Mitad banco

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Tabla de gastos de constitución del préstamo

Cuando se aplica el artículo 14.1.e de la Ley 5/2019, este es el reparto. Se refiere al acto de préstamo y a su garantía, no a la escritura de compra ni a borrar después la hipoteca.

Tasación, elección de notario y documentación previa

Que el banco necesite valorar el inmueble no cambia por sí solo la atribución legal de la tasación. La tasación adecuada del artículo 13 y su coste son cuestiones distintas. Conforme al artículo 20 del Real Decreto-ley 24/2021, la entidad debe aceptar una tasación aportada por el cliente realizada por tasador homologado y no caducada; puede comprobarla, pero no repercutir el coste de esas comprobaciones. Comprueba los requisitos y vigencia del informe. La antigua Ley 2/1981 fue derogada: no se utiliza aquí como norma vigente para esta obligación.

El artículo 14 reconoce la libre elección de notario para el asesoramiento personalizado y gratuito previo. Elegir otro notario no justifica por sí solo cargar al cliente los aranceles de la escritura de préstamo que corresponden al prestamista.

La documentación estatal debe entregarse con al menos diez días naturales antes de firmar: FEIN, FiAE, proyecto con gastos desglosados y, si el préstamo es variable, escenarios de evolución de tipos. Comprueba también las exigencias territoriales aplicables. La FEIN vincula a la entidad durante el plazo pactado, como mínimo diez días. Una omisión requiere valorar sus consecuencias; no significa automáticamente nulidad de todo el préstamo o devolución de todos sus gastos.

AJD del préstamo: fecha, sujeto pasivo, base y tipo

El artículo 29 del texto refundido del ITP y AJD considera sujeto pasivo al prestamista en las escrituras de préstamo con garantía hipotecaria. El Real Decreto-ley 17/2018 aplica el cambio a hechos imponibles devengados desde el 10 de noviembre de 2018. No confundir esta fecha con la entrada en vigor de la Ley 5/2019.

La regla del sujeto pasivo es estatal, pero no crea un tipo único para toda España. La base imponible del artículo 30 puede comprender capital garantizado, intereses, indemnizaciones y otros conceptos asegurados; no se reduce siempre al importe prestado. El artículo 31 contempla el tipo aprobado por la comunidad autónoma en régimen común y la regla supletoria. Hay que revisar territorio, exenciones y régimen del documento. No uses una tabla de porcentajes genéricos para liquidar.

IVA o ITP de la compra: una factura distinta

Los impuestos de adquirir la vivienda no se trasladan al banco por el artículo 14. En territorio de aplicación del IVA, la Ley 37/1992, artículo 20.Uno.22 distingue primeras y posteriores entregas y sus excepciones. “Vivienda nueva” es una etiqueta comercial insuficiente para decidir el tributo.

La entrega sujeta y no exenta de una vivienda apta para ese uso puede tributar al 10 % conforme al artículo 91.Uno.1.7; existen supuestos específicos de vivienda protegida al 4 %. Revisa calificación, promotor, anexos y fecha de devengo. El artículo 84 regula sujetos pasivos, no fija el 10 %. Canarias, Ceuta y Melilla quedan fuera del ámbito territorial del IVA de esta ley, según su artículo 3; requieren revisar sus tributos propios.

El artículo 7.4 del Real Decreto-ley 29/2026 prevé cambios en ciertos supuestos de vivienda protegida con efectos desde el 1 de diciembre de 2026. La fecha de publicación o la entrada en vigor general no permite adelantar ese efecto fiscal al 8 de octubre. Para una operación concreta consulta la redacción y efectos aplicables al devengo.

Seguros vinculados, ofertas combinadas y comisiones

El artículo 17 prohíbe en general las ventas vinculadas, pero contiene excepciones. Puede exigirse seguro de garantía del cumplimiento o de daños en los términos de su apartado 3: deben aceptarse pólizas alternativas con condiciones y prestaciones equivalentes, también en las renovaciones, sin cobrar por su análisis ni empeorar las condiciones del préstamo por aceptarlas. No todas las excepciones dependen de una autorización singular.

Una oferta combinada se presenta con los productos juntos y por separado, explicando diferencias, costes y efectos. La nulidad prevista para contratos vinculados que incumplan el artículo en perjuicio del prestatario no arrastra automáticamente la nulidad del préstamo. Identifica contrato, información y excepción antes de reclamar.

Las comisiones son conceptos distintos del reparto de notaría, registro o gestoría. Los apartados 3 y 4 del artículo 14 exigen servicios solicitados o aceptados y efectivamente prestados o gastos acreditables; la apertura, si se pacta, se devenga una vez y engloba los conceptos allí previstos. Su existencia no demuestra por sí sola abusividad. El reembolso anticipado del artículo 23 tiene condiciones y límites propios.

Hipotecas anteriores: separar nulidad, restitución y prescripción

Una cláusula no negociada con un consumidor exige analizar su contenido, transparencia y circunstancias conforme a los artículos 82 y 83 del TRLGDCU. La firma no legitima una cláusula abusiva y la renuncia previa a derechos de consumo está prohibida por el artículo 10. Esto no convierte cualquier gasto del cliente en indebido ni garantiza la devolución íntegra de todos los conceptos.

La declaración de nulidad de una cláusula abusiva y la acción de restitución tienen tratamiento distinto. Para pedir dinero deben identificarse gastos concretos, pago, fundamento, intereses y régimen temporal. El artículo 1964 del Código Civil establece la regla general de cinco años para acciones personales sin plazo especial, pero no impone que una reclamación de gastos empiece siempre en la firma. También importan el inicio del cómputo, los actos interruptivos, disposiciones transitorias y derecho civil aplicable.

El TJUE, sentencia de 25 de abril de 2024, C-561/21 admite como inicio la firmeza de la resolución que declara abusiva la cláusula concreta, sin impedir que el profesional pruebe conocimiento real o razonablemente posible anterior del consumidor. La publicación de sentencias generales no basta por sí sola para presumir ese conocimiento. No hay una tabla universal “cinco años desde la firma” ni cabe afirmar que el cliente nunca tiene un plazo para reclamar dinero. Pide revisión profesional de la cronología; esta página no calcula vencimientos.

Cómo preparar la reclamación y el siguiente paso

Separa cada factura: proveedor, concepto, acto, fecha, pagador y justificante. Añade escritura y modificaciones, documentación previa, liquidaciones tributarias y reclamaciones anteriores. Explica por escrito al servicio de atención al cliente de la entidad qué cargo cuestionas y por qué; conserva contenido y prueba de presentación. No necesitas inventar un modelo oficial obligatorio.

El Banco de España explica el trámite previo: para otras reclamaciones de consumidores, un mes sin respuesta permite acudir al supervisor; para no consumidores son dos meses y para servicios de pago rigen quince días hábiles. Estos son requisitos del canal supervisor, no plazos civiles de restitución. No esperes a que se agoten si otra acción puede vencer. El supervisor no es una mediación judicial ni puede declarar una cláusula abusiva u ordenar una restitución por tal motivo.

Antes de una demanda civil comprueba la negociación previa y sus excepciones. La disposición adicional séptima de la LO 1/2025 contempla la reclamación extrajudicial del consumidor a la empresa, sin respuesta en el plazo especial aplicable o con respuesta insatisfactoria. Deben conservarse los documentos y valorarse los efectos sobre prescripción o caducidad y la acreditación del intento. No cualquier burofax satisface todos los requisitos ni crea un plazo universal nuevo.

Los costes de asistencia y un posible litigio dependen del encargo y del caso; no se garantiza asesoramiento gratuito de asociaciones ni que estas asuman la demanda. Puedes usar la calculadora de presupuesto y facturas para sumar conceptos manuales. Ese presupuesto no es una valoración de abusividad ni una devolución reconocida.

Preguntas frecuentes

¿Qué gastos de la hipoteca paga el banco y qué debo pagar yo en 2026?

Dentro del ámbito y régimen temporal de la Ley 5/2019, su artículo 14.1.e atribuye tasación al prestatario; gestoría, aranceles de la escritura del préstamo e inscripción de la garantía al prestamista. Las copias corresponden a quien las solicita. El tributo sigue su ley propia. Esto no incluye automáticamente la compraventa ni una cancelación posterior; las reclamaciones de contratos anteriores requieren examinar cláusula, pago y cronología.

¿Es obligatorio pagar el IVA en la compra de una vivienda nueva en 2026?

La compra y el préstamo son operaciones diferentes. En territorio IVA, una entrega sujeta y no exenta de vivienda apta para ese uso puede tributar al 10 % (artículo 91.Uno.1.7 de la Ley 37/1992), y existen supuestos protegidos al 4 %. Hay exenciones y excepciones según transmisión, anexos, calificación y fecha. El artículo 84 regula sujetos pasivos, no el tipo. Los cambios del RD-ley 29/2026 citados en el post tienen efectos desde el 1 de diciembre; no se adelantan. Canarias, Ceuta y Melilla requieren revisar su régimen propio.

¿Puede el banco incluir gastos adicionales no previstos en la hipoteca?

Cuando se aplica la Ley 5/2019, el proyecto debe desglosar los gastos y solo pueden repercutirse servicios solicitados o aceptados expresamente y efectivamente prestados o gastos acreditables (artículo 14). Compara FEIN, FiAE, escritura y factura. Un cargo no previsto requiere análisis; no implica automáticamente que el banco deba pagar cualquier gasto sobrevenido o devolver todos los importes.

¿Qué pasa con los gastos de gestoría en una hipoteca en 2026?

La gestoría del préstamo corresponde al prestamista en el artículo 14.1.e.i LCCI. Separa trámites del préstamo, de la compra y de una cancelación. Para contratos anteriores no copies retroactivamente el reparto: revisa cláusula, factura, pago y régimen jurídico aplicable.

¿Quién paga la notaría de la hipoteca?

Los aranceles de la escritura de préstamo corresponden al prestamista cuando se aplica el artículo 14.1.e.ii LCCI; las copias, a quien las pida. La libre elección de notario no permite cargar automáticamente al prestatario esa escritura. Compra y cancelación registral son actos distintos.

¿Y la tasación?

En el régimen del artículo 14 LCCI, la tasación corresponde al prestatario, aunque sea necesaria para conceder el préstamo. El artículo 20 del RD-ley 24/2021 exige aceptar una tasación homologada y no caducada aportada por el cliente y no repercutir sus comprobaciones. Esto no decide la restitución de una tasación pagada bajo una cláusula de un contrato anterior.

¿El impuesto de actos jurídicos documentados lo pago yo?

El artículo 29 TRLITPAJD considera sujeto pasivo al prestamista en escrituras de préstamo con garantía hipotecaria para hechos imponibles devengados desde el 10 de noviembre de 2018. Esa regla estatal no crea una base o tipo único ni incluye el impuesto de compra. Revisa fecha, territorio y documento.

¿Pueden obligarme a contratar un seguro con el banco para darme la hipoteca?

El artículo 17 LCCI contiene excepciones a la prohibición general de ventas vinculadas. Para los seguros exigibles de su apartado 3 debe aceptarse una póliza alternativa equivalente, sin cobrar su análisis ni empeorar las condiciones por aceptarla. Las ofertas combinadas tienen reglas propias de información y oferta separada. No se declara nulidad sin comprobar el contrato y el supuesto.

¿Con cuánta antelación deben darme la documentación?

El artículo 14 LCCI exige al menos diez días naturales antes de la firma para la documentación indicada, con FEIN, FiAE, proyecto y, cuando proceda, escenarios de tipos. Comprueba también normas territoriales aplicables y guarda la fecha de entrega. No es un plazo para presentar una reclamación ni basta un incumplimiento para concluir nulidad total.

Mi escritura dice otra cosa. ¿Vale lo que firmé?

Una firma no permite apartarse de normas imperativas ni legitima una cláusula abusiva. Aun así, hay que comprobar ámbito, fecha, concepto y pago. Nulidad y restitución son acciones distintas; una reclamación monetaria puede tener prescripción y no se inicia siempre desde la firma. La guía enlaza normas y la sentencia C-561/21 para explicar sus condiciones.