El presidente de la comunidad de propietarios se nombra entre los propietarios mediante elección o, en su defecto, por turno rotatorio o sorteo (art. 13 de la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal). Es un cargo obligatorio que ostenta la representación legal de la comunidad, dura un año salvo que los estatutos digan otra cosa y solo puede destituirse por la Junta en sesión extraordinaria.
En resumen
- Quién puede serlo: únicamente un propietario (no un inquilino), nombrado por elección y, subsidiariamente, por turno rotatorio o sorteo (art. 13.2 LPH).
- Es obligatorio: el designado debe aceptar, pero puede pedir su relevo al juez en el mes siguiente a tomar posesión, alegando sus razones (art. 13.2 LPH).
- Su función principal: ostenta legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten (art. 13.3 LPH).
- Duración: un año, salvo que los estatutos dispongan otra cosa (art. 13.7 LPH).
- Destitución: antes de expirar el plazo, por acuerdo de la Junta convocada en sesión extraordinaria (art. 13.7 LPH).
- Cargo no retribuido: la LPH no prevé retribución para el presidente, por lo que en la práctica se ejerce gratuitamente; el administrador, si lo hay, sí percibe los honorarios que se pacten.
Cómo se nombra el presidente (art. 13 LPH)
La Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH), regula los órganos de gobierno de la comunidad en su artículo 13. El presidente es uno de ellos, junto con la Junta de propietarios, los vicepresidentes (si los hay), el secretario y el administrador.
Según el artículo 13.2, "el presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo". El sistema es escalonado: se pasa de un método al siguiente solo cuando el anterior no funciona.
- Elección: la Junta vota y elige al presidente. Es la vía preferente.
- Turno rotatorio: si nadie se presenta voluntariamente, el cargo va pasando de un propietario a otro según un orden (por ejemplo, por número de vivienda).
- Sorteo: como último recurso, se designa al presidente por azar.
El nombramiento se aprueba normalmente por mayoría simple de los presentes en la Junta y debe quedar reflejado en el acta. El acta es el documento oficial que recoge los acuerdos de cada reunión y sirve de prueba de lo decidido.
¿Quién puede ser presidente de una comunidad de propietarios?
Solo puede ser presidente un propietario de un piso o local del edificio. No pueden serlo los inquilinos ni los meros usuarios, porque la ley exige expresamente que el cargo recaiga "entre los propietarios". El propietario debe ser mayor de edad y tener capacidad jurídica para actuar. Si la vivienda pertenece a varias personas (proindiviso) o a una sociedad, basta con que actúe quien tenga la representación de esa propiedad. Proindiviso significa que un mismo inmueble tiene varios dueños sin partes físicamente separadas.
La obligatoriedad del cargo y las excusas
El artículo 13.2 LPH es tajante: "el nombramiento será obligatorio". El propietario designado no puede negarse sin más a aceptar la presidencia. Esta obligatoriedad es la que permite que las comunidades funcionen aunque nadie quiera asumir el cargo voluntariamente.
Ahora bien, la propia ley prevé una válvula de escape. El designado "podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello". El juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17.7.ª LPH, "resolverá de plano lo procedente", designando en su caso al propietario que deba sustituirle hasta una nueva designación. "Resolver de plano" quiere decir que el juez decide de forma rápida, sin un juicio largo.
¿Se puede rechazar ser presidente de la comunidad?
No de forma automática, pero sí pidiendo el relevo al juzgado dentro del plazo de un mes desde el nombramiento. No basta con decir "no quiero": hay que alegar razones objetivas que el juez valorará, como una enfermedad grave, una discapacidad, una edad muy avanzada, vivir lejos del edificio, incompatibilidad horaria seria por motivos laborales o un conflicto relevante con la comunidad. Mientras el juez no resuelva, el propietario sigue siendo presidente. Si deja pasar el mes sin reclamar, queda obligado a ejercer el cargo.
Funciones del presidente: la representación legal
La función esencial está en el artículo 13.3 LPH: "El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten". Esto significa que el presidente actúa como cabeza visible y portavoz jurídico de la comunidad.
| Ámbito | Qué hace el presidente |
|---|---|
| Representación judicial | Demanda y es demandado en nombre de la comunidad; firma poderes a abogado y procurador. |
| Representación extrajudicial | Firma contratos, trata con proveedores, bancos y administraciones en nombre de la comunidad. |
| Convocatoria | Convoca y preside las Juntas de propietarios, ordinarias y extraordinarias. |
| Ejecución de acuerdos | Vela por que se cumplan los acuerdos válidamente adoptados por la Junta. |
Conviene recordar que el presidente ejecuta la voluntad de la Junta, no la suya propia. No puede aprobar gastos importantes ni decisiones relevantes por su cuenta: necesita el respaldo de los acuerdos de la Junta, que es el órgano soberano de la comunidad (art. 14 LPH).
Presidente y derramas: ¿quién las aprueba?
Una derrama de la comunidad de vecinos es una contribución económica extraordinaria que cada propietario debe pagar para un gasto no previsto en el presupuesto ordinario (por ejemplo, arreglar una fachada o instalar un ascensor). El presidente no impone la derrama por sí solo: debe aprobarla la Junta de propietarios con las mayorías del artículo 17 LPH. El presidente se limita a convocar la Junta, ejecutar el acuerdo y, si algún vecino no paga, reclamar judicialmente la deuda. La obligación de contribuir a los gastos generales y al fondo de reserva está en el artículo 9.1.e) y f) LPH. Si quieres ver cómo se calcula y reparte una derrama, consulta nuestra guía sobre las derramas en la comunidad de propietarios; y si el problema es un vecino que no paga, revisa cómo reclamar a los morosos de la comunidad.
Duración del cargo y diferencia con el administrador
El artículo 13.7 LPH establece que, "salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año". Transcurrido el año, debe renovarse el cargo en la Junta ordinaria. En la práctica, muchas comunidades reeligen al mismo presidente o aplican el turno rotatorio para el siguiente.
Es frecuente confundir al presidente con el administrador de fincas. Son figuras distintas:
| Presidente | Administrador | |
|---|---|---|
| Quién es | Siempre un propietario | Profesional externo o un propietario |
| Cómo accede | Elección, turno o sorteo | Contratación por la Junta |
| Función | Representación legal de la comunidad | Gestión económica y administrativa diaria |
| Cobra | Cargo gratuito | Honorarios por sus servicios |
| Obligatorio | Sí, es órgano necesario | No siempre; sus funciones puede asumirlas el presidente |
De hecho, el artículo 13.5 LPH prevé que las funciones del secretario y del administrador "serán ejercidas por el presidente de la comunidad, salvo que los estatutos o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia". Por eso en comunidades pequeñas es habitual que el propio presidente haga de administrador.
Cómo destituir al presidente
La destitución del presidente está prevista en el artículo 13.7 LPH: "Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria".
Los pasos habituales son:
- Solicitar la convocatoria: una cuarta parte de los propietarios, o un número que represente al menos el 25% de las cuotas de participación, puede pedir la celebración de Junta extraordinaria (art. 16.2 LPH).
- Incluir el punto en el orden del día: la convocatoria debe mencionar expresamente la destitución del presidente y, normalmente, el nombramiento de uno nuevo.
- Votar en Junta extraordinaria: se acuerda la remoción por mayoría y se elige sustituto, dejándolo todo reflejado en el acta.
No hace falta alegar una causa concreta ni un incumplimiento grave: basta con la pérdida de confianza de la comunidad y el acuerdo válido de la Junta. Eso sí, el presidente destituido sigue obligado a rendir cuentas y a entregar la documentación al nuevo presidente.
Ejemplo práctico
En un edificio de doce vecinos nadie quiere presidir la comunidad. En la Junta ordinaria, al no haber candidatos, se aplica el turno rotatorio y el cargo recae en el propietario del 3.º B, que ese año correspondía por número de vivienda. El designado vive en otra ciudad y trabaja a turnos, así que, dentro del mes siguiente, presenta un escrito al juzgado solicitando el relevo y alegando la lejanía y su horario laboral; el juez resuelve de plano y designa al siguiente propietario del turno. Meses después, ese nuevo presidente deja de convocar Juntas y no rinde cuentas, por lo que cuatro de los doce vecinos (la cuarta parte) piden una Junta extraordinaria con la destitución en el orden del día. En esa Junta se vota su remoción y se elige sustituto, todo recogido en el acta. El presidente saliente entrega la documentación al nuevo. Cada paso de este caso se apoya en el artículo 13 LPH (turno, relevo judicial y destitución) y en el artículo 16.2 LPH (quién puede pedir la Junta extraordinaria).
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Fuentes oficiales
- Ley 49/1960 (LPH), art. 13 — nombramiento, obligatoriedad, representación, duración y remoción del presidente (BOE)
- Ley 49/1960 (LPH), art. 9 — obligaciones del propietario: gastos generales (9.1.e) y fondo de reserva (9.1.f) (BOE)
- Ley 49/1960 (LPH), art. 14 — competencias de la Junta de propietarios (BOE)
- Ley 49/1960 (LPH), art. 16 — convocatoria de la Junta; 16.2: cuarta parte o 25% de cuotas (BOE)
- Ley 49/1960 (LPH), art. 17 — mayorías de la Junta para acuerdos, obras y derramas; regla 7.ª (BOE)
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