Abogado de comunidades de propietarios: impugnación de acuerdos, derramas y obras (LPH)
Defendemos a propietarios y comunidades en impugnación judicial de acuerdos de junta (art. 18 LPH), derramas desproporcionadas o sin mayoría legal (art. 17 LPH), filtraciones de cubiertas y terrazas como elementos comunes (art. 396 CC y art. 10 LPH), prohibición de pisos turísticos y reclamación a morosos.
⚠️ Requisitos de legitimación y caducidad · Art. 18.2 y 18.3 LPH
Salvar el voto en junta (o discrepar en 30 días si ausente) + estar al corriente
Para poder impugnar judicialmente un acuerdo de la comunidad es imprescindible haber votado en contra en la junta (o comunicar tu discrepancia en 30 días naturales desde recibir el acta si estuviste ausente, art. 17.8 LPH) y estar al corriente de pago de las deudas vencidas con la comunidad o consignarlas (art. 18.2 LPH). El plazo de caducidad es de 3 meses en general y 1 año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos (art. 18.3 LPH).
Supuestos frecuentes y base legal
¿En qué situaciones actuamos y qué exige la ley?
Impugnación de derramas, reparto ilegal de gastos o acuerdos sin mayoría
Anulación de acuerdos que alteran el reparto por cuota de participación sin unanimidad, aprueban obras no necesarias que exceden de 3 mensualidades ordinarias (art. 17.4 LPH) o vulneran los estatutos.
Humedades, filtraciones de terraza de uso privativo, fachada o bajantes
Reclamación a la comunidad y a su aseguradora cuando la filtración procede de la tela asfáltica o forjado de una terraza de uso privativo (elemento común estructural por naturaleza según doctrina del Tribunal Supremo) y la junta pretende cargárselo al vecino.
Pisos turísticos (VUT), actividades molestas (art. 7.2 LPH) y morosos (art. 21 LPH)
Acuerdos de limitación, recargo de hasta el 20 % o prohibición de viviendas de uso turístico por mayoría de 3/5, acción de cesación contra actividades molestas y proceso monitorio especial LPH contra propietarios morosos.
Referencia legal verificada (BOE 2026)
Mayorías legales y plazos de impugnación en la Comunidad de Propietarios (LPH 2026)
| Acuerdo de la Junta | Mayoría exigida (Propietarios y Cuotas) | Plazo de impugnación | Artículo BOE |
|---|---|---|---|
| Obras obligatorias de conservación, estructura, fachada y accesibilidad | Obligatorias (no requieren acuerdo previo si las pide un vecino o son necesarias) | — | Art. 10.1 LPH |
| Pisos turísticos (limitar, condicionar, prohibir o recargar hasta +20 %) | 3/5 del total de propietarios y 3/5 de cuotas (sin efecto retroactivo) | 1 año si infringe ley/estatutos; 3 meses resto | Art. 17.12 y 18.3 LPH |
| Mejoras no necesarias cuya cuota supere 3 mensualidades ordinarias | 3/5 de propietarios y cuotas (el disidente no está obligado a pagarlas) | 3 meses / 1 año | Art. 17.4 LPH |
| Modificar el título constitutivo, cuotas de participación o estatutos | Unanimidad del total de propietarios y cuotas | 1 año de caducidad | Arts. 17.6 y 18.3 LPH |
Procedimiento paso a paso
Cómo trabajamos tu expediente desde la primera llamada
Revisión del título constitutivo, estatutos, convocatoria y acta
Comprobamos cómputo de doble mayoría (propietarios y cuotas de participación, art. 17 LPH), privación de voto a morosos (art. 15.2 LPH) y cumplimiento del plazo de oposición de ausentes.
Comunicación fehaciente de discrepancia (30 días) y MASC (LO 1/2025)
Notificamos al Secretario-Administrador la discrepancia formal y la propuesta de solución previa exigida por el art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025 antes de acudir al juzgado.
Demanda de juicio ordinario de impugnación (art. 249.1.8.º LEC)
Toda impugnación de acuerdos de la LPH se tramita por juicio ordinario con abogado y procurador obligatorios, pudiendo solicitar la suspensión cautelar de la ejecución del acuerdo (art. 18.4 LPH).
Ejecución de sentencia, devolución de derramas y costas
Anulado el acuerdo o declarada la obligación de reparar el elemento común (art. 10 LPH), exigimos el reintegro de cuotas indebidas y que el comunero vencedor no pague su parte de las costas impuestas a la comunidad.
Enrique Zarza
José Enrique Rodríguez Zarza · Socio fundador
Licenciado en Derecho por la Universidad de Granada, Máster en Práctica Jurídica y Alta Dirección Empresarial en el Instituto Internacional San Telmo. Más de 30 años de ejercicio colegiado.
Hitos procesales y LegalTech verificados
Dirección letrada de la primera denuncia que abrió la causa penal del Caso Soltec en la Audiencia Nacional (Auto 704/2026 de la Sala de lo Penal, causa con 428 inversores personados) e impulsor del Registro de Impagados Judiciales (RIJ) junto al Consejo General de la Abogacía Española.
Transparencia de honorarios y secreto profesional
Toda actuación está amparada por el secreto profesional (art. 542.3 LOPJ). Antes de presentar ningún escrito o asumir un encargo recibirás hoja de encargo escrita con presupuesto desglosado conforme a los arts. 27 y 48 del Estatuto General de la Abogacía (RD 135/2021).
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Dudas frecuentes antes de contratar abogado
Preguntas frecuentes
No pude ir a la junta de vecinos donde aprobaron una derrama ilegal, ¿puedo impugnarla?
Tengo una terraza de uso privativo y filtra agua al vecino de abajo, ¿quién paga la impermeabilización?
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