Abogado inmobiliario para vicios ocultos, contrato de arras y compraventa
En la compraventa de una vivienda está en juego el mayor patrimonio de una familia. Defendemos reclamaciones por vicios ocultos y defectos constructivos antes de que caduque el plazo de 6 meses (art. 1490 CC), devolución duplicada o retención de arras (art. 1454 CC) y revisión preventiva antes de firmar.
⚠️ Peligro de caducidad · Art. 1490 del Código Civil
6 meses de CADUCIDAD en vicios ocultos (un burofax NO reinicia ese plazo)
Las acciones de saneamiento por vicios ocultos en vivienda usada (rebaja del precio o resolución, arts. 1484–1486 CC) se extinguen a los 6 meses desde la entrega del inmueble (art. 1490 CC). Al ser plazo de caducidad y no de prescripción, un simple burofax no lo reinicia: solo la solicitud formal de negociación MASC suspende el cómputo en los términos del art. 7 de la LO 1/2025 hasta presentar la demanda. Si ya pasaron 6 meses en defectos gravísimos, valoramos la vía de aliud pro alio o incumplimiento contractual (5 años, art. 1964.2 CC).
Supuestos frecuentes y base legal
¿En qué situaciones actuamos y qué exige la ley?
Vicios ocultos en vivienda de segunda mano o defectos LOE en obra nueva
Filtraciones estructurales, aluminosis, termitas, instalaciones ilegales o derramas ocultadas al comprar; y en obra nueva, garantías de 1 año (acabados), 3 años (habitabilidad/humedades/aislamiento) y 10 años (estructura) frente a promotor, constructor y arquitectos.
Incumplimiento de contrato de arras o denegación de hipoteca
Reclamación del doble de las arras penitenciales si el vendedor se echa atrás para vender más caro, defensa del comprador cuando el contrato condicionó las arras a la obtención de financiación, o calificación de arras mal redactadas (confirmatorias vs penitenciales).
Revisión preventiva antes de entregar señal o firmar en notaría
Auditoría de nota simple y cargas registrales, afecciones fiscales, situación urbanística (fuera de ordenación o infracciones no prescritas), actas de la comunidad con futuras derramas y redacción de cláusulas de salvaguarda hipotecaria.
Referencia legal verificada (BOE 2026)
Plazos legales para reclamar defectos o arras en compraventa inmobiliaria (2026)
| Problema inmobiliario | Acción legal | Plazo y naturaleza | Norma BOE |
|---|---|---|---|
| Vicios ocultos en vivienda usada | Rebaja del precio (quanti minoris) o resolución (redhibitoria) | 6 meses de CADUCIDAD desde la entrega | Arts. 1484 a 1490 CC |
| Inhabilidad total de la vivienda (aliud pro alio) o dolo | Resolución o indemnización por incumplimiento contractual | 5 años de prescripción | Arts. 1101, 1124 y 1964.2 CC |
| Defectos en obra nueva (LOE) | Garantía de acabados (1 año), habitabilidad (3 años) o estructura (10 años) | 2 años de prescripción desde que aparece el daño dentro del plazo de garantía | Arts. 17 y 18 Ley 38/1999 LOE |
| Incumplimiento de arras penitenciales | Devolución duplicada (si incumple vendedor) o pérdida (si incumple comprador) | 5 años de prescripción + MASC previo LO 1/2025 | Art. 1454 y 1964.2 CC |
Procedimiento paso a paso
Cómo trabajamos tu expediente desde la primera llamada
Cómputo de plazos (6 meses art. 1490 CC / LOE) y lectura de escritura
Revisamos el contrato de arras, la escritura pública (comprobando si incluye cláusula de exoneración «como cuerpo cierto» y si hubo mala fe del vendedor, art. 1485 CC) y aseguramos la fecha crítica de caducidad.
Dictamen pericial de arquitecto y requerimiento MASC (LO 1/2025)
Coordinamos con arquitecto/aparejador la cuantificación del coste de reparación y que el vicio era previo, oculto y grave, y activamos el MASC obligatorio del art. 5 LO 1/2025 que suspende la caducidad conforme al art. 7 LO 1/2025.
Elección de acción: quanti minoris, redhibitoria o 1101/1124 CC
Reclamamos la rebaja proporcional del precio equivalente a la reparación (acción quanti minoris), la resolución con devolución del precio y gastos si la vivienda es inhabitable (redhibitoria) o indemnización de daños si el vendedor conocía el vicio (art. 1486 CC).
Acuerdo transaccional o defensa en juicio ordinario / verbal
Negociación con la parte vendedora, promotora o su seguro decenal/RC profesional, o dirección letrada íntegra en sede judicial con reclamación de costas (art. 394 LEC).
Enrique Zarza
José Enrique Rodríguez Zarza · Socio fundador
Licenciado en Derecho por la Universidad de Granada, Máster en Práctica Jurídica y Alta Dirección Empresarial en el Instituto Internacional San Telmo. Más de 30 años de ejercicio colegiado.
Hitos procesales y LegalTech verificados
Dirección letrada de la primera denuncia que abrió la causa penal del Caso Soltec en la Audiencia Nacional (Auto 704/2026 de la Sala de lo Penal, causa con 428 inversores personados) e impulsor del Registro de Impagados Judiciales (RIJ) junto al Consejo General de la Abogacía Española.
Transparencia de honorarios y secreto profesional
Toda actuación está amparada por el secreto profesional (art. 542.3 LOPJ). Antes de presentar ningún escrito o asumir un encargo recibirás hoja de encargo escrita con presupuesto desglosado conforme a los arts. 27 y 48 del Estatuto General de la Abogacía (RD 135/2021).
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Vicios ocultos en la compraventa de vivienda: cómo reclamar
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Preguntas frecuentes
Si en la escritura de notaría pone que compro el piso «en el estado actual» o «como cuerpo cierto», ¿pierdo el derecho a reclamar vicios ocultos?
¿Puedo arreglar yo la avería o humedad de inmediato antes de avisar y que la vea un perito?
El banco me ha denegado la hipoteca, ¿pierdo los 10.000 € o 15.000 € del contrato de arras?
Ya han pasado más de 6 meses desde que compré el piso y ahora aparece un problema estructural grave, ¿está todo perdido?
¿Revisáis contratos de arras antes de firmarlos y transferir la señal?
Consultas directas por tipo de caso