¿Qué es el índice IRAV del INE en 2026 y a qué contratos de alquiler se aplica según el artículo 18 de la LAU?
El Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) es el indicador oficial publicado mensualmente por el Instituto Nacional de Estadística (INE) en cumplimiento de la Disposición Adicional Undécima de la Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda y del artículo 18.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que actúa como límite máximo de actualización anual de la renta en todos los contratos de vivienda habitual firmados desde el 26 de mayo de 2023.
La fórmula metodológica del INE fija cada mes el IRAV como el valor mínimo entre la tasa de variación anual del IPC general, la tasa anual de la inflación subyacente y una tasa media ajustada con parámetros de crecimiento a largo plazo (moderando las subidas en una horquilla en torno al 2,0 % – 2,3 % anual). Puedes calcular en 10 segundos tu nueva cuota legal en la Calculadora de Subida de Alquiler (IRAV e IPC) de Legia.es, comprobar fechas de prórroga en la Calculadora de Preaviso de Arrendamiento o impugnar subidas abusivas con D. José Enrique Rodríguez Zarza (ICAM n.º 68.400).
| Fecha de firma del contrato de alquiler de vivienda habitual | Índice máximo legal de subida anual en 2026 (Art. 18 LAU) | ¿Qué pasa si el contrato no tiene cláusula expresa de actualización? | Ejemplo para un alquiler de 900 €/mes (con IRAV/IPC al 2,20 %) |
|---|---|---|---|
| Firmado desde el 26 de mayo de 2023 en adelante | Índice IRAV del INE (tope máximo imperativo) | 0 € de subida (Art. 18.1 LAU: sin pacto expreso no se aplica actualización) | +19,80 €/mes → Nueva renta: 919,80 €/mes |
| Firmado antes del 26 de mayo de 2023 (Ley vigente 2019–2023) | Índice pactado en contrato con el tope del IGC (máx. 2 %) si no se indicó índice, o IPC si se pactó expresamente | 0 € de subida durante toda la vigencia y prórrogas | +18,00 €/mes (al 2 % IGC) o +19,80 €/mes (al 2,20 % IPC) |
| Alquiler de local comercial o de temporada (Art. 3 LAU) | Libertad de pacto entre las partes (generalmente IPC + diferencial) | Según lo estipulado en las cláusulas del contrato de uso distinto | Según porcentaje libremente pactado |
D. José Enrique Rodríguez Zarza (abogado ICAM 68.400) revisa tu contrato de alquiler, arras o hipoteca y redacta el burofax MASC fehaciente.
¿Es legal que el casero te suba el alquiler por WhatsApp, con efectos retroactivos o antes de cumplir el año de contrato?
No: conforme al artículo 18.1 y 18.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el arrendador solo puede actualizar la renta cada vez que el contrato cumpla una anualidad completa de vigencia, está obligado a notificarlo por escrito expresando el porcentaje aplicado, y la nueva renta únicamente es exigible a partir del mes siguiente a aquel en que el inquilino reciba la notificación (nunca con efectos retroactivos sobre meses pasados).
Si tu propietario pretende imponerte por WhatsApp una subida superior al IRAV/IPC, exigirte atrasos de años anteriores en los que no te notificó la actualización, o amenazarte con no renovar el contrato durante los primeros 5 años (7 años si el casero es empresa o persona jurídica, artículo 9.1 LAU), puedes oponerte por escrito y seguir abonando la renta vigente. Si necesitas redactar la oposición fehaciente, consulta con el equipo de Derecho Inmobiliario de Legia.es.