Las arras penitenciales son una cantidad de dinero que el comprador entrega al vendedor en la compraventa de una vivienda y que permite a cualquiera de las dos partes desistir del contrato. Si quien se echa atrás es el comprador, pierde las arras; si es el vendedor, debe devolverlas duplicadas. Las regula el artículo 1454 del Código Civil y son la única modalidad de arras que autoriza expresamente a "comprar la libertad" de no firmar la escritura.
En resumen
- Qué son: arras que dan a ambas partes el derecho a desistir de la compraventa, con un coste pactado de antemano.
- Base legal: artículo 1454 del Código Civil (Real Decreto de 24 de julio de 1889).
- Si incumple el comprador: pierde la cantidad entregada.
- Si incumple el vendedor: devuelve el doble de lo recibido.
- Requisito clave: el carácter penitencial debe constar de forma clara e inequívoca; en caso de duda, los tribunales las consideran confirmatorias (STS 583/2018).
Qué dice el artículo 1454 del Código Civil
El texto literal del precepto es breve y categórico:
"Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas."
Este artículo es la única norma del Código Civil que regula expresamente las arras. De su redacción se extrae la esencia de las arras penitenciales: funcionan como una facultad de desistimiento tasada. Cualquiera de las partes puede no llegar a la firma de la escritura pública, pero a cambio de un precio: la pérdida de la señal (comprador) o su devolución doblada (vendedor).
Diferencia con las arras confirmatorias y penales
El Código Civil solo menciona las arras en el artículo 1454, pero la jurisprudencia ha distinguido tres tipos según la voluntad de las partes. Es la diferencia más importante de todo el contrato de arras, porque determina qué pasa si la operación se rompe. Si quieres ver enfrentadas las dos modalidades más habituales, te interesa esta guía sobre las diferencias entre arras confirmatorias y penitenciales.
Arras confirmatorias
Son la modalidad por defecto. Funcionan como señal o prueba de que el contrato se ha celebrado y como anticipo (un pago a cuenta) del precio final. No autorizan a desistir: si una parte incumple, la otra puede exigir el cumplimiento forzoso o resolver el contrato y reclamar daños y perjuicios conforme al artículo 1124 del Código Civil. La cantidad entregada se descuenta del precio.
Arras penales
Refuerzan el cumplimiento del contrato y actúan como una pena para la parte incumplidora (su pérdida o devolución doblada), pero a diferencia de las penitenciales, NO autorizan a desistir libremente. La parte cumplidora puede optar entre exigir el cumplimiento del contrato o quedarse con la pena pactada.
Arras penitenciales
Son las del artículo 1454. Permiten desistir lícitamente del contrato. Quien desiste no incumple: ejercita una facultad pactada. Por eso la otra parte no puede exigir que se firme la compraventa; solo puede quedarse con las arras (o reclamarlas dobladas).
| Tipo de arras | ¿Permite desistir? | Consecuencia del incumplimiento |
|---|---|---|
| Confirmatorias | No | Cumplimiento forzoso o resolución + indemnización (art. 1124 CC) |
| Penales | No | Cumplimiento o pena pactada, a elección de la parte cumplidora |
| Penitenciales | Sí | Comprador pierde las arras / vendedor las devuelve dobladas |
Qué pasa si una parte incumple o desiste
En las arras penitenciales, el desistimiento de la compraventa es lícito y produce efectos automáticos:
- El comprador desiste: pierde la cantidad entregada como arras, que queda en poder del vendedor.
- El vendedor desiste: debe devolver al comprador el doble de lo recibido.
Esa cantidad es el límite del coste: la parte que se queda con las arras (o las recibe dobladas) no puede además reclamar otros daños y perjuicios, porque las arras penitenciales operan como el precio cerrado del desistimiento. Conviene fijar siempre un plazo en el contrato: si llega la fecha sin firmar la escritura sin causa justificada, se entiende que la parte que no compareció ha desistido.
Atención al matiz práctico: si las arras son confirmatorias y no penitenciales, la parte perjudicada por el incumplimiento puede pedir que se cumpla el contrato (que se firme la escritura) o resolverlo con indemnización por daños, conforme al artículo 1124 del Código Civil. La calificación de las arras lo cambia todo.
Ejemplo práctico
María acuerda comprar un piso por 200.000 euros y firma con el vendedor un contrato de arras penitenciales del artículo 1454, entregando 10.000 euros de señal. El contrato fija un plazo de dos meses para firmar la escritura ante notario y recoge expresamente que ambas partes pueden desistir.
- Si María desiste (por ejemplo, porque el banco no le concede la hipoteca y no había condicionado las arras a ello): pierde los 10.000 euros, que se queda el vendedor. No tiene que pagar nada más.
- Si desiste el vendedor (porque aparece otro comprador que ofrece más): debe devolver a María 20.000 euros, es decir, el doble de lo recibido.
En ninguno de los dos casos la parte que se queda con la señal puede reclamar daños adicionales ni obligar a la otra a firmar la escritura: ese es, precisamente, el efecto propio de las arras penitenciales.
Cómo redactar el contrato de arras
La clave jurídica es que el carácter penitencial no se presume. El Tribunal Supremo, en su Sentencia 583/2018, de 17 de octubre (ECLI:ES:TS:2018:3513), reitera que el artículo 1454 es de carácter excepcional y de interpretación restrictiva: en caso de duda, las arras se entienden confirmatorias. La mera mención del artículo 1454 en el contrato no basta para convertirlas en penitenciales si no se recoge expresamente la facultad de desistir y sus consecuencias.
Para que un contrato de arras penitenciales sea válido y eficaz, conviene incluir:
- Identificación completa de comprador y vendedor y descripción registral de la vivienda.
- Precio total de la compraventa y cantidad entregada en concepto de arras.
- Calificación expresa como arras penitenciales del artículo 1454 del Código Civil, indicando con claridad que ambas partes pueden desistir.
- Consecuencias del desistimiento: pérdida de las arras por el comprador y devolución duplicada por el vendedor, escritas literalmente.
- Plazo para firmar la escritura pública ante notario y consecuencias de su incumplimiento.
- Forma de pago y distribución de gastos e impuestos.
Antes de fijar la cuantía conviene tener una idea del gasto que supone formalizarlo; en esta guía explicamos cuánto cuesta un contrato de arras y qué partidas suele incluir.
Sobre la fiscalidad hay que distinguir según el impuesto que grave la compraventa. Si la vivienda es nueva (operación sujeta a IVA), las arras se integran como anticipo del precio y, por la regla del devengo anticipado del artículo 75.Dos de la Ley 37/1992 del IVA, el IVA correspondiente a ese anticipo se devenga en el momento del cobro de las arras, no con la escritura. En cambio, si la vivienda es usada y la compraventa tributa por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), las arras por sí mismas no devengan el ITP: este se liquida con la escritura de compraventa. En cualquier caso, conviene contar con asesoramiento jurídico y fiscal antes de firmar, dado que la calificación de las arras determina las consecuencias económicas.
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Preguntas frecuentes
¿Qué son las arras penitenciales?
Son una cantidad de dinero que el comprador entrega al vendedor en una compraventa y que, conforme al artículo 1454 del Código Civil, permite a cualquiera de las dos partes desistir del contrato. Si desiste el comprador, pierde las arras; si desiste el vendedor, las devuelve dobladas.
¿Qué es un contrato de arras penitenciales?
Es un precontrato privado de compraventa en el que las partes acuerdan reservar la vivienda y se reconocen mutuamente el derecho a echarse atrás antes de la escritura, a cambio de perder o devolver duplicada la señal. Debe expresar de forma clara su carácter penitencial; de lo contrario, los tribunales lo tratan como arras confirmatorias.
¿Qué significa "arras penitenciales"?
El término procede de "arrepentirse": son las arras que permiten a las partes arrepentirse de la compraventa y desistir de ella lícitamente. A diferencia de las confirmatorias, no obligan a cumplir el contrato; ponen precio a la libertad de no firmar.
¿En qué se diferencian las arras penitenciales de las confirmatorias?
Las penitenciales (art. 1454 CC) autorizan a desistir del contrato pagando un precio pactado. Las confirmatorias no permiten desistir: si una parte incumple, la otra puede exigir el cumplimiento o resolver el contrato con indemnización por daños conforme al artículo 1124 del Código Civil. En caso de duda, la jurisprudencia presume que son confirmatorias.
¿Basta con citar el artículo 1454 para que las arras sean penitenciales?
No. Según la STS 583/2018, de 17 de octubre, la simple mención del artículo 1454 no es suficiente. Debe constar de forma clara e inequívoca la voluntad de las partes de poder desistir y las consecuencias concretas (pérdida o devolución doblada). Por su carácter excepcional, el precepto se interpreta de forma restrictiva.
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Fuentes oficiales
- Artículo 1454 del Código Civil (texto consolidado, BOE)
- Artículo 1124 del Código Civil (texto consolidado, BOE)
- Artículo 75 de la Ley 37/1992 del IVA (texto consolidado, BOE)
- Artículo 1454 CC — verificación literal (Iberley)
- Artículo 1124 CC — verificación literal (Iberley)
- STS 583/2018, de 17 de octubre (Sala Civil, rec. 1533/2016)
Esta guía ha sido elaborada por nuestro equipo de trabajo con fines informativos y a partir de fuentes oficiales (Código Civil publicado en el BOE y jurisprudencia del Tribunal Supremo). No constituye asesoramiento jurídico. Antes de firmar un contrato de arras, consulte su caso concreto con un profesional.
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