Si alquilas tu vivienda, en el IRPF tributas por el rendimiento de capital inmobiliario (el beneficio que obtienes por arrendar un inmueble), pero antes restas de los ingresos todos los gastos necesarios: IBI, comunidad, intereses, reparaciones, seguros y amortización. Sobre ese beneficio neto aplicas además una reducción que va del 50% al 90%, según el artículo 23.2 de la Ley 35/2006 del IRPF, redactado por la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda. Aquí te explicamos qué se deduce y cómo se aplica cada porcentaje.
En resumen
- Primero gastos, luego reducción: a los ingresos del alquiler les restas los gastos deducibles para obtener el rendimiento neto; sobre ese neto positivo aplicas la reducción.
- Reducción general del 50% para los contratos celebrados desde el 1 de enero de 2024 (art. 23.2 LIRPF, en la redacción dada por la Ley 12/2023).
- Hasta el 90%, 70% o 60% según la vivienda esté en zona de mercado residencial tensionado, se alquile a jóvenes de 18 a 35 años o se haya rehabilitado.
- Gastos deducibles: IBI y tasas, comunidad, intereses del préstamo, reparaciones, seguros (incluido el de impago), defensa jurídica, suministros y amortización del 3%.
- Solo sobre lo declarado: la reducción únicamente se aplica al rendimiento neto positivo declarado por el contribuyente en una autoliquidación presentada antes de que Hacienda inicie un procedimiento de comprobación.
Qué puede deducir el propietario de un alquiler
Antes de aplicar ninguna reducción, el arrendador (el propietario que alquila) resta de los ingresos íntegros todos los gastos necesarios para obtener el rendimiento, según el artículo 23.1 de la Ley 35/2006 del IRPF y los artículos 13 y 14 de su Reglamento (RD 439/2007). La Agencia Tributaria admite estos conceptos:
| Gasto deducible | Detalle |
|---|---|
| Intereses y financiación | Intereses del préstamo de compra o mejora de la vivienda. |
| Conservación y reparación | Pintura, arreglo de instalaciones, sustitución de elementos (no ampliaciones ni mejoras, que se amortizan). |
| Tributos no estatales | IBI, tasa de basuras y recargos no estatales. |
| Comunidad de propietarios | Cuotas ordinarias de la comunidad en régimen de propiedad horizontal. |
| Seguros | Primas de responsabilidad civil, incendio, robo y, en particular, el seguro de impago de rentas. |
| Defensa jurídica | Gastos de formalización del contrato y de defensa jurídica relativos al inmueble. |
| Servicios y suministros | Agua, luz, gas o internet, solo si los paga efectivamente el arrendador. |
| Saldos de dudoso cobro | Rentas impagadas cuando entre la primera gestión de cobro y el cierre del ejercicio han pasado más de 6 meses sin que se haya renovado el crédito. |
| Amortización | 3% del inmueble y amortización de los muebles cedidos (ver más abajo). |
Un límite importante: los intereses y los gastos de reparación y conservación no pueden superar, en conjunto, el importe de los ingresos íntegros de cada inmueble; el exceso se deduce en los 4 años siguientes (art. 23.1 LIRPF). Además, los gastos solo se deducen en proporción al tiempo que la vivienda haya estado efectivamente alquilada y generando renta.
La amortización del inmueble alquilado: el 3%
La amortización es el gasto que compensa la depreciación del inmueble por su uso, es decir, la pérdida de valor que sufre con el paso del tiempo. La Agencia Tributaria fija que la amortización deducible no puede exceder del resultado de aplicar el 3% sobre el mayor de estos dos valores, excluyendo en ambos casos el valor del suelo:
- El coste de adquisición satisfecho (precio de compra más gastos e impuestos inherentes).
- El valor catastral de la construcción.
Cuando no se conoce el reparto entre suelo y construcción, se prorratea el coste de adquisición según la proporción de los valores catastrales de suelo y construcción. Los bienes muebles cedidos con la vivienda (electrodomésticos, mobiliario) se amortizan aparte aplicando la tabla de amortización simplificada, con un coeficiente habitual del 10% durante 10 años.
La reducción del rendimiento neto del alquiler de vivienda
Una vez calculado el rendimiento neto (ingresos menos gastos), si es positivo se aplica una reducción. La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (BOE-A-2023-12203), modificó en su disposición final segunda el artículo 23.2 de la Ley del IRPF para sustituir la antigua reducción única del 60% por una escala de porcentajes. Según la Agencia Tributaria, estos nuevos porcentajes se aplican a los contratos de arrendamiento celebrados desde el 1 de enero de 2024:
| Reducción | Requisitos |
|---|---|
| 90% | Nuevo contrato del mismo arrendador sobre vivienda en zona de mercado residencial tensionado, con renta inicial rebajada más de un 5% respecto al último contrato anterior. |
| 70% | Primer alquiler de la vivienda en zona tensionada a un arrendatario de entre 18 y 35 años; o alquiler a una Administración pública o entidad sin fin de lucro para uso social o alojamiento de personas vulnerables, o vivienda acogida a un programa público que limite la renta. |
| 60% | Vivienda rehabilitada cuya obra haya finalizado en los 2 años anteriores a la firma del contrato. |
| 50% | Resto de casos (reducción general por defecto). |
Una zona de mercado residencial tensionado es un área donde el coste de la vivienda supera ciertos umbrales y que la Administración declara para limitar precios. Las declaran las comunidades autónomas según el artículo 18 de la Ley 12/2023 y se publican en el BOE; conviene comprobar si tu municipio figura en el listado vigente antes de aplicar el 70% o el 90%. Si quieres profundizar en cómo funciona esta figura, consulta nuestra guía sobre la Ley de Vivienda y las zonas tensionadas.
Requisitos para aplicar la reducción
La reducción no es automática: el artículo 23.2 LIRPF impone condiciones estrictas que conviene cumplir:
- Vivienda habitual del inquilino: el contrato debe satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Quedan excluidos los alquileres turísticos y de temporada, que no aplican ninguna reducción.
- Solo rendimientos positivos: la reducción opera únicamente sobre el rendimiento neto positivo; no se aplica si el resultado es negativo.
- Solo lo declarado correctamente: la reducción solo procede sobre los rendimientos calculados por el contribuyente en una autoliquidación presentada antes de que se inicie un procedimiento de verificación de datos, comprobación o inspección. Si Hacienda regulariza ingresos no declarados, sobre ellos no hay reducción.
- Justificación documental: conserva facturas, recibos y el contrato; la carga de probar gastos y requisitos recae en el arrendador.
El seguro de impago: deducible y con ventajas autonómicas
La prima del seguro de impago del alquiler es un gasto deducible para el propietario, como cualquier otra prima de seguro vinculada al inmueble arrendado. Además, algunas comunidades autónomas añaden deducciones específicas: en Canarias, el 75% de las primas de seguros de crédito que cubren impagos, con un máximo de 150 euros anuales, contrato de duración igual o superior a un año y renta mensual no superior a 800 euros; en la Comunidad de Madrid, el 10% de los gastos de conservación, formalización y primas de seguros por daños e impagos, con un límite de 154,65 euros anuales. Conviene revisar la normativa autonómica aplicable en tu declaración. Para entender bien esta cobertura, te puede ayudar nuestra guía sobre el seguro de impago de alquiler para el propietario.
Ejemplo práctico
Imagina que alquilas un piso por 900 euros al mes, es decir, 10.800 euros de ingresos íntegros al año. Durante el ejercicio pagas estos gastos deducibles: 400 euros de IBI, 600 euros de comunidad, 1.200 euros de intereses del préstamo, 500 euros de reparaciones y 150 euros de seguro de impago. A ello sumas la amortización del 3%: si el valor de la construcción (sin suelo) es de 120.000 euros, la amortización anual es de 3.600 euros.
- Ingresos íntegros: 10.800 euros.
- Gastos deducibles + amortización: 400 + 600 + 1.200 + 500 + 150 + 3.600 = 6.450 euros.
- Rendimiento neto: 10.800 − 6.450 = 4.350 euros (positivo).
Sobre esos 4.350 euros aplicas la reducción que corresponda. Si el contrato es de 2024 y no encaja en ningún supuesto especial, aplicas la reducción general del 50%: tributarías por 2.175 euros. Si la vivienda estuviera en zona tensionada y la hubieras alquilado a un joven de 30 años en su primer arrendamiento (reducción del 70%), solo tributarías por 1.305 euros. Las cifras son orientativas y dependen de tu situación concreta.
🧮 Calcula tu caso: Calculadora de subida del alquiler (IPC).
Guías relacionadas
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Fuentes oficiales
- Ley 35/2006 del IRPF, art. 23 (texto consolidado, BOE)
- Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (BOE-A-2023-12203)
- AEAT — Principales novedades tributarias de la Ley 12/2023 (reducción art. 23.2)
- AEAT — Rendimientos de capital inmobiliario (Manual Renta 2024)
- AEAT — Deducción autonómica de Canarias por seguros de crédito para impagos de alquiler
Esta guía ha sido elaborada por nuestro equipo de trabajo con fines informativos y no constituye asesoramiento fiscal personalizado. Para tu caso concreto, consulta a un profesional. Fuentes oficiales: artículos 23.1 y 23.2 de la Ley 35/2006 del IRPF; Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (BOE-A-2023-12203); Reglamento del IRPF (RD 439/2007); y Manual Práctico Renta de la Agencia Tributaria.
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