Base temporal de esta revisión: 8 de octubre de 2026. Esta guía se ha cotejado con el texto consolidado de la LAU, art. 36 y con la publicación original del Real Decreto-ley 29/2026, publicado el 7 de octubre y en vigor desde el 8 de octubre según su disposición final undécima. Las resoluciones que publicaron la derogación de los RDL 26/2026 y 27/2026 (RDL 26/2026 y RDL 27/2026) se conservan como historia normativa: sus reglas no se presentan como régimen general vigente. Un contrato, una actuación o una liquidación de otro periodo exige comprobar su fecha y las disposiciones transitorias aplicables.
Has entregado las llaves y todavía no recibes todo el dinero. La pregunta correcta no es solo «¿cuándo vence la devolución?»: primero hay que fijar qué cantidad se entregó, qué saldo debe restituirse, qué deducciones se alegan, cuándo se entregó la posesión y qué régimen tenía el contrato.
La regla que sí permite calcular
El artículo 36.4 LAU no establece un plazo máximo estatal único de devolución. Dice que el saldo de la fianza en metálico que deba restituirse devenga el interés legal cuando transcurre un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya hecho efectiva la restitución. El mes empieza con la fecha acreditable de entrega de llaves, no con la firma del contrato, el último pago o una fecha elegida en el requerimiento. El art. 5 CC orienta el cómputo civil de meses de fecha a fecha y del último día cuando no existe fecha equivalente; comprueba cualquier regla especial del contrato o del procedimiento.
No es obligatorio esperar un mes para reclamar. Puedes pedir el saldo que ya sea exigible, justificar la entrega de llaves y discutir las deducciones desde que termina el arriendo. El mes del art. 36.4 LAU es el momento a partir del cual el saldo no restituido empieza a devengar interés legal; no es un periodo de espera que impida enviar la reclamación o acudir al cauce que corresponda.
Ese hito de intereses no significa que toda fianza sea automáticamente exigible sin liquidación ni que al cumplirse un mes nazca una sanción fija. Puede existir un saldo pendiente por rentas, consumos o daños que el arrendador deba identificar y probar. El interés se calcula sobre el saldo que realmente debía devolverse y con los tipos oficiales de cada periodo.
Qué es la fianza y qué garantías no deben mezclarse
- En el régimen LAU, la fianza legal se presta en metálico: una mensualidad en arrendamiento de vivienda y dos en uso distinto de vivienda, conforme al art. 36.1. La finalidad real del contrato y la fecha de celebración importan.
- Un aval, depósito adicional, garantía personal o seguro son garantías adicionales con pactos y límites propios. En el texto vigente, el art. 36.5 no permite exigir al arrendatario que contrate un seguro de impago u otra cobertura análoga. Para vivienda, la garantía adicional no puede superar dos mensualidades en los contratos sujetos al límite temporal del precepto; para arrendamientos temporales, el propio texto vigente fija una mensualidad. No se aplica sin más a contratos anteriores que tengan régimen transitorio.
- La excepción del art. 36.6 se refiere a las Administraciones y entidades enumeradas cuando la renta se paga con sus presupuestos. No convierte en exento cualquier alquiler cuyo propietario sea público.
Qué puede descontarse y qué debe justificarse
La fianza no es una penalización ni un fondo para mejorar el inmueble. Hay que separar cada partida: renta u otra cantidad vencida, suministro consumido durante el arrendamiento, reparación de un daño imputable y gastos que el contrato permita y que no contradigan la ley. El arrendador debería comunicar el concepto, importe, periodo y soporte; el inquilino puede discutirlos.
El art. 1561 CC obliga a devolver la finca como se recibió, salvo menoscabo por el tiempo o causa inevitable; el art. 1563 atribuye responsabilidad por deterioro salvo prueba de ausencia de culpa y el art. 1564 contempla la responsabilidad por deterioros causados por personas de la casa. Estas normas no convierten una factura o presupuesto en prueba automática: hay que conectar estado inicial, hecho, causa, cuantía y fecha. Pintura envejecida, desgaste razonable y pequeñas marcas del uso ordinario no equivalen por sí solos a daño imputable.
Compara el inventario inicial y final, fotos o vídeo con fecha, lecturas de contadores, facturas y presupuestos, mensajes, recibos y acta de llaves. Una falta de inventario o una fotografía aislada tampoco decide por sí sola el litigio; el órgano judicial valora autenticidad, integridad, relevancia y contradicción de la prueba. El art. 326 LEC es el punto de partida para documentos privados impugnados.
Reparaciones: vivienda habitual y temporal no tienen la misma regla. En vivienda habitual, el art. 21.4 LAU pone a cargo del arrendatario las pequeñas reparaciones exigidas por el desgaste del uso ordinario; las reparaciones necesarias de conservación siguen correspondiendo al arrendador conforme al art. 21.1 y la imputación por culpa se analiza con el Código Civil. En la vivienda temporal sometida al texto vigente, el art. 21 bis LAU atribuye al arrendador también las pequeñas reparaciones ordinarias: el arrendatario debe comunicar la incidencia pronto, el arrendador debe responder en cinco días hábiles y, transcurrido ese plazo sin respuesta, el arrendatario puede hacer las reparaciones necesarias y exigir de inmediato su importe al arrendador o, en su defecto, previa justificación al arrendador, descontar su importe del precio de la renta del mes siguiente. Esta regla de reparación no convierte automáticamente cualquier marca en un saldo a devolver ni autoriza a descontar dos veces una misma partida. Un contrato temporal anterior puede conservar otro régimen por la DT 8 LAU.
Acta de finalización en el régimen vigente. El art. 36.7 LAU exige que, al terminar el contrato, las partes dejen constancia por escrito del estado de la vivienda mediante un documento firmado por ambas. Si no se firma o no se refleja desperfecto, el precepto establece una presunción de entrega en estado adecuado salvo prueba en contrario. Esta regla vigente desde el 08/10/2026 no decide por sí sola la responsabilidad, ni se aplica retroactivamente a contratos anteriores sin revisar su régimen temporal.
Régimen según el inmueble, la fecha y el territorio
La vivienda habitual, el uso distinto, la temporada, una habitación y un alojamiento turístico no pueden resolverse con la misma frase. El art. 3 LAU califica el uso distinto; el texto vigente excluye expresamente el alojamiento u hospedaje de personas de esa categoría. El art. 5.e excluye ciertos alojamientos turísticos cuando concurren sus requisitos de vivienda amueblada y equipada, comercialización o promoción turística o por otro canal, finalidad lucrativa, régimen sectorial y duración máxima de 31 días. Si falta alguno, la calificación debe revisarse con el contrato y la norma autonómica. La mera duración de menos de once meses no resuelve por sí sola la naturaleza del contrato.
Para los contratos de temporada o vivienda temporal formalizados antes de la entrada en vigor del RDL 29/2026, la DT octava LAU conserva el régimen de uso distinto hasta el plazo pactado; al terminar se extinguen sin prórroga y una renovación queda sometida al texto nuevo. No uses la regla vigente para recalcular automáticamente un contrato anterior. La fecha de contrato, la renovación, la causa temporal y la entrega de llaves deben constar en el expediente.
La DA tercera LAU permite que cada comunidad autónoma establezca depósito, organismo, plazo y consecuencias administrativas. Por eso no existe en esta guía un organismo ni un plazo nacional inventado. Que el arrendador no haya depositado la fianza administrativa puede generar una cuestión autonómica, pero no decide por sí solo cuánto debe devolverse civilmente.
Cómo reclamar sin perder el rastro de los hechos
- Fija el expediente: contrato y anexos, justificante de la fianza, fecha y forma de entrega de llaves, inventario, estado final, contadores, recibos y comunicaciones.
- Haz una liquidación: separa fianza entregada, saldo solicitado, cada deducción alegada y el documento que la sostiene. No reclames dos veces una misma cantidad ni aceptes un descuento «por si acaso».
- Envía un requerimiento verificable: identifica a las partes, inmueble, contrato, llaves, importe y cuenta de pago; adjunta o relaciona documentos y pide una respuesta. Puedes proponer diez días naturales o hábiles según lo que quieras facilitar, pero ese plazo es una propuesta de comunicación, no un plazo legal universal de devolución. Un burofax puede acreditar contenido, fecha y entrega según el servicio contratado; no garantiza pago ni convierte por sí solo la comunicación en MASC.
- Comprueba el requisito previo: si la acción judicial está dentro del art. 5 LO 1/2025, prepara una actividad negociadora que identifique el objeto, la invitación, recepción y contenido íntegro. El art. 10 LO 1/2025 exige documentar el intento y contempla, entre otros finales, treinta días naturales desde la recepción de la solicitud inicial sin primer contacto o respuesta, treinta días naturales desde una propuesta concreta sin acuerdo o respuesta y tres meses desde la primera reunión sin acuerdo, aunque las partes pueden continuar de mutuo acuerdo; también permite terminar por escrito. El art. 7 LO 1/2025 puede interrumpir la prescripción o suspender la caducidad si la solicitud define el objeto y documenta la comunicación; la demanda debe formularse dentro del año contado desde la recepción de la solicitud inicial si no hubo respuesta, o desde la terminación del proceso negociador sin acuerdo cuando la negociación sí comenzó; ese año mantiene el requisito de procedibilidad, pero no sustituye el plazo de prescripción de la acción. El art. 9 LO 1/2025 protege la confidencialidad con excepciones. No confundas un requerimiento de pago de diez días con todo el requisito.
- Elige cauce con los datos: el monitorio del art. 812 LEC puede estudiarse para una deuda dineraria líquida, determinada, vencida y exigible con documentos; su petición inicial no exige abogado ni procurador según el art. 814 LEC. Si no se localiza al deudor, el art. 813 LEC ordena terminar el monitorio y deja a salvo volver a presentarlo ante el juzgado competente; el requerimiento por edictos del art. 815 LEC está limitado al supuesto especial de deudas de comunidad, no es una solución general. Si hay oposición, el art. 818 LEC lleva el asunto al juicio que corresponda y puede exigir demanda, profesionales y plazos propios. Para una reclamación cuantificable de fianza, el art. 249.1.6 LEC excluye la materia arrendaticia del ordinario cuando puede valorarse la cuantía; más de 15.000 euros va al ordinario por el art. 249.2 y hasta 15.000 al verbal por el art. 250.2 LEC. El art. 250.1.1 reserva su regla cualquiera que sea la cuantía para impago de rentas o cantidades debidas por el arrendatario y recuperación de posesión, no para toda devolución de fianza. Los art. 23 LEC y art. 31 LEC exceptúan con carácter general la intervención preceptiva en verbal por cuantía de hasta 2.000 euros y en la petición inicial monitoria. Las costas se valoran con el art. 394 LEC; ganar no convierte cada gasto en recuperable.
Prescripción, consumo y situaciones especiales
El art. 1964.2 CC fija cinco años para acciones personales sin plazo especial desde que puede exigirse la obligación; el art. 1969 CC sitúa el inicio en el día en que la acción pudo ejercitarse y el art. 1973 CC reconoce la interrupción por ejercicio ante tribunales, reclamación extrajudicial o reconocimiento de deuda. Una reclamación de fianza no debe reducirse automáticamente a «cinco años»: hay que identificar acción, exigibilidad, transiciones y reglas especiales. El art. 7 LO 1/2025 tiene además efectos propios sobre prescripción/caducidad de la negociación y un año para conservar el requisito de procedibilidad, pero ese año no sustituye la prescripción de la acción ni convierte una comunicación informal en protección automática.
El TRLGDCU solo se aplica a una relación de consumidor y empresario. Un alquiler entre dos particulares no se vuelve consumo porque intervenga una agencia en algún momento; hay que identificar quién contrata y qué servicio presta. Si existe una condición no negociada con desequilibrio relevante, los arts. 82 y 83 exigen análisis; una fianza de dos meses puede ser la fianza legal de uso distinto o una garantía adicional y no es automáticamente nula.
La vulnerabilidad, una vivienda protegida, una entidad pública o un arrendador extranjero pueden añadir trámites, límites o autoridades. No prometen por sí solos suspensión, devolución íntegra o imposibilidad de demandar. Consulta la norma territorial y el expediente antes de elegir una acción.
Base legal y doble comprobación
La regla de devolución e intereses se ha comprobado en el texto consolidado de la LAU art. 36.4; su régimen de fianza adicional y acta de finalización se ha vuelto a cotejar con la redacción vigente desde el 08/10/2026 del RDL 29/2026, art. 3. El régimen temporal se ha cotejado con la DT 8 LAU y el depósito con la DA 3 LAU. Daños, documentos, procedimiento, MASC y consumo están enlazados arriba a sus artículos oficiales. Si el contrato o la fecha no encajan, la respuesta debe quedar como pendiente de comprobación.
Alcance del servicio. Legia ofrece orientación editorial asistida por IA y enlaces para contrastar las fuentes. No incluye, por esta página, revisión de un abogado, representación, garantía de cobro ni una respuesta humana en un plazo determinado. No introduzcas datos personales innecesarios; la conclusión puede cambiar con el contrato, los documentos, el territorio y la fecha.
Cuadro resumen de plazos, normativa y herramientas sobre reclama tu fianza de alquiler en 2026
Para que puedas comprobar de un vistazo los requisitos formales y las herramientas de cálculo aplicables a tu situación en 2026, resumimos en esta tabla los parámetros esenciales de Reclama tu fianza de alquiler en 2026:
| Elemento clave | Regla legal aplicable en 2026 | Qué debes comprobar en tus documentos |
|---|---|---|
| Marco normativo principal | Código Civil y Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil (LEC) | Revisa la redacción vigente en la fecha exacta de tus hechos y lo pactado en tu contrato o convenio. |
| Plazo urgente / acción especial | 5 años (plazo general de prescripción de las acciones personales y contractuales, art. 1964.2 CC) | Anota el día siguiente a la notificación como día 1 del cómputo para evitar la caducidad. |
| Plazo general de reclamación | 1 año (responsabilidad civil extracontractual por culpa o negligencia, art. 1968.2 CC) / 4 años (acciones de anulabilidad, art. 1301 CC) | Un requerimiento fehaciente (burofax o solicitud oficial) permite acreditar e interrumpir la prescripción. |
| Vía de tramitación y órganos | Requerimiento fehaciente previo (burofax / MASC) y Juzgado de Primera Instancia | Conserva copia sellada o justificante electrónico con CSV de cada escrito presentado. |
| Calculadoras y guías de apoyo | Calculadora de prescripción de deudas · Calculadora de intereses de demora | Simula gratis tu cuantía en euros y consulta la guía de la Ley de Segunda Oportunidad. |