En 2026, como propietario que alquila pagas IRPF sobre el rendimiento del capital inmobiliario (con reducciones del 50% al 90% si la vivienda es habitual) y el IBI anual. El IVA solo aparece en locales (21%), no en vivienda. Y el ITP de la constitución del alquiler lo paga el inquilino, no tú, aunque está exento en la vivienda de uso estable.
En resumen
- IRPF (propietario): declaras los rendimientos del capital inmobiliario; en arrendamiento de vivienda aplicas una reducción del rendimiento neto del 50% por defecto, que sube al 60%, 70% o 90% en supuestos del artículo 23.2 LIRPF (Ley 12/2023).
- IVA: el alquiler de vivienda está exento; el de local de negocio tributa al 21% (art. 20.Uno.23º y art. 90 Ley 37/1992).
- ITP: lo paga el inquilino al firmar; la vivienda de uso estable y permanente está exenta (art. 45.I.B.26 TRLITPAJD).
- IBI: impuesto municipal anual que paga el propietario (titular a 1 de enero), salvo pacto distinto en el contrato.
- La reducción del 50%-90% del IRPF no se aplica a locales ni a alquileres turísticos: ahí tributa el 100% del rendimiento neto.
IRPF: el rendimiento del capital inmobiliario
Cuando alquilas un inmueble obtienes un rendimiento del capital inmobiliario: el dinero que ganas por ceder el uso de tu propiedad. Debes declararlo en tu IRPF (art. 22 de la Ley 35/2006 del IRPF). El rendimiento neto es la diferencia entre los ingresos íntegros (la renta cobrada) y los gastos deducibles.
Son gastos deducibles, entre otros: los intereses y gastos de financiación, los tributos no estatales como el IBI y la tasa de basuras, las primas de seguro, los gastos de comunidad, los de conservación y reparación, los suministros que pagues tú y la amortización del 3% sobre el mayor del coste de adquisición o el valor catastral de la construcción, excluido en ambos casos el valor del suelo (art. 23.1 LIRPF y art. 13-14 del Reglamento del IRPF). La amortización es la parte del valor del inmueble que puedes deducir cada año por el desgaste del edificio. Si quieres profundizar en qué puedes restar, consulta nuestra guía de deducciones del alquiler para el propietario en 2026.
La reducción del rendimiento neto (Ley 12/2023)
La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, modificó el artículo 23.2 de la Ley del IRPF. Con efectos desde el 1 de enero de 2024, para los contratos de arrendamiento de vivienda firmados a partir del 26 de mayo de 2023, la reducción general baja del 60% al 50%, pero se crean reducciones mayores para incentivar el alquiler asequible. La reducción se aplica sobre el rendimiento neto: cuanto mayor sea, menos pagas.
| Reducción | Cuándo se aplica (art. 23.2 LIRPF) |
|---|---|
| 50% | Reducción general por defecto para cualquier arrendamiento de vivienda que no cumpla un supuesto especial. |
| 60% | Vivienda con obras de rehabilitación finalizadas en los dos años anteriores a la firma del contrato. |
| 70% | Primer alquiler en zona de mercado residencial tensionado a un joven de entre 18 y 35 años; o vivienda asequible/protegida arrendada a la Administración o a entidades sin fines lucrativos. |
| 90% | Nuevo contrato en zona tensionada en el que la renta inicial se rebaja en más de un 5% respecto a la última renta del contrato anterior sobre la misma vivienda. |
Una zona de mercado residencial tensionado es un área declarada oficialmente por la Administración por tener precios de alquiler especialmente altos. Puedes ver cómo funciona en nuestra guía de la Ley de Vivienda 2026 y las zonas tensionadas.
Para los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 se mantiene la reducción del 60% en su redacción anterior. Importante: la reducción solo se aplica sobre rendimientos netos positivos declarados por el contribuyente, y exige que el inmueble se destine a vivienda (no a local ni a alquiler de temporada o turístico).
IVA en el alquiler: vivienda exenta, local al 21%
El IVA es el impuesto sobre el consumo. Aquí está una de las diferencias clave de la tributación según el destino del inmueble.
Alquiler de vivienda: exento de IVA
El arrendamiento de un inmueble destinado exclusivamente a vivienda está exento de IVA (art. 20.Uno.23º de la Ley 37/1992 del IVA). Estar exento significa que la operación no lleva IVA. Esto incluye los garajes, anexos y el mobiliario arrendados conjuntamente. Como arrendador de vivienda, por tanto, no repercutes IVA ni presentas declaraciones de este impuesto por ese alquiler.
La exención decae y pasa a tributar al 21% en casos como el subarriendo, el arrendamiento a una persona jurídica que no la destina a vivienda de un empleado concreto identificado en el contrato, o el arrendamiento a una empresa para rearrendar.
Alquiler de local: 21% de IVA
El arrendamiento de un local de negocio u oficina no está exento: tributa al tipo general del 21% (art. 90 de la Ley 37/1992). Como arrendador eres empresario a efectos del IVA: debes emitir factura con el 21%, presentar el modelo 303 trimestral y el resumen anual 390, e ingresar el impuesto. Además, el inquilino aplicará una retención de IRPF (habitualmente del 19%) sobre la renta del local si actúa como empresario o profesional. La retención es un adelanto del IRPF que el inquilino ingresa por ti en Hacienda.
ITP: el impuesto que paga el inquilino
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) grava la constitución del arrendamiento, es decir, el propio acto de firmar el contrato. Su sujeto pasivo (quien está obligado a pagarlo) es el arrendatario, no el propietario (art. 8.f del Texto Refundido de la Ley del ITP y AJD, Real Decreto Legislativo 1/1993). La cuota se calcula sobre la renta total del contrato aplicando la tarifa que fije cada Comunidad Autónoma, por lo que el importe varía según el territorio.
Ahora bien, los arrendamientos de vivienda para uso estable y permanente de la Ley de Arrendamientos Urbanos están exentos de ITP (apartado 26 del artículo 45.I.B del TRLITPAJD). Esta exención fue establecida por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (que reactivó la medida del derogado Real Decreto-ley 21/2018). En la práctica, el inquilino de una vivienda habitual no paga ITP; el impuesto sigue siendo relevante sobre todo en arrendamientos de locales y de temporada en algunas Comunidades Autónomas.
IBI: el impuesto municipal del propietario
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es un tributo municipal anual regulado en el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004). Grava la titularidad del inmueble (art. 60 y 61), y su sujeto pasivo es el propietario que lo sea a 1 de enero de cada año (art. 63 y 75).
Por tanto, el IBI lo paga por ley el propietario, aunque es muy frecuente pactar en el contrato que el inquilino lo asuma o reembolse, algo permitido en el arrendamiento (art. 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). Si quieres entender el reparto de gastos entre las partes, revisa nuestra guía general sobre el alquiler. Como vimos, el IBI que paga el propietario es gasto deducible en su IRPF.
Quién paga cada impuesto en el alquiler
| Impuesto | Vivienda | Local | Quién lo paga |
|---|---|---|---|
| IRPF | Sí, con reducción 50%-90% | Sí, sin reducción | Propietario |
| IVA | Exento | 21% | Lo repercute el propietario; lo soporta el inquilino del local |
| ITP | Exento (uso estable) | Según tarifa autonómica | Inquilino |
| IBI | Sí | Sí | Propietario (salvo pacto) |
Ejemplo práctico
Imagina que alquilas tu vivienda habitual por 900 euros al mes, con un contrato firmado en 2025 (posterior al 26 de mayo de 2023). En el año cobras 10.800 euros de renta. Restas tus gastos deducibles: 600 de IBI, 480 de seguro y comunidad, 1.200 de intereses del préstamo y 1.800 de amortización del 3%. Tu rendimiento neto es de 6.720 euros (10.800 - 4.080). Como es vivienda y no cumples ningún supuesto especial, aplicas la reducción general del 50%: tributarás en el IRPF solo por 3.360 euros. El inquilino no paga ITP (vivienda de uso estable exenta) ni soportas IVA. Si en lugar de vivienda fuera un local, tributarías por los 6.720 euros completos (sin reducción) y repercutirías un 21% de IVA en cada factura de alquiler.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga los impuestos en un alquiler?
Depende del impuesto. El propietario paga el IRPF por el rendimiento obtenido y el IBI anual del inmueble. El inquilino es el sujeto pasivo del ITP por la constitución del arrendamiento (aunque la vivienda de uso estable está exenta). El IVA solo existe en locales (21%) y lo soporta el inquilino del local; el alquiler de vivienda está exento de IVA.
¿Qué impuestos paga el alquiler de un local?
El alquiler de un local tributa de forma distinta a la vivienda: el propietario repercute un 21% de IVA (art. 90 Ley 37/1992) y declara el rendimiento en el IRPF sin la reducción del 50%-90%, que solo aplica a vivienda. El inquilino-empresario practica retención de IRPF sobre la renta. El ITP puede aplicarse según la tarifa de la Comunidad Autónoma, y el IBI lo paga el propietario salvo pacto.
¿Cuánto se reduce el rendimiento neto del alquiler de vivienda?
Para contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023, la reducción general es del 50%, y sube al 60% (rehabilitación reciente), 70% (jóvenes de 18 a 35 años en zona tensionada o alquiler social) o 90% (rebaja de renta superior al 5% en zona tensionada), según el artículo 23.2 de la Ley del IRPF tras la Ley 12/2023. Los contratos anteriores conservan la reducción del 60%.
¿Hay que cobrar IVA por alquilar una vivienda?
No. El arrendamiento de un inmueble destinado exclusivamente a vivienda está exento de IVA (art. 20.Uno.23º de la Ley 37/1992), incluidos garaje y anexos arrendados con ella. El propietario no repercute IVA ni presenta modelos 303/390 por ese alquiler. La exención decae si la vivienda se subarrienda o se cede a una persona jurídica para un uso distinto del de vivienda de un empleado concreto.
¿El propietario o el inquilino paga el IBI?
Por ley lo paga el propietario, que es quien figura como titular del inmueble a 1 de enero (arts. 63 y 75 del Real Decreto Legislativo 2/2004). No obstante, es habitual pactar en el contrato que el inquilino reembolse el IBI, lo que permite el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Para el propietario, el IBI es además un gasto deducible en su IRPF.
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Guías relacionadas
- Deducciones del alquiler para el propietario en 2026
- Guía del alquiler
- Ley de Vivienda 2026 y zonas tensionadas
Fuentes oficiales
- Ley 35/2006 del IRPF (texto consolidado) - arts. 22 y 23
- AEAT - Cuadro-resumen de reducciones del art. 23.2 LIRPF (50/60/70/90%)
- AEAT - Novedades tributarias de la Ley 12/2023 (efectos 1-1-2024)
- AEAT - Amortización del 3% (art. 23.1 LIRPF)
- Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda (texto consolidado)
- Ley 37/1992 del IVA (texto consolidado) - arts. 20.Uno.23º y 90
- AEAT - IVA en el arrendamiento de inmuebles: exenciones
- AEAT - Tipos impositivos en el IVA 2026 (tipo general 21%)
- RDLeg 1/1993 - Texto Refundido del ITP y AJD (arts. 8.f y 45.I.B.26)
- Real Decreto-ley 7/2019, de medidas urgentes en vivienda y alquiler
- RDLeg 2/2004 - Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales (IBI: arts. 60, 61, 63 y 75)
- Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (texto consolidado) - arts. 2 y 20
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