Ganancia patrimonial por vender la vivienda: IRPF

Ganancia patrimonial por venta de vivienda: cuánto IRPF se paga

Vender una casa no es solo un trámite notarial: desde el punto de vista fiscal, puede generar una obligación tributaria importante. Si has vendido tu vivienda —ya sea la que habitabas, la que alquilabas o una segunda residencia— es muy probable que debas declarar una ganancia patrimonial en tu declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Pero ¿qué significa eso? ¿Cuándo se paga? ¿Y cuánto? En esta guía te lo explicamos paso a paso, con lenguaje claro y ejemplos reales, para que sepas exactamente qué te corresponde hacer y qué derechos tienes.

¿Qué es una ganancia patrimonial?

Imagina que compraste un piso en 2015 por 180.000 € y lo vendiste en 2024 por 250.000 €. A simple vista, has ganado 70.000 €. Pero en términos fiscales, no toda esa diferencia se considera ganancia. La ley distingue entre el precio de venta y el precio de adquisición ajustado, y solo grava la diferencia real que has obtenido tras restar los gastos deducibles.

Esta diferencia se llama ganancia patrimonial, y está regulada por la LIRPF art. 33. Según este artículo, se entiende por ganancia patrimonial “el incremento de patrimonio que se produce como consecuencia de cualquier variación en el valor de los elementos patrimoniales”, siempre que tenga carácter realizado (es decir, que ya haya ocurrido, no sea solo una estimación) y no esté exenta.

En otras palabras: si vendes algo por más de lo que costó —ajustando correctamente los gastos—, el Estado considera que has mejorado tu situación económica, y parte de esa mejora puede estar sujeta a IRPF.

¿Toda venta de vivienda genera ganancia patrimonial?

No. Hay tres escenarios clave:

1. Venta con ganancia: Es el caso más común. Ejemplo: compraste una vivienda por 200.000 € (incluyendo impuestos y gastos de compra), y la vendiste por 260.000 € (después de restar comisiones e impuestos de venta). Tu ganancia real es 60.000 € → sí hay ganancia patrimonial.

2. Venta con pérdida: Compraste por 220.000 € y vendiste por 190.000 €. Tienes una pérdida patrimonial, que también se declara y puede compensarse con otras ganancias del mismo año o de los 4 años siguientes (LIRPF art. 33). No pagas IRPF, pero sí debes informar.

3. Venta sin ganancia ni pérdida: El precio de venta ajustado coincide exactamente con el precio de adquisición ajustado. No hay base imponible → no hay que pagar IRPF ni declarar ganancia (aunque sí debes reflejar la operación en la casilla correspondiente de la declaración).

Importante: aunque no haya ganancia, siempre debes declarar la venta en la renta del año siguiente. El hecho de vender una vivienda activa una obligación de información ante Hacienda, incluso si no hay beneficio fiscal.

Cómo se calcula la ganancia patrimonial

El cálculo no es tan sencillo como restar “venta menos compra”. La ley exige ajustar ambos extremos para reflejar la realidad económica. Lo hace mediante dos conceptos clave: el valor de adquisición y el valor de transmisión, ambos definidos en la LIRPF art. 38.

Valor de adquisición: lo que realmente “costó” comprar la vivienda

No es solo el precio del contrato de compraventa. Incluye:

• Precio pagado al vendedor
• Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) o IVA (si fue nueva)
• Gastos de notaría, registro y gestoría
• Gastos de hipoteca (comisión de apertura, tasación, etc.), solo si se contrató para la compra
• Reformas importantes con factura y que aumenten el valor real del inmueble (ej.: instalación de ascensor, ampliación estructural)

❌ No se incluyen: gastos de mantenimiento ordinario (pintar paredes, cambiar electrodomésticos), seguros, o gastos de comunidad.

Ejemplo práctico:
Compraste una vivienda en 2018 por 240.000 €. Pagaste además:

• ITP: 3.600 €
• Notaría y registro: 1.200 €
• Tasación y comisión de apertura de hipoteca: 1.800 €
• Reforma integral con licencia y factura: 22.000 €

→ Valor de adquisición ajustado = 240.000 + 3.600 + 1.200 + 1.800 + 22.000 = 268.600 €

Valor de transmisión: lo que realmente “ingresaste” al vender

Tampoco es solo el precio del contrato de venta. Se calcula así:

• Precio acordado con el comprador
• Menos: gastos de venta deducibles → comisión inmobiliaria, gastos de cancelación de hipoteca, plusvalía municipal (Impuesto sobre Incremento del Valor de Terrenos Urbanos), gastos de notaría y registro de la venta

❌ No se pueden restar: gastos de mudanza, reformas previas a la venta (a menos que sean inversiones estructurales con factura y licencia), ni impuestos que no tengan relación directa con la transmisión.

Ejemplo práctico:
Vendiste la misma vivienda en 2024 por 310.000 €. Pagaste:

• Comisión inmobiliaria: 4.650 €
• Cancelación de hipoteca: 1.200 €
• Plusvalía municipal: 3.100 €
• Notaría y registro de la venta: 950 €

→ Valor de transmisión ajustado = 310.000 − 4.650 − 1.200 − 3.100 − 950 = 300.100 €

Ganancia patrimonial = Valor de transmisión − Valor de adquisición

En nuestro ejemplo:
300.100 € − 268.600 € = 31.500 € de ganancia patrimonial

Este importe es la base imponible del ahorro, y se integra en la parte de tu declaración del IRPF dedicada a rendimientos del ahorro (casilla 0300 del modelo 100).

¿Cuánto IRPF se paga por esa ganancia?

La ganancia patrimonial se grava en la escala del ahorro, que es progresiva y depende de tu renta total anual. No se suma a tus ingresos por trabajo ni a los rendimientos del capital inmobiliario (como alquileres), sino que tiene su propia tarifa.

Las retenciones y tipos aplicables en 2024 (para la declaración de 2025) son:

⚠️ Importante: estos tipos son estatales. Cada Comunidad Autónoma puede establecer un tipo adicional (autonómico), que varía entre el 0 % y el 5 %. Por ejemplo, en Madrid el tipo autonómico para ganancias patrimoniales es del 0 %, mientras que en Cataluña llega al 2,5 %.

Veamos cómo se aplica con nuestro ejemplo de 31.500 €:

• Primeros 6.000 € × 19 % = 1.140 €
• Siguientes 25.500 € (de 6.001 a 31.500) × 21 % = 5.355 €
  → Total estatal = 6.495 €
  → Si vives en Andalucía (tipo autonómico del 1,5 % sobre los mismos tramos), pagarías además unos 472 € adicionales (aprox.).

Esto significa que, sobre una ganancia real de 31.500 €, podrías pagar entre 6.500 € y 7.000 € de IRPF, dependiendo de tu autonomía.

¿Y si vendí mi vivienda habitual?

Aquí entra una excepción muy relevante: la exención por reinversión en vivienda habitual, regulada también en la LIRPF art. 33. Si vendiste tu vivienda habitual (la que era tu residencia efectiva y permanente durante al menos 3 años), y reinvirtes el importe íntegro de la ganancia en la compra de una nueva vivienda habitual dentro de los 2 años siguientes, puedes eximirte del pago de IRPF sobre esa ganancia.

✅ Requisitos clave:

• Que la vivienda vendida haya sido tu residencia habitual durante, al menos, los últimos 3 años (salvo causas justificadas como traslado laboral, separación, etc.).
• Que compres una nueva vivienda habitual (no un local comercial ni una segunda residencia).
• Que la reinversión sea total: si vendiste por 250.000 € y compraste por 220.000 €, solo se exime la proporción equivalente (220.000/250.000 = 88 % de la ganancia).
• El plazo de 2 años empieza a contar desde la fecha de la escritura de venta.

Ejemplo: vendiste tu piso habitual por 280.000 € y obtuviste una ganancia de 42.000 €. Compraste una nueva vivienda por 300.000 € dentro de los 24 meses. Resultado: exención total del IRPF sobre esos 42.000 €.

⚠️ Atención: esta exención desapareció para ventas posteriores al 2013… ¡pero sigue vigente para mayores de 65 años! Si tienes 65 o más años y vendes tu vivienda habitual (aunque no vayas a comprar otra), puedes eximir la ganancia patrimonial íntegramente, siempre que la vivienda haya sido tu residencia habitual durante los últimos 3 años (LIRPF art. 33).

Pasos prácticos: qué hacer tras vender una vivienda

No basta con firmar la escritura. Para cumplir con tus obligaciones y proteger tus derechos, sigue esta lista:

1. Guarda todas las facturas y documentos (compra, reformas, venta, impuestos, gastos notariales). Conserva copias durante, al menos, 4 años (plazo de prescripción de Hacienda).

2. Calcula tu ganancia patrimonial usando los criterios de la LIRPF art. 38: valor de adquisición y valor de transmisión ajustados.

3. Determina si aplica alguna exención: ¿Es tu vivienda habitual? ¿Tienes 65 o más años? ¿Reinvertiste? Si crees que cumples los requisitos, anótalo y recopila pruebas (escrituras, certificados de empadronamiento, recibos de pago).

4. Incluye la operación en tu declaración de la renta del año siguiente.