El IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) de las hipotecas lo paga el banco desde el 10 de noviembre de 2018, fecha de entrada en vigor del Real Decreto-ley 17/2018 (BOE-A-2018-15344). Si firmaste tu hipoteca antes, el IAJD que pagaste normalmente NO se devuelve, porque la propia ley tributaria te designaba como sujeto pasivo (la persona obligada a pagar el impuesto). Sí puedes reclamar otros gastos de hipoteca (registro, gestoría, tasación y la mitad de la notaría) si la escritura te los cargó todos a ti mediante una cláusula abusiva.
En resumen
- Desde el 10/11/2018 el IAJD de las escrituras de préstamo con garantía hipotecaria lo paga el prestamista (el banco), por el Real Decreto-ley 17/2018, que modificó el art. 29 de la Ley del ITP y AJD.
- El cambio NO es retroactivo: solo se aplica a las hipotecas formalizadas desde su entrada en vigor (10 de noviembre de 2018).
- El IAJD pagado antes del cambio no suele devolverse: el Tribunal Supremo (Sala Tercera) confirmó que el sujeto pasivo era el prestatario (el cliente) conforme a la normativa vigente entonces.
- Sí se recuperan registro de la propiedad, gestoría, tasación al 100 % y la notaría al 50 %, si una cláusula abusiva te los cargó por completo.
- Plazo: la nulidad de la cláusula es imprescriptible (no caduca), pero la devolución del dinero está sujeta a un plazo de prescripción que, según el TJUE (sentencia de 16 de julio de 2020), debe respetar los principios de equivalencia y efectividad.
Porcentajes Exactos que Devuelve el Banco por Cada Factura
Qué es el IAJD y por qué importa en la hipoteca
El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD o AJD) es un tributo cedido a las comunidades autónomas. Grava, entre otros, las escrituras notariales inscribibles en un registro público, como la escritura de préstamo con garantía hipotecaria. Está regulado en el Texto Refundido de la Ley del ITP y AJD, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE-A-1993-25359).
Es, con diferencia, el gasto más caro de constituir una hipoteca. El tipo de gravamen autonómico (el porcentaje que aplica cada comunidad) se mueve habitualmente entre el 0,5 % y el 1,5 % sobre la responsabilidad hipotecaria (el capital más los intereses y costes garantizados), por lo que puede suponer varios miles de euros. Por eso la pregunta de quién lo paga ha generado tanta litigiosidad. Si quieres una visión general de todas las partidas, consulta nuestra guía sobre los gastos de hipoteca y quién los paga.
El cambio del RDL 17/2018: el IAJD pasa al banco
Tras un episodio de inseguridad jurídica en octubre de 2018, el Gobierno aprobó el Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre (BOE-A-2018-15344, en vigor el 10 de noviembre de 2018), que modificó el artículo 29 de la Ley del ITP y AJD para zanjar la cuestión.
El nuevo texto del art. 29 dispone, literalmente:
| Norma | Contenido |
|---|---|
| Art. 29 (modificado) | "Cuando se trate de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, se considerará sujeto pasivo al prestamista". |
| Art. 45.I.B).25 (nuevo) | Exención del impuesto para las escrituras de préstamo con garantía hipotecaria cuando el prestatario sea alguna de las personas o entidades exentas de la letra A) anterior (entre otras, las Administraciones públicas y determinadas entidades sin fines lucrativos). |
En la práctica: desde el 10 de noviembre de 2018, el IAJD de las hipotecas lo paga el banco. Además, el propio Real Decreto-ley impide que el prestamista descargue ese coste sobre el cliente vía fiscal, al introducir en la Ley del Impuesto sobre Sociedades (nuevo art. 15.m de la Ley 27/2014) que la deuda tributaria del IAJD por esas escrituras no es un gasto fiscalmente deducible para el banco.
Por qué el IAJD pagado antes del cambio normalmente NO se devuelve
Aquí está la clave que muchos consumidores no entienden. La nulidad de la cláusula de gastos hace que el banco deba devolverte lo que pagaste indebidamente, pero solo en la medida en que ese gasto correspondiera al banco según la ley supletoria (la norma que se aplica cuando la cláusula desaparece). Con el IAJD anterior a noviembre de 2018, la ley supletoria te designaba a ti como obligado al pago.
El Pleno de la Sala Tercera (Contencioso-Administrativo) del Tribunal Supremo resolvió en noviembre de 2018 que, conforme a la normativa tributaria entonces vigente, el sujeto pasivo del IAJD en la constitución de la hipoteca era el prestatario (el cliente). Es decir, aunque la cláusula que te imponía "todos los gastos" sea abusiva y nula, el reparto que resulta de aplicar la ley tributaria coincide con que el IAJD lo pagaras tú.
El propio TJUE (Tribunal de Justicia de la Unión Europea), en su sentencia de 16 de julio de 2020 (Sala Cuarta, asuntos acumulados C-224/19 y C-259/19), confirmó esta lógica: el consumidor tiene derecho a la restitución de lo pagado por una cláusula abusiva de gastos, salvo que las disposiciones nacionales aplicables establezcan que debía soportar total o parcialmente ese gasto en defecto de cláusula (apartado 55). Como la norma fiscal te atribuía el IAJD, ese tributo, por regla general, no se recupera.
Qué gastos de hipoteca SÍ se recuperan y en qué proporción
La Sala Primera (Civil) del Tribunal Supremo fijó doctrina sobre el reparto de los demás gastos cuando la cláusula que te los cargaba íntegramente es declarada abusiva. Este es el reparto que se aplica a hipotecas anteriores a la Ley 5/2019:
| Gasto | Quién lo asume (doctrina TS) | ¿Recuperable? |
|---|---|---|
| Registro de la Propiedad | Banco (100 %) | Sí, íntegro |
| Gestoría | Banco (100 %) | Sí, íntegro |
| Tasación | Banco (100 %, en préstamos previos a la Ley 5/2019) | Sí, íntegro |
| Notaría (escritura del préstamo) | Mitad y mitad (50 % cada parte) | Sí, el 50 % |
| IAJD (antes del 10/11/2018) | Prestatario (cliente) | No, por regla general |
| Copias de la escritura | Quien las solicite | Depende |
Por tanto, sí puedes reclamar registro, gestoría, tasación y la mitad de la notaría; el IAJD, salvo casos excepcionales, no. Si quieres ver el procedimiento paso a paso y los importes recuperables, te interesa la guía sobre cómo reclamar la devolución de los gastos de hipoteca.
Quién paga los gastos hoy (hipotecas desde 2019) según el Banco de España
Para las hipotecas firmadas desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, ya no hay que reclamar nada: la ley reparte los gastos de origen. Según el Banco de España, el reparto es el siguiente:
- Paga el banco: notaría (matriz de la escritura), registro de la propiedad, gestoría y el impuesto (IAJD).
- Paga el cliente: la tasación del inmueble y las copias de la escritura que solicite. La comisión de apertura, solo si está pactada y es transparente.
Este es el esquema actualizado de "quién paga notaría, registro, gestoría y tasación" que confirma el supervisor: en una hipoteca actual, al cliente solo le corresponde la tasación.
Cómo reclamar los gastos de tu hipoteca
Si firmaste antes de junio de 2019 y la escritura te cargó todos los gastos, puedes intentar recuperar registro, gestoría, tasación y la mitad de la notaría. Pasos orientativos:
- Reúne las facturas: escritura del préstamo, factura del notario, del registro, de la gestoría y de la tasación, y el justificante del IAJD.
- Reclamación previa al banco: dirígete al servicio de atención al cliente de la entidad solicitando la nulidad de la cláusula de gastos y la devolución con intereses.
- Vía judicial: si no hay acuerdo, demanda civil pidiendo la nulidad de la cláusula y la restitución. La nulidad no caduca; la devolución sí tiene plazo de prescripción.
- El IAJD: no lo incluyas como recuperable salvo asesoramiento específico, porque la jurisprudencia lo atribuye al prestatario en el periodo anterior al RDL 17/2018.
Esta guía es información general elaborada por nuestro equipo de trabajo a partir de fuentes oficiales (BOE, CGPJ y TJUE) y no sustituye el asesoramiento de un profesional sobre tu caso concreto.
Ejemplo práctico
Imagina una hipoteca firmada en 2016 cuya escritura incluía una cláusula que cargaba "todos los gastos" al prestatario. Al revisar las facturas, el cliente pagó 300 € de registro, 350 € de gestoría, 250 € de tasación, 600 € de notaría y 2.400 € de IAJD.
Si un juez declara abusiva esa cláusula, el reparto orientativo según la doctrina del Tribunal Supremo sería:
- Recuperable: registro (300 €), gestoría (350 €) y tasación (250 €) íntegros, más la mitad de la notaría (300 €). Total aproximado: 1.200 € más sus intereses.
- No recuperable, por regla general: el IAJD (2.400 €), porque la norma fiscal vigente en 2016 atribuía ese impuesto al cliente.
El ejemplo es ilustrativo: las cifras varían en cada caso y la cuantía final depende de las facturas reales y de lo que resuelva el tribunal.
🧮 Calcula tu caso: Calculadora de gastos de hipoteca.
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Fuentes oficiales
- Art. 29 del Texto Refundido de la Ley del ITP y AJD (RDL 1/1993) — sujeto pasivo del IAJD (BOE)
- Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre (BOE)
- Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (BOE)
- STJUE de 16 de julio de 2020, C-224/19 y C-259/19 (CURIA)
- Banco de España — Gastos asociados a la hipoteca (reparto Ley 5/2019)
- STS de Pleno 35/2021, de 27 de enero — reparto de gastos hipotecarios (tasación al banco)
Información orientativa; no sustituye el asesoramiento de un abogado. Verifica tu caso concreto.