Cancelar una hipoteca ya pagada en el Registro de la Propiedad cuesta, de forma orientativa, entre 300 y 1.000 euros, sumando notaría, registro y, si la contratas, gestoría. La buena noticia: la cancelación registral está exenta del impuesto AJD y el arancel notarial de la escritura de carta de pago es fijo y reducido. Aquí te explicamos cada coste y cómo hacerlo tú mismo o con gestoría.
En resumen
- Pagar la hipoteca no es lo mismo que cancelarla en el Registro: la deuda se extingue al amortizar, pero la carga registral sigue figurando hasta que inscribes la cancelación.
- El AJD (Actos Jurídicos Documentados) está exento en la cancelación de hipoteca por el art. 45.I.B).18 del TRLITPAJD; según tu comunidad autónoma puede seguir siendo necesario presentar el modelo de autoliquidación (importe a pagar: 0 €).
- El arancel del notario por la escritura de carta de pago y cancelación es un documento "sin cuantía": 30,050605 € de base, más IVA y copias (RD 1612/2011).
- El arancel del Registro se calcula sobre el capital pendiente reducido en un 90 %, con una rebaja adicional del 5 %: suele quedar en una cifra modesta.
- Puedes hacerlo tú mismo (más barato) o con gestoría/banco (entre 150 y 400 € de honorarios añadidos por la gestión).
Porcentajes Exactos que Devuelve el Banco por Cada Factura
Cancelación económica frente a cancelación registral
Son dos cosas distintas y este es el malentendido más frecuente. La cancelación económica ocurre cuando pagas la última cuota: tu deuda con el banco desaparece. La cancelación registral es el trámite por el que se borra la hipoteca del Registro de la Propiedad, de modo que tu vivienda figure libre de cargas.
Mientras no hagas la cancelación registral, la hipoteca seguirá apareciendo en una nota simple del inmueble aunque no debas nada. La nota simple es el documento informativo que resume quién es el titular de la finca y qué cargas pesan sobre ella. Esto no genera intereses ni multas, pero impide vender con limpieza, complica pedir una nueva hipoteca y obliga al comprador a exigir la finca sin cargas. Por eso conviene cancelar registralmente, sobre todo si prevés vender.
¿Cuándo es obligatorio cancelar en el Registro?
- No es legalmente obligatorio cancelar de inmediato, pero sí es necesario para vender o volver a hipotecar el inmueble libre de cargas.
- El asiento de hipoteca puede caducar por sí solo, pero el plazo es largo: 21 años desde el vencimiento del préstamo (los 20 años de prescripción de la acción hipotecaria —arts. 1964.1 del Código Civil y 128 de la Ley Hipotecaria— más un año adicional), conforme al art. 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria. Esperar tanto rara vez compensa.
La escritura de carta de pago y cancelación
El documento clave es el certificado de deuda cero (o de saldo cero) que emite el banco gratuitamente cuando terminas de pagar. Con él, un notario otorga la escritura de carta de pago y cancelación de hipoteca, en la que un apoderado de la entidad reconoce que la deuda está saldada y consiente la cancelación. Un apoderado es la persona autorizada por el banco para firmar en su nombre.
Esa escritura es la que después se lleva al Registro para inscribir la cancelación. El representante del banco que firma no debe cobrarte por su comparecencia: es un servicio que la entidad presta sin coste.
Los costes, partida por partida
1. Notaría
El honorario notarial de la escritura de cancelación es un arancel fijo, porque se considera documento "sin cuantía". Conforme a la disposición del Real Decreto 1612/2011 (que modificó el RD 1426/1989), por las escrituras de cancelación de crédito o préstamo hipotecario se percibe 30,050605 €, sin que se devengue cantidad alguna a partir del quinto folio.
A esa base se le añaden copias, folios y el 21 % de IVA, por lo que la factura del notario suele situarse entre 90 y 200 € en la práctica.
2. Registro de la Propiedad
El arancel registral también está bonificado. Según el mismo RD 1612/2011, se aplica el número 2 del arancel tomando como base el capital pendiente de amortizar reducido en un 90 %, y sobre el resultado se practica una rebaja adicional del 5 %. El resultado es habitualmente una cifra modesta, entre 30 y 120 € según el importe del préstamo.
3. Gestoría (opcional)
Si encargas el trámite a una gestoría o al propio banco, sus honorarios se suman aparte: suelen oscilar entre 150 y 400 €. La ventaja es que se ocupan de recoger el certificado, llevar la escritura a Hacienda y al Registro y devolverte la finca libre de cargas.
4. Impuesto AJD: exento
Aquí está la mejor parte. La escritura de cancelación de hipoteca está sujeta al gravamen gradual de Actos Jurídicos Documentados, pero exenta de pago en virtud del artículo 45.I.B).18 del Real Decreto Legislativo 1/1993 (Texto Refundido del ITP y AJD), que declara exentas "las primeras copias de escrituras notariales que documenten la cancelación de hipotecas de cualquier clase".
Importante: aunque no pagues nada, la exención no siempre elimina la obligación de presentar el modelo de autoliquidación. La autoliquidación es el impreso en el que tú mismo declaras el impuesto, aunque la cuota resulte cero. Depende de tu comunidad autónoma: algunas (como Andalucía, art. 72 de la Ley 5/2021) no exigen presentar la escritura de cancelación por pago, mientras que en otras debes presentar el modelo correspondiente con cuota cero antes de ir al Registro. Consulta la normativa de tu autonomía o pregunta en la notaría.
Tabla orientativa de importes
| Concepto | Importe orientativo | Base legal |
|---|---|---|
| Certificado de deuda cero (banco) | 0 € (gratuito) | Práctica bancaria |
| Notaría (escritura de cancelación) | 90 - 200 € (IVA incl.) | RD 1612/2011 (30,050605 € base) |
| Registro de la Propiedad | 30 - 120 € | RD 1612/2011 (base −90 %, −5 %) |
| Impuesto AJD | 0 € (exento) | Art. 45.I.B).18 TRLITPAJD |
| Gestoría (si la contratas) | 150 - 400 € | Honorarios libres |
| Total haciéndolo tú | 120 - 320 € | — |
| Total con gestoría | 300 - 700 € | — |
Cifras orientativas: varían según el importe del préstamo, los folios de la escritura y la comunidad autónoma. Consulta siempre los aranceles aplicables a tu caso.
Conviene no confundir estos costes con los de constituir el préstamo: si quieres ver el desglose de la otra cara (notaría, registro, tasación e impuestos de la firma inicial), te ayuda nuestra guía sobre cuánto cuesta una nota simple, que es el documento con el que comprobarás al final que la finca queda libre de cargas.
Cómo cancelar la hipoteca paso a paso
El procedimiento es el mismo tanto si lo haces tú como si delegas en una gestoría:
- 1. Pide al banco el certificado de deuda cero. Es gratuito y suele tardar unos días.
- 2. Acude a la notaría con el certificado. El banco enviará a un apoderado para firmar la escritura de carta de pago y cancelación (sin coste para ti por su comparecencia).
- 3. Comprueba el trámite del impuesto AJD. La cancelación está exenta; según tu comunidad autónoma, puede que debas presentar el modelo de autoliquidación correspondiente como exento (cuota 0 €).
- 4. Lleva la escritura al Registro de la Propiedad donde está inscrito el inmueble, junto a la documentación del impuesto si tu autonomía la exige.
- 5. Recoge la nota simple que confirme que la finca queda libre de cargas.
¿Hacerlo uno mismo o con gestoría?
- Tú mismo: ahorras los 150-400 € de gestoría. Requiere tiempo, desplazamientos a Hacienda y al Registro y algo de paciencia administrativa. Es perfectamente viable.
- Con gestoría o banco: más cómodo y rápido, pero más caro. Ojo: el banco no puede obligarte a usar su gestoría; puedes elegir una propia o tramitarlo tú.
Cancelar al terminar de pagar no es el único momento en que conviene hacerlo. Si vas a cambiar de banco o renegociar condiciones, repasa antes las comisiones por cancelar la hipoteca en 2026; y si lo que buscas es modificar el préstamo sin extinguirlo, te interesa la novación de hipoteca, que tiene costes distintos a los de esta cancelación registral.
Ejemplo práctico
Marta terminó de pagar su hipoteca, sobre la que aún figuraban inscritos 60.000 € de capital pendiente. Decidió tramitar la cancelación ella misma para vender el piso al año siguiente. Pidió al banco el certificado de deuda cero (gratis, tres días), firmó la escritura de carta de pago con la apoderada de la entidad ante notario (sin coste por su comparecencia) y pagó 140 € de notaría con IVA. Como vive en una comunidad que exige presentar el modelo, autoliquidó el AJD marcando la exención (0 € a pagar) y llevó la escritura al Registro, donde abonó 65 € de arancel. Total: 205 €. De haberlo encargado a la gestoría del banco habría sumado unos 250 € más en honorarios.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta cancelar una hipoteca en el Registro?
Haciéndolo tú mismo, suele costar entre 120 y 320 € sumando notaría y Registro, ya que el AJD está exento. Con gestoría o a través del banco, el total sube a unos 300-700 € por los honorarios de gestión. La horquilla depende del importe del préstamo, los folios de la escritura y la comunidad autónoma.
¿Cómo cancelar una hipoteca ya pagada en el Registro?
Pide al banco el certificado de deuda cero, firma con un apoderado de la entidad la escritura de carta de pago y cancelación ante notario, gestiona el AJD como exento (presentando el modelo si tu comunidad lo exige) y lleva la escritura al Registro de la Propiedad para inscribir la cancelación. Al final obtendrás una nota simple con la finca libre de cargas.
¿Tengo que pagar AJD al cancelar la hipoteca?
No. La cancelación de hipoteca está exenta del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados según el artículo 45.I.B).18 del TRLITPAJD. Eso sí, aunque la cuota sea de 0 €, en algunas comunidades autónomas debes presentar el modelo de autoliquidación marcando la exención antes de inscribir en el Registro; en otras (como Andalucía) no es obligatorio cuando la cancelación es por pago. Confirma el procedimiento de tu autonomía.
¿Es obligatorio cancelar la hipoteca en el Registro tras pagarla?
No es obligatorio de inmediato y el asiento acaba caducando a los 21 años desde el vencimiento (art. 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria). Pero sí es necesario para vender o volver a hipotecar el inmueble libre de cargas, así que conviene hacerlo en cuanto termines de pagar, sobre todo si prevés una venta.
¿El banco me puede cobrar por cancelar la hipoteca?
El certificado de deuda cero es gratuito y la comparecencia del apoderado del banco ante notario tampoco debe suponerte coste. Solo pagas si encargas la gestión a la gestoría del banco, pero puedes evitarlo eligiendo otra gestoría o tramitándolo tú mismo.
🧮 Calcula tu caso: Calculadora de gastos de hipoteca.
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Fuentes oficiales
- Real Decreto Legislativo 1/1993 (TRLITPAJD), art. 45.I.B).18 — exención de AJD en la cancelación de hipotecas
- Real Decreto 1612/2011 — arancel notarial (30,050605 €) y registral (base −90 %, rebaja −5 %) de la cancelación de hipoteca
- Ley Hipotecaria (Decreto de 8 de febrero de 1946), art. 82, párrafo quinto — caducidad/extinción legal del derecho real de hipoteca
- Resolución DGSJFP de 29-09-2025 — plazo de 21 años (20 de prescripción + 1) para la caducidad del asiento de hipoteca (art. 82.5 LH)
- Resolución DGSJFP de 23-04-2024 — exención de AJD (art. 45.I.B).18) y matiz autonómico sobre la obligación de presentar la autoliquidación
Información orientativa; no sustituye el asesoramiento de un abogado. Verifica tu caso concreto.