No renovación contrato alquiler (arrendador)
Comunicación del arrendador para recuperar una vivienda por necesidad conforme al artículo 9.3 o comunicar una no prórroga del artículo 10.1. Exige comprobar persona, contrato, fechas, régimen y recepción.
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[CIUDAD], a [FECHA DEL ESCRITO] A LA ATENCIÓN DE: D./Dña. [NOMBRE ARRENDATARIO/A] DNI/NIE: [DNI/NIE] Domicilio del inmueble: [DIRECCIÓN COMPLETA] ASUNTO: COMUNICACIÓN DE [RECUPERACIÓN POR NECESIDAD / NO PRÓRROGA] DEL ARRENDAMIENTO D./Dña. [NOMBRE ARRENDADOR/A], con DNI/NIE [DNI/NIE], como arrendador/a del inmueble, comunico una sola de las vías siguientes y completo sus requisitos antes de fijar una fecha: DATOS DEL CONTRATO - Fecha de firma: [FECHA]. Fecha de puesta a disposición: [FECHA / NO CONSTA]. - Finalidad: [VIVIENDA HABITUAL / TEMPORAL / USO DISTINTO]. Duración y prórroga actual: [DATOS]. - Arrendador: [PERSONA FÍSICA / PERSONA JURÍDICA]. - Medio, fecha y justificante de recepción previstos: [DATOS]. PRIMERA VÍA — RECUPERACIÓN POR NECESIDAD (ART. 9.3 LAU) PRIMERO. Elijo esta vía únicamente si el contrato es de vivienda habitual, ha transcurrido el primer año, el arrendador es persona física y en el momento de celebrar el contrato se hizo constar de forma expresa la necesidad de ocupar la vivienda antes de cinco años. La persona beneficiaria es [ARRENDADOR/A / FAMILIAR DE PRIMER GRADO DE CONSANGUINIDAD O ADOPCIÓN / CÓNYUGE EN SUPUESTO DE SENTENCIA FIRME DE SEPARACIÓN, DIVORCIO O NULIDAD], para vivienda permanente. La cláusula contractual y la causa que concreto son: [CITAR CLÁUSULA Y EXPLICAR CAUSA]. El artículo 9.4 excluye los arrendamientos de vivienda temporal de los apartados 9.1 a 9.3 y remite al artículo 9 bis. El artículo 10 regula la prórroga de vivienda habitual. Si el contrato es temporal, compruebo el artículo 9 bis y no doy por aplicable el artículo 9.3. Si falta una de las condiciones del artículo 9.3, tampoco presento esta vía como válida. La disposición final quinta del RDL 29/2026 contiene una excepción propia para su prórroga extraordinaria: puede excluirla una necesidad real y acreditada comunicada en los plazos y condiciones del artículo 9.3 aunque no hubiera cláusula expresa; esa excepción solo se analiza si el contrato, la fecha, el estado de pagos y la prórroga reúnen todos los requisitos de la disposición final quinta. SEGUNDO. Comunico la necesidad y solicito la entrega para [FECHA EN QUE SE NECESITA], respetando al menos dos meses entre la recepción acreditable de esta comunicación y esa fecha, salvo acuerdo distinto. La fecha propuesta no convierte por sí sola la carta en una orden de desalojo ni sustituye la comprobación del contrato y de la prueba. TERCERO. Si la vivienda no se ocupa por la persona indicada dentro de los tres meses siguientes a la extinción o al desalojo efectivo, el artículo 9.3 permite al arrendatario elegir, dentro de treinta días, entre ser repuesto en el uso por un nuevo periodo de hasta cinco años con indemnización de los gastos del desalojo o recibir una mensualidad por cada año pendiente hasta completar cinco, salvo fuerza mayor. Esta consecuencia no se puede descartar por anticipado en la carta. SEGUNDA VÍA — NO PRÓRROGA ORDINARIA (ART. 10.1 LAU) CUARTO. Si lo que corresponde es el vencimiento tras los mínimos del artículo 9.1, y no la recuperación por necesidad del artículo 9.3, comunico la no renovación de la prórroga ordinaria para [FECHA DE VENCIMIENTO]. En la redacción vigente del artículo 10.1, el arrendador debe notificar con al menos cuatro meses y el arrendatario con dos para evitar que empiece esa prórroga; si empieza, puede continuar por anualidades hasta tres años y el arrendador no puede ponerle fin cada año por su sola voluntad mediante otro aviso de cuatro meses. Dentro de una anualidad ya iniciada, el arrendatario puede no renovarla con un mes. Esta vía no se puede presentar como si sustituyera los requisitos del artículo 9.3. QUINTO. El Real Decreto-ley 28/2026 entra en vigor el 15 de noviembre de 2026 y modifica para el futuro, entre otros extremos, los avisos y las prórrogas del artículo 10. La fecha de esta carta no fija por sí sola el régimen del vencimiento: si la fecha objetivo es el 15 de noviembre o posterior, compruebo específicamente el vencimiento y la disposición transitoria antes de escoger la rama de cuatro meses. Esa disposición preserva las comunicaciones de no prórroga válidamente efectuadas antes de su publicación el 7 de octubre y regula, entre otros supuestos, contratos con menos de seis meses, prórrogas ordinarias ya iniciadas y tácita reconducción. Una comunicación de 13 de octubre no queda protegida automáticamente por esa regla. No aplico sus seis meses, cinco/siete años, indemnización o excepciones como si ya fueran derecho vigente: compruebo la fecha, la publicación y la transición aplicable. SEXTO. Coordinaré la recepción de las llaves que entregue el arrendatario y la documentación del estado del inmueble mediante [MEDIO]. Un burofax, correo u otro canal puede documentar contenido y recepción según sus justificantes; la carta no acredita por sí sola la recepción ni autoriza un lanzamiento. Si no se entrega voluntariamente, la vía judicial y sus presupuestos deben analizarse de forma separada. SÉPTIMO. La fianza se liquidará según el contrato, la fecha y el régimen aplicable y el artículo 36 LAU. Propongo un acta final con estado, lecturas y cantidades, firmada por ambas partes cuando proceda; no afirmo una devolución íntegra ni una retención automática ni aplico el artículo 36.7 retroactivamente a cualquier contrato. Fuentes oficiales consultadas: https://www.boe.es/eli/es/l/1994/11/24/29/con#a9; https://www.boe.es/eli/es/l/1994/11/24/29/con#a10; https://www.boe.es/eli/es/l/1994/11/24/29/con#a9-2; https://www.boe.es/eli/es/l/1994/11/24/29/con#a36; https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2026-20823; https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2026-20822; https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2019-3108; https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2013-5941. En [CIUDAD], a [FECHA DEL ESCRITO] Firmado: [NOMBRE ARRENDADOR/A] DNI/NIE: [DNI/NIE] Teléfono / correo: [DATOS]
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Ver todas las plantillasLa recuperación por necesidad tiene requisitos propios
El artículo 9.3 vigente no es una forma general de impedir la prórroga al cumplir cinco o siete años. Después del primer año exige, entre otros extremos, arrendador persona física, una necesidad expresa que conste al celebrar el contrato, vivienda habitual y una causa de ocupación permanente para las personas que enumera el precepto.
La comunicación debe especificar la causa y llegar con al menos dos meses antes de la fecha en que se vaya a necesitar la vivienda. Comprueba la cláusula contractual, la fecha de firma, el primer año y la recepción. Si falta una condición, no presentes esta vía como válida por el solo uso de la plantilla. La disposición final quinta del RDL 29/2026 prevé, para su prórroga extraordinaria y con causa real y acreditada, una excepción a la exigencia de cláusula expresa; no convierte esa excepción en la regla general del artículo 9.3.
- art. 9.3 LAU vigente.
- RDL 7/2019 y su régimen histórico para contratos anteriores.
- Ley 4/2013: antecedente histórico que no se aplica automáticamente a contratos actuales.
- RDL 29/2026: disposición final quinta y fecha de entrada en vigor; la excepción de necesidad se limita a esa prórroga extraordinaria.
La no prórroga ordinaria del artículo 10 es otra vía
Si ya han transcurrido los mínimos de cinco años, o siete cuando el arrendador es persona jurídica, el artículo 10.1 vigente permite una prórroga anual de hasta tres años si no hay aviso. El arrendador necesita cuatro meses y el arrendatario dos para evitar que comience esa prórroga; una vez iniciada, el arrendador no puede terminarla cada año por su sola voluntad y el arrendatario puede avisar con un mes dentro de la anualidad.
El RDL 28/2026 entra en vigor el 15 de noviembre de 2026. Su futura redacción del artículo 10 y sus transitorios regulan seis meses, prórrogas, indemnización y comunicaciones anteriores con condiciones específicas. La fecha de esta carta no fija por sí sola el régimen del vencimiento: si la fecha objetivo es el 15 de noviembre o posterior, compruebo específicamente el vencimiento y la disposición transitoria antes de escoger la rama de cuatro meses. Su disposición transitoria única conserva, entre otros supuestos, las comunicaciones de no prórroga válidamente efectuadas antes de su publicación el 7 de octubre y regula prórrogas ordinarias en curso y tácita reconducción; una carta de 13 de octubre no queda protegida automáticamente. Mientras tanto, la disposición final quinta del RDL 29/2026 establece una prórroga extraordinaria de hasta dos años, previa solicitud y con requisitos propios, que puede coordinarse con el artículo 10. No se presume que una comunicación extinga esa prórroga.
- art. 10.1 LAU vigente.
- RDL 28/2026 y su disposición transitoria única: entrada futura y contratos en curso.
Contrato temporal, histórico y territorio
El artículo 9.4 excluye los arrendamientos de vivienda temporal de los apartados 9.1 a 9.3 y remite al artículo 9 bis. El artículo 10 regula la prórroga de vivienda habitual. El artículo 9 bis permite una duración pactada superior a 31 días atendiendo a una causa temporal justificada y acreditable; su duración, renovaciones y causa deben leerse en el contrato. Los contratos temporales o de temporada anteriores al RDL 29/2026 conservan, según la disposición transitoria octava, el uso distinto y el plazo pactado sin prórroga; una renovación puede quedar bajo el régimen vigente.
La finalidad, la fecha de celebración, la causa, la comunidad autónoma y las reglas sectoriales pueden cambiar el análisis. No uses esta carta para convertir una vivienda temporal en una recuperación por necesidad de vivienda habitual.
- art. 9 bis LAU.
- disposición transitoria octava LAU.
- RDL 29/2026: reformas y entrada en vigor que deben cruzarse con la fecha del contrato.
Recepción, entrega y consecuencias posteriores
La carta debe poder relacionarse con su contenido, su recepción y la fecha de necesidad o vencimiento. Un burofax puede aportar justificantes del servicio; un correo o mensaje se valora según identidad, contenido y recepción. Ninguno convierte automáticamente la comunicación en un lanzamiento ni suple los requisitos de la vía judicial.
Si se utiliza el artículo 9.3 y la vivienda no se ocupa dentro de los tres meses siguientes a la extinción o al desalojo efectivo, el arrendatario tiene la opción legal y el plazo que recoge el propio precepto. La fuerza mayor es una excepción del texto; no se presume.
- art. 9.3 LAU: causa, aviso, ocupación posterior y opciones del arrendatario.
Fianza, estado y alcance de la carta
El artículo 36.4 LAU regula el interés legal del saldo que deba restituirse después de un mes desde la entrega de llaves sin devolución. Cuando el régimen y la fecha de entrega lo hacen aplicable, el artículo 36.7 pide un documento final firmado por ambas partes y contiene una presunción salvo prueba en contrario. La fianza y los daños se liquidan con hechos, contrato y pruebas; la carta no impone una cifra ni garantiza una retención.
Revisión documental asistida por IA: 13 de octubre de 2026. Se han leído unidades seleccionadas de la LAU consolidada, reformas y transitorios oficiales. No se atribuye revisión de abogado, representación ni resultado.
- art. 36 LAU: fianza, garantías y estado final.
Base legal y alcance de esta revisión
Revisión documental asistida por IA: 13 de octubre de 2026. Se han contrastado las unidades indicadas de la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente, sus disposiciones transitorias, el Real Decreto-ley 29/2026 y, para el régimen futuro, el Real Decreto-ley 28/2026. La fecha de entrada en vigor y el régimen del contrato deben comprobarse antes de enviar la carta.
Esta plantilla organiza una comunicación y sus datos. No acredita por sí sola la recepción, la fecha de entrega de las llaves, la causa alegada ni el derecho a una fecha de salida; tampoco constituye revisión de abogado ni garantiza un resultado.
- art. 9 LAU, art. 10 LAU y art. 11 LAU: duración, prórrogas, necesidad y desistimiento en la redacción vigente.
- art. 9 bis LAU: vivienda temporal; la URL oficial usa el ancla de ese precepto.
- art. 36 LAU: fianza, garantías adicionales, devolución y documento final de entrega.
- RDL 29/2026: reforma vigente desde el 8 de octubre de 2026 según su disposición final decimoprimera; la transición se comprueba por fecha y régimen.
- art. 1566 del Código Civil y art. 1567: reconducción y garantías de terceros solo si concurren sus hechos.
Elaborado por nuestro equipo de trabajo a partir del texto consolidado publicado en el BOE. Es información general y no sustituye al asesoramiento de un profesional que estudie tu caso.