La extinción de condominio (o disolución de copropiedad) es el acto por el que un bien que pertenece a varias personas pasa a ser de una sola, que compensa en dinero a las demás. Su gran ventaja fiscal: cuando se hace bien, no tributa como una compraventa (ITP del 6-10%), sino solo por Actos Jurídicos Documentados (AJD), de ordinario entre el 0,5% y el 1,5%. Es la vía habitual para que, en un divorcio, uno de los cónyuges se quede la vivienda compensando al otro.
En resumen
- Si no hay exceso de adjudicación evitable, la operación no tributa por ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales onerosas), sino por la cuota gradual de AJD sobre el valor de la parte adquirida (art. 7.2.B) y art. 31.2 del RDLeg 1/1993).
- El bien indivisible puede adjudicarse a un comunero pagando a los demás su parte en dinero (art. 1062, párrafo primero, del Código Civil, aplicable a la comunidad por remisión del art. 406 CC); ese exceso de adjudicación inevitable está expresamente excluido del ITP por el art. 7.2.B) del RDLeg 1/1993.
- La disolución de comunidad no genera, por sí sola, ganancia en el IRPF (art. 33.2 de la Ley 35/2006), salvo que se actualice el valor del bien respecto al de adquisición (STS 1269/2022, ECLI:ES:TS:2022:3585).
- No devenga plusvalía municipal (IIVTNU) si no hay exceso de adjudicación, porque no se considera transmisión (art. 104 del RDLeg 2/2004).
- Se formaliza en escritura notarial de mutuo acuerdo o, si no lo hay, por vía judicial (acción de división de la cosa común, arts. 400 y 401 del Código Civil; y art. 404 cuando la cosa es indivisible y no hay acuerdo de adjudicarla a uno).
Qué es la extinción de condominio
Hay condominio o copropiedad cuando un mismo bien pertenece pro indiviso (en común, sin partes físicas separadas) a dos o más personas. Por ejemplo, una pareja que compró la vivienda al 50%. Cualquier copropietario puede pedir en cualquier momento que se disuelva esa situación. El artículo 400 del Código Civil establece que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad y que cada uno puede pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común. El artículo 401 matiza que no puede exigirse la división cuando la cosa resulte inservible para el uso a que se destina.
La extinción de condominio (también llamada disolución de copropiedad o de comunidad de bienes) materializa ese derecho. No es una compra ni una venta entre extraños. Es la especificación o concreción de un derecho que el comunero ya tenía sobre la cosa común. Esta naturaleza jurídica es la que explica su tratamiento fiscal favorable.
El caso del divorcio: adjudicar la vivienda a uno y compensar al otro
Cuando una pareja se separa o divorcia y la vivienda está a nombre de ambos, lo más frecuente es que uno se la quede y pague al otro su mitad. Una vivienda es un bien indivisible (no se puede partir físicamente sin que pierda valor). Por eso el ordenamiento permite adjudicarla íntegra a uno de los comuneros, que abonará a los demás el exceso de su haber en dinero: es la regla del artículo 1062, párrafo primero, del Código Civil («cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero»), aplicable a la comunidad de bienes por la remisión del artículo 406 CC. El artículo 404 CC, por su parte, prevé que si los condueños no convienen esa adjudicación a uno, la cosa indivisible se venderá y se repartirá su precio.
Ese pago en metálico es un exceso de adjudicación inevitable derivado de la indivisibilidad del bien. Por eso no se trata fiscalmente como una compraventa. Conviene distinguir el régimen matrimonial:
- Sociedad de gananciales: la vivienda se reparte dentro de la liquidación del régimen económico matrimonial. Las adjudicaciones a los cónyuges en la disolución de gananciales están además exentas tanto en ITP como en AJD.
- Separación de bienes (proindiviso ordinario): se aplica el régimen general de extinción de condominio, tributando solo por AJD sobre el valor de la mitad que se adjudica.
Si la extinción se recoge en el convenio regulador aprobado por sentencia judicial de divorcio, la operación queda al margen de tributación por ITP y AJD respecto de la vivienda habitual del matrimonio.
Tributación ventajosa: AJD en lugar de ITP
Esta es la clave económica de la operación. El artículo 7.2.B) del texto refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (Real Decreto Legislativo 1/1993) sujeta a ITP los excesos de adjudicación declarados, salvo los que surjan de dar cumplimiento, entre otros, al artículo 1062 (párrafo primero) del Código Civil, que es precisamente el que ampara la adjudicación de la cosa indivisible a uno con compensación en dinero a los demás.
En consecuencia, cuando el exceso de adjudicación es inevitable (bien indivisible adjudicado a uno con compensación en dinero a los demás), no se aplica el ITP. La operación tributa entonces por la cuota gradual de Actos Jurídicos Documentados, documentos notariales, prevista en el artículo 31.2 del mismo texto refundido, por tratarse de una escritura inscribible con cantidad valuable.
| Concepto | Compraventa | Extinción de condominio |
|---|---|---|
| Impuesto aplicable | ITP (transmisiones patrimoniales) | AJD (actos jurídicos documentados) |
| Tipo orientativo | 6% a 10% según comunidad autónoma | 0,5% a 1,5% según comunidad autónoma |
| Base imponible | Valor total del bien transmitido | Valor de la parte que se adjudica |
| Quién paga | El comprador | El adjudicatario (quien se queda el bien) |
El tipo concreto de AJD lo fija cada comunidad autónoma; en defecto de tipo autonómico se aplica el tipo estatal supletorio del 0,50% (art. 31.2). El ahorro frente a una compraventa puede ser muy notable. Si quieres ver cuánto cuesta la alternativa, nuestra calculadora del ITP de vivienda estima el impuesto que pagarías en una compraventa equivalente.
Fiscalidad en el IRPF de quien recibe la compensación
El artículo 33.2 de la Ley 35/2006 del IRPF dispone que no existe alteración en la composición del patrimonio en la división de la cosa común, la disolución de la sociedad de gananciales y la disolución de comunidades de bienes. Por tanto, en principio, la extinción de condominio no genera ganancia patrimonial. Ese mismo precepto añade que estos supuestos no podrán dar lugar, en ningún caso, a la actualización de los valores de los bienes o derechos recibidos.
El matiz, fijado por el Tribunal Supremo en su sentencia 1269/2022, de 10 de octubre (ECLI:ES:TS:2022:3585), es decisivo: si en el momento de la disolución se actualiza el valor del bien entre su adquisición y su adjudicación y la compensación recibida refleja esa revalorización (diferencia positiva), el comunero compensado sí obtiene una ganancia patrimonial sujeta a IRPF por esa diferencia. Dicho de otro modo: para no tributar en IRPF conviene que la compensación se calcule sobre el valor original de adquisición y no sobre el valor de mercado actual.
Plusvalía municipal (IIVTNU)
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal) grava el incremento de valor de los terrenos urbanos que se ponga de manifiesto con la transmisión de su propiedad (art. 104 del RDLeg 2/2004, de Haciendas Locales). Como la extinción de condominio sin exceso de adjudicación evitable no se considera transmisión, sino concreción de un derecho preexistente, no se produce el devengo del impuesto.
Importante para el futuro: cuando el adjudicatario venda más adelante el inmueble, el período de generación de la plusvalía se computará desde la fecha de adquisición original de la copropiedad, no desde la fecha de la extinción de condominio.
El procedimiento: notarial o judicial
Vía notarial (de mutuo acuerdo)
Es la habitual cuando hay acuerdo. Se otorga una escritura pública ante notario en la que se disuelve la copropiedad, se adjudica el bien a uno de los comuneros y se fija la compensación al resto. Después se liquida el AJD ante la comunidad autónoma y se inscribe en el Registro de la Propiedad. En divorcios de mutuo acuerdo, la extinción suele incorporarse al convenio regulador.
Vía judicial (sin acuerdo)
Si los copropietarios no se ponen de acuerdo, cualquiera puede ejercitar la acción de división de la cosa común (arts. 400 y 401 del Código Civil). Tratándose de un bien indivisible, si los condueños no convienen en adjudicarlo a uno indemnizando a los demás, el artículo 404 del Código Civil ordena su venta y el reparto del precio (en la práctica, mediante subasta o venta judicial).
Ejemplo práctico
Marta y David compraron en 2015 una vivienda al 50% por 200.000 euros. Se divorcian y Marta se queda el piso, valorado ahora en 240.000 euros. Para no generar ganancia en su IRPF, fijan la compensación tomando como referencia el valor de adquisición: Marta paga a David 100.000 euros (la mitad del precio original) por su parte y se adjudica la vivienda íntegra.
- Impuesto que paga Marta: AJD sobre el valor de la mitad que adquiere. Con un tipo autonómico del 1,5% sobre 100.000 euros, serían 1.500 euros. Si la operación tributara como compraventa (por ejemplo, ITP del 8% sobre esos 100.000 euros), pagaría 8.000 euros.
- IRPF de David: al calcularse la compensación sobre el valor de adquisición y no sobre el de mercado, no se actualiza el valor y no aflora ganancia patrimonial (art. 33.2 Ley 35/2006).
- Plusvalía municipal: no se devenga, porque no hay exceso de adjudicación evitable. Cuando Marta venda en el futuro, la plusvalía se contará desde 2015.
Las cifras son ilustrativas; los tipos de AJD e ITP varían por comunidad autónoma y la tributación depende de cada caso.
🧮 Calcula tu caso: Calculadora del coste de divorcio.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la extinción de condominio?
Es el acto jurídico por el que se disuelve la copropiedad de un bien que pertenece a varias personas, adjudicándolo a una sola que compensa económicamente a las demás. Se apoya en el derecho de todo comunero a no permanecer en la comunidad (art. 400 del Código Civil).
¿Cómo se hace una extinción de condominio?
Si hay acuerdo, mediante escritura notarial en la que se adjudica el bien a un comunero y se fija la compensación; después se liquida el AJD y se inscribe en el Registro de la Propiedad. Si no hay acuerdo, se acude a la vía judicial ejercitando la acción de división de la cosa común. En un divorcio puede incorporarse al convenio regulador.
¿Cómo tributa la extinción de condominio?
Tributa por AJD (de ordinario 0,5%-1,5% según la comunidad autónoma) sobre el valor de la parte adjudicada, no por ITP, siempre que el exceso de adjudicación sea inevitable por indivisibilidad del bien (art. 7.2.B) y 31.2 del RDLeg 1/1993, en relación con el art. 1062 del Código Civil). No suele generar ganancia en IRPF salvo que se actualice el valor (STS 1269/2022), ni plusvalía municipal si no hay exceso evitable.
¿Y si la vivienda tiene hipoteca pendiente?
El adjudicatario suele asumir la totalidad de la deuda hipotecaria, lo que reduce la compensación en metálico que debe abonar al otro copropietario. La asunción de deuda debe pactarse con la entidad bancaria, que tendrá que aprobar la novación o liberar al cónyuge saliente.
¿Es siempre más barata que una compraventa?
En la inmensa mayoría de los casos sí, porque el tipo de AJD es muy inferior al de ITP y la base imponible es solo la parte que se adquiere, no el valor total del inmueble. Conviene calcular cada caso, ya que los tipos varían por comunidad autónoma.
Guías relacionadas
Fuentes oficiales
- Código Civil (texto consolidado, BOE-A-1889-4763)
- Art. 400 Código Civil — derecho a no permanecer en la comunidad
- Art. 401 Código Civil — límites a la división de la cosa común
- Art. 404 Código Civil — venta de la cosa indivisible sin acuerdo
- Art. 1062 Código Civil — adjudicación a uno con compensación en dinero
- RDLeg 1/1993, ITP y AJD (texto consolidado, BOE-A-1993-25359)
- Art. 7 RDLeg 1/1993 — excesos de adjudicación (7.2.B remite al art. 1062, párrafo primero, CC)
- Art. 31 RDLeg 1/1993 — cuota gradual de AJD, documentos notariales (tipo supletorio 0,50%)
- Ley 35/2006 del IRPF (texto consolidado, BOE-A-2006-20764)
- Art. 33 Ley 35/2006 — no alteración patrimonial y prohibición de actualizar valores
- RDLeg 2/2004, Haciendas Locales (texto consolidado, BOE-A-2004-4214)
- Art. 104 RDLeg 2/2004 — hecho imponible IIVTNU (plusvalía municipal)
- STS 1269/2022, de 10 de octubre (ECLI:ES:TS:2022:3585) — ganancia en IRPF por actualización de valor
Esta guía ha sido elaborada por nuestro equipo de trabajo con base en fuentes oficiales (BOE, Agencia Tributaria y jurisprudencia del Tribunal Supremo) y tiene carácter divulgativo. No sustituye el asesoramiento jurídico individualizado; cada operación debe analizarse según el régimen matrimonial, la comunidad autónoma y las circunstancias concretas.
Información orientativa; no sustituye el asesoramiento de un abogado. Verifica tu caso concreto. Consulta tu caso.