Para reclamar a un propietario moroso la comunidad debe aprobar en junta la liquidación de la deuda, emitir un certificado firmado por el secretario con el visto bueno del presidente, notificarlo al deudor y presentar un proceso monitorio especial del artículo 21 de la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (LPH). El moroso pierde el derecho de voto y el piso queda afecto al pago de lo debido del año en curso y los tres anteriores.
En resumen
- Requisito previo: acuerdo de junta que liquida la deuda y certificado del secretario con el visto bueno del presidente (art. 21.2 LPH).
- Vía judicial: proceso monitorio especial del art. 21 LPH, sin límite de cuantía y con plazo de oposición de 20 días.
- Intereses: el interés legal del dinero, fijado en el 3,25% para 2026 (Ley 31/2022 de PGE 2023, prorrogada), más costas y honorarios.
- Privación de voto: el propietario que no esté al corriente puede deliberar pero no votar, y su cuota no computa para las mayorías (art. 15.2 LPH).
- Afección real: quien compra un piso responde con el inmueble de la deuda del año en curso y los tres años naturales anteriores (art. 9.1.e LPH).
Qué es un propietario moroso en propiedad horizontal
Es moroso el propietario que no contribuye a los gastos generales del edificio conforme a su cuota de participación, una obligación que impone el artículo 9.1.e de la Ley 49/1960 sobre Propiedad Horizontal. La deuda incluye tanto las cuotas ordinarias como las extraordinarias, las derramas aprobadas y las aportaciones al fondo de reserva.
La obligación nace del acuerdo de junta que fija el presupuesto o la derrama, no de la voluntad de cada vecino. Por eso, una derrama impagada de la comunidad es plenamente exigible aunque el propietario no esté de acuerdo con ella, salvo que la haya impugnado judicialmente en plazo. Mientras no se anule, debe pagarla. Puedes ver cómo funcionan estas reglas en la guía de la Ley de Propiedad Horizontal.
Qué cantidades se pueden reclamar
- Cuotas ordinarias de mantenimiento del inmueble y sus servicios.
- Cuotas extraordinarias y derramas (obras, reparaciones, mejoras).
- Aportaciones al fondo de reserva (mínimo legal del 10% del presupuesto ordinario).
- Intereses de demora y los gastos y costes que conlleve la reclamación (art. 21.1 y 21.2 LPH).
El paso previo: certificado de deuda aprobado en junta
No se puede acudir al juzgado sin un acuerdo previo. El artículo 21.2 LPH exige que la junta de propietarios apruebe la liquidación de la deuda de cada moroso. Sobre ese acuerdo se emite un certificado que es la pieza central de la reclamación.
Quién firma el certificado y qué debe contener
El certificado del acuerdo de liquidación lo emite quien hace las funciones de secretario de la comunidad (a menudo el administrador de fincas) con el visto bueno del presidente. Debe constar el importe adeudado y su desglose. Sin este documento la demanda monitoria es inadmisible. Si tienes dudas sobre las funciones de la persona que preside, consulta los derechos del presidente de la comunidad.
La notificación al deudor
Junto a la petición inicial hay que aportar el documento que acredite haber notificado la deuda al deudor. La notificación se intenta en el domicilio del propietario; de forma subsidiaria, puede hacerse en el tablón de anuncios o lugar visible de la comunidad durante un plazo de, al menos, tres días (art. 21.3 LPH). Cumplir bien este trámite evita que el monitorio se frustre.
El proceso monitorio especial del artículo 21 LPH
Es la vía ágil y específica para cobrar las cuotas impagadas. Se rige por el artículo 21 LPH y por los artículos 812 a 818 de la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil. El Consejo General del Poder Judicial publica modelos normalizados gratuitos para presentarlo. Las reglas básicas del monitorio son comunes a otras deudas: las repasamos en la guía sobre cómo reclamar una deuda por proceso monitorio.
Cómo reclamar paso a paso
- 1. Junta y liquidación. Convocar junta, aprobar la liquidación de la deuda y autorizar al presidente para reclamar judicialmente.
- 2. Certificado. El secretario emite el certificado con el visto bueno del presidente y el desglose del importe.
- 3. Notificación. Notificar la deuda al deudor (personal o subsidiaria en el tablón, mínimo 3 días).
- 4. Petición monitoria. Presentar el modelo ante el juzgado, adjuntando certificado y acreditación de la notificación.
- 5. Requerimiento judicial. El juzgado requiere al deudor para que pague o se oponga en 20 días.
Qué ocurre tras el requerimiento
| Respuesta del deudor | Consecuencia |
|---|---|
| Paga | Termina el procedimiento; la deuda queda saldada. |
| No contesta en 20 días | Se despacha ejecución: embargo de bienes, cuentas o del propio inmueble. |
| Se opone | El monitorio termina y la reclamación continúa por los trámites del juicio verbal si la cuantía no supera su límite; si lo supera, la comunidad debe presentar demanda de juicio ordinario en el plazo de un mes (art. 818 LEC). |
El monitorio de comunidades no tiene límite de cuantía. Es competente el juzgado de Primera Instancia del domicilio o residencia del deudor y, por tratarse de deudas de comunidad, también el del lugar donde radica la finca, a elección de la comunidad (art. 813 LEC).
Abogado, procurador y costas
Para la petición inicial no es obligatorio intervenir con abogado y procurador, pero si la comunidad usa sus servicios, el deudor deberá pagar sus honorarios y derechos, con sujeción a los límites del artículo 394.3 LEC (art. 21.5 LPH). Si hay oposición y se pasa a juicio, la intervención profesional sigue las reglas generales de la LEC.
Los intereses de la deuda comunitaria
El propietario en mora debe los intereses desde que se le reclama el pago. Al tratarse de una deuda dineraria sin pacto de interés específico, se aplica el interés legal del dinero previsto en el artículo 1108 del Código Civil.
El interés legal lo fija cada año la Ley de Presupuestos Generales del Estado. Al no haberse aprobado nuevos presupuestos, se prorroga la Ley 31/2022 (PGE 2023), por lo que en 2026 el interés legal del dinero es del 3,25%. No se aplica el interés de demora comercial (10,15% en el primer semestre de 2026), reservado a operaciones entre empresas y profesionales.
Privación del derecho de voto al moroso
El artículo 15.2 LPH es una de las herramientas de presión más eficaces. Los propietarios que al iniciarse la junta no estén al corriente del pago de todas las deudas vencidas, y que no las hayan impugnado judicialmente ni consignado la suma adeudada, podrán participar en las deliberaciones pero no tendrán derecho de voto.
Hay dos consecuencias prácticas relevantes:
- El acta debe reflejar qué propietarios están privados de voto.
- Su persona y su cuota de participación no se computan a efectos de alcanzar las mayorías que exige la ley, lo que facilita aprobar acuerdos sin contar con el moroso.
Para conservar el voto, el moroso solo tiene dos salidas: impugnar judicialmente la deuda o consignarla judicial o notarialmente antes de la junta.
La afección real del inmueble
La deuda no se borra al vender el piso. El artículo 9.1.e LPH establece que el adquirente de una vivienda o local responde con el propio inmueble de las cantidades adeudadas por los anteriores titulares para los gastos generales, hasta el límite de la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años naturales anteriores. El piso queda legalmente afecto a esa obligación.
Por eso, antes de comprar conviene exigir el certificado de estar al corriente de pago. Además, los créditos de la comunidad de esos mismos periodos tienen carácter preferente a efectos del artículo 1923 del Código Civil, anteponiéndose a otros acreedores en el reparto.
Ejemplo práctico
Una comunidad de doce vecinos arrastra ocho meses de cuotas impagadas de un propietario, más su parte de una derrama de fachada: en total, 1.800 euros. En la junta ordinaria se aprueba la liquidación de la deuda y se autoriza al presidente a reclamar. El administrador, como secretario, emite el certificado con el visto bueno del presidente y el desglose mes a mes.
El propietario no recoge la carta certificada, así que la comunidad publica la notificación en el tablón de anuncios durante cinco días (por encima del mínimo de tres). Con el certificado y la acreditación de la notificación, presenta el modelo de monitorio en el juzgado. El deudor no paga ni se opone en el plazo de 20 días, de modo que se despacha ejecución y se traba embargo sobre su cuenta. A los 1.800 euros se suman el interés legal del 3,25% desde la reclamación y las costas, sin necesidad de abogado para la fase inicial.
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Preguntas frecuentes
¿Cómo reclamar a un propietario moroso?
Primero la junta aprueba la liquidación de la deuda; después el secretario emite un certificado con el visto bueno del presidente; se notifica al deudor; y finalmente se presenta el proceso monitorio especial del art. 21 LPH ante el juzgado. Si el deudor no paga ni se opone en 20 días, se procede al embargo.
¿Es válida una derrama impagada aunque el vecino no esté de acuerdo?
Sí. La derrama aprobada en junta es exigible aunque el propietario vote en contra, salvo que la impugne judicialmente en plazo y un juez la anule. Mientras tanto, su impago genera deuda reclamable por la vía del art. 21 LPH, con intereses y costas.
¿Puede votar en la junta un propietario que debe dinero?
Puede asistir y opinar, pero no votar, si al iniciarse la junta no está al corriente de todas las deudas vencidas y no las ha impugnado ni consignado (art. 15.2 LPH). Su cuota tampoco cuenta para calcular las mayorías necesarias.
Si compro un piso con deudas de comunidad, ¿tengo que pagarlas?
El inmueble responde de la deuda de la comunidad correspondiente al año de la compra y a los tres años naturales anteriores (art. 9.1.e LPH). Por eso es esencial pedir el certificado de estar al corriente antes de firmar. Para temas societarios o de sociedades vinculadas puede consultar también openmercantil.es.
¿Cuántos intereses puedo reclamar al moroso?
El interés legal del dinero, fijado en el 3,25% para 2026 conforme a la Ley de Presupuestos prorrogada, además de los gastos y costas de la reclamación. No se aplica el tipo de demora comercial, que es solo para operaciones entre empresas.
¿Qué pasa si soy yo quien no puede pagar la comunidad?
Si eres tú quien acumula deuda, conviene conocer las consecuencias antes de que la comunidad active el monitorio. Lo detallamos en la guía sobre qué pasa si no pagas la comunidad de vecinos.
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- Ley de Propiedad Horizontal (LPH): claves
- Proceso monitorio: cómo reclamar una deuda
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Fuentes oficiales
- Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal — texto consolidado (BOE)
- Art. 9 LPH — afección real (anualidad en curso + 3 años) y preferencia (art. 1923 CC)
- Art. 15 LPH — privación del derecho de voto al moroso
- Art. 21 LPH — proceso monitorio especial, certificado, notificación y costas
- Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil — texto consolidado (BOE)
- Art. 813 LEC — competencia: domicilio del deudor o lugar de la finca
- Art. 815 LEC — requerimiento de pago: plazo de 20 días
- Art. 818 LEC — oposición: juicio verbal u ordinario según la cuantía
- Art. 1108 Código Civil — interés legal en deudas dinerarias
- Resolución 23-dic-2025 — interés de demora comercial 10,15% (1er semestre 2026)
Información orientativa; no sustituye el asesoramiento de un abogado. Verifica tu caso concreto. Si lo necesitas, puedes consultar tu caso con un profesional.