Contrato de permuta: qué es, obligaciones e impuestos

La permuta es el contrato por el que cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra, sin que la contraprestación sea un precio en dinero (art. 1538 del Código Civil). Se regula en los artículos 1538 a 1541 CC y, en lo que no esté especialmente determinado en ese título, se rige por las normas de la compraventa (art. 1541), incluido el saneamiento por evicción y por vicios ocultos. Como hay dos transmisiones, cada permutante —cada una de las partes— tributa: por ITP o IVA según quién transmita, y en el IRPF por su ganancia patrimonial.

En resumen

• Definición legal: «La permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra» (art. 1538 CC).
• Permuta o compraventa: si hay dinero de por medio decide la intención manifiesta de las partes; si no consta, hay permuta cuando el valor de la cosa supera al del dinero (art. 1446 CC).
• Obligaciones: entregar la cosa y sanear por evicción y vicios ocultos, por remisión a la venta (arts. 1461, 1474 y 1541 CC), con dos reglas propias (arts. 1539 y 1540 CC).
• Plazos para reclamar: seis meses desde la entrega por vicios ocultos (art. 1490 CC); un año, más otro año desde que se descubra, por cargas no aparentes omitidas en la escritura (art. 1483 CC).
• Solar por obra futura: se blinda con condición resolutoria explícita inscrita, plazo y aval; para reinscribir el solar sin pleito hacen falta título, requerimiento sin oposición y consignación (art. 1504 CC y arts. 59 y 175.6.ª del Reglamento Hipotecario).
• Impuestos: cada permutante tributa por lo que adquiere en ITP (art. 23 del Reglamento del ITPAJD) o soporta IVA si transmite un empresario —y entonces entra el AJD del art. 31.2—, y declara su ganancia en IRPF (art. 37.1.h) de la Ley 35/2006).
• Plusvalía municipal: en una permuta cada parte responde de la del terreno que cede (art. 106.1.b) del Real Decreto Legislativo 2/2004).

Qué es la permuta y qué dice el Código Civil

La definición del artículo 1538 CC

Es un contrato consensual, bilateral, oneroso y traslativo: nace con el acuerdo, obliga a las dos partes, cada una entrega algo a cambio de algo y sirve para transmitir la propiedad. Pero la propiedad no se transmite por el mero contrato: hace falta la tradición, es decir, la entrega (art. 609 CC). En inmuebles esa entrega se entiende producida con el otorgamiento de escritura pública «si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario» (art. 1462 CC, aplicable por la remisión del art. 1541).

Esto separa la permuta de otros contratos en los que también se entrega una cosa pero no se transmite la propiedad, como el contrato de comodato o el contrato de depósito.

Permuta o compraventa: el criterio del artículo 1446 CC

El problema práctico aparece cuando el intercambio incluye dinero. El artículo 1446 CC resuelve: «Si el precio de la venta consistiera parte en dinero y parte en otra cosa, se calificará el contrato por la intención manifiesta de los contratantes. No constando ésta, se tendrá por permuta, si el valor de la cosa dada en parte del precio excede al del dinero o su equivalente; y por venta en el caso contrario».

Obligaciones de las partes y saneamiento

Las dos reglas propias de la permuta

• Art. 1539 CC: quien recibió la cosa y acredita que no era propia de quien se la dio «no podrá ser obligado a entregar la que él ofreció en cambio, y cumplirá con devolver la que recibió».
• Art. 1540 CC: quien pierda por evicción la cosa recibida puede optar entre recuperar la que dio o reclamar la indemnización de daños y perjuicios; solo podrá recuperarla mientras subsista en poder del otro permutante y sin perjuicio de los derechos adquiridos entre tanto sobre ella con buena fe por un tercero.

Saneamiento por evicción y vicios ocultos (art. 1541 CC)

Se aplican las normas de la venta: cada permutante queda obligado «a la entrega y saneamiento de la cosa» (art. 1461 CC) y responde de la posesión legal y pacífica y de los vicios o defectos ocultos (art. 1474 CC). Puedes ampliar el detalle en la guía sobre el saneamiento por evicción.

• Evicción: se priva al adquirente, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior, de toda o parte de la cosa (art. 1475 CC). Solo hay saneamiento si se notificó la demanda al transmitente (arts. 1481 y 1482 CC); su contenido —restitución del precio que tuviere la cosa al tiempo de la evicción, ya sea mayor o menor que el del contrato, frutos, costas, gastos del contrato y, si hubo mala fe, daños— está en el art. 1478 CC.
• Vicios ocultos: defectos que hagan la cosa impropia para el uso a que se destina o que disminuyan ese uso de tal modo que, de haberlos conocido, el adquirente no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella (art. 1484 CC). Estas acciones —y solo estas— se extinguen a los seis meses desde la entrega, porque el art. 1490 CC se refiere a «los cinco artículos precedentes» (arts. 1485 a 1489). El saneamiento por evicción no queda sujeto a ese plazo breve.
• Cargas no aparentes omitidas en la escritura: rescisión o indemnización durante un año desde el otorgamiento y, transcurrido ese año, solo indemnización dentro de un período igual desde que se descubra la carga o servidumbre (art. 1483 CC).

La garantía por evicción puede aumentarse, disminuirse o suprimirse por pacto (art. 1475, párrafo tercero, CC): la redacción del contrato es decisiva.

La permuta de solar por obra futura

Cómo se estructura y cómo se garantiza

El propietario transmite el solar y el promotor se obliga a entregarle, una vez construidas, determinadas viviendas, locales o plazas de garaje. Al recaer sobre inmuebles debe constar en documento público (art. 1280.1.º CC) para acceder al Registro de la Propiedad. Conviene pactar:

• Condición resolutoria explícita inscrita —la cláusula que permite deshacer la transmisión si el promotor incumple—, para recuperar el solar con eficacia frente a terceros.
• Plazo cierto de entrega, con penalización por retraso y causas tasadas de prórroga.
• Aval o garantía bancaria por el valor de las unidades comprometidas.
• Obra nueva en construcción y división horizontal, con identificación registral de las fincas del cedente y descripción exacta de superficies, calidades y anejos.

Si el promotor incumple

El cedente puede exigir el cumplimiento o la resolución del contrato con resarcimiento de daños e intereses (art. 1124 CC) y, con condición resolutoria explícita, acudir al art. 1504 CC, que exige requerimiento judicial o notarial. Para reinscribir el solar a su favor por vía extrajudicial como consecuencia del ejercicio de esa facultad resolutoria explícita, la Dirección General de los Registros y del Notariado —hoy Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, tras el Real Decreto 139/2020— exige tres requisitos:

• Título: el de la transmisión del que resulte que el transmitente retiene el derecho de reintegración sujeto a la condición resolutoria estipulada (art. 59 del Reglamento Hipotecario).
• Requerimiento: notificación judicial o notarial al adquirente de quedar resuelta la transmisión, siempre que este no se oponga invocando que falta algún presupuesto de la resolución; si hay oposición fundada, habrá que acreditarlos en el proceso judicial correspondiente.
• Consignación: documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario o caja oficial el importe percibido que deba devolverse o que corresponda, por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la resolución (art. 175.6.ª del Reglamento Hipotecario), deber que enlaza con el de «restituirse lo que hubiesen percibido» del art. 1123 CC.

Así lo recuerda la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 28 de julio de 2016 (BOE-A-2016-8658), que advierte de dos cosas: la cláusula penal por la que el cumplidor se queda con lo aportado por el incumplidor no exime de consignar, porque cabe la moderación judicial del art. 1154 CC; y que en la permuta de solar por obra futura la consignación «tiene difícil traslado», pues no basta con devolver el dinero recibido, sino que hay que valorar la obra parcialmente ejecutada que se retiene para no perjudicar a los acreedores posteriores.

Tributación de la permuta

ITP o IVA: una transmisión por cada parte

En el ITP, «en las permutas de bienes o derechos, tributará cada permutante por el valor comprobado de los que adquiera, salvo que el declarado sea mayor», aplicando «el tipo de gravamen que corresponda a la naturaleza mueble o inmueble de los bienes o derechos adquiridos» (art. 23 del Reglamento aprobado por el Real Decreto 828/1995), y es contribuyente quien adquiere (art. 8.a) del Real Decreto Legislativo 1/1993). Para inmuebles, la base imponible —la cantidad sobre la que se aplica el tipo— es desde la Ley 11/2021 el valor de referencia del Catastro a la fecha de devengo, salvo que el valor declarado o la contraprestación pactada sean superiores, en cuyo caso se toma la mayor de esas magnitudes; si no existe valor de referencia, la mayor entre valor declarado, contraprestación pactada y valor de mercado (art. 10.2 del Real Decreto Legislativo 1/1993). El tipo lo fija cada comunidad autónoma; en su defecto, 6 % en inmuebles y 4 % en muebles (art. 11.1). El plazo estatal de presentación es de 30 días hábiles desde que se cause el acto o contrato (art. 102.1 del Reglamento); conviene confirmar modelo y plazo ante la comunidad autónoma competente, que gestiona el impuesto.

La frontera entre ambos impuestos la traza el art. 7.5 del Real Decreto Legislativo 1/1993: no hay transmisiones patrimoniales onerosas cuando el transmitente sea empresario o profesional en el ejercicio de su actividad económica, salvo que la entrega del inmueble esté exenta de IVA.

El IVA en la permuta de solar por obra futura

La entrega del solar devenga el IVA de esa entrega —es decir, nace la obligación de ingresarlo— cuando el solar se pone a disposición del promotor (art. 75.Uno.1.º de la Ley 37/1992). Además es un pago anticipado en especie de la edificación futura, lo que adelanta el devengo del IVA de esa entrega futura (art. 75.Dos). Que el suelo lleve IVA o no depende de la condición del transmitente; si el terreno no es edificable, la exención del art. 20.Uno.20.º admite renuncia en los términos del apartado dos de ese mismo artículo.

Cuando la contraprestación no es dineraria, la base imponible es «el importe, expresado en dinero, que se hubiera acordado entre las partes» (art. 79.Uno); si además hay un diferencial en metálico —permuta parcial—, se suma el importe dinerario cuando el resultado sea superior (art. 79.Uno, párrafo tercero). Según la Nota 18/09 de la Agencia Tributaria, de 23 de noviembre de 2009, que recoge el cambio de criterio de la Dirección General de Tributos (consultas vinculantes V2020-09 y siguientes) tras un dictamen motivado de la Comisión Europea y las sentencias del Tribunal Supremo de 18 de marzo de 2009 (recurso de casación 5013/2006) y de 29 de abril de 2009 (recurso de casación 5483/2006), la base del pago anticipado es «el valor en el mercado de las referidas edificaciones, de acuerdo con la fase de producción o comercialización que tengan en el momento de dicho devengo anticipado», y esa base «no debe ser objeto de rectificación en el momento en que se entreguen las edificaciones, cualquiera que sea la variación, al alza o a la baja, que experimente el valor de las mismas». La propia Nota precisa que esa base imponible «normalmente coincidirá con la de la entrega del terreno», salvo en las permutas parciales en que el promotor satisface además un diferencial monetario.

Actos jurídicos documentados

Si la permuta va por transmisiones patrimoniales onerosas, no hay cuota gradual de AJD (actos jurídicos documentados, el impuesto que grava la escritura). Si, en cambio, la entrega está sujeta y no exenta de IVA, la primera copia de la escritura tributa además por AJD al tipo aprobado por la comunidad autónoma y, en su defecto, al 0,50 % (art. 31.2 del Real Decreto Legislativo 1/1993). Lo mismo debe presupuestarse para la declaración de obra nueva y la división horizontal que suelen acompañar a la permuta de solar por obra.

IRPF: ganancia o pérdida patrimonial

Para quien no actúa como empresario, el artículo 37.1.h) de la Ley 35/2006 fija la regla: la ganancia o pérdida se determina por la diferencia entre el valor de adquisición del bien o derecho que se cede y el mayor de los dos siguientes: «el valor de mercado del bien o derecho entregado» o «el valor de mercado del bien o derecho que se recibe a cambio». Se integra en la base del ahorro, gravada por la escala conjunta que resulta de sumar los arts. 66 y 76 de la ley (mitad estatal y mitad autonómica): 19 % hasta 6.000 euros, 21 % de 6.000 a 50.000, 23 % de 50.000 a 200.000, 27 % de 200.000 a 300.000 y 30 % a partir de 300.000, tipos vigentes desde el 1 de enero de 2025. Si entre la entrega del solar y el vencimiento del último plazo media más de un año, cabe optar por imputar la renta a medida que sean exigibles los cobros, como operación a plazos o con precio aplazado (art. 14.2.d)).

Plusvalía municipal

La transmisión de terrenos de naturaleza urbana está sujeta al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana; no lo está el incremento de valor de los terrenos que tengan la consideración de rústicos a efectos del IBI (art. 104.1 y 104.2 del Real Decreto Legislativo 2/2004). En las transmisiones onerosas el contribuyente es quien transmite (art. 106.1.b)), de modo que en una permuta cada parte responde de la plusvalía del terreno que cede. Y no se produce la sujeción cuando se constate la inexistencia de incremento de valor por diferencia entre los valores del terreno en las fechas de adquisición y de transmisión, tomando en cada caso el mayor entre el que conste en el título y el comprobado por la Administración (art. 104.5).

Ejemplo práctico

Una propietaria que no actúa como empresaria cede un solar urbano a una promotora. A cambio recibirá, cuando termine la obra, dos viviendas y una plaza de garaje. Así se ordena la operación:

• Forma y garantías: escritura pública (art. 1280.1.º CC), con condición resolutoria explícita inscrita, plazo cierto de entrega, penalización por retraso y aval bancario por el valor de las unidades comprometidas.
• Impuesto indirecto del solar: como la cedente no actúa como empresaria, la entrega va por ITP y la contribuyente es la promotora, que adquiere (arts. 7.1.A), 7.5 y 8.a) del RDLeg 1/1993). La base será el valor de referencia del Catastro del solar, salvo que el valor declarado o la contraprestación pactada sean superiores (art. 10.2), y el plazo estatal de presentación es de 30 días hábiles (art. 102.1 del Reglamento), a confirmar con la comunidad autónoma.
• IVA de las viviendas futuras: la primera entrega por el promotor tributa al 10 %, incluida la plaza de garaje transmitida conjuntamente (art. 91.Uno.1.7.º de la Ley 37/1992). Ese IVA se devenga ya con la recepción del solar, por ser pago anticipado en especie (art. 75.Dos), y la base es el valor de mercado de las edificaciones según su fase de producción en ese momento, sin rectificación posterior (Nota 18/09 de la AEAT).
• IRPF de la cedente: si el solar se adquirió por 90.000 euros, su valor de mercado en la permuta es de 200.000 y el de las viviendas y la plaza que recibirá es de 240.000, se toma el mayor de los dos valores de mercado (240.000) y se resta el valor de adquisición: la ganancia patrimonial es de 150.000 euros (art. 37.1.h) de la Ley 35/2006), que se integra en la base del ahorro y se grava por tramos (19 %, 21 %, 23 %, 27 % y 30 %). Si entre la entrega del solar y el último plazo pasa más de un año, puede optar por imputar la renta a medida que sean exigibles los cobros (art. 14.2.d)).
• Plusvalía municipal: la cedente responde de la del solar que transmite (art. 106.1.b) del RDLeg 2/2004); si no hubo incremento de valor entre adquisición y transmisión, la operación no queda sujeta (art. 104.5).
• Si la promotora no entrega: la cedente puede exigir el cumplimiento o la resolución con daños (art. 1124 CC) y, con la condición resolutoria inscrita, requerir judicial o notarialmente (art. 1504 CC); para reinscribir el solar sin pleito necesitará además el título del art. 59 y la consignación del art. 175.6.ª del Reglamento Hipotecario.

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Preguntas frecuentes

¿Qué es el contrato de permuta?

Es el contrato por el que cada contratante se obliga a dar una cosa para recibir otra (art. 1538 CC). A diferencia de la compraventa, la contraprestación no es un precio en dinero, sino otro bien o derecho. Se rige por los arts. 1538 a 1541 CC y, en todo lo que no se halle especialmente determinado en ese título, por las disposiciones concernientes a la venta.

¿Sigue siendo permuta si además se entrega dinero?

Sí, si el dinero es complementario. El art. 1446 CC ordena calificar el contrato por la intención manifiesta de las partes y, si no consta, tenerlo por permuta cuando el valor de la cosa entregada supere al del dinero, y por venta en caso contrario.

¿Hay que hacer escritura pública e inscribir la permuta?

Si recae sobre inmuebles, debe constar en documento público (art. 1280.1.º CC). El otorgamiento equivale además a la entrega salvo que de la escritura resulte claramente lo contrario (art. 1462 CC) y permite inscribir, algo imprescindible para que la condición resolutoria surta efecto frente a terceros.

¿Quién paga los impuestos en una permuta?

Cada parte tributa por lo suyo. En el ITP, cada permutante tributa por el valor de lo que adquiere (art. 23 del Reglamento del ITPAJD) y el contribuyente es el adquirente (art. 8.a) del RDLeg 1/1993). Si quien transmite es empresario o profesional y la entrega no está exenta, hay IVA en lugar de ITP (art. 7.5) y la escritura tributa además por AJD (art. 31.2). En el IRPF cada permutante declara su ganancia (art. 37.1.h) de la Ley 35/2006) y en la plusvalía municipal responde quien transmite el terreno (art. 106.1.b) del RDLeg 2/2004).

¿Qué puedo hacer si el promotor no entrega los pisos pactados?

Exigir el cumplimiento o la resolución con resarcimiento de daños (art. 1124 CC). Con condición resolutoria explícita inscrita cabe resolver conforme al art. 1504 CC, que exige requerimiento judicial o notarial; para reinscribir el solar y cancelar cargas posteriores por vía extrajudicial harán falta también el título del art. 59 del Reglamento Hipotecario, la ausencia de oposición fundada del adquirente y la consignación del art. 175.6.ª del mismo reglamento.

¿Cuánto tiempo tengo para reclamar por defectos de la cosa recibida?

Por vicios ocultos, seis meses desde la entrega (art. 1490 CC, aplicable por la remisión del art. 1541). Si aparece una carga o servidumbre no aparente omitida en la escritura, un año desde el otorgamiento para pedir la rescisión o la indemnización y, pasado ese año, solo indemnización durante otro año desde que se descubra (art. 1483 CC).

Guías relacionadas

• Saneamiento por evicción: qué es y cómo reclamar
• Resolución de contrato por incumplimiento
• Contrato de comodato
• Contrato de depósito

Fuentes oficiales

• Código Civil, art. 1538 (definición de permuta)
• Código Civil, art. 1539 (cosa ajena entregada en permuta)
• Código Civil, art. 1540 (evicción: recuperar lo dado o indemnización)
• Código Civil, art. 1541 (remisión supletoria a la compraventa)
• Código Civil, art. 1446 (permuta o venta cuando hay dinero)
• Código Civil, art. 609 (modos de adquirir: tradición)
• Código Civil, art. 1462 (la escritura pública equivale a la entrega)
• Código Civil, art. 1461 (obligación de entrega y saneamiento)
• Código Civil, art. 1474 (contenido del saneamiento)
• Código Civil, art. 1475 (concepto de evicción y pacto de exclusión)
• Código Civil, art. 1478 (contenido de la indemnización por evicción)
• Código Civil, art. 1481 (notificación de la demanda de evicción)
• Código Civil, art. 1482 (plazo para notificar la demanda de evicción)
• Código Civil, art. 1483 (cargas o servidumbres no aparentes: plazos de un año)
• Código Civil, art. 1484 (vicios o defectos ocultos)
• Código Civil, art. 1490 (seis meses desde la entrega, arts. 1485 a 1489)
• Código Civil, art. 1123 (deber de restituirse lo percibido)
• Código Civil, art. 1124 (facultad resolutoria implícita)
• Código Civil, art. 1154 (moderación judicial de la pena)
• Código Civil, art. 1504 (requerimiento judicial o notarial en inmuebles)
• Código Civil, art. 1280 (actos que deben constar en documento público)
• Reglamento Hipotecario, art. 59 (reinscripción a favor del transmitente)
• Reglamento Hipotecario, art. 175, regla 6.ª (consignación para cancelar cargas)
• Resolución de la DGRN de 28 de julio de 2016 (permuta de solar por obra futura)
• Real Decreto 139/2020, art. 2 (Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública)
• RDLeg 1/1993 (ITPAJD), art. 7 (hecho imponible y delimitación con el IVA, ap. 5)
• RDLeg 1/1993 (ITPAJD), art. 8 (contribuyente: el adquirente)
• RDLeg 1/1993 (ITPAJD), art. 10 (base imponible: valor de referencia del Catastro)
• RDLeg 1/1993 (ITPAJD), art. 11 (tipos supletorios: 6 % inmuebles y 4 % muebles)
• RDLeg 1/1993 (ITPAJD), art. 31 (cuota gradual de AJD; 0,50 % en defecto de tipo autonómico)
• RD 828/1995, Reglamento del ITPAJD, art. 23 (permutas)
• RD 828/1995, Reglamento del ITPAJD, art. 102 (plazo de 30 días hábiles)
• Ley 37/1992 (IVA), art. 20 (exenciones: terrenos no edificables 20.º y segundas entregas 22.º)
• Ley 37/1992 (IVA), art. 75 (devengo; apartado Dos, pagos anticipados)
• Ley 37/1992 (IVA), art. 79 (base imponible cuando la contraprestación no es dineraria)
• Ley 37/1992 (IVA), art. 90 (tipo general del 21 %)
• Ley 37/1992 (IVA), art. 91.Uno.1.7.º (10 % en viviendas y hasta dos plazas de garaje)
• Ley 35/2006 (IRPF), art. 37.1.h) (ganancia patrimonial en la permuta)
• Ley 35/2006 (IRPF), art. 14.2.d) (operaciones a plazos o con precio aplazado)
• Ley 35/2006 (IRPF), art. 66 (escala estatal del ahorro)
• Ley 35/2006 (IRPF), art. 76 (escala autonómica del ahorro)
• RDLeg 2/2004 (Haciendas Locales), art. 104 (IIVTNU: hecho imponible y no sujeción, ap. 5)
• RDLeg 2/2004 (Haciendas Locales), art. 106 (sujeto pasivo: el transmitente en transmisiones onerosas)
• AEAT, Nota n.º 18/09, de 23 de noviembre de 2009 (IVA en las permutas de terrenos por edificaciones futuras)

Guía elaborada y revisada por nuestro equipo de trabajo a partir de los textos consolidados publicados en el BOE y de la doctrina administrativa citada.

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