Condición suspensiva y resolutoria: guía

La condición es un suceso futuro e incierto del que las partes hacen depender la eficacia de una obligación (arts. 1113 y 1114 del Código Civil). Si es suspensiva, el contrato no despliega sus efectos hasta que el hecho ocurre. Si es resolutoria, el contrato produce efectos desde el primer momento y se extingue cuando la condición se cumple.

En resumen

• Regla general (art. 1114 CC): «En las obligaciones condicionales la adquisición de los derechos, así como la resolución o pérdida de los ya adquiridos, dependerán del acontecimiento que constituya la condición».
• Suspensiva: retrasa la eficacia; la obligación no es exigible hasta que el suceso se produce (art. 1113, párrafo primero, a contrario).
• Resolutoria: «También será exigible toda obligación que contenga condición resolutoria, sin perjuicio de los efectos de la resolución» (art. 1113, párrafo segundo); esos efectos los concreta el art. 1123 CC.
• Retroactividad: cumplida la condición, los efectos de la obligación de dar «se retrotraen al día de la constitución de aquélla» (art. 1120 CC).
• Límite: si el cumplimiento depende de la exclusiva voluntad del deudor, la obligación condicional es nula (art. 1115 CC).
• Obligaciones recíprocas: la facultad de resolver «se entiende implícita» aunque no se haya pactado (art. 1124 CC).
• Comprar sujeto a que te den la hipoteca es válido: quien decide es un tercero, la entidad financiera (art. 1115 CC).

Qué es una obligación condicional

El art. 1113 CC parte de la regla general: es exigible desde luego toda obligación cuyo cumplimiento «no dependa de un suceso futuro o incierto, o de un suceso pasado, que los interesados ignoren». Cuando sí depende de ese suceso, estamos ante una obligación condicional: una obligación cuya eficacia queda atada a que algo ocurra. Se rige por los arts. 1113 a 1124 CC.

Conviene no confundir esta clasificación con otras. Las obligaciones también se agrupan según el número de deudores o acreedores y cómo responden entre ellos: ahí entran las obligaciones solidarias y mancomunadas, que responden a una lógica distinta.

Condición frente a plazo

La diferencia práctica es la certeza. Para el art. 1125 CC, día cierto es «aquel que necesariamente ha de venir, aunque se ignore cuándo»: eso es un término o plazo, no una condición. Y añade que «si la incertidumbre consiste en si ha de llegar o no el día, la obligación es condicional, y se regirá por las reglas de la sección precedente».

Dicho de forma sencilla: el plazo llegará seguro; la condición puede no llegar nunca. Las partes pueden establecer «los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público» (art. 1255 CC), pero el art. 1116 CC anula la obligación si la condición es imposible, contraria a las buenas costumbres o prohibida por la ley, y precisa que «la condición de no hacer una cosa imposible se tiene por no puesta».

Diferencias entre condición suspensiva y resolutoria

La nota marginal que menciona la tabla es un asiento breve que el registrador extiende al margen de una inscripción ya existente para dejar constancia de un hecho posterior, en este caso el cumplimiento de la condición.

Qué ocurre mientras la condición está pendiente (arts. 1117 a 1123)

Mientras la condición está pendiente, el tiempo cuenta. El art. 1117 CC extingue la obligación cuando pasa el plazo señalado sin que el suceso ocurra o cuando ya es indudable que no tendrá lugar.

En sentido inverso, la condición de que no acontezca algo en tiempo determinado «hace eficaz la obligación desde que pasó el tiempo señalado o sea ya evidente que el acontecimiento no puede ocurrir»; y si no se fijó plazo, la condición «deberá reputarse cumplida en el que verosímilmente se hubiese querido señalar, atendida la naturaleza de la obligación» (art. 1118 CC).

Pendiente la condición, el titular no está desprotegido. El acreedor puede, antes del cumplimiento de las condiciones, «ejercitar las acciones procedentes para la conservación de su derecho», y «el deudor puede repetir lo que en el mismo tiempo hubiese pagado» (art. 1121 CC). Repetir significa aquí reclamar la devolución de lo pagado antes de tiempo.

Cumplida la condición, el art. 1120 CC ordena la retroacción de los efectos de la obligación de dar al día de su constitución: se actúa como si el contrato hubiera sido plenamente eficaz desde la firma. Con dos matices: si hay prestaciones recíprocas, «se entenderán compensados unos con otros los frutos e intereses del tiempo en que hubiese estado pendiente la condición»; si la obligación es unilateral, el deudor hace suyos los frutos e intereses percibidos, «a menos que por la naturaleza y circunstancias de aquélla deba inferirse que fue otra la voluntad del que la constituyó». En las obligaciones de hacer y no hacer, «los Tribunales determinarán, en cada caso, el efecto retroactivo».

Si la cosa se pierde o se deteriora

El art. 1122 CC fija estas reglas para las condiciones puestas «con el intento de suspender la eficacia de la obligación de dar»:

• Pérdida sin culpa del deudor: la obligación queda extinguida (art. 1122.1.ª). Con culpa, el deudor «queda obligado al resarcimiento de daños y perjuicios» (art. 1122.2.ª).
• Deterioro sin culpa del deudor: el menoscabo es de cuenta del acreedor (art. 1122.3.ª). Con culpa, el acreedor podrá optar entre la resolución y el cumplimiento, «con la indemnización de perjuicios en ambos casos» (art. 1122.4.ª).
• Mejora por el tiempo o la naturaleza: cede en favor del acreedor (art. 1122.5.ª). Si se mejora a expensas del deudor, este «no tendrá otro derecho que el concedido al usufructuario» (art. 1122.6.ª).
• En la condición resolutoria, estas reglas se aplican a quien deba hacer la restitución (art. 1123, párrafo segundo).

La condición potestativa y su nulidad (art. 1115)

Una condición es potestativa cuando su cumplimiento depende de la voluntad de una de las partes. El art. 1115 CC es tajante con el caso extremo: «cuando el cumplimiento de la condición dependa de la exclusiva voluntad del deudor, la obligación condicional será nula». Es la condición meramente potestativa, coherente con el art. 1256 CC, según el cual «la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes».

En cambio, el mismo artículo salva a continuación la condición casual, aquella que no depende de la voluntad de las partes sino del azar o de un tercero: «si dependiere de la suerte o de la voluntad de un tercero, la obligación surtirá todos sus efectos con arreglo a las disposiciones de este Código». El precepto contempla ahí un solo supuesto, con esas dos variantes. La doctrina añade además las condiciones mixtas —las que dependen en parte de la voluntad de una de las partes y en parte del azar o de la voluntad de un tercero—, que el Código no menciona expresamente pero que se admiten porque tampoco quedan al arbitrio exclusivo del deudor. Por eso condicionar la compra a que una entidad bancaria conceda el préstamo es válido: quien decide es un tercero.

Y como cierre del sistema, el art. 1119 CC contiene una ficción esencial: «se tendrá por cumplida la condición cuando el obligado impidiese voluntariamente su cumplimiento». Quien sabotea la condición no se beneficia de ella.

La condición resolutoria tácita del art. 1124 CC

En las obligaciones recíprocas —aquellas en las que cada parte es a la vez acreedora y deudora de la otra, como la compraventa— no hace falta pactar nada: «la facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe». El perjudicado «podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos», e incluso pedir la resolución tras haber optado por el cumplimiento cuando este resulte imposible. Puedes ver el desarrollo completo en nuestra guía del artículo 1124 del Código Civil.

Dos cautelas del precepto: «el Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que le autoricen para señalar plazo», y todo ello se entiende «sin perjuicio de los derechos de terceros adquirentes, con arreglo a los artículos 1.295 y 1.298 y a las disposiciones de la Ley Hipotecaria».

No todo incumplimiento resuelve. El propio art. 1124 CC lo deja ver cuando permite al Tribunal no decretar la resolución si concurren «causas justificadas que le autoricen para señalar plazo»: el incumplimiento ha de tener entidad suficiente para frustrar la finalidad del contrato, y no basta cualquier retraso o defecto accesorio. En esa línea, la STS (Sala 1.ª) 638/2013, de 18 de noviembre, reseñada por el CGPJ, apreció incumplimiento esencial porque la actividad desplegada privó sustancialmente al acreedor de los resultados y expectativas que tenía derecho a esperar del contrato. Si quieres ver el procedimiento paso a paso, revisa cómo funciona la resolución de un contrato.

Además, en la venta de inmuebles, aun pactada la resolución de pleno derecho por impago, «el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial»; y «hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término» (art. 1504 CC).

Compraventa condicionada a la concesión de la hipoteca

Es el uso más habitual de la condición en la práctica. Comprador y vendedor firman un contrato privado o unas arras —la cantidad que se entrega como señal— y someten la compraventa a que una entidad conceda al comprador un préstamo hipotecario de importe mínimo dentro de un plazo determinado.

• Como condición suspensiva: la compraventa no despliega efectos hasta que se concede la financiación. Si no se concede dentro del plazo pactado, la obligación se extingue (art. 1117 CC) y procede devolver lo entregado.
• Como condición resolutoria: el contrato es eficaz desde la firma, pero se extingue si la financiación se deniega, con restitución recíproca de lo percibido (art. 1123 CC).
• Concreción imprescindible: importe mínimo, plazo, entidades a las que solicitar el préstamo y prueba documental de la denegación. La interpretación de las cláusulas oscuras «no deberá favorecer a la parte que hubiese ocasionado la oscuridad» (art. 1288 CC).
• Diligencia del comprador: si no solicita el préstamo o boicotea la solicitud, la condición se tendrá por cumplida (art. 1119 CC), con el riesgo sobre las arras que resulte de cómo se hayan configurado en el contrato (art. 1454 CC).

Si además se aplaza el pago del precio, revisa cómo funciona la reserva de dominio antes de firmar.

Plazos que conviene calcular

La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, obliga al prestamista a entregar al prestatario «con una antelación mínima de diez días naturales respecto al momento de la firma del contrato» la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada), la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), una copia del proyecto de contrato y el resto de documentación del art. 14.1. La FEIN «tendrá la consideración de oferta vinculante para la entidad durante el plazo pactado hasta la firma del contrato que, como mínimo, deberá de ser de diez días» (art. 14.1.a).

El prestatario debe además comparecer ante el notario que elija para el acta previa «como tarde el día anterior al de la autorización de la escritura pública del contrato de préstamo» (art. 15.3). Esa acta «no generará coste arancelario alguno» (art. 15.8) y, si no se comparece en el plazo señalado o no queda acreditado el cumplimiento del art. 14.1, el notario lo hará constar y «no podrá autorizarse la escritura pública de préstamo» (art. 15.5). Traducido al calendario: el plazo de la condición debe dejar margen para estos pasos, no solo para la respuesta del banco.

Impuestos: el ITP con condición suspensiva o resolutoria

El art. 2.2 del texto refundido del ITP y AJD (RDLeg. 1/1993) dispone que, si la condición es suspensiva, «no se liquidará el impuesto hasta que ésta se cumpla, haciéndose constar el aplazamiento de la liquidación en la inscripción de bienes en el registro público correspondiente»; si la condición es resolutoria, «se exigirá el impuesto, desde luego, a reserva, cuando la condición se cumpla, de hacer la oportuna devolución según las reglas del artículo 57».

Esa devolución no es automática. El art. 57.1 exige que la nulidad, rescisión o resolución se declare o reconozca «judicial o administrativamente, por resolución firme», que no haya producido efectos lucrativos al contribuyente y que se reclame la devolución «en el plazo de prescripción previsto en el artículo 64 de la Ley General Tributaria, a contar desde que la resolución quede firme». Esa remisión se entiende hecha hoy al art. 66 de la Ley 58/2003, General Tributaria, que fija en cuatro años el plazo de prescripción del derecho a solicitar las devoluciones.

Dos excepciones que conviene tener presentes: no hay devolución si la rescisión o resolución se declara por incumplimiento de las obligaciones del contratante fiscalmente obligado al pago (art. 57.4); y si el contrato queda sin efecto por mutuo acuerdo, además de no proceder la devolución, «se considerará como un acto nuevo sujeto a tributación» (art. 57.5).

Ejemplo práctico

Una pareja firma un contrato de arras sobre una vivienda de segunda mano y entrega una cantidad a cuenta. En el contrato se pacta como condición suspensiva que una entidad les conceda un préstamo hipotecario por un importe mínimo antes de una fecha concreta; se detalla además que deberán solicitarlo al menos en dos bancos y acreditar por escrito la respuesta.

Presentan las dos solicitudes en plazo y ambas entidades deniegan la operación por escrito. Consecuencias:

• La condición no se cumple dentro del tiempo señalado, de modo que la obligación se extingue (art. 1117 CC) y procede devolver lo entregado.
• Mientras la condición estuvo pendiente no procedía liquidar el ITP, porque con condición suspensiva «no se liquidará el impuesto hasta que ésta se cumpla» (art. 2.2 TRLITPAJD).
• Si uno de los compradores no hubiera llegado a presentar la solicitud para provocar la denegación, la condición podría tenerse por cumplida (art. 1119 CC), con el riesgo sobre las arras que derive de cómo se pactaron (art. 1454 CC).

La misma operación con condición resolutoria se comportaría al revés: el contrato sería eficaz desde la firma, el impuesto se exigiría desde luego y, denegado el préstamo, habría que restituirse lo percibido (art. 1123 CC) y pedir la devolución del impuesto por la vía del art. 57 TRLITPAJD.

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Preguntas frecuentes

¿Cuál es la diferencia entre condición suspensiva y resolutoria?

La suspensiva retrasa el nacimiento de los efectos: hasta que el suceso ocurre, la obligación no es exigible. La resolutoria permite que el contrato funcione desde el principio y lo extingue al cumplirse, obligando a los interesados a restituirse lo que hubiesen percibido (arts. 1113, 1114 y 1123 CC).

¿Es válido condicionar la compra a que me concedan la hipoteca?

Sí. No es una condición meramente potestativa del deudor —nula ex art. 1115 CC—, porque la concesión depende de un tercero, la entidad financiera. El art. 1115 admite expresamente las condiciones que dependen «de la suerte o de la voluntad de un tercero».

Si el banco me deniega el préstamo, ¿recupero las arras?

Depende de lo pactado. Si la denegación se configuró como condición y se acredita en plazo, el contrato no llega a producir efectos o se resuelve, con devolución de lo entregado. Si no se pactó nada al respecto, rige lo previsto en el art. 1454 CC, que permite rescindir el contrato «allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas».

¿Hay que pagar el ITP mientras la condición está pendiente?

Con condición suspensiva, no: el impuesto no se liquida hasta que la condición se cumpla (art. 2.2 TRLITPAJD). Con condición resolutoria sí se exige desde el principio, sin perjuicio de la devolución posterior del art. 57, que requiere resolución firme, ausencia de efecto lucrativo y reclamación dentro del plazo de prescripción tributaria, hoy de cuatro años desde la firmeza (art. 66 de la Ley 58/2003).

¿Puedo resolver el contrato yo solo por incumplimiento del otro?

El art. 1124 CC atribuye al Tribunal decretar la resolución que se reclame y le permite señalar plazo si hay causas justificadas. En la venta de inmuebles, el art. 1504 CC exige además requerimiento judicial o notarial para cerrar la puerta al pago tardío. Conviene documentar el incumplimiento y su carácter esencial antes de dar el contrato por resuelto.

¿Qué pasa si la condición nunca llega a cumplirse?

Si era suspensiva, la obligación se extingue «desde que pasare el tiempo o fuere ya indudable que el acontecimiento no tendrá lugar» (art. 1117 CC). Si era resolutoria, la situación se consolida y el contrato sigue produciendo sus efectos.

Guías relacionadas

• Artículo 1124 del Código Civil: la resolución por incumplimiento
• Resolución de contrato: cómo y cuándo
• Reserva de dominio: qué es y para qué sirve
• Obligaciones solidarias y mancomunadas

Fuentes oficiales

• Código Civil, art. 1113 — exigibilidad y condición resolutoria (BOE, texto consolidado)
• Código Civil, art. 1114 — adquisición y pérdida de derechos (BOE)
• Código Civil, art. 1115 — condición potestativa: nulidad; suerte o voluntad de tercero (BOE)
• Código Civil, art. 1116 — condiciones imposibles, contrarias a las buenas costumbres o prohibidas (BOE)
• Código Civil, art. 1117 — extinción si el suceso no ocurre en el tiempo determinado (BOE)
• Código Civil, art. 1118 — condición negativa y plazo verosímil (BOE)
• Código Civil, art. 1119 — condición tenida por cumplida si el obligado la impide (BOE)
• Código Civil, art. 1120 — retroactividad de la obligación condicional de dar (BOE)
• Código Civil, art. 1121 — acciones de conservación y repetición durante la pendencia (BOE)
• Código Civil, art. 1122 — pérdida, deterioro y mejora pendiente la condición (BOE)
• Código Civil, art. 1123 — condición resolutoria: restitución de lo percibido (BOE)
• Código Civil, art. 1124 — condición resolutoria tácita en obligaciones recíprocas (BOE)
• Código Civil, art. 1125 — día cierto frente a obligación condicional (BOE)
• Código Civil, art. 1255 — autonomía de la voluntad y sus límites (BOE)
• Código Civil, art. 1256 — prohibición de dejar el contrato al arbitrio de un contratante (BOE)
• Código Civil, art. 1288 — interpretación de cláusulas oscuras (BOE)
• Código Civil, art. 1295 — efectos de la rescisión y terceros de buena fe (BOE)
• Código Civil, art. 1298 — adquirente de mala fe en fraude de acreedores (BOE)
• Código Civil, art. 1454 — arras o señal en la compraventa (BOE)
• Código Civil, art. 1504 — resolución por impago en venta de inmuebles: requerimiento judicial o notarial (BOE)
• Ley Hipotecaria, art. 23 — constancia registral del cumplimiento de condiciones (BOE)
• TRLITPAJD (RDLeg. 1/1993), art. 2.2 — tratamiento de las condiciones suspensiva y resolutoria (BOE)
• TRLITPAJD (RDLeg. 1/1993), art. 57 — devolución del impuesto: requisitos y plazo (BOE)
• Ley 58/2003, General Tributaria, art. 66 — plazos de prescripción, cuatro años (BOE, texto consolidado)
• Ley 5/2019, de 15 de marzo (LCCI), art. 14 — diez días naturales y FEIN como oferta vinculante (BOE)
• Ley 5/2019, de 15 de marzo (LCCI), art. 15 — acta notarial previa gratuita; sin ella no se autoriza la escritura (BOE)
• STS (Sala 1.ª) 638/2013, de 18 de noviembre, rec. 2150/2011 — reseña oficial del CGPJ sobre incumplimiento esencial

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