Cuánto cuesta un contrato de arras
El contrato de arras en sí no tiene un coste oficial ni una tasa fijada por ley: es un documento privado entre comprador y vendedor. El único gasto, en su caso, es el del asesoramiento jurídico para redactarlo. Lo realmente relevante es el importe de las arras, una señal o anticipo del precio que suele rondar el 10%.
Qué es un contrato de arras y por qué confunde su "coste"
El contrato de arras es un pacto privado y preparatorio de una futura compraventa (habitualmente de un inmueble) en el que el comprador entrega al vendedor una cantidad de dinero, llamada arras o señal, como anticipo del precio y garantía del compromiso de ambas partes. No transmite la propiedad: solo reserva la operación y fija sus condiciones esenciales (precio, plazo para firmar la escritura, reparto de gastos, etc.).
La confusión sobre "cuánto cuesta" surge porque se mezclan dos conceptos distintos:
- El coste del documento: al ser un contrato privado, no devenga aranceles notariales ni registrales obligatorios. Firmarlo entre particulares es gratuito; solo se paga si se contrata a un abogado o se eleva a público ante notario de forma voluntaria.
- El importe de las arras: es el dinero que el comprador entrega como señal. No es un "coste" del contrato, sino una parte del precio que se descuenta al firmar la escritura definitiva.
Base legal de las arras
Las arras se regulan en el artículo 1454 del Código Civil, que dispone: "Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas". Este precepto solo menciona expresamente las arras penitenciales; las demás modalidades han sido desarrolladas por la jurisprudencia del Tribunal Supremo.
Coste real: importe de las arras, pasos y plazos
El gasto efectivo de un contrato de arras se compone, en la práctica, de dos partidas: el importe de la señal (que recuperas o se descuenta del precio si la operación se completa) y, opcionalmente, el asesoramiento jurídico.
Importe orientativo de las arras
No existe una cantidad legal obligatoria. La cifra la pactan libremente las partes. En la práctica habitual del mercado inmobiliario español suele situarse en torno al 10% del precio de la vivienda, aunque puede acordarse un porcentaje mayor o menor. Estos importes son orientativos: la cifra concreta depende de la negociación.
| Concepto | Importe orientativo | Naturaleza |
|---|---|---|
| Documento de arras (entre particulares) | 0 € (sin coste oficial) | Contrato privado, art. 1454 CC |
| Importe de la señal o arras | En torno al 10% del precio (orientativo) | Anticipo del precio, se descuenta al escriturar |
| Asesoramiento/redacción por abogado | Variable según profesional (consultar presupuesto) | Opcional y recomendable |
| Elevación a público ante notario | Voluntario; sujeto a arancel notarial vigente | No obligatorio para su validez |
Pasos para firmar el contrato
- Negociar precio, importe de las arras, plazo para escriturar y reparto de gastos.
- Determinar de forma clara e inequívoca el tipo de arras (penitenciales, confirmatorias o penales).
- Redactar el contrato por escrito, identificando partes, inmueble y condiciones.
- Entregar la señal y conservar justificante del pago (transferencia preferible al efectivo).
- Cumplir en el plazo pactado firmando la escritura pública de compraventa.
Plazos
El plazo para elevar la compraventa a escritura pública lo fijan libremente las partes en el propio contrato; suele oscilar entre uno y tres meses (orientativo), tiempo habitual para que el comprador obtenga financiación. Vencido el plazo sin firmar, se activan las consecuencias según el tipo de arras pactado.
Tipos de arras y sus consecuencias económicas
La diferencia de coste ante un incumplimiento depende totalmente del tipo de arras pactado. El Tribunal Supremo exige que el carácter penitencial conste de forma clara e inequívoca; en caso de duda, las arras se presumen confirmatorias.
Arras penitenciales (art. 1454 CC)
Permiten desistir del contrato. Conforme al artículo 1454 del Código Civil, si quien desiste es el comprador, pierde la cantidad entregada; si desiste el vendedor, debe devolverla duplicada (el doble de lo recibido). Es la fórmula que más libertad da para abandonar la operación, asumiendo ese coste.
Arras confirmatorias
Refuerzan la existencia del contrato como señal y anticipo del precio, pero no permiten desistir libremente. Ante un incumplimiento, la parte cumplidora puede acudir al artículo 1124 del Código Civil, exigiendo el cumplimiento forzoso o la resolución, con resarcimiento de daños y abono de intereses. El coste del incumplidor puede superar el importe de la señal.
Arras penales
Funcionan como cláusula penal de garantía del cumplimiento. La parte que incumple pierde o devuelve doblada la señal, pero el contrato sigue siendo exigible: la parte cumplidora puede reclamar además el cumplimiento, salvo pacto en contrario. Se conectan con la regulación de la cláusula penal de los artículos 1152 y siguientes del Código Civil.
| Tipo de arras | ¿Permite desistir? | Consecuencia económica | Base legal |
|---|---|---|---|
| Penitenciales | Sí | Comprador pierde la señal; vendedor la devuelve doblada | Art. 1454 CC |
| Confirmatorias | No | Cumplimiento o resolución + indemnización de daños | Art. 1124 CC (jurisprudencia TS) |
| Penales | No | Pérdida/devolución doblada y, además, exigibilidad del contrato | Arts. 1152 y ss. CC |
Qué hacer antes de firmar
Para evitar costes inesperados y litigios, conviene actuar con cautela:
- Define el tipo de arras por escrito. Si quieres poder desistir, indica expresamente que son penitenciales conforme al art. 1454 CC; el Tribunal Supremo no las presume.
- Verifica la titularidad y cargas del inmueble mediante nota simple del Registro de la Propiedad antes de entregar dinero.
- Comprueba que no existan deudas (hipoteca, IBI, comunidad) ni inquilinos con derechos.
- Fija un plazo realista para escriturar acorde con tu financiación.
- Conserva justificante del pago de la señal.
- Consulta a un abogado si el importe es elevado o las condiciones son complejas.
Casos prácticos
Caso 1: el comprador desiste (arras penitenciales)
Se pactan arras penitenciales por 20.000 € sobre una vivienda de 200.000 € (10%). El comprador no encuentra financiación y desiste. Conforme al art. 1454 CC, pierde los 20.000 €, que el vendedor retiene. No hay reclamaciones adicionales: el coste del desistimiento es la señal perdida.
Caso 2: el vendedor se echa atrás (arras penitenciales)
Con el mismo contrato, el vendedor recibe una oferta mejor y desiste. Debe devolver 40.000 € al comprador (el doble de los 20.000 € recibidos), según el art. 1454 CC.
Caso 3: incumplimiento con arras confirmatorias
Si las arras eran confirmatorias y el vendedor incumple, el comprador puede acudir al art. 1124 CC y exigir el cumplimiento forzoso de la venta o su resolución, con indemnización de los daños acreditados, que pueden ser superiores a la señal.
Preguntas frecuentes
¿Tiene un precio fijo el contrato de arras?
No. El documento es privado y no tiene coste oficial ni tasa legal. Solo pagas si contratas asesoramiento jurídico o lo elevas a público ante notario de forma voluntaria. El "coste" que se percibe es en realidad el importe de la señal entregada.
¿Cuánto se suele entregar como arras?
No hay cantidad obligatoria; la fijan las partes. En el mercado inmobiliario español suele rondar el 10% del precio, pero es orientativo. Esa cantidad se descuenta del precio final al firmar la escritura, por lo que no es un gasto perdido si la operación se completa.
¿Recupero las arras si la operación sale bien?
Sí. Si la compraventa se formaliza, la señal entregada se descuenta del precio total en la escritura pública. No es un coste adicional, sino un anticipo del precio que ya pagas como parte de la operación.
¿Qué pasa si me arrepiento tras firmar las arras?
Depende del tipo. Con arras penitenciales (art. 1454 CC) puedes desistir perdiendo la señal si eres comprador. Con arras confirmatorias o penales no hay desistimiento libre: la otra parte puede exigir el cumplimiento o resolución con indemnización (art. 1124 CC).
¿Es obligatorio ir al notario para las arras?
No. El contrato de arras es válido como documento privado y no requiere notario para surtir efecto entre las partes. Elevarlo a público es voluntario; si lo haces, se aplicará el arancel notarial vigente. Lo que sí exige notario es la escritura de compraventa definitiva.
Información orientativa, no asesoramiento jurídico vinculante.