Guía jurídica
Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): guía actualizada 2026
La <a href="https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003" target="_blank" rel="noopener">Ley de Arrendamientos Urbanos</a> regula los contratos de alquiler de vivienda y uso distinto en España. Su versión vigente recoge las reformas de 2019 (RDL 7/2019) y 2023 (Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda), con implicaciones importantes en duración, subidas y zonas tensionadas.
Consulta gratis con IA jurídicaDuración mínima
- Arrendador persona física: 5 años prorrogables.
- Arrendador persona jurídica (grandes tenedores): 7 años prorrogables.
- Prórroga tácita: 3 años adicionales si no se preavisa.
Fianza
Una mensualidad en vivienda, dos en uso distinto (art. 36 LAU). Garantías adicionales: máximo 2 mensualidades.
Subidas
Según Ley 12/2023: índice IAGreV del INE, no IPC. 2025: tope 3 %.
Resolución anticipada
El inquilino puede resolver tras 6 meses con preaviso de 30 días (art. 11).
¿Qué dice la ley?
Según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), los arrendadores personas físicas deben ofrecer contratos de alquiler con una duración mínima de 5 años, prorrogables. Por otro lado, los arrendadores personas jurídicas (grandes tenedores) deben ofrecer contratos de alquiler con una duración mínima de 7 años, prorrogables. Además, si no se preavisa la no renovación del contrato, se produce una prórroga tácita de 3 años adicionales. En cuanto a la fianza, el arrendador debe recibir una mensualidad como garantía en vivienda y dos mensualidades en caso de uso distinto, según lo establecido en el artículo 36 de la LAU. También se permite la presentación de garantías adicionales, que no pueden exceder el 2% del precio de alquiler. En cuanto a las subidas de precio, se establece que se ajustarán al índice IAGreV del INE, y a partir de 2025, no podrán superar el 3%. Finalmente, el inquilino puede resolver el contrato después de 6 meses con un preaviso de 30 días, según lo establecido en el artículo 11 de la LAU.
Pasos prácticos
- Paso 1: Verificar la duración mínima del contrato de alquiler según la naturaleza jurídica del arrendador (persona física o jurídica) y la legislación vigente.
- Paso 2: Asegurarse de que se cumple con la obligación de presentar una fianza en el importe de una mensualidad en vivienda y dos mensualidades en caso de uso distinto.
- Paso 3: Comprobar que se ajustan las subidas de precio al índice IAGreV del INE y que no superan el 3% a partir de 2025.
- Paso 4: Informar al inquilino sobre su derecho a resolver el contrato después de 6 meses con un preaviso de 30 días.
- Paso 5: Mantener un registro actualizado de los contratos de alquiler y sus prórrogas.
Preguntas frecuentes
Pregunta 1
¿Cuál es la duración mínima del contrato de alquiler para arrendadores personas físicas?
La duración mínima del contrato de alquiler para arrendadores personas físicas es de 5 años, prorrogables.
Pregunta 2
¿Cuál es la duración mínima del contrato de alquiler para arrendadores personas jurídicas?
La duración mínima del contrato de alquiler para arrendadores personas jurídicas es de 7 años, prorrogables.
Pregunta 3
¿Cuánto debe recibir el arrendador como fianza en vivienda?
El arrendador debe recibir una mensualidad como fianza en vivienda.
Pregunta 4
¿Cuánto pueden superar las subidas de precio a partir de 2025?
Las subidas de precio no pueden superar el 3% a partir de 2025.
Pregunta 5
¿Cuánto tiempo debe dar el inquilino de preaviso para resolver el contrato?
El inquilino debe dar un preaviso de 30 días para resolver el contrato después de 6 meses.
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Última actualización: 26 de July de 2026
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