La nuda propiedad es una de las situaciones jurídicas más frecuentes en herencias, donaciones y planificación patrimonial en España, y también una de las más malentendidas. Cuando sobre un mismo bien conviven un nudo propietario y un usufructuario, la propiedad se «desmembra»: una persona es dueña del bien pero no puede usarlo, y otra lo disfruta sin ser su titular pleno. Esta guía explica qué es la nuda propiedad, en qué se diferencia del usufructo, cómo se constituye, qué derechos y obligaciones tiene cada parte, qué ocurre al fallecer el usufructuario y cómo se valora y tributa su compraventa, conforme al Código Civil (artículos 467 y siguientes) y a la normativa fiscal vigente en 2026.
Qué es la nuda propiedad y qué es el usufructo
El derecho de propiedad pleno se compone de varias facultades: la de usar y disfrutar el bien (con sus frutos) y la de disponer de él. Cuando estas facultades se separan, hablamos de un desmembramiento del dominio en dos derechos distintos.
El usufructo se define en el artículo 467 del Código Civil como el derecho a disfrutar de los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, salvo que el título o la ley autoricen otra cosa. El usufructuario percibe los frutos del bien (por ejemplo, las rentas de un alquiler) y puede usarlo, pero no es su dueño.
La nuda propiedad es lo que le queda al propietario una vez separado el usufructo: la titularidad «desnuda», sin las facultades de uso y disfrute. El nudo propietario es el dueño del bien, pero durante la vigencia del usufructo no puede ocuparlo ni obtener sus rentas.
Nudo propietario vs usufructuario
- Usufructuario: usa el bien, percibe sus frutos y rentas, y asume los gastos ordinarios de conservación. No puede alterar su forma ni sustancia.
- Nudo propietario: conserva la titularidad y puede vender o donar su nuda propiedad, pero sin perturbar el usufructo. Recupera el pleno dominio cuando el usufructo se extingue.
Cómo se constituye el usufructo y la nuda propiedad
El artículo 468 del Código Civil establece las vías de constitución del usufructo, que son las mismas que dan lugar, en el otro lado, a la nuda propiedad:
- Por ley: como el usufructo viudal o legitimario que la ley atribuye al cónyuge viudo en la sucesión.
- Por voluntad de los particulares: mediante contrato (compraventa, donación) o testamento. Es la vía más habitual, por ejemplo cuando unos padres donan la nuda propiedad de la vivienda a los hijos reservándose el usufructo vitalicio.
- Por prescripción: por la posesión continuada en concepto de usufructuario durante los plazos legales.
El usufructo puede ser vitalicio (dura mientras vive el usufructuario) o temporal (por un plazo determinado). Tratándose de inmuebles, la constitución se formaliza en escritura pública e inscribe en el Registro de la Propiedad.
Derechos y obligaciones de cada parte
Derechos y obligaciones del usufructuario
- Derecho a los frutos: percibe los frutos naturales, industriales y civiles del bien (artículos 471 y 474 del Código Civil).
- Disposición de su derecho: puede arrendar el bien e incluso enajenar o gravar su derecho de usufructo, salvo prohibición (artículo 480).
- Inventario y fianza: antes de tomar posesión debe formar inventario de los bienes y prestar fianza, salvo dispensa (artículo 491).
- Reparaciones ordinarias: está obligado a las reparaciones ordinarias de conservación (artículo 500).
- Cargas y tributos: le corresponden los gastos, cargas anuales y tributos que graven los frutos (artículo 504).
Derechos y obligaciones del nudo propietario
- Reparaciones extraordinarias: son a su cargo las reparaciones extraordinarias necesarias para la subsistencia del bien (artículo 501).
- Cargas que afectan al capital: debe satisfacer las contribuciones impuestas directamente sobre el capital (artículo 505).
- Facultad de disposición: puede enajenar o hipotecar la nuda propiedad, sin perjudicar el usufructo (artículo 489).
- No perturbar el usufructo: no puede realizar actos que menoscaben el derecho del usufructuario.
Qué pasa al fallecer el usufructuario: consolidación del pleno dominio
El usufructo es esencialmente temporal y, en el caso del vitalicio, se extingue por la muerte del usufructuario (artículo 513 del Código Civil). En ese momento se produce la consolidación del pleno dominio: las facultades de uso y disfrute regresan automáticamente al nudo propietario, que pasa a ser propietario pleno sin necesidad de comprar nada ni de un nuevo acto traslativo.
Otras causas de extinción incluyen el vencimiento del plazo en el usufructo temporal, la renuncia del usufructuario, la pérdida total del bien o la reunión del usufructo y la nuda propiedad en una misma persona.
¿Tributa la consolidación al fallecer el usufructuario?
Cuando el desmembramiento se produjo por herencia o donación, el nudo propietario ya tributó en su día sobre el valor de la nuda propiedad. Al consolidarse el dominio por fallecimiento del usufructuario, debe liquidar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones por el valor del usufructo que se extingue, aplicando el tipo medio efectivo de gravamen que correspondió a la adquisición inicial de la nuda propiedad (artículo 26 de la Ley 29/1987 del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones).
Fiscalidad y valoración de la compraventa de nuda propiedad
Para liquidar impuestos hay que poner valor por separado al usufructo y a la nuda propiedad. Las reglas están en el artículo 10.2 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y AJD (Real Decreto Legislativo 1/1993) y en el artículo 49 del Reglamento del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (Real Decreto 1629/1991).
Cómo se valora el usufructo
| Tipo de usufructo | Regla de valoración |
|---|---|
| Vitalicio | Porcentaje = 89 − edad del usufructuario, sobre el valor total del bien. Mínimo 10% y máximo 70%. |
| Temporal | 2% del valor del bien por cada año de duración, sin exceder del 70%. |
Para el usufructo vitalicio, la regla práctica es: 70% del valor total cuando el usufructuario tiene menos de 20 años, restando 1 punto por cada año más de edad, con un suelo del 10%. Equivale a la fórmula «89 menos la edad».
Cómo se valora la nuda propiedad
El valor de la nuda propiedad es siempre la diferencia entre el valor total del bien y el valor del usufructo. Cuanto mayor sea el usufructuario, menor será el valor del usufructo y mayor el de la nuda propiedad.
Ejemplo: vivienda valorada en 200.000 € con usufructuario de 70 años. Usufructo = 89 − 70 = 19% → 38.000 €. Nuda propiedad = 200.000 − 38.000 = 162.000 €.
Qué impuestos se pagan
- Compraventa entre particulares: el comprador paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) sobre el valor de la nuda propiedad, al tipo de la comunidad autónoma (en general entre el 6% y el 11%).
- Donación o herencia: tributa por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones sobre el valor de la nuda propiedad, con las reducciones y bonificaciones autonómicas que correspondan.
- Vendedor: la ganancia patrimonial por la venta tributa en su IRPF.